保利花园项目回顾暨营销方案
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
佛山保利花园项目策划思路
以上列出的楼盘，都在或深或浅引导着佛山的居住观念， 朝自己期望的方向发展。
考察城市空间，佛山的生活形态变迁，与楼市所倡导的 价值密切相关。
在城市现代化的进程中，城市的结构一直处于变化之中， 不断地被打破秩序，进行重组。
替图
以更具现代性的眼光，审视城 市、建筑、空间、家园、居 者……诸元素之间的关系，保 利所做的，不仅提供一种生活， 更是呈现生活背后的原味。
对话佛山人
怀旧的佛山人。骄傲的佛山人。 挑剔的佛山人。冷静的佛山人。 安于现状的佛山人。追求实际的佛山人。 不动声色的佛山人。懂得享受的佛山人。 家庭观念深厚的佛山人。懂得让人与人的 关系保持适当尺度的佛山人。
替图
他们的骄傲是源于骨子里的淡定与从容。 他们会把功夫花在看不到的细节处。 他们的时尚是充满活力的自我提升。 他们一边享受城市化进程，一边怀念着老房子里的穿堂风， 以及邻里之间的龙门阵。 他们总在不动声色中收藏自己的私密空间。
中海·万锦豪园
保利花园
千灯湖畔首席生态豪宅 更多注重本土化
江南名居
市区大型高尚社区工薪 阶层首选。
祈福·南湾半岛 雅居乐·雍景豪园
新进的高素质大型社区，环境好， 离市区远，满足生活品质的追求。
说是对手，这些项目都在分切佛山楼市这块蛋糕。说是 伙伴，保利同他们一起，都扮演着佛山楼市的深耕细作 者的角色。
天機廣告，效益地産傳播專家
關于佛山保利花園項目策劃思路
2019/3/29
房子
不仅把人与城市自然暂时隔开， 也是居者在城市与自然之外， 身心俱舒放的空间。
替图
生活，从此改变…
他人知道怎样建筑 保利知道为何建筑
建筑不仅仅是盖房子。房子只是基础，此间蕴含 的生活与房子一起成为建筑，造就我们的人生， 就是建筑更明确的含义。
世联湖南长沙保利花园淡市营销案例沉淀
商业价值点挖掘 7m层高， 一层的价格，两层的高度 70年产权，与住宅共同的待遇
有效的信息传播 由于商铺数量不多，主要靠口碑传说，同时辅助 短信、单张、夹报等有效媒体传播商铺信息。
本报告是严格保密的。
15
多渠道拓展客户资源 淡市环境、广告投放量少、加上项目交通不便，客户 上门量严重不足，为此我们选择了走出去的策略： 通过在沃尔玛设置分战展，做为项目的第 二咨询中心， 并配看楼车拉开到项目现场看房； 巡展，在铁道学院、白沙嘉园等客户群比较集中的地 方设置临时咨询点并进行项目展示，登记客户资源； 请学生派单扫街、扫楼、积累诚意客户
恰当的价格定位 以低于客户的心里预期价格入市，加上房源紧缺， 在短期内形成抢购局面。
本报告是严格保密的。
19
The End
本报告是严格保密的。
20
本报告是严格保密的。
剩余货量70余套
可售面积约1.1万 平米
4
项目交通及导视问题
项目未通公交车，交通不便、进入性较差 杉木冲路目前还没有开通 项目只在路口做了大广告牌，没有提前给客户提示 湘府路路口有路障，部分只能单行，前方掉头不方便
本报告是严格保密的。
5
剩余单位基本为问题户型
一期推出约300套，剩余70套，基本为B2户型 剩余户型单一,客户选择范围小； 且存在户型缺陷、楼栋楼层位置差、通风采光不佳。
销售目标
体验 营销
饥饿 营销
本报告是严格保密的。
营销活动图片展
赶羊策略 淡市下客源是最大的难 点,必须采取”走出去” 的策略,将抓客的触角延 伸到营销中心之外 宰羊策略 以服务细节打动客户的 心,同时聚集人气营造现 场气氛,再加上一定的物 质利益诱导,将起到更好 的逼定效果
保利花园楼盘营销策划方案
保利花园楼盘营销策划方案一、项目背景介绍保利花园是一座位于城市郊区的高品质住宅楼盘，拥有绿化优势、配套设施完善、品质管理严格等特点，是该区域居民理想的居住选择。
