5A--2016贵州时光四、五期地块(文旅小镇项目)市场发展策略及定位研究报告189P

老马河
本案
百 花 路
项目基底分析及开发背景理解 基地四至分析 本体解读 城市解读 城市概况 清镇城市概况 贵阳旅游产业 房地产开发 /城市格局 /固定资产投资 /城市格局
南：学区，无规划路，面向老城区的形象界面
宗地南侧为思源旅游学校 学区较好的风貌良性陪衬了项目的周界形象。 基于老城区沿百花大道由南向北部新城转移的流线关系，也对项目的形象展示 具有较高的要求。
道路交通——对金清快线和百花大道两条城市主干道的依赖较为刚性，从当 前搭建的城市交通结构看，缺乏纵横交错的城市肌理关系。
从本项目向南沿百花大道，仅仅只 需3分钟车程，即可直达清镇市中 心；距金阳客车站仅16.5公里，向 东沿金清大道，35分钟可抵达金
阳新区；距离贵阳市区约23公里，
约50分钟，距贵阳龙洞堡机场40 分钟左右，交通十分便利，处于贵 阳1小时城市经济生活圈内。
区位——项目位于清镇市百花大道，清镇新城区所在。新城城市公园、商业 配套、居住小区聚集，规划强势，蓬勃发展。 项目西临老马河，南临思源旅游学校，东临百花大道，北临时光贵州二三期
新城
金清快线
百花大道
北临： 时光贵州一二期
老城
西临： 老马河
四五期地块
东临： 百花大道
南临： 思源旅游学校
项目基底分析及开发背景理解 区域发展及道路规划 本体解读 城市解读 城市概况 清镇城市概况 贵阳旅游产业 房地产开发 /城市格局 /固定资产投资 /城市格局
一期
二、三期
四期 约59.86亩 容积率：1.2 百 花 路
用地红线图
项目基底分析及开发背景理解 基地四至分析 本体解读 城市解读 城市概况 清镇城市概况 贵阳旅游产业 房地产开发 /城市格局 /固定资产投资 /城市格局
东：城市交通主干道，项目形象展示面，大量居住物业
宗地东侧为建设中的居住小区 无论是已经打造完成的尚湖城凤凰栖，还是正在建设的半山壹号，均为改善型 住宅物业并形成较长界面的沿街底商，将在未来形成集群效应。 宗地东侧临清镇发展新城的重要城市轴线：百花大道。 临一级城市干道，为本案发展到达性物业奠定了口岸基础，也对本案的项目展 示面提出了更为苛刻的要求， 东侧百花大道，有一定坡度，不利于发展完全意义的常规外向型商业。
MARKET DEVELOPMENT STRATEGY AND POSITIONING RESEARCH REPORT
时光贵州项目 四、五期地块
市场发展策略及定位研究报告
一 项目基地分析及开发背景理解 二 贵阳/清镇文旅及低密项目市场环境分析 三 项目SWOT分析及应对策略 四 类比案例解析及项目借鉴 五 项目发展策略及定位系统 六 项目建筑规划设计建议
本案 旅游学校
百 花 路 老 城 方 向
项目基底分析及开发背景理解 基地四至分析 本体解读 城市解读 城市概况 清镇城市概况 贵阳旅游产业 房地产开发 /城市格局 /固定资产投资 /城市格局
北：时光贵州二期，高端商业配套区及山体公园，全案文化及形态价值缝合面
宗地北侧为项目二期商业主轴，并可远观山体公园。 二期明清商业街区的文化风貌搭配山体公园，使项目北面具备极强的城市景观价值 如何在规划设计上与城市文化街区风貌进行有机缝合，在功能定位上动静相宜，从而 使时光贵州全案联动出彩于整个城市，是项目发展的关键决策。
城市级主干道：双向六车道
凤凰栖
凤凰栖，高层电梯公寓
百 半 花 山 路 壹
号
本案
半山壹号，7&#四至分析 本体解读 城市解读 城市概况 清镇城市概况 贵阳旅游产业 房地产开发 /城市格局 /固定资产投资 /城市格局
西：核心外部资源
两湖交汇的老马河环绕宗地西侧，赋予本案绝佳的观景和生态资源 宗地自东向西纵深，愈发趋于静密，适宜深度居家。 如何在本案整体发展方向上，寻找合适的、适度多元的产品梯度，与片区的属 性良好融合，与宗地动静兼具的属性相协调，是项目发展的重要决策点之一。
核心中的腹地， 纵横中的节点 文化街区旁的山湖资源 未来，注定的城市视觉高处 会是泛泛的人文居住区么 …… ……
项目基地分析及开发背景理解
区位分析
区域及道路规划 项目用地控规指标 项目四至 地标情况及内部资源
开发背景理解
项目基底分析及开发背景理解 区位 本体解读 城市解读 城市概况 清镇城市概况 贵阳旅游产业 房地产开发 /城市格局 /固定资产投资 /城市格局
二期 商业 本案
百 花 路
项目基底分析及开发背景理解 地表状况及内部资源 本体解读 城市解读 城市概况 清镇城市概况 贵阳旅游产业 房地产开发 /城市格局 /固定资产投资 /城市格局
地表状况：地块内部为山体，高差较大 ，地形中间高两端低，不规则 内部资源：有少量可保留被利用的植被等地表资源
如何利用特殊的山地地貌，因势而起，依山而建，傍坡而筑，是本案制造差异化价值的重要 环节。
甲方需要在四五期地块完成时光系产品结构化／模式化 设计，承接集团抢先发展复合型文旅商业项目的战略使命 四五期地块定位成果的运营原则，需支持产权销售的模 式，即非自持运营型产品。
区域发展方向——职教城腹地、百花生态新城一级商圈、贵安新区核心职能 板块。国家级、城市级、产业级的三重利好，容纳文化、旅游、工业、物流等 产业板块，未来真正意义上的新经济增长极。
项目基底分析及开发背景理解 区域发展及道路规划 本体解读 城市解读 城市概况 清镇城市概况 贵阳旅游产业 房地产开发 /城市格局 /固定资产投资 /城市格局
1223
1238
1238 1239 1254 1261 1247 1230
二期地块及山地公园
地块内部地势起伏高差较大
1261
四期地块东侧与二期地块相连边界
开发背景理解：
四五期地块原开发定位方案受阻，政府要求去住宅化， 需延续时光贵州1-3期的文旅定位以及在城市建筑风貌上
予以传统文化的拔升，方可给予五期用地的政策支持。
项目基底分析及开发背景理解 项目用地控规指标 本体解读 城市解读 城市概况 清镇城市概况 贵阳旅游产业 房地产开发 /城市格局 /固定资产投资 /城市格局
项目用地控规指标
总用地面积（平方米） 容积率 建筑密度 地上建筑面积（平方米） 平均层数
四期 五期 39923 29004 1.2 0.6 0.3 0.3 47907.6 17402.4 4F 2F