中航物业顺天城物业管理方案(正式版)

目录

1.管理方案简介................................................................ .. . (2)

2.本版修改记录................................. .. ........................ . (3)

3.顺天城简介............... ...................................... . ... (4)

4.顺天城管理模式和目标............................. ................................ ....... (5)

5.顺天城物业管理组织机构及职责................ .............. .................... .. (7)

6.物业管理主要过程的控制............................ ........ .. (9)

7.物业管理的支持性过程.............................. (20)

8.物业管理的评价和改进.................... . (21)

9.物业管理财务预算................................... ...................... . (23)

10.社区文化实施计划............................... .. (25)

11.培训原则 (27)

附件一：顺天城管理费收入预测表.............. . (28)

附件二：顺天城管理费支出预测表 (28)

附件三：顺天城管理费支出明细预测表............................... . (29)

附件四：顺天城管理处物资装备表....................................... . (30)

附件五：顺天城管理处固定资产、办公用品装备表 (31)

前期开办费

1.0 管理方案简介

1目的

本方案旨在明确对顺天城高层商住楼进行管理的质量目标、管理流程及要求。

2适用范围

本方案适用于顺天城高层商住楼的物业管理活动。

3管理方案的控制

3.1为了表述方便，特用编号“STC”表示“顺天城”。

3.2本方案按公司程序文件CPM-OP-003“物业管理方案的制订”进行拟制，

长沙分公司经理审核、CPM总经理批准，本管理处负责本方案的发放和更改的控制。本方案的受控发放范围如下：

发放编号：接收人员／部门

STC/01 总经理

STC/02 经理部

STC/03 财务部

STC/04 质量管理部

STC/00 长沙分公司

3.3本方案的原件由顺天城物业管理处保存。

2.0 本版修改记录

3.0 顺天城简介

顺天城位于长沙市芙蓉中路185号，占地面积约2853平方米，总建筑面积31427平方米。项目包括30层高层商住楼、拥有会所等业主活动场地，以及有82个停车位(其中地下70个、地上12个)和4部电梯（其中两台直达29层，两台在裙楼运行）。

目前2、3、4层各1273平方米及夹层700平方米空置，塔楼两套（18层和26层）未出售。

顺天城物业设施设备简单，主要有停车场系统、消防自动报警系统、闭路电视监控系统、供配电系统、给排水系统、通排烟系统、消防水系统、电梯系统、标识系统等。

顺天城的设施设备基本处于良好运行状态，部分设备处于超负荷运行，如5-18层的开关柜和塔楼电梯。

我公司于2002年月日正式接管顺天城。相信通过我们的规范化管理和优质服务，能确保大厦的保值、增值，取得良好的经济效益、环境效益和社会效益。

4.0 顺天城管理模式、管理依据和目标

4.1管理模式

通过智能化封闭式管理，将顺天城内消防、治安、楼宇自控、停车场、清洁卫生、绿化、房屋维修、有偿服务等统一由物业管理处负责，通过周密的管理程序和综合的管理手段为顺天城业主提供一流的人性化物业管理服务，保证整个大厦24小时处于严密控制之中，使大厦有一个安全、文明、舒适、洁净的商住环境，让业主安居乐业，无后顾之忧。

按照GB/T19002-ISO9002标准建立质量保证体系，贯彻深圳中航物业管理公司（CPM）质量方针：弘扬“敬业、服务、创新”的企业精神，提供“安全、文明、繁荣、高尚”的物业管理服务，创建中国物业管理行业的名牌企业。物业管理服务理念：您的满意就是我们的追求。

4.2管理依据

顺天城管理处依照《物业委托顾问管理合同》和长沙市相关物业管理法律法规对顺天城实施专业化的物业管理。

4.3管理目标

通过智能化封闭式的管理方式，周密的管理程序和综合的管理手段为顺天城各业主提供完善的优质服务。根据公司总体质量目标，维护顺天城全体业主的合法权益，管理处提出的管理目标是两年内达到物业管理全国示范大厦标准，对顺天城管理处的综合满意率达到95%以上。具体表现在：

(1)、供电满意率95%；

(2)、供水满意率95%；

(3)、公共设施满意率95%；

(4)、卫生满意率98%；

(5)、绿化满意率95%；

(6)、维修满意率99%；

(7)、治安满意率95%；

(8)、对服务满意率95%；

4.4管理目标的评价

以《业主(客户)意见调查表》统计结果为依据。管理处根据有关规定，定期组织业户调查活动，根据回收表格所反映的各项调查指标来评价是否达到管理处的综合满意率。

4.5控制方式

4.5.1顺天城开发商、顺天城业主委员会与CPM公司共同执行《物业委托管理

合同》。

4.5.2CPM公司与顺天城物业管理处签定《顺天城物业管理目标经营管理责任

制考核协议书》，明确任务和要求。

4.5.3大厦管理处与业主签订《物业委托管理合同》和《业主公约》，明确双方

责权利关系，并依据《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》及其实施细则推进各项管理工作。