第二章 资产评估的基本方法
2022年注册资产评估师考试资产评估重点公式
第二章 资产评估的基本方法1、市场法具体方法(直接比较法)【例题 P35-43】2、重置成本估算方法 【例题 P56-60】3、资产贬值的估算方法(参考机电设备) 【例题 P62-65】说明及公式总使用年限=实际已使用年限+尚可年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】包括： 资产主要零部件的更换或者修复、 改造、停工损失等费用支出。
超额运营成本扣减所得税 ；现值之和 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本贬值率=1- (估计可被利用的生产能力/原设计生产能力) x 【x —功能价值指数， 0.6-0.7】 贬值额=年收益损失额× ( 1-所得税税率) × ( P/A ，r ，n )方法 观察法使用年限法修复费用法 净超额运营成本 超额投资成本 间接计算法 直接计算法贬值实体性贬值功能性贬值经济性贬值说明及公式购买型、自建型与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】 生产能力比例法(线性关系) 规模经济效益指数法(指数关系) 步骤：①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本； ③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。
K=R ’/R方法(1)重置核算法 (2)价格指数法(3)功能价值类比法(4)统计分析法公式P=P ’× ( 1-折扣率)P= P’×对象生产能力/案例生产能力 P= P ’× (对象生产能力/案例生产能力) x P= P ’ × ( 1+价格变动指数) = P ’ ×价格指数 P= P ’ ×评估对象成新率/参照物成新率P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本 企业价值评估说明评估对象本身具有现行市场价格 仅存在交易条件差异 线性关系 指数关系 仅有时间差异 仅有成新程度差异功能差异+时间差异+…+交易情况差异 成本市价法 市盈率倍数法方法(1)现行市价法 (2)市价折扣法(3)功能价值类比法(4)价格指数法 (5)成新率价格调整法 (6)市场售价类比法(7)价值比率法第四章资源资产评估1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】方法成本法具体方法及合用性重置成本法【幼龄林林木资产】市场法收益法林地费用价值法【林地改良和苗圃地】市场到算法【成、过熟林木】市场成交价比较法【相同或者类似的森林资源资产】收益净现值法【经济林林木资产】收获现值法【中龄林、近熟林】年金资本化法【地租收益稳定且明确的林地、异龄林永续经营】林地期望价法【同龄林林地、永续皆伐】估算林地评估值的方法。
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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自考资产评估第2章2008年至2018年4月试题及答案
第二章资产评估的基本方法1. 市场法应用的前提条件有( ) 2010、2014、2017多；2010简A.必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格B.形成资产的耗费是必需的C.需要一个充分发育、活跃的资产市场D.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的E.评估结果易于被各方面接受【答案】CD P492.为使参照物的价格与被评估资产评估值可比，在选择参照物时要考虑的具体要求有（）编A.参照物的成交价必须真实，即必须是实际成交价；B.要选取多个参照物，我国目前一般要求至少有三个参照物；C.参照物与被评估资产之间大体可替代，即要求两者之间尽可能要类似；D.参照物的成交价应是正常交易结果；E.如关联交易或特殊交易不能修正为正常交易，则不可以选作参照物；【答案】ABCDE P503.采用市场法时，参照物差异调整的主要因素包括（）2016多改、2018年多改A.交易因素B.偏好因素C.区域因素D.成新率因素E.功能因素【答案】ACDE P504．判断题：直接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分，而间接比较法是以被评估对象为基准打分。
（）编【答案】错 P51改为：直接比较法是以被评估对象为基准打分，间接比较法是以国家、行业、市场标准为基准打分。
5.市场法的单一因素比较法中价格指数法，调整的差异因素是（）编A.交易因素B.时间因素C.区域因素D.功能因素【答案】B P526.市盈率乘数法主要对企业价值的评估，该方法是以参照物的市盈率作为乘数，与被评估企业口径相同相乘的另一个乘数是（）编A.资产额B.净资产额C.收益额D.成本额【答案】C P537.简述市场法的优缺点。
2015简【答案】 P538．关于市场法的描述，错误的是( ) 2018单A．市场法是资产评估中最简单、有效的方法B．评估值能反映资产的现实价格C．适用于大部分无形资产的评估D．评估的参数、指标直接从市场获得【答案】C P539.下列各类资产中，适合采用市场法评估的是( ) 2014单A、专用设备B、受地区、环境等严格限制的资产C、大部分无形资产D、通用设备【答案】D P5310. 由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】A P5411. 由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原设计生产能力而导致的贬值是（）2013单A．经济性贬值 B．功能性贬值C．实体性贬值 D．超额运营成本折现值【答案】A P5412. 中国政府在“低碳”经济中的承诺将导致更严格的环境保护，这会使更多的生产性设备产生( ) 历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 技术性贬值D. 经济性贬值【答案】D P5413. 新型号的手机、个人计算机等电子类产品大量出现，从而导致原有型号的该类商品迅速降价，这种贬值或损耗在资产评估中称为（）历年考题A. 实体性贬值B. 功能性贬值C. 有形损耗D. 经济性贬值【答案】B P5414. 运用成本法进行资产评估时，影响资产价值量变化的因素，除了使用磨损和自然力的作用、新技术的推广以及外部环境因素变化等外，还有（）历年考题A. 市场价格B. 原始成本C. 会计政策D. 周转速度【答案】A P5415.下列关于资产评估中成本法的表述，错误的是（）2017单A、评估值等于重置成本减去各项价值损耗B、成本法的使用必须有可供利用的历史资料C、重置成本应该包括资产重置过程中的有效耗费和无效耗费D、重置成本与原始成本的内容构成是相同的，只是价格水平不同【答案】C P54-5516. 成本法应用的前提条件有( ）历年考改A. 