第二章土地产权

二、土地产权
（一）含义
是指有关土地财产的一切权利的总称，一 般用“权利束”表示。
它包括土地所有权、使用权、土地租赁权、 土地抵押权、土地继承权、地役权等多项 权利。
（二）土地产权的基本特征
1.排它性 2.土地产权的登记性 3.土地产权的相对性
第二节 土地所有权
土地所有权属于财产所有权的范畴，是 全部土地问题的核心。
《房地产管理法》第8条： 城市规划区内的集体所有的土地， 经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可 有偿出让。
2.权能的可分离性
3.权属转移中的单向流出性
（二） 集体土地所有权的土地客体
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属 于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体 所有 。
使用权： 按照土地的性能和用途 进行事实上的利用的权利
收益权： 土地权利人依法收取土地所产生 收益的权利。
处分权： 土地权利人依法对自己所有的土地 进行处置的权利。
在这四大项能中， 占有权能是行使其他权利的前提和基础； 处分权是土地所有权内容的核心。
（二）土地所有权的特征
1.主体的特定性 2.交易的限制性 3.权属的稳定性 4.权能的可分离性
由法律规定属于集体所有的森林和山岭、 草原、荒地、滩涂。
第三节 土地使用权
一、土地使用权的概念和特征
1.概念： 土地使用权是土地所有权派生的一项
独立的财产权，它是指土地使用者依法 对土地享有的占有、使用、收益和法定 处分的权利。
土地使用权与土地所有权中的 使用土地权能有何区别？
区别：
土地所有权中的使用土地，凭借的是土 地所有权，是指所有权人对土地的实际利 用，是土地所有权能的一种表现；
土地所有权关系的变化
土地征收
土地整理
国家为公共利益需要， 依法将农民集体所有的 土地转为国家所有
本着协商一致、平等互利的 原则对不同的土地所有权关 系进行调整或改变（一般发生 在农民集体内部）
二、土地所有权的基本类型
两级所有，即国家土地所有权和集体土地 所有权。
三、国家土地所有权
（一） 国家土地所有权的取得
具体有：
1.村集体经济组织
2.村内两个以上的农村集体经济组织 3.乡（镇）农村集体经济组织
如何看待农村集体土地所 有权虚置现象？
（二）集体土地所有权的特征
1.集体土地所有权的不完全性与相对性
如《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不 得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并 等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
三、土地使用权的类型
分为国有土地使用权和集体土地使用权 国有土地使用权
集体土地使用权： 集体建设用地使用权 农用地使用权（承包经营权） 其他农村集体土地使用权。
四、土地使用权的取得、分离和限制
（一）土地使用权的取得 1.取得类型
可分为土地使用权设定取得和土地使用权 变更取得。 设定取得：是指从土地所有权手中取得土地 使用权，它是土地所有权和土地使用权相 分离的结果； 变更取得：是指从土地使用者手中取得土地 的使用权，它是土地使用权变更的结果。
的土地； （三）国家依法征用的土地； （四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其
他土地； （五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于
其成员集体所有的土地； （六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集
体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
※《土地管理法》第8条：“城市市区的土地 属于国家所有。农村和城市郊区的土地， 除由法律规定属于国家所有的以外，属于 农民集体所有。”
四、 集体土地所有权
（一） 集体土地所有权主体 其特点是：主体多样性
《土地管理法》第十条规定：
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有 的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管 理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组 织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济 组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇） 农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织 经营、管理。
主要方式有：没收、征收、赎买和征用四 种。
（二）国家土地所有权的特征
1.理论主体代表的唯一性与现实中主体代表 的授权性
2.权能的可分离性
3.权属转移中的单向流入性
4.客体的广泛性
国家土地所有权的土地客体
中华人民共和国土地管理法实施条例
第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地； （二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有
一、土地所有权的概念和特征
（一）土地所有权概念 在法律上，所谓土地所有权，往往包括两
个层次： 土地所有权法律制度 土地所有权权利
（1）土地所有权法律制度
即土地所有权是土地所有制在法 律上的反映。
（2）土地所有权权利
即土地所有人依法对自己土地享 有占有、使用、收益和处分的权利。
权能结构
占有权： 土地所有权主体对其土地 在事实上的支配和控制的权利
而土地使用权是一种相对独立的权利，它 可依法对享有占有、使用、收益和处分的 权利。
2.土地使用权的特征
土地使用权的派生性 土地使用权的法定性 土地使用权是一种财产权，可依法转让 土地使用权的客体包括国有土地和集体土地 土地使用权的相对稳定性
二、土地使用权的权能
包括占有、使用、收益、处分的权利。 土地所有权也具有这四项权能，他们的主要 区别:主要体现在权能的绝对性与相对性上， 特别是表现在对土地的处分权能上。一般来 说，土地使用权中的处分权能是一种相对处 分权能，即不包括对土地的最终处分权，他 仅具有部分处分权。
第二章 土地产权
第一节 土地产权概述
一、产权
1.产权首先是指特定的客体，即任何产权都是以特定客体 为前提和基础，产权中“产”即为客体，没有特定客体 的存在，产权便不再存在；同样任何产权都是以依赖于 特定客体的产权。
2.产权其次是指主体对客体的权利，即主体与特定客体的 关系。这种关系在现实生活中常表现为财产权。主要包 括源自文库括对财产的所有权、占有权、使用权、收益权和处 置权等，可以说产权是主体对客体一系列权利束的总称。
2.土地使用权的取得方式