产业投资基金、产业园融资模式和园区地产金融创新暨园
产业园区规划概述及发展趋势
产业园区规划概述及发展趋势产业园区规划概述及发展趋势提要：随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容产业园区规划概述及发展趋势概述“产业园区”是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。
随着产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业不断的转型，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
大多数大城市在实现工业化后，都把发展创意产业作为催化经济转型的重要战略举措。
创意产业已不仅是一个发展的理念，而是有着巨大经济效益和社会效益的现实。
只有促进创意成果转化为经营资源，通过向传统产业的渗透和产业链的整合与延伸，进行深度开发，才能充分获取创意产业的效益。
产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业，有提供高科技技术支持（如数字网络技术）的企业，有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。
这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。
而目前以行政区域划分或行业分割方式构建的创意产业园区，毕竟会受到传统利益格局和资源配置的影响，难以达到理想的要素组合和产业的深化。
园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行”的指导原则。
中商情报网通过整合宏观环境和微观环境要素，以前瞻的眼光、科学的理论、客观的实践和详实的数据，对产业项目作宏观的、方向性的计划、筹划和谋划。
服务领域（1）园区发展战略规划为不同类型产业园区“战略转型、功能扩展、环境优化、产业升级”提供咨询研究，突破发展瓶颈，捕捉发展机遇，提升发展能级。
中指院--房地产开发融资方式改革,房地产基金或将迎来新的发展机遇 -房地产-2024
房地产开发融资方式改革，房地产基金或将迎来新的发展机遇房地产基金监管政策：不动产私募基金投资范围放宽至存量商品住宅2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。
2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。
自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。
2023年，不动产私募资金开始试点。
2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。
此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。
同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。
总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。
表：房地产基金重要监管政策摘要发挥私募股权投资基金作用2023年2月证监会启动了不动产私募投资基金试点工作证监会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策2023年2月《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中基协明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等数据来源：中指研究院整理2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。
产业园区与产业金融的产融结合
产业金融与产业园区实现产融结合产业园区的金融服务大体可分为两类：一类面向园区开发企业,未来可供企业选择的创新型模式包括园区开发股权投资、园区资产证券化、园区运营主体资本运作等。
另一类是面向入园企业的金融服务，当前已有大批业内知名企业涉足该领域，不仅为服务提供者带来较高的收益，更重要的是推动了园区运营机构与入园企业的资源互补，促进了产业价值链在园区内的集中整合。
总的来说，入园企业的金融服务包括入园企业股权投资（包括孵化器、天使投资、VC/PE等多种形式）、供应链融资、上下游并购整合等多个方向。
由于彼此之间的紧密关联，针对产业园区的金融服务体现出不同于一般金融服务的特点，具体如下：1通过股权投资基金，实现园区开发的轻资产化运作传统的地产基金在国内已经历多年，受银行信贷偏好和金融环境影响，多数基金均以债权投资为主。