应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评估资产处于持续使用状态或被假定处于继续使用状态D、形成资产价值的耗费是必需的E、被评估资产必须是可再生、可复制的资产【答案】ACE P5417．利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有相同功能的全新资产所需的成本称为( ) 2013单A．历史重置成本B．实际重置成本C．更新重置成本D．复原重置成本【答案】C P5518.下列关于重置成本的说法，错误的是( ) 2018单A．重置成本分为更新重置成本和复原重置成本B．无论是复原重置成本还是更新直置成本，资产本身的功能不变C．复原重置成本的计算采用历史价格，更新重置成本的计算采用评估基准日的价格D．一般来说更新重置成本要小于复原重置成本【答案】C P5519. 在同时计算某台机器设备的复原重置成本和更新重置成本时，两者相同的方面在于（）历年考题A.工艺B. 设计C. 材料D. 价格【答案】D P5520.一台设备的直接成本为8万元，间接成本是直接成本的20％，该设备的重置成本为( ) 2018单A．1．6万元 B．8万元C．9．6万元 D．10万元【答案】C P5621.一项技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会( )2012单A.偏低B.偏高C.不变D.合理【答案】B P5722.采用物价指数法估算的资产重置成本( ) 2015单A.属于更新重置成本B.属于会计重置成本C.既可能属于复原重置成本，也可能属于更新重置成本D.属于复原重置成本【答案】D P5723.运用物价指数法估算设备的重置成本，只考虑了（）历年考题A. 时间因素B. 地域因素C. 功能因素D. 技术因素【答案】A P5724.被评估设备年生产能力为100万件，已知一台年生产能力为80万件的全新设备的价格为120万元，而且该类设备的价格与生产能力是线性关系，根据上述给定条件，被评估设备的重置成本最接近于（）历年考题A. 58万元B. 90万元C. 120万元D. 150万元【答案】 D=100/80*120=150万元 P5725.现需评估某企业的某类通用设备，评估人员经抽样选择了具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为300万元，历史成本之和为200万元，该类通用设备账面历史成本之和为5000万元，该类通用设备的重置成本应为( )2015单A.3333万元B.5000万元C.7500万元D.8000万元【答案】C=300/200×5000=7500万 P5826.评估某企业某类通用设备。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
第二章 资产评估的基本方法
计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。
【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
21第二章资产评估方法
被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)× 100%＝84210(元)
环比价格指数可考虑按下式求得：
X 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 100%
式中：X——环比价格指数； an ——第n年环比价格变动指数
[例]被估资产账面价值为200000元，2000 年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资 产环比价格指数分别是：2001年为10%，2002年 为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为 30%，则：
更新重置成本和复原重置成本的相同方面 在于采用的都是资产的现时价格标准，资产 的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、 技术、设计、标准等方面的差异。
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高， 新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新 型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能， 还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此， 复原重置成本往往会高于更新重置成本。
规模经济效益指数法:
重置 成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
X是一个经验数据，称为规模效益指数。
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （ 被评估资产的产量 ）x 参照物资产的产量
推导可得：
被评估资产的重置成本
参照物资产的重置成本
（
被评估资产的产量 参照物资产的产量
=180000+5000+20000=205000（元）
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同 类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨 20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该 设备的重置成本是多少？
第二章 资产评估的基本方法
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39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
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12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
第二章 资产评估的基本方法
P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F， 6%，3） ＝18918.2（元）
第二节 收益法
【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了 感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的 奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该 基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。 请问 需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?
铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 普通装修 完善 3.6米 1999年 城市供热 普通装修 完善 3.9米 2000年 城市供热
个 别 因 素
层高 投用时间 物业水平
剩余年限
容积率
3
3.9Βιβλιοθήκη 368.8474.5
46
6.1
待估不动产
案例A
案例B
案例C
功能用途
商办
商办
商办
商办
交易状况
交易日期
正常
待估基准日
正常
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
序 号 1 2 3
经济技术参数 交易价格 销售条件 交易时间
计量 单位 元
参照物A 600000
被评估对 参照物B 象 700000 公开 市场
资产评估2
3）选择重置成本时，复原重置成本和更新重置成本都有时，选择更新 重置成本，没有更新重置成本时，选复原重置成本。 一般，复原重置成本>更新重置成本，因为多了功能性损耗。
但注意：选更新重置成本时，资产的功能不能发生变化。
练习题： 1.复原重置成本与更新重置成本的差额，是一种（ ）
9．利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产 或建造具有相同功能的全新资产所需的成本称为 A．历史重置成本 B．实际重置成本
C．更新重置成本
答案：C
D．复原重置成本
）
10（多选）.以下因素中，使资产产生功能性贬值的有（ A.资产的自动化程度低，需要的操作工人比同类资产多 B.资产过于陈旧，每年的维修成本比新设备高 C.由于产品销路不好，资产处于半停产状态 D.资产能耗比同类资产高
A、时间因素
C、地域因素 答案：B
B、资产的型号、规格因素
D、功能因素 )
3、在资产评估中，市场法较适用于( A、专用设备 C、通用性较强的资产 答案：B B、大部分无形资产
D、受地域、环境等严格限制的资产
4、采用市场法评估资产价值时，需要以类似资产作为参照物，选择的 参照物资产应该是（ ） A．全新资产 B．旧资产
或： =资产历史成本×（1+物价变动指数）
例题： 物价指数法中的物价指数应该包括（ A．资产的类别物价指数 C．固定资产投资价格指数 E．综合物价指数 答案：AB ） B．资产的个别物价指数 D．商品零售价格指数
②物价指数法的特点： a物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的 是复原重置成本 ； b物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变 动水平上 ； c 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往 往会偏高 。 与重置成本法的区别：
第二章---资产评估的基本方法
2.2.3
市 场 法
1.直接 比较法
的
具
体 评 估
2.类比调 整法
方
法
(1)现行市价法 (2)市价折扣法 (3)功能价值类比法 (4)价格指数法 (5)成新率价格调整法
(1)市场售价类比法 (2)成本市价法 (3)市盈率乘数法
1.直接比较法 ——是指利用参照物交易价格及参照物某一
基本特征,直接与评估对象同一基本特征进行 比较,据此判断评估对象价值的一种方法。其 计算公式为： 资产评估值=参照物交易价× 评估对象某基本特征
资产评估值
参照物成交价格
=评估对象现行合理成本× 参照物现行合理成本
练习：评估时某县城商品住宅的成本市 价率为120%,已知被估全新住宅的现行合 理成本为20万元,则资产评估值？
评估值=20×l20%=24(万元)
(3)市盈率乘数法
——指以参照物的市盈率作为乘数,并以此乘数 与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的 方法。
1+4%=104% ；参照物C因在评估基准日当月交易，
故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下:
单位：元/ m2
参照物 交易单价 时间因素修正 区域因素修正 交易情况修正 修正后的价格
A 5,000 117/100 100/107 100/100 5,467
B 5,960 104/100 100/110 100/104 5,418
元/ m2
参照物 交易单价
A 5,000
B 5,960
C 5,918
成交日期
2002.6
2002.9
2002.10
区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好
交易情况
资产评估公式----吐血整理
第二章资产评估的基本方法一．成本法思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额过程:1收集重置成本和历史成本资料2确定重置成本3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限)4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值5确定成新率6计算被评估资产的价值1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本×成新率2 成本法中各项指标的确定1重置核算法：1按人工成本比例法间接成本=人工成本总额×成本分配率2直接成本百分比法间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率2物价指数法：重置成本=资产的账面价值×价格指数重置成本=资产的账面价值×（1+价格变动指数）定基价格指数法资产重置成本=资产历史成本×次产评估物价指数/资产构建时物价指数环比价格指数法资产重置成本=资产历史成本×XX=(1+a1)(1+a2)……(1+ai)×100%3功能价值类比法:1生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本2规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)^x 4统计分析法K=R’/RK为重置成本与历史成本的调整系数R’重置成本R 历史成本被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K三.实体性贬值估算:1观察法:资产实体性价值=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)×实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间3修复费用法注意实体性损耗可修复部分与不可修复部分四.功能性贬值及其计算1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较)2超额投资成本形成功能性贬值被评估资产功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本)×折现系数功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本五.