07-08房地产估价理论与方法试题及答案

2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷

一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估

2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。

A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则

3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因（）的需要。

A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收补偿

4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。

A．-40B．400C．1800D．3600

5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡

A．98B．102C．108D．116

6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。

A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.91

7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。

A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置

8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（）元/㎡。

A．4395B．4486C．4636D．4850

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9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A．370B．385C．420D．550

10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；

（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；

（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；

（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是（）。

A．第（1）、（3）种情况B．第（3）、（4）、（5）种情况C．第（23、（4）种情况D．第（2）、（4）、（5）种情况

11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

A．上涨B．下跌C．保持相对稳定D．先涨后跌

12、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。

交

易实例建筑面积

（㎡）

用

途

价格（元/

㎡）

成交日

期

区位正常情况

甲120居

住

5800

2007年

8月

同一

供需

圈

正常交易

乙105居

住

6000

2008年

6月

同一

供需

圈

正常交易

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丙140办

公

6500

2008年

9月

同一

供需

圈

正常交易

丁115旅

馆

6100

2008年

7月

不同

供需

圈

正常交易

A．甲B．乙C．丙D．丁

13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。

A．区位因素B．社会因素C．实物因素D．权益因素

14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（）。

A．配套设施建设的限制B．房地产使用管制C．房地产权利的设立和行使限制D．房地产相邻关系的限制

15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。

A．收益递增递减原理B．均衡原理C．替代原理D．适合原理

16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。

A．较高B．较低C．最高D．居中

18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008

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