为了进一步提高项目知名度、吸引目标客群、增加销售额，我们制定了以下营销策划方案。
二、目标客群定位基于项目定位、区域人口结构和需求分析，我们将目标客群定位为中高收入家庭，重点关注年轻夫妇和小家庭，他们对居住环境有较高要求，更注重生活品质。
三、品牌定位1. 核心价值观：品质、信任、绿色、舒适2. 品牌定位：高品质住宅，为居住者打造一个安全、舒适、绿色的居住环境，提供高品质的产品和服务。
四、市场调研和竞争分析1. 调研内容：区域房地产市场、目标客群需求、竞争对手楼盘情况、价格分析等。
2. 市场调研结论：项目所在区域房价较高，竞争较为激烈，但目标客群对于品质和舒适的需求较高，有较强购买能力。
五、营销策略1. 建立品牌形象a. 设计专业的品牌标识和Logo，传达项目的核心价值观。
b. 打造高品质的样板房和展示中心，通过精美装修和高品质家居展示吸引潜在客户。
c. 利用新媒体平台和线下活动，传播品牌故事和优势，提升品牌知名度和美誉度。
2. 精准营销目标客群a. 利用市场调研数据，针对目标客群展开定向营销活动，迅速提高项目曝光度。
b. 运营精准投放广告，包括线上媒体、户外广告和地方社区刊物等。
c. 与区域中介机构合作，加大推广力度，并提供适当的经纪人佣金激励政策。
3. 提供差异化产品和服务a. 设立不同户型，满足不同客户需求，包括格局灵活、装修豪华等类型。
b. 提供全方位配套设施和高品质居住环境，包括公共绿地、健身设施、商业中心等。
c. 提供优质售后服务，与购房者建立长期合作关系，建立口碑宣传。
4. 参与社区建设a. 主动参与当地社区活动，与居民建立良好互动和紧密联系。
b. 与当地学校、医院等机构进行合作，开展公益活动，增加项目知名度。
六、销售推广活动方案1. 开盘活动a. 开盘仪式：举办一个隆重而独特的开盘仪式，邀请当地政要、知名企业家和媒体参与，并进行项目介绍和销售推广。
重庆保利心语花园阶段营销方案
本次探讨只为解决一个问题：
项目如何完成
500套剩余房源的销售？
市场篇 项目篇 营销篇
市场篇
市场篇——政策解读
既4.17史上最严厉的“国十条”出台后，“渝十条”于5.29软着陆，让大家 对重庆楼市的未来吃了一颗定心丸。 但随后，6.4 三部委联合出台二套房认定新规——认房又认贷。 无疑又是给 重庆楼市的当头一棒！
在售产品
—— 57-100平米 两房，三房 126-136平米 揽景高层 ——
单价（元/㎡）
7500-10000
下阶段推盘情况
6月底推出6号楼31-41公 寓，7月初推出9号楼 66-103江景华宅
备注
4、5号楼开盘售罄，现正在卡 升级
5月15日加推1号楼，60-105 平米
7200 6200 — 6月底加推3号楼55-85平米 两房 6月底正式开盘30-50公寓 60-70上下跃
三口之家的幸福专享
孩子大了，应该给他一个自己的房间； 父母老了，还是住在身边的好； 朋友来了，客房显然必不可少； 保利心语花园三口之家幸福专享计划，专享三房优惠！
推广主题2：
三口之家享幸福三房
保利心语花园三口之家三房专享计划。 三口之家，准三口之家，即日起购保利心语花园幸福三房，享专属优惠。
销售政策：
我们经常听到这样一些声音： 从保利心语花园到杨家坪才7分钟（公交车）， 这里什么都好，就是有点“吵”，我经常被这里的鸟叫声吵醒， 容积率才3.5，你看看联发都是6了，恒大绿洲也是4点几。
营销思路
推广将充分利用积累起来的核心（卖点），通过合 理的借势、造势、营势、引市，最终赢市，打一 场速战速决的胜利之仗。
套
套
时间 五一 三天 1套 7套
武汉保利花园三期策划方案
