5.基准地价系数修正法流程

基准地价系数修正法
一、名词解释
基准地价系数修正法，是我国土地估价方法之一。

它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

二、基准地价系数修正法的基本公式
1．公式的内涵
基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。

2．公式的表达式
基准地价系数修正法的公式为：
p i=[p（1士k）t•k ij〒f]•y
式中p i—待估宗地地价；
p—待估宗地对应的基准地价；
k—各区域因素和个别因素修正系数之和；
t—期日修正系数；
k ij—容积率修正系数；
f—开发程度修正系数；
y—待估宗地使用年期修正系数。

3．不同基准地价表达方式的修正公式及适用条件
由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异。

区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达（也就是进行修正时是加上或减去一定的修正量），而有些地方是用修正比率表达（也就是进行修正时是乘以一定的比率）；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在进行开发程度修正时需要注意两者计算的差异。

因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式进行相应的调整以准确评估宗地。

三、基准地价系数修正法使范围
1、适合于批量评估
2、适合于作为一些政策性地价标准制定的依据
3、适宜于市场不发达情况下的宗地估价
4、适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的
四、基准地价估价的步骤及方法、要求
1．基准地价成果的收集、整理
土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括i【a．基准地价表 b．基准地价成果图件 c．基准地价因素修正系数表 d．基准地价评估方案e基准地价成果应用说明】以及宗地地价影响因素指标说明表等。

将这些数据资料根据估价的需要进行整理，作为宗地估价的基础材料。

2．宗地级别及基准地价的确定
根据待估宗地位置和用途，确定待估宗地所处的土地级别或均质区域，从而确定其所对应的基准地价、相应的基准地价修正系数
表，以及宗地地价影响因素指标说明表。

对应基准地价内涵，确定地价修正的基准和需要调查的影响因素的项目。

3．宗地影响因素调查分析与修正系数确定
①分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表。

依据确定的宗地地价影响因素项目，分析待估宗地条件（包括一般因素条件和个别因素条件），编制待估宗地地价影响因素条件说明表。

影响因素项目指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，不能满足评估需要的，需进行实地咨询和调查，并在此基础上确定地价因素指标数据。

②依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数。

比较待估宗地的价格定义与基准地价内涵，依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，按照编制的待估宗地地价影响因素条件说明表分别确定待估宗地的地价修正系数。

将待估宗地全部因素的修正系数加和，便可得到该待估宗地的所有影响因素的总修正值。

某待估宗地总修正系数按照下式计算：
式中k—待估宗地的地价影响因素总修正值；
k i—待估宗地在第i个因素条件下的修正系数；
n—修正因素的个数。

当待估宗地的价格定义的土地开发程度与基准地价内涵中界定的开发程度一致时，应进行土地开发程度的差异修正，将基准地价修正为待估宗地设定的土地开发程度。

4．年期修正的公式与方法
基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定最高出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。

土地使用年期修正系数按下式计算：
式中y—土地使用年期修正系数；
r—土地还原利率；
m—待估宗地可使用年期；
n—该用途土地法定最高出让年期。

5．期日修正的依据、参数确定、方法
基准地价所反映的是基准地价评估期日的地价水平，不同时期的地价水平会有所变化，因此需进行期日修正，即将基准地价对应的地价水平修正到待估宗地的评估期日的价格水平。

期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可以通过下式得到：
t= q/q0
式中t—期日修正系数；
q—宗地估价期日的地价指数；
q0—基准地价评估期日的地价指数。

6．容积率修正的依据、参数确定、方法
容积率对地价的影响很大，尤其是对商业和住宅用地而言，因此当基准地价内涵中所定义的容积率与待估宗地的容积率不相同时，需考虑容积率的影响，对基准地价进行容积率修正。

基准地价
内涵中所定义的容积率是该用途土地在该级别或均质区域内的平均容积率。

若容积率修正未在编制基准地价修正系数表时考虑在内，则需单独进行，将平均容积率修正到待估宗地的实际容积率水平上。

容积率修正系数的计算按照下式进行：
式中k ij—容积率修正系数；
v i—待估宗地容积率对应的地价水平指数；
v j—级别或均质区域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。

7．开发程度及其他因素修正的方法
比较待估宗地价格定义与基准地价内涵，当两者内涵一致，开发程度相同时，则不必进行土地开发程度差异修正，当两者不一致时，则需进行土地开发程度差异修正，将基准地价修正为：待估宗地价格定义中所设定的土地开发程度下的宗地价格。

如某市二级住宅用地的基准地价为1000元／m2，对应的土地开发程度为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通燃气管线，场地平整），待估宗地为七通一平[通水、通电、通路、通信（电话idd、ddd、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等）、通下水、通热力管线、通燃气管线和场地平整]。

据调查，该级别土地通信、通热力管线的开发费分别是50元／m2和100元／m2，则该级别七通一平条件下的基准地价为1000+50+100 =1150（元／m2），并以此作为下一步评估的基准。

8．宗地价格的修正确定
根据待估宗地所对应的基准地价，将所求得的各项修正系数带入基准地价系数修正法的基本公式，便得到待估宗地的价格。