07-08房地产估价理论与方法试题及答案

2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。

A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。

该估价是因（）的需要。

A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。

A．-40B．400C．1800D．36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（）元/㎡A．98B．102C．108D．1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（）元。

A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（）的结合体。

A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。

该期房目前的价格为（）元/㎡。

A．4395B．4486C．4636D．4850页脚内容19、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

A．370B．385C．420D．55010、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。

上述情况中，存在名义价格的是（）。

A．第（1）、（3）种情况B．第（3）、（4）、（5）种情况C．第（23、（4）种情况D．第（2）、（4）、（5）种情况11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。

A．上涨B．下跌C．保持相对稳定D．先涨后跌12、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。

交易实例建筑面积（㎡）用途价格（元/㎡）成交日期区位正常情况甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易页脚内容2丙140办公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅馆61002008年7月不同供需圈正常交易A．甲B．乙C．丙D．丁13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。

A．区位因素B．社会因素C．实物因素D．权益因素14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（）。

A．配套设施建设的限制B．房地产使用管制C．房地产权利的设立和行使限制D．房地产相邻关系的限制15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。

A．收益递增递减原理B．均衡原理C．替代原理D．适合原理16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。

A．较高B．较低C．最高D．居中18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008页脚内容3年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/㎡。

A．3673.20B．3673.68C．3790.43D．3790.9319、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）万元。

A．40B．48C．50D．6020、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/㎡。

（1平方英尺=0.0929㎡）A．17484B．19020C．19754D．2053921、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/㎡。

A．55.20B．103.22C．109.63D．114.8222、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。

A．16%B．42%C．58%D．84%23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。

假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬率为10%）A．11.80B．16.07C．23.57D．31.0724、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物页脚内容4剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A．95.40B．97.87 C．98.55D．99.3325、某套住宅的采光受到影响。

受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。

该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。

该住宅因采光受影响导致的价值减损为（）万元A．0.50B．5.63C．6.25D．28.1426、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。

A．8.8%B．10%C．18%D．18.6%27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A．690.40B．8284.79C．8720.83D．9746.8128、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（）。

29、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。

若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（）元/㎡。

A．5362B．5374C．5532D．570230、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。

已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。

（采用四三二一法则）A．150.8B．160.8C．170.8D．180.831、下列估价公式中，错误的是（）。

A．土地价格=房地价格-建筑物价格B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格页脚内容532、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。

后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（）万元A．500B．1000C．2250D．300033、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（）。

A．估价对性B．估价目的C．估价时点D．价值类型34、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。

该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。

据此判断该报告出具日期为（）。

A．2008年9月20日B．2008年9月23日C．2008年9月26日D．2008年9月27日35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。

A．谨慎价值B．市场价值C．快速变现价值D．投资价值二、多项选择题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（）。