与债权投资不同，股权投资周期更长，注重被投资企业未来的发展前景与资本增值，通过参与企业经营管理及重大运营决策当中与企业共担风险。
具备良好资产管理能力的股权投资基金，能够更好地匹配产业园区开发长周期的资金需求;此外，股权投资基金方在园区开发投资之外，多数还会介入到各种新兴产业的投资，能够更好地匹配园区发展在先期开发和后期运营管理上的资金需求，是园区开发更好的合作方向Q近年来，随着国内资本市场日趋成熟，股权投资基金规模已达到数千亿规模。
万科集团与招商银行共同发起两支商业地产投资基金,为其一系列商业项目开发建设提供资金支持，万科向该只基金出资50.3亿元，获得39%股权。
通过设立商业地产投资基金，万科得以借助外部资本力量，通过轻资产化运作方式，加快在商业地产领域的布局。
传统商业地产在一定程度上与产业园区类似，同样具有资金用量大、投资周期长、需要精细化运营才能获取稳定收益的特点，其通过股权投资基金的方式进行项目开发建设对产业园区具有借鉴意义。
在产业园区投资开发过程中，采取结构化基金操盘的模式，一方面可以由各方分担风险，并按照资源贡献的多少分配收益；另一方面,可以更好得引入各方资源，发挥各方在资金供给、开发建设、产业导入和运营管理等不同领域的优势，有利于园区后续运营发展。
产业基金运作模式大全
产业基金运作模式大全根据原国家发展计划委员会2006年制定的《产业投资基金管理暂行办法》，产业投资基金（或简称产业基金），是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，委托基金托管人托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。
按投资领域的不同，产业投资基金可分为创业投资基金、企业重组投资基金、基础设施投资基金等类别。
随着2006年《中华人民共和国合伙企业法》、2014年《私募投资基金监督管理暂行办法》等法律法规的出台，产业投资基金的组织形式向着多样化的方向发展。
产业投资基金的组织形式根据产业投资基金的法律实体的不同，产业投资基金的组织形式可分为公司型、契约型和有限合伙型。
（1）公司型公司型产业投资基金是依据公司法成立的法人实体，通过募集股份将集中起来的资金进行投资。
公司型基金有着与一般公司相类似的治理结构，基金很大一部分决策权掌握在投资人组成的董事会，投资人的知情权和参与权较大。
公司型产业基金的结构在资本运作及项目选择上受到的限制较少，具有较大的灵活性。
在基金管理人选择上，既可以由基金公司自行管理，也可以委托其他机构进行管理。
公司型基金比较容易被投资人接受，但也存在双重征税、基金运营的重大事项决策效率不高的缺点。
公司型产业投资基金由于是公司法人，在融资方式更为丰富，例如可以发行公司债。
（2）契约型契约型产业投资基金一般采用资管计划、信托和私募基金的形式，投资者作为信托、资管等契约的当事人和产业投资基金的受益者，一般不参与管理决策。
契约型产业投资基金不是法人，必须委托基金管理公司管理运作基金资产，所有权和经营权分离，有利于产业投资基金进行长期稳定的运作。
但契约型基金是一种资金的集合，不具有法人地位，在投资未上市企业的股权时，无法直接作为股东进行工商登记的，一般只能以基金管理人的名义认购项目公司股份。
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
产业园投资建设关键问题及对策
产业园投资建设关键问题及对策一、产业园与入驻企业的发展资金问题（一）长期以来，园区建设资金主要依靠政府投入、抵押贷款和土地出让，融资面临困难较大。
融资平台大部分是贷款平台，本身不具备造血功能。
园区没有专业的实体运作公司入驻，基础设施建设无法进行市场化运作。
部分大型园区的投资公司构建了基金融资模式，但资金投入主要针对基础设施设备建设，不能实现资金价值最大化。
（二）园区不易在短时间内集聚人才与人口，做旺园区人气商气，园区城市开发建设规模、人口增长规模难以形成相互支持的闭环。
（三）新建园区第三产业处于较低的发展水平，尤其仓储物流、交通运输、批发零售、住宿餐饮等仍处于粗放发展或者尚未起步阶段，导致入驻企业生产要素配置较慢，生产效率不高，生产成本高企。
（四）入驻企业融资环境受地方银行政策环境影响。
园区大部分入驻企业具有初创企业经济效益低和资金实力弱的缺点，如某些公司产品销往外国市场，资金回笼需要30-180天的结汇时间，资金周期长，流动资金需要通过银行贷款支持。
本地部分银行放贷，要求企业有较大规模，具备较高信用等级。
一些地区国字头的银行引领企业融资业务开展，但制度条款不够健全，局限在部分体量大的企业，全面推广进展缓慢。
经营性流动资金不足、融资需求强烈的中小微企业未能搭上便车。
