物业管理招投标课件

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在培育物业管理市场化方面政府应做以下工 作：
（1）利用媒体进行宣传导向 （2）利用政府的权威制定有关法律法规，进
行政策向导
（3）组织专家队伍，运用物业考评手段，推 动物业管理市场的发展
（4）严格把好资质审查关，使市场运作中的 主体更加规范
6）树立业主“质价相符”的物业管理消费观念
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二、物业管理招标投标制度
1、实施物业管理招标制度的必要性
1）实施物业管理招标投标制度是市场竞争机制发展 到一定程度的必然要求
一方面，大量企业的涌现，市场逐步建立、发 展
另一方面为了真正走向企业化，必须开展市场竞争， 实现资源的优化配置。
2）实施物业管理招标投标制度有利于实现业主和物 业管理企业双赢
3）实施招投标制度是大力推进物业管理市场化的重 要手段
③ 能够为物业管理企业开展工作提供一定数 量的办公用房
物业管理市场已经逐渐形成，环境趋于成熟
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1、物业管理市场的特征
物业管理是物业管理人员的体力和脑力的劳动 的支出，因此也是一种商品。
1）生产与消费同步 2）服务质量的个性化 3）服务的综合性与整体性 4）业主（住户）对需求服务的伸缩性
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2、物业管理市场的构成
主要包括市场主体要素、市场客体要素、市场交 换行为要素
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《招投标法》规定以下建设项目，必须招 标
① 大型基础设施、公用事业等投资或者国家融资 的项目
② 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资 的项目。
③ 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的 项目。
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一般物业管理招标的具体范围：
A、民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码 头、大型广场、公园、市政街道（公路）、 公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场 所。
指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织
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招投标的特点： ① 标价保密性 ② 报价一次性 ③ 法律的约束性 ④ 2、物业管理招标投标
实质是围绕着物业管理权的一种交易方式 1）物业管理招标 2）物业管理投标 3）物业管理招标投标
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3、物业管理招标投标的类型和范围 1）物业管理招标类型（按内容分） （1）单纯物业管理招标 （2）物业管理与经营总招标 （3）专项工作招标 2）物业管理招标范围
1）市场主体要素
直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体， 即商品交换的当事人。
① 供给主体要素
指从事物业管理的各种类型的企业
② 需求主体要素
需要物业管理以及相关服务的各类物业的业主、 使用人及房地产开发商。
③ 协调主体要素
政府部门和物业管理协会
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2）市场客体要素
无形的商品（服务）
3）市场交换行为要素
指招标人根据自己的需要，对项目提出一定的 标准或条件，向社会或几个特定的供应商或承包商 （各种经济形式的企业）发出投标邀请的行为。
（2）投标
指投标人在接到招标通知后，根据招标文件的 要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。
（3）招标人
指依照法律规定对提出招标的项目进行招标的 法人或其他组织
（4）投标人
F、普通单位办公楼、学校、医院、图书馆、 托儿所、幼儿园、养老院、康复中心、 SOS村、殡仪馆等社会公益事业和社会福 利场所。
涉及国家安全、军事机密、外交司法等 国家机要部门的办公大楼物业、军事 管理 区的物业，不宜公开招标。
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4、物业管理招标投标活动应遵循的原则 1）公开原则 2）公平原则 3）公正原则 4）诚实信用原则
物业管理招投标
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第一 章
物业管理招标投标概述
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指挥部
基建处 材料处 办公室 纪检审 财务处
招标办
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一、物业管理市场的形成与发展
1981年3月10日 深圳
第一家物业管理公司
2005年底
全国 3万 覆盖率接近50%
北京
70%
深圳、上海
90%
一级资质企业
300 多家
住宅区
工业区、市政、学校、办公楼等
管理市场化的重点。 h
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（1）增强经营意识 （2）加强经营测算 （3）努力探索经营方式 3）企业转变观念，树立市场意识，是培育物业管理
市场的核心
（1）树立服务意识，强化敬业精神 （2）树立企业形象、品牌意识和市场意识 4）加强立法，正确引导，是加快物业管理市场化进
程的保证
5）政府要转变观念，按照市场经济规律办事，是培 育物业管理市场的关键
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第2章
物业管理招标程序
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一、物业管理招标的条件
1、招标人应具备的条件
① 招标人必须是物业建设单位或相关物业产 权人的法人代表（负责人），或其委托的 代理人。
② 与招标物业相相应的经济、技术或管理类 专业人员。
③ 具备自行编制招标文件，对投标人进行资 格评审和组织评标的能力。
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2、招标项目应具备的条件 ① 符合城市规划要求 ② 符合政府颁布的规模要求
在物业管理市场活动中各方面主体所采取的交换 行为。
物业管理市场运作环境（见教材P4）
3、培育和发展物业管理市场
1）转变业主观念，树立有偿服务观念是培育物业管理 市场化的基础
树立有偿服务的观念；增强业主对物业管理意义 的认识； “你要管”变成“我要管”。
2）精心培育，增强市场主体的经营能力，是加快物业
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三阶段： （1）试验阶段 （2）全面推广物业管理招标投标制度
1999年5月在深圳召开了全国物业管理工作会 议会议主要精神（P12） （3）物业管理招标投标制度的确立和实施
3）物业管理招标投标制度的发展趋势
4）物业管理市场机制有待进一步完善
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三、物业管理招标投标的基本概念
1、招标投标
（1）招标
B、居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住 场所
C、写字楼、宾馆（旅馆）、饭店、疗养院、商 住楼、百货商场（商店）、大型超市、农贸 （商贸）市场等商业场所；
D、体育场（馆）、浴场、影剧院、娱乐中心 等公共运动娱乐场所；
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E、工厂、农场、物流、保安、保洁、维修、 供热供暖、给水排水等生产服务场所；
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2、实施物业管理招标投标制度的重要意义 1）推动物业管理市场化 2）推动物业管理行业整体水平的提高 3）明确双方责任，减少经济纠纷 4）促进物业管理企业苦练“内功” 5）促进公平竞争，抑制浪费和腐败现象 3、我国物业管理招标投标制度的发展 1)我国招标投标制度的发展过程 2）我国物业管理招标投标制度的产生和发展