经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力)1间接计算法1经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)^x)×100%2经济性贬值=重置成本×经济性贬值率2直接计算法经济性贬值=资产年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)(P/A,i,n)年金现值系数六.成新率及其估算1观察法2使用年限法成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)3修复费用法成新率=(1-修复费用/重置成本)×100%二.市场法思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物2确定各种价值影响因素3进行因素差异调整4得到修正后的资产评估价值过程:1明确评估对象2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物3将被评估资产与参照物比较4分析调整差异,确定评估结果一.直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×(评估对象A特征/参照物A特征)1成新率价格法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象成新率/参照物成新率)2功能价值类比法资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力) 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)^x 3市价折扣法资产评估价值=参照物成交价格×(1-价格折扣率)4物价指数法资产评估价值=参照物资产交易价格×(1+价格变动指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×(评估基准日资产评估时定基物价指数参照物交易期日资产定基物价指数)资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易日期至评估基准日各期环比价格指数乘积5价值比率法1成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物成交价格/参照物现行合理成本) 2市盈率乘数法资产评估价值=评估对象收益额×参照物市盈率二．类比调整法被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值被评估资产评估值=参照物价格×功能差异系数×时间差异系数×……×交易情况差异系数×个别因素修正系数三．收益法思路:1估算被评估资产未来预期收益2折现成现值来确定被评估资产价值过程:1收集企业经营财务状况资料2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值4分析、确定评估结果1资产未来收益期有限的情况评估值=∑Rt/(1+i)^t2资产未来收益无限期的情况1 P=A/i 收益永续各因素不变收益每期相当2 P=A×(1-1/(1+i)^n)/i 资本化率＞0 A·(P/A,i,n)1收益每期不变2资本化率固定且大于03收益年限有限前n年收益不等额,后n+1开始收益相同P=∑Rt/(1+r)^t + A·(1-1/(1+r)^n-t)/r·(1+r)^n=∑Rt/(1+r)^t + A·(P/A,i,n-t)·(P/F,i,t)第三章机器评估二.成本法在机器设备评估中的应用机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备①外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)②外购单台需安装的国内机器设备的重置成本重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费或重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格×(1+运杂费率)×(1+安装调试费率)③外购成套需安装机器设备的重置成本重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测①功能与成本间的内在联系呈线性等比关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)②功能与成本间的内在联系呈指数关系重置成本=参照物机器设备重置成本×(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)^xX为功能价值指数(规模经济效益指数)对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估重置成本=机器设备原始成本×(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)进口机器设备重置成本的估测对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或进口机器设备重置成本=CIF×现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费其中进口关税=CIF×进口税率消费税=(CIF+进口关税)÷(1-消费税税率)×消费税税率进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)×增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象进口机器设备账面原值中用外币支付的机器设备部分价值进口机器设备生产国重置成本=｛进口时外汇汇率×同类资产价格指数账面原值中用外币支付的境外运费及保险费部分价值境外运费及保险费评估基准日+ 进口时外汇汇率×价格变动指数｝×外汇汇率现行关税其他账面原值中用人民币支付的国内国内同类资产或费×(1+ 税率)×(1+税费率)+ 运杂费及安装调试费部分价值×(1+ 用价格变动指数)二.机器设备实体性贬值的估算1观察法2使用年限法实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限×100%=实际已使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%总使用年限(使用寿命(分为物理寿命技术寿命经济寿命))实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间÷截至评估基准日累计法定利用时间×100%如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限采用加权投资年限计算:加权投资年限=∑加权重置成本÷∑重置成本加权重置成本=重置成本×投资后的设备已使用年限实体性贬值率=加权投资年限÷(加权投资年限+尚可使用年限)3修复费用法(实体性损耗可分为可修复部分和不可修复部分)实体性可修复部分的不可修复部分设备的贬值率= ( 实体性损耗+ 的实体性损耗)÷重置成本三.