武汉保利花园三期（小地块项目）策划方案2006年2月26日目录一、项目策划思考二、项目分析1、项目概况2、产品分析三、项目定位1、项目案名：2、项目定位：四、项目推广策略五、项目阶段推广策划1、项目销售周期划分2、销售节奏把握3、价格定位策略4、项目阶段性推广六、项目商业策划1、项目商业分析2、客户分析3、客户对策4、项目商业定位5、阶段性广告推广附件一：光谷竞争楼盘价格表附件二：武汉市房地产市场2005年综述一、项目策划思考根据思睿达武汉地产以往的项目营销经验，在确立武汉保利花园三期(以下称为小地块项目)的推广方案阶段须注意把握以下几个准绳：1、强调小地块项目与保利花园一期的整体性小地块项目与保利花园一期的地块缺乏整体性，不是一块整体地块，而是被关山一路分成一大一小的两个地块，小地块即属于较小部分的地块。
因此，必须在营销推广中，强调小地块与保利花园一期属于一个整体，小地块项目是武汉保利花园的一部分，而小地块的业主也能享受与武汉保利花园一期业主的同等待遇，共享保利花园的会所、网球场、园林景观等配套设施。
2、强调产品的引导性重视消费者是当今营销的主流，传统的营销理论4PS也演化为4CS。
但是，消费者的满足程度取决于多方面，往往无所适从，不知如何选择，也不可能非常明晰地确定什么样的产品适合自己，甚至懒于思考什么样的产品适合自己，而情愿在有居住需求的时候，到市场上去挑有一些适合自己的产品；同时，市场上可供消费者选择的地产产品琳琅满目，从不同的方面引导消费者的需求，更加深了消费者的模糊度。
在这样的营销环境下，对于小地块项目的推广，尤其是各方面数据都初步显示产品将较受市场关注的项目的推广时，更应注重产品的引导性，通过产品特征、特点的推广，在与消费者沟通的过程中，能明确凸现产品的引导性，与消费者产生心理共鸣，“想消费者之未想”“为消费者之未为”。
同时建立沟通的桥梁和有效传达产品信息，这样才能达到推广的最终目的，有效促进销售。
保利花园(花园前组团)营销策划执行案(DOC38页)
保利花园“花园前”组团营销策划执行案保利地产营销中心二00四年三月二十二日目录一、营销推广情势基础。
4 （一）、广州市房地产市态分析。
4 （二）、本案竞争环境分析判断。
5二、本案产品素质分析。
61、31号楼/32号楼产品分析。
62、 33号楼产品分析。
8三、营销推广的难点与必须面对的问题。
91、本案部分大户型的推售问题。
92、产品质素的提升存在不足。
103、推售技术层面的难题。
10四、目标客户定位。
111、目标客户群体。
112、目标客户群消费形态分析。
12五、形象定位与塑造。
141、案名选择：花园前。
142、形象定位策略。
143、形象内涵。
154、形象解构。
165、形象塑造计划。
17六、价格定位。
18七、“花园前”推售计划与销售安排。
20 （一）推售整体思路。
20 （二）、推售计划及销售目标（2004年4月——12月）。
20八、推售计划及销售安排。
211、业主员工内部认购期：（4月1日～4月15日）。
212、内部认购期（4月16日～5月7日）。
213、公开发售日（5月8日）。
224、强销期（5月9日～5月31日）。
225、续销期（6月1日～12月30日）。
22九、“花园前”广告策略及费用预算。
231、广告策略性阶段划分。
232、花园前五一档期的广告推广发布计划。
243、广告主题表现与执行计划。
25十、活动跟进。
281、活动进行的指导思想。
282、童子军招募报名、保利童子军开营仪式及开盘仪式。
28 十一、媒体炒作与操作计划。
30 十二、售点建设。
31 十三、“花园前”推广预算与销售绩效控制标准。
32 十四、附件。