二、发展资金问题的对策思路（一）遵循产城共生理念，生产、生活、教育、商业、休闲及娱乐混合布局，构建起城市级的生活体系。
营造各种功能和谐发展良性生态环境，考虑主体客群的多元化需求，创造良好的消费环境尤为重要。
例如，单拿市郊外的园区征地补偿款来说，每年园区可能花费上亿元作为征地补偿款，园区周边每户村民因征地补偿少则几十万元，多则上百万元。
由于部分园区太僻远，对拆迁补偿的村民未合理进行留守安置，加上当地消费娱乐场所缺乏，这些钱大多被用于市区或者更远的场所消费，或者户主直接携钱离开原村原地，导致园区范围人口减少，消费力减少，最终园区消费经济增长放缓，园区收入减少。
十堰市人民政府关于促进开发区改革和创新发展的实施意见-十政发〔2019〕20号
十堰市人民政府关于促进开发区改革和创新发展的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市人民政府关于促进开发区改革和创新发展的实施意见十政发〔2019〕20号各县市区人民政府，十堰经济技术开发区、武当山旅游经济特区管委会，市政府各部门：根据《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的实施意见》（国办发〔2017〕7号）和《湖北省人民政府关于促进开发区改革和创新发展的实施意见》（鄂政发〔2017〕50号）精神，为加快全市开发区功能提升、跨越发展，把开发区建设成全市新型工业化发展的引领区、高水平营商环境的示范区、大众创业万众创新的聚集区、开放型经济和体制创新的先行区，形成支撑全市转型发展的重要增长极，现制定如下实施意见。
一、深化开发区体制机制改革（一）促进开发区优化整合。
推进十堰市经济技术开发区实施一区三园协同发展，以十堰高新技术产业园区为基础，整合相关资源，申报创建国家高新技术开发区，支持符合条件的省级开发区申报国家级开发区，鼓励和支持开发区跨省、跨区域开展各种形式的合作共建。
科学规划开发区功能布局，明确主导产业，突出生产功能，统筹生活区、商务区、办公区等城市功能建设。
稳步推进开发区扩区调区，最大限度提高和发挥开发区整体功能效应。
（二）完善开发区管理体制。
按照“体制优化，精简高效”原则，支持开发区选择适合的运行管理模式。
进一步理顺开发区与行政区的关系，减少向开发区派驻部门，探索实行综合执法，整合归并内设机构，集中精力抓好经济管理和投资服务。
加强开发区管委会干部队伍建设，落实编制和待遇。
强化管委会工作职责，增强管理和协调能力。
（三）深化行政审批制度改革。
产业园区盈利模式和成本管控策略
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总结：产业园区盈利模式和成本 管控策略
多元化盈利
租金收入
产业园区通过出租办公场所、研发中心等， 获得稳定的租金收入。
服务收入
提供物业管理、安保、绿化等配套服务，收 取服务费用。
税收收入
产业园区内企业产生的税收，园区可获得一 定比例的税收分成。
投资收益
园区通过投资入股、股权转让等方式，获得 投资收益。
01
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自持项目需要长期持有并运营 ，投资回收期较长，对企业资 金链的稳定性和操盘能力提出 更高的要求。
做好自持项目需要具备专业的 产业地产运营能力、招商能力 和创新能力，以及良好的企业 品牌和服务意识。
产业园区自持项目可以通过提 高租金回报率、降低空置率、 提升资产增值收益等手段，实 现收益的最大化。
商业配套设施
建设和完善商业配套设施 ，如餐饮、娱乐、休闲等 ，提升园区的整体品质和 吸引力。
资产升值
通过提高物业服务水平和 商业配套设施的完善度， 增加园区的资产价值和物 业价值。
拓展第二盈利曲线，摆脱依赖地产开发模式
多元化盈利模式
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除了传统的地产开发模式，产业园区可以通过提供专业服务、
招商引资、运营管理等方式拓展盈利模式。
成本控制
通过精细化的成本管理，降低不必要的浪费和支 出。
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审计监督
建立内部审计机制，对成本支出进行监督和审计 ，确保成本控制的实施效果。
创新成本管理方式
引入新技术
通过引入新技术和设备，提高工作效率和降 低成本。
优化流程
对工作流程进行优化和改进，减少不必要的 环节和时间成本。
合作共赢
与其他企业或机构合作，共享资源和技术， 降低成本和提高效益。
甘肃省人民政府办公厅关于促进开发区改革和创新发展的实施意见