机器设备功能性贬值的估算1超额投资成本形成的功能性贬值超额投资成本=复原重置成本－更新重置成本2超额运营成本形成的功能性贬值1计算超额运营成本2扣除所得税,得到净超额运营成本3估测剩余使用年限选择合适的折现率并贴现1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=[1-(设备预计可被利用的生产能力÷设备原设计生产能力)^x]×100%经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×经济性贬值率2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税税率)×(P/A,i,n)三.市场法与收益法在机器设备评估中的应用市场法V=V’±△iV为评估价值V;为参照物的市场价值△i为差异调整收益法(实际上用的不多) 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估第四章房地产评估二.成本法在房地产中的应用1土地评估中成本法的操作步骤土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益2新建房地产评估中成本法的操作步骤新建房地产土地取得开发管理投资销售正常价值= 费用+ 成本+ 费用+ 利息+ 税费+ 利润注意: 土地增值收益= ( 土地取得开发管理投资) ×土地增值费用+ 成本+ 费用+ 利息收益率利润=(土地取得费+土地开发费)×利润率投资利息=(土地取得费+土地开发费)×贷款利率三.旧建筑物评估中成本法的操作步骤旧建筑物价值=重置成本-年贬值额×已使用年数或旧建筑物价值=重置成本×成新率年贬值额D=(C－S)÷N =C×(1－R)÷ND为年贬值额C为建筑物重建成本S为净残值R为残值率N为耐用年限成新率1使用年限法建筑物成新率= 建筑物尚可+ ( 建筑物实际+ 建筑物尚可)×100%使用年限已使用年限使用年限2打分法成新率= (G ×结构部分+ S×装修部分+ B×设备部分)÷100×100%合计得分合计得分合计得分三. 市场法在房地产评估中的应用1计算公式:P=P’×A×B×C×D使用年限修正(重要!)K=[1－ 1 ] ÷[1－ 1 ](1+r)^m (1+r)^nK为将可比实例年限修正到待评估对象使用的年限修正系数r为还原利率m为待评估对象的可使用年限n为可比实例的可使用年限四.收益法在房地产评估中的应用基本思路:1搜集相关房地产收入和费用资料2预测房地产客观总收益3估算房地产客观总费用4测算房地产净收益客观总收益－客观总费用5估测并选择适当的折现率或资本化率6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值不同类型的房地产净收益的估算1出租型的房地产正常收益的估测正常收益=租赁收入－维修费－管理费－保险费－房地产税－租赁代理费有效毛租金=毛租金－空闲损失－损失租金2直接经营性房地产正常收益的估测正行收益=销售收入－销售成本－销售税金及其附加－管理费用－财务费用－所得税－经营利润3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测1综合折现率或资本化率2建筑物折现率或资本化率3土地折现率或资本化率R= r1·L+r2·BL+B R为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率)五.收益期限五剩余法在房地产评估中的应用剩余法V=A－(B+C+D+E)V为地价A为开发完成后房地产价值B为开发成本C为投资利息D为合理利润E为正常税率地价=预期楼价－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润注意:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)×利润率利息=地价×贷款利率贴现率+建筑费×贴现率+专业费×贴现率六.基准地价修正法在房地产中的应用被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×使用年限修正系数×日期修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数七.路线价法在房地产评估中的应用计算公式: 宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×修正率几个路线价法则介绍1 4321法则100英尺每25英尺40% 30% 20% 10% 超过9876法则9% 8% 7% 6%2苏慕斯法则100英尺前50 72.5% 后50 27.5% 再50 15%3霍夫曼法则100英尺前50 2/3 最初25 37.5% 50 67.5% 75 87.5% 100 100%\ 4哈伯法则深度百分率=√所给深度/√标准深度×100%第五章金融资产评估四.金融不良资产评估四类估算方法1假设清算法思路:1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的无效资产,不必偿还的无效负债2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格:1强制清算价格适用于关停或即将进入诉讼的债务企业2有序清算价格适用于半关停债务企业3续用清算价格适用于持续经营债务企业过程:1确定有效资产,剔除无效资产,确定有效负债,剔除无效负债2选择适当的价值类型3确定优先扣除项目4确定一般债权受偿比例一般债权有效资产项优先有效负债项优先受偿比例= ( 资产－扣除项目)÷( 负债－扣除项目)5确定不良债权的一般债权受偿金额一般债权受偿金额=(不良债权总额－优先债权受偿金额)×一般债权受偿比例6分析不良债权的受偿金额及受偿比例不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额不良债权受偿比例=不良债权受偿金额不良债权总额7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例注意: 无效资产待摊、递延费用福利性固定资产待处理流动、固定资产等无效负债与福利性资产对应的负债长期挂账无需支付的负债等2现金流偿债法思路:1基于企业近几年财务和经营状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务过程:1计算近3年的现金流量2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量3合理确定偿债比例4确定折现率5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力6对特备事项进行说明注意: 2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销－资本支出－营运资本的增加自由现金流量的实质:将权责发生制转为收付实现制3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流×偿债系数5中计算偿债能力公式: 