32附表一：开盘日抽奖活动流程 (32)附表二：开盘日抽奖活动流程图 (35)附表三：场地人流控制图 (36)附表四：内部认购及公开发售流程 (37)一、营销推广情势基础（一）、广州市房地产市态分析◆房地产市场在稳定中前进，价格有所下降2003年商品房上市量和成交量同步增长，全市预售商品房成交登记面积为907万平方米，增长14.09%,其中原八区557万平方米，增长8.37%。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
保利花园营销执行方案及开盘前工作计划
期房
4个月左 右/约170 组交2000
意向金
7200
7200 7000
由于房价 含有车位， 客户普遍 反映价格
高
目前客户 对价格非 常敏感， 觉得万达 得价格相 对还是高 了；万达 的户型比 较单一， 除了2梯3 户就是2
梯4户
目前受整体市场环境影响，客户观望氛围浓厚，整体市场低糜；提高项目性价比显得尤其重要。 新开盘的同区竞争项目供应量增大，它们的推出将进一步加剧对本项目的竞争威胁，分流地域性 客群。
2
6000
自08年以来，以上项目的销售量呈递减趋势，量价齐跌趋势明显。
保利花园营销执行方案及开盘前工作 计划
可比项目情况分析
可比典型项目08年价格走势：（山语银城、瑜璟湾、金色江南、蓉湖山水）
单位：元 数据来源：房地产信息网
从上图可以看出08年可比典型项目房价普遍走低，个别项目从准现房到现房价格 不升反跌，成熟社区价格不升反跌，可以从侧面反映，整体市场价格走向不容乐观。
保利花园营销执行方案及开盘前工作 计划
可比项目情况分析
可比典型项目08年销售量及价格监测
数据来源：房地产信息网
项目
年份
月 份
1
山语银城 销售量（套） 均价（元）
0
0
瑜璟湾
金色江南
蓉湖山水
销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元） 销售量（套） 均价（元）
8
8600
87
6800
11
7000
2
高
和提高品牌美誉度有重要影响；
金
洋 品
同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品
牌
线项目，因此其成功开发对金洋品牌的价值提
保利百合花园营销策划报告书
保利百合花园营销策划报告书一、引言保利百合花园是一座位于城市中心的综合性高端住宅社区，由保利集团开发，以独特的景观设计和高品质的住宅建筑而著称。
本策划报告书旨在详细介绍保利百合花园的营销策划方案，以及各个阶段的实施计划，以促进对该项目的成败评估。
二、市场调研在制定营销策划方案之前，我们进行了全面的市场调研，以了解目标受众的需求和竞争对手的情况。
1. 目标受众分析根据市场调研结果，我们确定目标受众主要是城市中高收入人群，他们对住宅环境质量要求高，重视社区配套设施和便利交通。
2. 竞争对手分析我们对附近的竞争对手进行了详细的分析，发现有几个类似的高端住宅社区正在开发或已建成。
这些竞争对手在房屋质量、价格和城市交通等方面的竞争力需要我们有针对性的策划来突出保利百合花园的优势。
三、战略定位根据市场调研结果和目标受众的需求，我们确定了保利百合花园的战略定位：高端住宅社区，注重绿化和生态环境，提供一流的社区配套设施和便利的交通。
为了突出保利百合花园的特色，我们以以下几个方面进行策划和宣传：1. 景观设计我们将通过独特的景观设计，打造一个繁花似锦的花园社区。
搭配精心设计的步行小道和休闲设施，给居民提供一个理想的居住环境。
2. 生态环境为了增加保利百合花园的吸引力，我们将注重保护生态环境，并引入可持续发展的理念。
鼓励居民参与社区环保活动，共同维护花园的美丽。
3. 社区配套设施我们将在保利百合花园内部建设一流的社区配套设施，包括购物中心、健身房、游泳池等。
通过提供多样化的服务，给居民带来优质的生活体验。