甘肃省人民政府办公厅关于促进开发区改革和创新发展的实施意见文章属性•【制定机关】甘肃省人民政府办公厅•【公布日期】2017.09.05•【字号】甘政办发〔2017〕157号•【施行日期】2017.09.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】经济技术开发区综合规定正文甘肃省人民政府办公厅关于促进开发区改革和创新发展的实施意见甘政办发〔2017〕157号各市、自治州人民政府，兰州新区管委会，省政府各部门，中央在甘各单位：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（国办发〔2017〕7号）精神，进一步促进全省开发区深化改革、创新机制，加快转型发展，结合省委办公厅、省政府办公厅《关于全省开发区深化改革创新机制的指导意见》（以下简称“指导意见”）和《关于深入推进开发区建设的实施方案》（以下简称“实施方案”），经省政府同意，提出以下实施意见。
一、优化开发区形态和布局（一）优化开发区功能定位。
坚持以培育壮大产业集群为核心，将开发区建设成为区域制造业、高新技术产业和生产性服务业集聚发展平台，成为发展实体经济和创新驱动发展战略的重要载体。
坚持科学规划开发区功能布局，突出生产功能，统筹生活区、商务区、办公区等城市功能建设，促进开发区逐步由单一生产功能向城市配套功能转型，适应产业发展和生活居住要求，加快产城融合和新型城镇化发展，构建“和谐宜居、富有特色、充满活力”的新型开发区。
继续优化开发区营商环境，不断提升管理效能和服务水平，着力为企业投资经营提供优质高效的服务、配套完备的设施、共享便捷的资源。
（牵头部门：省发展改革委、省商务厅、省科技厅；配合部门：省工信委、省工商局、省建设厅；责任主体：各市州、县市区政府，各开发区管委会）（二）明确开发区发展方向。
各开发区要结合资源禀赋、产业基础等比较优势，加快形成差异化定位，实现错位联动发展。
国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、兰州新区综合保税区等海关特殊监管区域要发挥示范引领作用，突出先进制造业、战略性新兴产业、加工贸易等产业特色，主动对接国际通行规则，培育形成具有国内领先水平和全球竞争力的主导产业，建设具有国际竞争力的高水平园区，打造具有国际影响力的开发区品牌。
国丰集团：聚焦“三大主线”点亮烟台经济
聚焦改革·助力发展812020年6月·山东国资今年1月15日，烟台国丰投资控股有限公司正式更名为烟台国丰投资控股集团有限公司（以下简称“国丰集团”）。
作为烟台市第一家国有资本投资公司，国丰集团在烟台市委、市政府的坚强领导下，在市国资委的监督管理下，坚持以对战略性核心产业控股为主，聚焦“一核（国有资本投资公司体系建设）、两翼（加强党的建设和完善法人治理结构）、四功能（放大融资、建设、招商和服务四大功能）”三大主线，积极担当、主动作为，各项工作呈现良好发展势头。
攻坚克难深化企业改革推进授权经营体制改革。
加强运营制度设计，完善“国资监管机构－国丰集团－持股企业”三层管理架构，厘清与18户直接和间接持股企业的职责边界，做到既不“缺位”，又不“越位”。
继续做好董事监事委派工作，及时组织国有董事研究持股市管企业各项决议，全程参与持股企业的重大经营决策，把握国有资本保值增值方向。
推动资产证券化，加紧推进冰轮集团、泰和集团整体上市，全力做好石川密封上市工作，争取2021年正式实现IPO，并适时启动铭祥控股的整体上市，实现对石川密封上市公司的直接持股。
加强内部体制机制改革。
按照集团公司三年改革行动实施方案的部署要求，尽快健全完善法人治理结构，稳步推进企业经理人制度，建立健全有效的决策执行机制。
完善劳动、人事和分配三项制度改革行动方案，对集团薪酬及绩效考核管理标准进行重新调整，推进年度“360度”绩效考核，通过差异化薪酬以及各类激励约束机制的推行，调动全体员工干事创业的积极性。
着力加强风险管控。
依托项目论证、融资发债、评估备案等10个矩阵小组，持续完善矩阵项目小组－投资决策委员会－公司治理合规体系，为决策层和管理层提供意见建议和风控预案，确保重大投融资工作合规开展、安全运行。
进一步强化风险意识、底线思维，严格控制担保、关联交易等风险点。
切实加强债务的期限管理，合理配置债务的长短期结构，实现到期债务的按期偿还，防范债务风险。
管委会+公司：平台公司如何成功升级为产业平台？
管委会+公司：平台公司如何成功升级为产业平台？开发区是区域经济社会发展的主战场和主阵地，在新发展格局下，推动产业聚焦发展、转型升级是其重要的任务。
当前，开发区正不断创新体制机制，优化营商环境，创新产业园区运营模式，加快推动开发区高质量发展。
但产业园区面临着巨大的发展压力，跑马圈地、野蛮生长的时代早已过去，高质量发展是必然趋势，传统的投融资模式、招商模式、运营模式、服务模式都面临着巨大的挑战。