企业偿债能力=(企业未来偿债年限内新增偿债收益×偿债系数)的折现值企业一般债务总额特定债权回收价值=企业偿债能力×被评估债券金额企业未来偿债年限内新增偿债收益=∑第t年自由现金流量(1+折现率)^t n为未来偿债年限3交易案例比较法思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息2确定影响其价值的各种因素3选定与其类似的处置案例4对各种因素进行量化分析,得到修正系数5对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值4专家打分法(德尔菲法) 略第六章无形资产评估1收益法在无形资产评估中的应用P=∑K×Rt P为无形资产的评估值Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益(1+i)^t K为无形资产分成率i为折现率n为收益期限1直接估算法收入增长型无形资产1生产产品能够以高出同类产品价格出售R=(P2－P1)Q(1－T)2生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)费用节约型无形资产R=(C1-C2)Q(1-T)2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩)超额收益=受让方实现的销售收入×销售收入分成率×(1-所得税税率)超额收益=受让方实现的销售利润×销售利润分成率×(1-所得税税率)推导,销售利润分成率= 销售收入分成率销售利润率销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标无形资产利润分成率=∑使用无形资产利润增量现值∑使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)无形资产利润分成率= 无形资产约当投资额受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本×(1+适用成本利润率)受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本×(1+适用成本利润率)3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益)超额企业固定固定资产流动流动资产其他可相应的透收益= 总利润－( 资产×投资报酬率)－(资产×投资报酬率)－(确指资产×资报酬率) 4差额法(采用无形资产和其他类型资产综合收益在行业平均水平的比较,得到超额收益)超额收益=净利润－净资产总额×行业平均收益率折现率确定(其相应的投资报酬率,包括无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率)收益期限的确定(1新陈代谢2垄断性减弱3作用范围减少)二.成本法在无形资产评估中的应用无形资产成本特性:1不完整性(计费问题,可能有前期累加)2弱对应性(其出现与其价值和开发费用时间并无既定关联)3虚拟性(其成本往往是相对的其内涵已超出外在形式含义)具体操作: 无形资产评估值= 无形子涵重置成本×(1－贬值率)1自创无形资产重置成本的估算1财务核算法: 无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润2倍加系数法: 无形资产重置成本=C+β1·V ×(1+L)1－β22外购无形资产重置成本的估算1市价类比法2物价指数法: 无形资产重置成本=无形资产账面价值×评估时物价指数购置时物价指数三.专利权评估过程: 1确认专利权的存在评估方法:1收益法(利润分成率,折现率和期限) 2确定评估方法,搜集相关资料2成本法(研制成本,交易成本,专利费) 3信息资料核查分析4得出评估结果,完成评估报告四.专有技术评估五.商标权评估六.著作权评估七.商誉评估商誉评估方法:1割差法: 商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业各单项资产评估值之和2超额收益法:1超额收益资本化价格法商誉的价值=企业预期年收益额-行业平均收益率×企业单项资产评估值之和适用资本化率或商誉的价值=企业单项资产评估值之和×(企业预期年收益率－行业平均收益率)适用资本化率企业预期年收益率= 企业预期年收益额×100%企业单项资产评估值之和2超额收益折现法P=∑Rt P为商誉估计值Rt 第t年的预期超额收益i折现率n受益年限(1+i)^t注意: 资本收益率与资产收益率的关系资本收益率= 资产收益率1－资产负债率。
第2章-资产评估的基本方法
[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
资产评估学第二章
4、价格指数法（物价指数法）
是以参照物成交价格为基础，考虑 参照物的成交时间与评估对象的评估基 本准日之间的时间间隔对资产价值的影 响，利用价格指数调整估算评估对象价 值的方法。 其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格× （1+物价变动指数）
例：
与评估对象完全相同的参照资产6个月前 的成交价格为10万元，半年时间该类资 产的价格上升了5%，则：
（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况：
其数学表达式为：
资产评估价值=参照物成交价格×（评估 x 对象生产能力÷参照物生产能力）
例：
被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产 的市场价格为10万元，该类资产的功能价值 指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近 于8.18万元。 0.7 资产评估价值=10 ×(90 ÷120) =8.18万元
（四）经济性贬值及其估算
经济性贬值是由于外部环境变化造成资 产的贬值。 经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值 －功能性贬值）×经济性贬值率
例如：
现对某资产进行评估，总使用年限为13 年，已使用7年，该资产全新成本为258 万元，经检测，该资产有一部件全部损 坏，需要重新更换，需花费42万元，试 评估该资产的评估值。
1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法
1、重置核算法
是指按资产成本的构成，把以现行市价 计算的全部购建支出按其计入成本的形 式，将总成本区分为直接成本和间接成 本来估算重置成本的一种方法。
重置成本＝直接成本+间接成本
例如：
重置购建设备一台，现行市场价格每台50000 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计 分析，计算求得安装成本中的间接成本为每 人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
资产评估学-第二章资产评估的基本方法概论
• Ⅰ、定基物价指数
• 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99 页）
• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
• 物价指数与定基价格指数关系
• Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系 • 物价指数=1+物 （5）成新率价格调整法
– 5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
（3）功能价值类比法
（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页）
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
• 三、收益法的基本前提P45
– 1.收益法涉及到三个基本因素：
– 2.应用收益法必须具备的前提条件
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法资产评估第一节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。
三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点（二）市场法的优缺点优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
（市场法的局限2005年考过选择）第二节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：1、资产的价值取决于资产的成本。
（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。
（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。
（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）（一）重置成本及其估算资产评估重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。
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第二章资产评估的基本方法一、单项选择题1.运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。
A.为了符合资产评估的政策B.为了体现可比性的要求C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性D.便于计算2.被评估资产甲生产能力为60000件/年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为3 0000件/年，设规模经济效益指数X取值0.7，被评估资产的重置成本最接近于（）元。
A.7300B.6500C.7212D.81233.运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本和更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（）。
A.功能性贬值B.经济性贬值C.收益性贬值D.实体性贬值4.截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值小于1时表示（）。
A.满负荷运转B.超负荷运转C.开工不足D.与资产负荷无关5.被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。
A.40B.5C.8D.12.56.实际已使用年限和名义已使用年限的关系为（）。
A.实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率B.总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限C.二者没有关系D.实际已使用年限＝名义已使用年限＋尚可使用年限7.某项资产购建于2007年，账面原值为10万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。
A.120 000B.150 000C.140 000D.110 0008.被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。
如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。
A.54B.76C.87D.1019.下列不属于收益法的基本参数的是（）。
A.收益额B.折现率C.收益期限D.重置成本10.关于成本法的前提下列表述错误的是（）。
A.成本法从再取得资产的角度反映资产的价值，即通过资产的重置成本扣除各种贬值来反映资产的价值B.从相对准确合理，减少风险和提高评估效率的角度，把继续使用作为运用成本法的前提是有积极意义的C.采用成本法的前提要求被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值D.对于非继续使用前提下的资产，不可以运用成本法进行评估11.某收益性资产，使用年限为30年，年收益为20万元，折现率为10％，其评估价值最接近于（）万元。
A.170B.180C.188D.20012.重新购建设备一台，现行市价为每台300 000元，运杂费2 000元，装卸费1 000元，直接安装成本1 000元，其中材料成本500元，人工成本500元。
间接安装成本为800元。
则该设备的重置成本为（）元。
A.300 000B.303 000C.304 800D.305 00013.关于评估方法的选择，说法错误的是（）。
A.资产评估方法具有多样性，评估人员应该选择适当的评估方法，从而有效的完成评估任务B.评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械的按某种固定模式或顺序进行选择C.对某项资产只能采用一种评估方法进行评估D.不论选择什么评估方法都要保证评估目的、评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的数据参数，及其评估结果在性质和逻辑上的一致性14.被评估对象为某企业的无形资产，预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平，并在第五年末出售该无形资产，经专家分析认为，该无形资产在第五年末的预期出售价格约为200万元，假设折现率为10％，该无形资产的评估价值最接近于（）万元。
A.455B.580C.655D.132415.评估某企业，经评估人员分析预测，该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元，从未来第四年至第十年企业净利润将保持在230万元水平上，企业在未来第十年末的资产预计变现价值为300万元，假定企业适用的折现率与资本化率均为10％，该企业的股东全部权益评估值最接近于（）万元。