四、市场推广方案1. 品牌建设为了增加保利百合花园的知名度和美誉度，我们将进行品牌建设工作。
包括制作宣传册、建立品牌网站，并通过媒体渠道发布新闻稿和采访活动。
2. 线下推广我们将组织展览会和社区活动，向目标受众宣传和推广保利百合花园。
通过与当地居民互动，了解他们的需求和关注点，并提供解决方案来增加他们对项目的兴趣。
思睿达地产重庆保利国际高尔夫花园项目营销策划方案.doc
思睿达地产重庆保利国际高尔夫花园项目营销策划方案序天地有大美而不言感悟自然之美塑造别墅人生曾经有人问我“自然最舒适”到底是一种纯人居理念，还是一种生活哲学我愕然，苦思良久不得其解当我站在B12大道，手拿着保利国际高尔夫花园总图，山、森林、草地、溪水、炊烟、雨雾，一时间我豁然顿悟“自然最舒适”是高境界的人居理念，更是一种生活哲学高尔夫是这项与“绿色、氧气、阳光、漫步” 相伴而生的运动，它是如此和谐地为“自然最舒适” 下了一个完全契合的注释。
“和谐·自然·舒适”一直是保利地产秉承的开发理念，也是居所与自然结合的行业引领者。
在重庆，在保利国际高尔夫花园，两者将实现形式与内涵地高度统一寻找城市与自然的平衡点，缔造都市与自然的完美契合。
我们不买房子，确切地说我不仅仅买房子，和房子一起出售地还有绿地、阳光、氧气、运动更重要地是还有一种生活方式纯正的高尔夫生活。
一种源于自然、沟通自然、回归自然的上流生活圈。
幽谷芝兰山水清音天地有大美而不言本案营销策划思路总体策划原则我们是不是第一我们能不能做到第一如何让社会知道我们是第一项目的营销推广思路n以“我”为主高举高打n 突出“比较优势”诉求营造市场热点n 重视目标客户研究创新营销手段n 项目在于操作经典源于细节n 高度重视客户服务形成持续销售能力目录本案营销策划思路1 总体策划原则2 项目的营销推广思路3 第一部分市场背景6一、重庆别墅市场供应现状7 1．供应区域7 2.面积供应10 3.价格11二、典型别墅项目简要分析12 三.结论27 第二部分项目SWOT分析30 第三部分项目定位36一、项目周边楼盘重点解析37二、市场定位41 1、形象定位核心42 2、形象定位依据42 3、形象定位表现方式43 4、目标客户定位43三、项目概念定位45四、项目形象定位及推广主题46 1、形象定位46 2、推广主题51 3、项目卖点52 4、推广步骤55 第三部分项目营销策略61一、抢占两个制高点63二、站稳一个立足点65三、营销纲要66四、销售模式87五、价格策略89六、整体推广计划与媒体投放计划90七、销售渠道包装策略93 结束语112 第一部分市场背景一、别墅市场供应现状1．供应区域u 重庆别墅市场长期以来的积淀形成了“南北对峙”的局面，市场主要集中在北部新城（以江北、渝北两区为主）和南部城区（以南岸区为主）。
武汉保利花园二期策划方完整版
武汉保利花园二期策划方HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】武汉保利花园2004年11月—2005年2月项目推广方案广州思睿达地产代理有限公司2004年5月前言当前武汉保利花园项目已在武汉真正成就保利地产的品牌的荣耀，在知名度方面已进入相当成熟的阶段。
保利花园所推的单元已销售大半，曾几度创造了销售的火爆场面。
该项目现在正逐步到达一个由“梦想”到“成真”的敏感过程中，最终会“造梦”到何种模样？业主们心焦求证，意向者按捺不前，市场拭目以待。
故敝司认为近阶段适以“造市蓄势”“等待开盘”为营销理念，借以节日攻击为策略，并兼以“精确打击”为促销方向。
力争到春节这段时间创造一个实效的、丰硕的营销成果。
目录一、保利花园的销售状况二、市场要求与机会三、营销策略四、媒介推广一、目前武汉保利花园的销售状况该项目在关山地区已是具有相当的知名度，而且在春节这段时间没有新的要推单元，因此建议在此阶段不宜做大规模的重复叠加宣传。