传统的土地、人口红利下降，新的红利还很薄弱，形势很严峻。
逆水行舟，不进则退。
想要发展，产业园区就要从重速度、重规模的发展模式向重质量、重效率的高质量发展模式转型。
这种转型要求管委会和其平台公司要重新定位、加快改革。
管委会要深刻把握产城融合的发展趋势和特征，立足区域资源禀赋和比较优势，把好战略方向、做好布局和产业规划，打造一流的营商环境，引领区域经济产业发展。
这也需要平台公司能够深刻把握管委会的要求和战略部署，增强核心功能，加快自身业务结构、投融资模式、经营机制、管理体系的改革，改革创新、转型升级、提质增效，在“管委会+公司”体制机制改革下激发活力，成为产业园区高质量发展的保障力量。
显然，管委会和平台公司的分工协同是关键。
产业园区的高质量发展是政策、产业、资源、资本、体制机制、运营服务等这些关键要素的相互作用来实现协同的，平台公司以市场化模式优化要素配置，从传统的融资平台向产业平台升级，从基础设施投资建设商向产城融合的投资建设、运营、服务商转型是明确分方向。
这需要平台公司重建与管委会的关系，构建新型的政企关系，推动政企分开，让平台公司既要算社会效益的“大账”，也要算企业经济效益的“小账”，强化市场主体定位，压实责任、激发活力，以平台公司为中枢，建立“承上启下、多方整合”的机制。
传统的“重建设、轻管理”、“重招商、轻服务”的模式需要改变。
这需要管委会改变产业发展职能条块分割的现状，以平台公司为核心搭建综合产业发展平台；这需要平台公司改变以基础设施建设为主、以政府投资项目为核心的业务结构，从城投到产城投，优化业务布局；这需要平台公司改变“重城轻产”的重资产模式，立足产业投资运营的全过程，打造优秀的综合产业平台。
产业园区开发融资新模式——REITs初探
65产业·区域产业园区开发融资新模式—REITs 初探邹鹏飞（深圳市龙城工贸实业有限公司）摘要：产业园区是发展实体经济的主要载体，但在建设过程中，其投资规模较大，回收周期更长。
在我国，经济开发区建设对产业园区开发的影响越来越大。
REITs（不动产投资信托基金）是新时期产业园区筹资的一项重要手段，通过引进社会资本，可以有效地盘活园区内企业的存量资产，进而形成一个良性的投融资循环，提高产业园区内企业的市场竞争力。
本文基于此，初步探究传统融资模式的不足，并重点分析REITs的优势。
关键词：产业园区；开发融资；新模式；REITs在产业园区的开发中，往往存在着前期投资巨大、融资成本高、后期回笼资金缓慢等特征，而对于一个开发企业而言，其最根本的要求就是寻求稳定、可持续的发展。
所以，具有较强的融资能力，能够获得较低的融资成本，对于开发企业是十分有必要的。
产业园区在区域内的开发建设、招商引资、产业培育、园区服务等方面发挥着重要作用。
近几年，我们国家通过对产业园区进行高起点的规划，并引入了优质客户资源，从而形成了独特的发展模式。
一方面，新时代产业园区要做好对已有客户的稳商、悦商工作；另一方面，也要加速产业用地的后续利用，为企业今后的发展提供新的推动力。
现阶段，虽然目前我国的产业园区发展资金仍以银行贷款、债券等传统模式为主，但随着资金的压力越来越大，私募股权基金、合资合作、资产证券化等新的融资方式也在市场上不断兴起并发展，这些方式都是企业融资方式创新的一个重要探索方向。
本文在对传统的融资方式进行分析的基础上，重点对REITs 这种新型的融资方式的优势进行了探讨，希望能对相关企业有所帮助。
传统产业园区开发融资模式及其不足一、银行贷款与用途限制银行信用贷款是企业向诸如银行这样的金融机构获取资金的一种融资形式。
该形式具有审批程序简便、利率较低等特点。
然而，这种融资方式在贷款的使用途径上会受到某些约束，银行对贷款公司的资质、背景等条件都有很高的要求，同时，也会对公司的贷款进行相关的审核，具有一定的约束性。
产业园项目开发资金存在的问题及对策
工程经济ENGINEERING ECONOMY第 30 卷第 1 期2020 年 1 月Vol.30 No.1Jan. 2020产业园项目开发资金存在的问题及对策吴风文（广西猎天建筑工程有限公司，广西 南宁 530021）摘要：研究国内产业园项目开发建设过程中，建设资金价值创效不显著、营运资金利用效率低、建设资金融通渠道不畅等问题。
从高效及常态化创造发展资金价值，营运资金使用方案，建设资金融通渠道三个角度，提出关于发展资金价值高效转化，产业链金融，基金政策与金融资源保障的对策措施。