A.1 377B.1 493C.1 777D.1 90016.复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（）。
A.技术水平相同B.制造标准相同C.价格水平相同D.材料消耗相同17.市盈率倍数法主要适用于（）的评估。
A.房地产评估B.无形资产评估C.机器设备评估D.企业价值评估18.以下贬值属于经济性贬值的是（）。
A.由于使用及自然力作用导致资产的物理性能损耗造成的贬值B.由于技术进步引起资产的功能落后造成的贬值C.由于外部条件引起的资产闲置，收益下降所造成的贬值D.由于新材料，新工艺的采用，使得资产建造成本低于原建造成本所引起的贬值19.某被评估生产线设计生产能力为年产10000台产品，每台正常市场售价为1 000元，现因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持10000台生产能力，每台售价只能达到800元，该生产线尚可使用三年，折现率为10％，企业所得税率为25％，该生产线经济贬值最可能为（）万元。
A.373B.497C.164D.28820、运用重置核算法确定的重置成本可以是（）A复原重置成本B更新重置成本C复原重置或更新重置成本D两者都不是二、多项选择题1.市场法评估的基本前提主要是（）。
A.要有一个活跃的公开市场B.公开市场上要有可比资产及其交易活动C.有充分时间进行分析判断D.有可预测的资产收益E.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值2.资产的实体性贬值通常的估算方法有（）。
A.使用年限法B.修复费用法C.观察法D.统计分析法E.价格指数法3.以下属于被评估资产的功能性贬值的估算步骤的有（）。
A.将被评估资产的年运营成本和功能相同的但性能更好的新资产的年运营成本进行比较B.要估计被评估资产的剩余使用寿命C.估算净超额运营成本D.确定折现率，将净超额运营成本折现，计算出功能性贬值额E.评估市场情况4.运用市场法评估下列方法中属于直接比较法的是（）。
A.现行市价法B.市价折扣法C.价格指数法D.功能价值类比法E.成新率价格调整法5.成本法评估的基本前提条件主要是（）。
A.被估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态B.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值C.被估资产已经不能继续使用D.资产机会成本可预测E.要有一个活跃的公开市场6.资产评估中，收益法中的收益额是指（）。
A.资产的历史收益B.资产的未来收益C.资产的客观收益D.资产的现实实际收益E.收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的所得额7.下列关于重置成本估算方法中的价格指数法的阐述正确的有（）。
A.根据价格指数法计算资产的重置成本，主要运用的公式是重置成本＝资产的历史成本×价格指数，或者，重置成本＝资产的历史成本×（1＋价格变动指数）B.价格指数可以是环比价格指数或定基价格指数C.价格指数法估算的重置成本是复原重置成本D.价格指数法估算的重置成本是更新重置成本E.价格指数法在平时工作中很少见8.收益法P＝A/r成立的条件有（）。
A.纯收益每年不变B.纯收益每年递减C.资本化率固定且大于零D.收益年限无期E.收益年限有限9.选择评估方法时，主要应考虑的因素有（）。
A.资产评估的价值类型B.评估对象的类型、理化状态C.所可能收集到的数据及信息资料D.评估原则E.如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论时行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果10.功能价值类比法主要包括（）。
A.生产能力比例法B.物价指数法C.规模经济效益指数法D.对比法E.使用年限法11.如果采用多种评估方法得出的不同结果存在较大差异，可能的原因主要有（）。
A.某些方法的应用前提不具备B.分析过程有缺陷C.职业判断有误D.分析过程和结构分析有失误E.资产的自然属性所致12.下列关于折现率的说法正确的有（）。
A.一般来说，折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成B.资本化率与折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同，二者可能是不相等的C.资本化率与折现率在本质上没有区别，在收益额确定的情况下，折现率越高，收益现值越低D.本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率E.折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率13.造成资产经济性贬值的主要原因有（）。
A.该技术落后了B.该项资产生产的产品需求减少了C.社会劳动生产率提高D.自然力作用加剧E.政府公布淘汰该类资产的时间表14.评估资产时采用的物价指数，一般应该是（）。
A.综合物价指数B.分类（或个别）物价指数C.评估基准日的物价指数D.年平均物价指数E.过去3年的平均物价指数15.复原重置成本与更新重置成本的差异在于（）。
A.功能不同B.成本构成不同C.价格标准不同D.材料、标准、技术等不同E.评估基准日不同三、综合题1.某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。
具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计提折旧20年。
经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同的资产的全部费用支出为480万元。
经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57 600小时，实际累计利用时间为50 400小时。
经专家估算，该资产还能使用8年。
由于技术落后，设计不合理，该资产耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为25％，假定折现率为10％）。
要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
（计算过程中数字保留4位小数，计算结果保留3位小数）2.甲企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为130万元、140万元、110万元、120万元和150万元。
第5年以后每年的收益为160万元。
根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和11％。
要求：试采用年金资本化法确定该企业的重估价值。
（计算过程中数字保留4位小数，计算结果保留3位小数）3.某企业进行股份制改组，根据企业过去经营状况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。
第5年以后每年的收益为16万元。