目前最大的难点就是复式楼的推广。
目前为止，复式楼的销售举步为艰。
为了打开这种局面，建议加大现场推广力度，建立奖励机制，促进销售人员的积极性。
为在春节这段时间再创造火爆的销售盛况，此阶段适宜以继续推广项目的优良品质，以逐步培养品牌。
武汉保利花园在销售至今，已签定客户200多人，如何稳定住客户，建议用“造势蓄势”的策略。
市场对该项目寄予希望，同时也难以真正认识到该项目对关山地及居住生活带来变化，因此需要更实际的展示该项目的优点，市场希望眼见为实，仅仅有样板房、楼书和高水平的专业置业顾问还不够。
二、市场要求与机会市场要求看到更多的现房或者模拟展示（如建材品牌、建材款式等）。
市场要求看到园艺景观的真实容貌（如树种、园林材料等）。
市场要求该项目拥有更高的的品质。
市场需要该项目发展商注入更强的信心和保障。
市场需要全程化的、便利的、优质的购买服务（如签约、交款、办证、装修咨询等）。
保利花园第二期推广计划模板
保利花园第二期推广计划第一部分我们面临的问题第二部分第二期促销的有利因素第三部分总体推广思路第四部分入市姿态第五部分入市时机第六部分入市方式第七部分价格策略第八部分推广节奏第九部分广告诉求及媒体投放计划第十部分促销活动第十一部分促销前的各项准备工作第一部分我们面临的问题⏹第二期是期楼。
⏹现在开始做样板房时间已相当紧，而又非做不可。
能不能及时做出来？做出来的效果如何？这都是个未知数。
⏹目前保利花园的物业管理和智能化还没有真正到位，而第一期楼盘交楼在即，不到位势必影响项目形象，这部分工作怎么做？⏹最近连续四周，每个周末都有人在保利红棉花园闹事，使得“保利公司的物业管理”已经“名声在外”，这一事件已成为保利花园竞争对手们攻击的靶子，直接影响到了保利花园的销售。
就我们看来，即使目前立刻对保利红棉花园物业管理出现的纠纷进行妥善处理，也已经构成保利花园第二期的销售的极为不利的影响。
⏹几根大烟囱没有及时如期的拆除，这一问题已经引起了保利花园第一期业主的普遍不满，造成不利口碑，也成为其它楼盘最有力的攻击武器，这在客观上已经造成了对保利花园较为不利的影响。
⏹客户反映保利花园第一期的室内装修存在明显的质量问题，这种反映会不会带来不良影响？⏹六号楼二房二厅未卖出的就有44套。
第二期开卖后，这部分房怎么办？⏹周边楼盘的竞争力逐渐增强。
南景园及时调整价位，其价格策略及促销策略的改变，对保利花园产生了直接的冲击，这从前三天往返保利花园与南景园的客户行为可以看出。
另外，光大与南景都是同一个代理商，联合炒作可能对保利花园也是一个冲击。
今年10月下旬，随着南洲路和江南大道南道路的施工的完成，南洲名苑将是该区域价格最实惠、炒作卖点及兴奋点最多的楼盘，竞争力将会直线上升，它也将对保利花园第二期的销售产生直接的对抗。
面对新的竞争局面，我们也不应该置之不理，理应有所预而立。
第二部分第二期促销的有利因素⏹保利花园第一期炒作比较成功，实际销售也比较成功，品牌已经树立起来，为第二期促销打下了基础。
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全年总体转化率达16.4% 43
价格走势
1 6#
8#
7#
3# 4#
5#
2#
➢楼王单位产品8#、7#树立了价值标杆，间隔1个半月，推盘价格有300400元涨幅。
➢普通外围产品从开盘以来，每批次有100-200元涨幅，客户接受度高， 半年来普通外围产品涨幅500-600元左右。
44
成交量与价格关系
月份
成交情况
月份 来电量 来访量 推货量 成交量
5
6
7
567
356
287
3729 1800 647
360
86
174
212
