昆明市土地收储成本审计工作实施方案

昆明市土地收储成本审计工作方案

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昆明市审计局

关于印发土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）的通知

各处室：

为做好土地储备和土地一级开发成本审计工作，切实提高政府投资审计工作质量，经研究制定了《昆明市审计局土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）》，现印发你们。请各处室在开展土地储备和土地一级开发成本审计过程中，按方案精心组织，抓好落实，认真做好土地储备和土地一级开发成本审计工作。

附件：昆明市审计局土地储备和土地一级开发成本审计工作方案（试行）

二○一○年七月二十六日

昆明市审计局

土地储备和土地一级开发

成本审计工作方案（试行）

为规范土地储备和土地一级开发成本审计监督行为，控制审计风险，提高审计质量及工作效率，促进土地市场的健康发展，服务现代新昆明建设，根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》、《昆明市土地储备管理办法》（昆明市人民政府令第97号）、昆明市人民政府办公厅《关于落实和推进土地储备工作的会议纪要》（第186期）、《昆明市土地储备成本核算管理办法》（讨论稿）、《昆明市土地储备一级开发整理管理办法》（讨论稿）等规定，针对土地储备和土地一级开发成本审计项目具有政策性强、情况复杂、涉及环节多、专业性要求高等特点，并结合我局土地储备和土地一级开发成本审计项目的实施具有突发性强、要求时间紧、审计任务繁重、操作环节复杂的实际，特制订本工作方案。

一、审计目标、审计组织方式

（一）审计目标

1、依据土地储备和土地一级开发的相关政策，通过审计，真实、合理、合法的确认我市纳入土地收储的土地储备和土地

一级开发成本。

2、通过审计控制土地储备和土地一级开发的成本支出，促进提高土地储备和一级开发项目管理水平，从而提高土地收储资金的应用效果。

3、通过审计提出合理化建议，为政府相关部门制定土地收储相关政策、完善土地收储的管理提供参考依据。

（二）审计组织方式

按照市政府办公厅《关于落实和推进土地储备工作的会议纪要》精神，为提高审计工作效率、保证审计工作质量，土地储备和土地一级开发成本审计采取由我局组建审计组，审计组长、副组长由我局审计人员担任，审计项目的具体实施委托社会专业机构完成的方式进行。审计组人员须配备具有审计、资产评估、工程造价咨询专业执业资质的人员。

二、审计范围、审计对象及其责任

（一）审计的范围

根据市政府办公厅《关于土地储备成本认定返还及融资有关问题的会议纪要》确定的范围为：市政府批示或土地储备中心按程序已纳入我市拟收储的土地项目，并出具委托函要求我局进行土地储备和土地一级开发成本审计，且原土地使用权人能提供真实、准确财务会计成本资料。

（二）审计对象及其责任

根据土地收储方式的不同，土地储备和土地一级开发成本审计对象为市土地储备中心，审计延伸审计相关各县（市）区人民政府、政府全资设立的国有公司、社会资金投资人、国有土地使用权人等。审计对象及延伸审计单位承担的责任如下：1．土地储备中心依法收购、收回国有存量用地，纳入储备土地的项目，被审计单位为市土地储备中心。市土地储备中心负责向审计组提供审计所需的资料（含原国有土地使用权人提供的土地收储成本相关资料），土地储备中心对其收集资料对象的真实性负责，并向审计组作出书面承诺；原国有土地使用权人对其提供资料的真实性、完整性负责，并向土地储备中心及审计组作出书面承诺。

2．土地储备中心委托县（市）区人民政府进行土地收储的项目，延伸审计单位为县（市）区人民政府。县（市）区人民政府负责向审计组提供审计资料，对其提供资料的真实性、完整性负责，并向审计组作出书面承诺。

3．土地储备机构委托政府全资设立的国有公司进行土地收储的，延伸审计单位为政府全资设立的国有公司。政府全资设立的国有公司负责向审计组提供审计资料，对其真实性、完整性负责，并向审计组作书面承诺。

4．社会资金投资人参与土地储备和土地一级开发的项目，延伸审计单位为社会资金投资人，社会资金投资人负责向审计

组提供审计所需的资料，对其提供资料的真实、完整性负责，并向审计组作出书面承诺。

三、审计认定依据及内容

审计组围绕土地储备和土地一级开发的项目成本开展审计工作。根据《昆明市土地储备成本核算管理办法》（讨论稿）及《昆明市土地储备一级开发整理管理办法》（讨论稿）相关规定，确定土地储备和一级开发成本（待办法正式发布后进行修改），具体如下：

（一）直接成本

1．征地补偿费：包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，以及按征地面积15%计算的生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用。按照《昆明市土地征收管理暂行办法》（昆明市政府第18号公告）及《云南省征地统一年产值标准和区片综合地价补偿标准》(试行)的规定计算。

2．土地收购补偿费：按照《昆明市土地储备管理办法》（市政府第97号令）规定执行。对于企业“退二进三”和“清理整顿”土地的收储，按现行政策执行。

3．地上建(构)筑物拆迁安置补偿费：按照市政府办公厅《关于印发昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法的通知》（昆政办〔2009〕51号）及《关于印发昆明市主城区集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法的通知》（昆政办〔2009〕53

号）规定执行。按此制定片区《征地拆迁安置补偿指导意见》，并经市级政府审核批准的，可作为土地补偿标准执行。

4．土地报批税费。按照国家、省、市相关规定执行，其中：

（1）新增建设用地土地有偿使用费按照《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》（财综字〔1999〕117号）和《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》（财综〔2006〕48号）规定执行。

（2）耕地开垦费按照《云南省土地管理条例》及云南省人民政府办公厅《云南省耕地开垦费和土地复垦费征收使用办法》（云政办发〔2009〕34号）规定执行。

（3）耕地占用税按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》和《云南省耕地占用税实施办法》规定执行。

（4）征地管理费按照《云南省土地管理条例》和《云南省计委、云南省财政厅关于调整征地管理费收费标准有关问题的通知》（云计价格〔2003〕46号）规定执行。

（5）被征地农民社会保障基金，主城四、呈贡县及安宁市按3万元/亩核算，其它县区按2万元/亩核算。

5．土地一级开发整理费：实施一级开发范围内片区道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等市政基础设施配套建设和土地平整费用、以及规划编制、工程招投标、工程