养老地产的六个经营模式

养老地产的六个经营模式

原创于: 2015-01-27 11:34:18

标签：养老地产,养老地产模式

中国的老年人口总数2015年将达到总人口数的15%左右。随着中国老龄化不断加速带来的机遇，一些房地产、金融保险等企业纷纷涉足养老地产。

从老年人养老模式的变化角度来看，传统的家庭养老方式在现阶段的社会经济形势下难以为继，老年人购买房产、服务等养老产品的消费意愿变得强烈，单独依靠传统的家庭养老来解决大面积的老人照料问题是不可能的。

到底什么是养老地产?养老地产的经营模式是怎样的?根据养老方式和盈利方式两个维度，可以将国内的养老地产模式归结为六大经营模式。

一、本地出售型社区模式

该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。

北京东方太阳城便是本地出售型社区模式的典型代表。该项目由中国希格玛有限公司开发，位于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔，距离顺义城区10公里，植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好。项目的主要客群来自北京，也包括周边省份老年人，吸引了养老一族、准养老一族和居住在市区的老年人子女，甚至是首都机场工作人员也在此购房。项目以低密度住宅产品为主，全部出售，同时配套完善的设施，从医院、幼儿园到老年会所、超市、餐厅等商业设施齐全，另外其占地较大的高尔夫球场和可供租用的分割成块的农场构成了社区的特色和亮点。

要成功的打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品。养老配套方面，社区通常集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身，配套完善、设施齐全。景观环境方面，社区通常环境优美，绿化率高，整体环境生态宜居。

二、异地出售型社区模式

该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。

与本地出售型社区模式相比，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。

而资源环境优良、客群定位明确则构成了这种模式关键成功要素。从前者来看，这类模式打造的养老住宅产品通常位于环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市。从后者来看，大多数产品限定了入住居民年龄，既构成了产品占据细分市场、保值增值的关键，又成为“曲高和寡”的门槛。

目前，异地出售型社区模式主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。以海南为例，海口岛外购房者的比例约为73%，三亚岛外购房者的比例约为85%，其中，养老型消费者在所有购房者中占到60%左右，购房者则主要来自上海、浙江、江苏、北京等十多个省市。

三、租售组合型综合社区模式

该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。北京太阳城便是这种模式的范本。

租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点确是资金投入较大，总成本投入比单纯的住宅开发高得多，建设周期相对较;持有部分后期需要持续的经营管理和投入，投资回收期较长，通常在15-20年。

这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。同时，该模式延长了养老地产开发的产业链。在改变传统的房地产开发商的房产销售方式的同时，延长了养老地产开发的产业链，特别是在老年服务业、老年医疗保健业以及老年娱乐文化产业三个方面，提升了养老地产附加值，增加其后续盈利能力。

北京太阳城便是这种模式的范本。项目位于京城北郊昌平区小汤山镇，由北京太阳城房地产开发公司开发，社区销售和持有比例为7:3，产权住宅、老年公寓、医疗商业配套比例安排合理，从而实现了现金流和长期经营提升价值的双目标的平衡。从经济效益和社会效益两个视角来看，北京太阳城可售住宅部分销售好回款好、老年公寓供不应求经营好、医疗和商业配套使用效率高，项目是非常成功的，成为了国内养老地产开发的典范和样本。

四、会籍制社区模式

该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。

上海亲和源是运作比较成功的会籍制社区模式，但也是经营多年后才逐步实现盈利。燕达国际健康城则没有这样幸运，尽管其强势的医疗资源在市场定位高端，但由于定位不符合市场需求、养护配套不佳、交通环境较差等问题造成入住率不高、经营状况较差。

五、养老房产金融组合型社区模式

该种模式尝试运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售，为企业发展融资，但多数金融创新手段还处在尝试阶段。目前，国内出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险三种。这种模式对于养老配套和后期经营的要求更高，也更强调完善的医护服务作用，例如泰康之家养老社区成立专业的经营管理公司。

六、床位出租型养老机构模式

该种模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。整体而言，因养老机构具有一定的公益性质，能够盈利的非常少。

佳兆业的辽宁东戴河项目，将“养老”概念引入到旅游地产项目，可初步归结到上面的“异地出售型社区模式”，但又与真正的养老地产有所差别。养老地产的核心在于适老化的配套和完善的养老服务，尤其是医疗服务配套。离开这两点，仅有适宜养老的环境是远远不够的，也不能算是真正的养老地产。因此，笔者认为，佳兆业东戴河项目创新之处在于在旅游地产中引入养老概念，但如若缺乏养老配套和服务，离真正意义上的养老地产还有差距。