127
112
8
9
10
11
410
469
583
596
958 1270 1152 1332
206
240
0
122
268
338
11
110
➢月均来访1000组以上，来电400组以上，均处于城西前列
领跑新双楠
节点
活动
推广
经验总结
各推广渠道费效比
报广 20%
软文 6%
现包 29%
短信 8%
渠道 4%
网络 2%
活动 15%
路牌 3%
老带新 13%
合计 100%
从推广费效比来看，现包对武侯大道沿线覆盖到位，效果明显，费效比最好；报广3覆8 盖 面广，但费用高，费效比其次；活动和老带新也是今年推广中费效较好的渠道。
大家好
1
保利花园 2010年总结及2011年计划
保利花园项目组 2010.12
2
前言 PART 1 ：2010年营销回顾 PART 2 ：2011年营销环境与机会 PART 3 ：2011年营销推广计划
目录
CATALOG
3
前言
4
从2009年12月拿地到2010年5月开盘， 仅半年时间，
保利花园展现了保利工程速度；
网络 101 3%
活动 276 8%
路牌 130 4%
老带新 324 10%
合计 3268 100%
从整体年度来电客户的获知途径来看，线上报广起到了最大的效用占比29%；同时现包占
比25%，续销中老带新也占到较高来电比例。
36
领跑新双楠
节点
活动
推广
经验总结
来访渠道效果监控
报广 2437 25%
软文 309 3%
16
1
2010.3-2010.5
开拓新双楠
2
2010.6-2010.7
独舞新双楠
3
2010.8-2010.11
领跑新双楠
阶段回顾
17
第一阶段
开拓新双楠
时间：2010年3月—2010年5月
阶段：项目准备、亮相及首批次开盘 营销策略：借大型活动和大规模线上推广启势， 形成大量来访，提高项目知名度。 推广主题：品牌联动 活动营销 推售：一期1栋、6栋 推广：报广、软文、线下渠道拓展、房交会 活动配合：为世博加油活动、房交会活动
•6月下旬 •7月中旬
8栋=86套 1栋+6栋 底商=47套
3栋=128套
•8月中旬
7栋=86套
•8月下旬
4栋=120套
•9月中旬
5栋=240套
•11月下旬
2栋=122套
总推货：住宅1131套 商业47套 已认购：1178套 认购金额：10亿
4 3
5
2
8
5
7
1
6
6
10年11月保利花园一期清盘，完成全年10亿的销售任务，并将于12月启动二期一批次41销售。
32
领跑新双楠
节点
活动
推广
经验总结
花园宝宝才艺表演
浪漫七夕 心有灵犀
施华洛世奇水晶蜜恋会
茗茶论道品味人生
亲情和院迎中秋
插花艺术派对
配合蓄销，8-11月举行了10余次暖场活动，形式多样，在热销期为项目增加了人气，3带3 动 了销售氛围，但活动与现场客户互动不足，参与性不强。
领跑新双楠
节点
活动
推广
主题：210 平米奢极空
中叠墅
8.5
主题：136平 米豪景楼王
8.12
主题：一个项 目，成就一个
新双楠
8.19
推售7号 楼大户型
强推7号楼 136户型
房交会宣传
主题：新双楠 五星级生活标
杆
房交会宣传
经验总结
34
领跑新双楠
节点
活动
推广
经验总结
热销后梳理核心卖点，树立项目形象：
高端居住看保利花园 有了保利花园，才有了新双楠高端住区
2010年3月销售中心施工
2010年4月销售中心开放
23
开拓新双楠
节点
活动
经验二：新区域营销到项目高端站位
推广
经验总结
保利花园亮相阶段对“新双楠”区域概念的营销较 为成功，通过报广、软文的多次解读，为区域形成 价值版块的同时，也为项目找到了区域定位，“新 双楠”迅速成为区域各大项目的推广点。
线上推广上通过欧式风 情的多次演绎，树立了 项目的高端调性和产品 定位，有力支撑了项目 “新双楠 新桐梓林”的 口号。