关键词：产业园；开发建设；问题；对策中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1672-2442（2020）01-0025-03DOI ：10.19298/ki.1672-2442.202001025Issues and Countermeasures of Industrial Park Projects Development FundsWU Fengwen（Guangxi Lietian Construction Engineering Co.，Ltd ，Nanning 530021，China ）Abstract ：This paper studies the problems in the process of development and construction of domestic industrial park projects ，such as the inefficient value of construction funds ，the low utilization efficiency of operating funds ，and the unobstructed financing channels of construction funds. From from the perspective of high efficiency and normalization ，operating funds use scheme and construction funds financing ，puts forward some countermeasures on the efficient transformation of the value of development funds ，industry chain finance ，fund policy and financial resources guarantee.Keywords ：industrial park ；development and construction ；problems ；countermeasures 随着国内产业园建设局面的不断打开，建设规模逐渐加大，产业园区建设资金短缺、人才匮乏、营运资金不足的问题，逐渐显现出来。
滨州市人民政府办公室关于进一步推动开发区改革和创新发展的实施意见-滨政办发〔2018〕7号
滨州市人民政府办公室关于进一步推动开发区改革和创新发展的实施意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------滨州市人民政府办公室关于进一步推动开发区改革和创新发展的实施意见滨政办发〔2018〕7号各县(区)人民政府,各市属开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:为贯彻落实《山东省人民政府办公厅关于促进开发区改革和创新发展的实施意见》(鲁政办发〔2017〕58号)精神,推动我市省级及省级以上开发区(以下简称开发区)改革和创新发展,发挥开发区功能优势,形成新的集聚效应和增长动力,引领全市产业转型升级和经济结构优化,现提出以下实施意见。
一、总体要求1.指导思想。
以创新、协调、绿色、开放、共享发展理念为引领,积极适应深化改革、扩大开放新形势,进一步推动开发区体制机制创新,探索开发区市场运作模式,优化开发区发展环境,激发开发区发展的内在动力与活力,努力把开发区建设成全市改革创新的试验区、新旧动能转换的引领区、大众创业万众创新的聚集区、优化发展环境的示范区。
2.目标任务。
充分发挥开发区功能优势,大力推进转型升级、体制改革、创新发展,实现开发区综合实力显著增强,在全省排名持续前移;产出效益大幅增长,主要经济指标增幅高于全市平均水平;产业布局更加合理,一批优势产业集群加速形成;开放步伐持续加快,外资外贸占全市比重快速提升。
到2020年,开发区规模以上工业主营业务收入及公共预算财政收入等主要经济指标占全市比重比2015年提高5个百分点左右,进出口总额和利用外资额两项指标分别占全市比例超过80%和75%。
3.适用范围。
浅析产业园区项目开发的融资模式
Financial View金融视线 | MODERN BUSINESS现代商业109浅析产业园区项目开发的融资模式周志强中国电子温州产业园发展有限公司 浙江温州 325000产业园区项目开发周期长、前期投入大、资金占用时间长、回收回报难，使得开发单位必须通过多种渠道去进行开发融资，以此才能保证产业园区项目开发的顺利进行，减轻自身的资金压力。
对当前经济背景下几种常见的企业融资模式进行分析研讨，可以帮助产业园区项目开发单位明确不同融资模式的优缺点，并且了解融资模式的适用条件，从而为产业园区项目开发单位提供有效的融资建议，提高融资成功率，确保投入和收益成正比。
一、产业园区项目开发前景产业园区项目是由政府主导的，为了实现产业发展目标而批准建立的特殊区位环境。
产业园区具有多种类型，常见的有文化创意园、科技城、工业园区、经济技术开发区以及物流产业园等[1]。