主题：保利 花园，原味 欧洲生活示
范区
5.21
产品理念的 深入，活动 的持续进行
主题：全城 仰望新双楠， 因为保利花
园
5.21
主题：保利 花园5月30 日耀世开盘
5.28 开盘
金卡办理 预告
金卡最后 申领中， 开盘预告
5.30
21
开拓新双楠
节点
活动
开盘前软文
开盘前区域炒作： 保利花园亮相新双楠 升级版“桐梓林”正式启航 50万㎡保利花园欲造新双楠为桐梓林 高端客云集保利花园，新双楠打造为新桐梓林
5
成交量 212
成交均价 8104
6 127 8282
7 112 8173
8 268 8188
9 338 8279
10 10 7704
11 110 8184
45
开盘以来月成交均价一直稳定在8200（实际回收价格7800元）左右，保证了项目持续热销。
客户情况
成交客户分析---区域
点评： ➢以区域型客户为主； ➢8-9月份热销期内，外地 客户占比有所上升，多为 投资客。
➢三个月单月销售套数超过200套
➢平均去化速度6套/天，168套/月
42
转化情况
月份 来访量 成交量 转化率
5
6
7
8
9
10
11
3729 1800 647
958
1270 1152 1332
212
127
112
268
338
11
110
6%
7%
17%
28%
27%
1%
8%
➢5-6月项目前期加油活动配合，来访量大，但意向程度不足，转化率低 ➢7-8月项目中期进入销售上升阶段，平均转化率达24%，远高于区域平均水平 ➢10月项目仍保持1000组左右来访，但处于断货阶段，无法转化 ➢11月货量有限，无法满足众多意向客户需求，转化率不高
推广
经验总结
22
开拓新双楠
节点
活动
经验一：快速开发模式率先占领空白市场
2010年5月盛大开盘
2009年12月19日拿地
2010年2月工地施工
推广
经验总结
2009年12月拿地 到2010年5月开盘， 保利花园仅用半 年时间从无到有 进入销售环节， 展现了保利速度 和实力，也让保 利花园成为区域 的先行者和开拓 者，工程抢先为 新区域站位提供 了强大的战略支 撑。
节点
活动
推广
经验总结
油站及介绍来访约2000组 真实看房意向客户约15%，月400组 有效成交约11套
亮相活动：“保利花园为世博加油”
时间：5月1日—30日
点评：
1、该活动的在区域形成了较大影响力； 2、目的很明确，通过是否拥有汽车来进行 客户甄别； 3、活动效果还是比较明显，但意向性客户
不足。
20
楼王单位推出
存货消化期
活动
推广
经验总结
3
4
5
2
8
5
•二批次 7
1 •三批次
6
6
•6月下旬 8栋=86套 开盘成交率80% •7月中旬 1栋+6栋 底商=46套 开盘成交率100%
3栋=128套 开盘成交率30%
6月即时推出8号楼王单位，树立了一期价值标杆，7月推出商业即售罄，而电梯部分2在6 7月 蓄销遇到一定困难，去化速度减缓。
6.10
主题：空间，就是价 值
6.25
主题：110平米，占尽 全城市荣耀
7.8
大户型加推
赠送空间 信息
强推110户型
28
独舞新双楠
节点
活动
推广
经验总结
经验三：八盘联动品牌影响力大 口碑效应提高老带新比例
2010年保利地产以八 盘联动之磅礴之势格 局成都，形成了轰动 全城的品牌影响力， 支撑各项目的热销。 保利花园也借助保利 品牌实现了客户关注 和认同。
独舞新双楠
节点
活动
推广
经验总结
汽车大赢家
财商沙龙
车行天下
天籁VQ发动机工业设计展
世界顶级冰激凌盛宴
阳光宝宝嘉年华
配合蓄销，6-7月举行了8次暖场活动，起到了较好的暖场效果，提升了一定的销售氛27围， 但对业主和渠道客户的吸引力仍有待加强。