目前，随着我国经济快速发展，产业园区项目开发也进步了快速发展时期，驶入了发展快车道，产业园区项目数量越来越多，项目规模也越来越大，营业总收入连年上涨，成为城市区域经济发展的主要驱动力，带动着城市经济整体增长，给政府、企业以及百姓带去了巨大的经济效益和社会效益。
二、产业园区项目开发的常见融资模式(一)信用融资信用融资是产业园项目开发融资中的一种主要模式，需要在企业自身信息条件上进行，通过发行债券以及银行贷款等方式，在银行机构筹集资金应用在产业园项目开发中。
信用融资对于产业园区项目开发而言，是当前市场经济条件下最为主要的项目融资形式，其主要特点是不管产业园区项目开发的进度快慢、未来盈利能力高低，开发单位只要可以按时支付融资本金、利息即可。
信用融资适用于社会信用良好的大型企业，通常是城市发展的经济支柱，或者为城市现代化建设与发展提供过巨大帮助的企业，社会口碑极佳，并且综合实力强。
在信用融资时，需要由授信银行总行对企业的信用情况以及经营发展现状进行综合评估，从而给出授信额度、约定利率和贷款期限。
基于PFI的中国西部地区产业园区投融资模式设计——以贵阳金石产业园区为例
一
、
引 言
产业 园区的集 聚效应 和纽带特点决定 了它在为企业 创造合 作 、 交流 和共享 的同时 ， 也能有 效推动 企业技术 、 组织 和管理制度创新 ， 进而促进集群发展和产业结构升 级 ， 最终 推动工业 化和城 市化进 程。因此 ， 产业 园 区建设 对各地 区特别是西部地 区的发展具有显著的提升效应 ， 它能通过招 商引资这个平 台 ， 不断吸引西部 地区所欠缺 的 资本 、 技术及管理等 高级生产要素 ， 并通过现代制度安排 ， 将这些地区所拥 有的 自然资源 、 初级生 产要素等优 势转
表 １ 期ｆ 荤 ｊ ｉ ： 露 ｜ ２１ ０ ０年地方一般预算收入 比较 （ 单位 ： 亿元 ） ０ 善０誊 。 霹 誊 辫 搿 ＿ 嚣曩 浑 ＃ 蕊 婚 ０ ￡ 曩 一 ， ｜ 别
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上加霜 。在资本市场融资方 面 ， ０ 年 ， ２ ８ 贵州证 券 、 票融资仅 占直接融资的 ３ ８ （ ０ 股 ． ％ 同期全国达到 １． ％ ）２ ０ ３ ８ ，０ ９ 年降到 ２ ８ ， １ ． ％ ２ ０年虽有提高 ， 与东部 省份相差依 然很 大。截止 ２ １ ０ 但 ０ ０年 ， 贵州仅有 １家证券公 司 、６个证 券 ３ 营业部和 １ ９家上市企业 ， 同年全 国有 １６家证券公司 、６ ４个营业部和 ２ ６ 而 ０ ４４ ０ ３家上市企业 。 … ４ 传统 、 ． 单一 的融资渠道压力 大 ， 资金 的利用率低 现有 园区的基础设施 建设 资金 除来 自地方的财政拨 款外 ， 包括 以管委会 所征得 的土地 为抵 押而获取 的银 还 行贷款 ， 然后按照 “ 开发一 片、 建成一 片 、 收益 一片” 的方针 ， 行滚动开发 。实践证 明， 进 这种方式是可行 的 ， 但也存 在不少 问题 ： 一是在 园区开发 初期 ， 聚效应还没有体现时 ， 集 单纯 的土地开发及相关基 础设施 的投 资回报又低 ， 再 加上地 区间招商 引资 的竞争压力 ，倒 贴 ” “ 现象时有 发生 ， 旦 出现 资金来 源受 阻 ， 建基础 设施项 目就会 夭折 。 一 新
产业园区运营模式
产业园区运营模式产业园区运营模式、存在的问题及改进方法（完整版）产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。
1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。
一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。
这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。
对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。
广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：服务运营模式。
随着经济的发展，只是投资照旧不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务情况提出了更多的要求。
在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展情况。
服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的支出渠道。
杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。