昆明房地产代理公司调查报告

昆明市房产销售代理及营销顾问市

场调查报告

一、昆明市商品房销售代理市场调查

1、目前的昆明房地产市场，据不完全统计，60%的商品房项目为开发商自行销售，销售代理商品房项目约占40%。

2.主要原因：目前在昆明占有市场主导地位的房地产开发商，包括江东集团、中产地产、银海地产、俊发地产、中林地产等中大型房地产开发商都有自己完善的销售团队和策划团队，而像世纪城、新亚洲体育城、大商汇、滇池卫城等大型房地产项目则是开发商自行销售或是从外地聘请顾问公司进行销售顾问指导，如新体的广州博智。这在很大程度上压缩了昆明商品房销售代理市场。

3.虽然仅有40%左右的房地产项目聘请销售代理公司进行营销顾问和销售代理，但按照2009年昆明商品房销售金额为180亿元计，商品房销售代理总额达72亿（此数据未经详细核实，但具有较强的推论指导意义），按照目前昆明商品房销售市场的正常销售代理费2%，则昆明房地产市场的销售代理费用总额为72亿元×2%=14400万元。

二、昆明市商品房销售代理公司概况

目前，昆明房产代理众多，但表现十分强劲的主要是深圳至祥、易事达和中原地产、合富辉煌等几家家，这其中，深圳至祥、易事达和中原地产三家公司基本占有目前昆明房地产销售代理市场30%左右的市场份额。

1.深圳至祥

通过汇都国际和新干线两个项目的成功操盘经验，目前在昆明房地产销售代理市场上占有十分明显的经验优势和与开发商洽谈的经验资本，该公司在商业投资型楼盘销售推广方面具有独特和领先的操盘经验和优势，现阶段该公司的商品

房销售代理项目近十个（汇都国际、兆丰六千城、国际银座、昆明玉器城、名仕山、自然界、记者村、同德锦江嘉园），在销售代理市场上占有明显的领先优势。

2.易事达

本土代理公司中销售执行力最强的中介代理机构，其销售执行的专业优势目前在昆明占有明显的领先优势，年销售额在10亿元以上，是目前云南房地产营销代理行业内的三甲品牌企业。目前该公司的商品房销售代理项目有近10个(国际银座，香樟16坊，高顺铭都，骏信国际汽配城，建水裕顺·奥城，个旧锦绣文华，腾冲腾越大商汇，东信中心城，邦盛万商)

3.中原地产

中原地产自2004年进入云南市场，09年独立注册为昆明中原房地产经纪有限公司，结合云南中原“中原化，本土化”资源优势，形成了业内无法比拟的优势，揽括万科进驻昆明首个项目“万科金域缇香”、云南省最受关注品牌价值755亿螺蛳湾旧城改造项目、云南省最大开发商城投双凤村1800亩改造项目等大盘，与多家品牌发展商形成战略合作伙伴，目前该公司的商品销售代理项目有8个(御景新城、华侨城、保利宁湖峰境、山水融城、丽江山、洱海龙湾、天籁家园、万科金域缇香)

三、昆明市商品房销售代理市场发展趋势

随着深圳至祥的跳跃式发展，目前昆明房地产市场的销售代理市场份额已经逐渐被外来中介结构抢占，昆明本土机构由于具有关系优势和资源优势，目前还可以占据销售代理市场一定份额。

随着松散型组织和广告介入型机构的进入，昆明市整体的商品房销售代理市场发展方向格局已被逐渐打破，，销售代理市场变得逐渐多元化发展。这两类房地产中介服务机构开始逐渐抢占市场份额，他们多数通过低价和资源关系进行市场占领，较为典型的为优势时代关联公司个碧石投资顾问和观澜传播关联公司观筑营销机构。这两个公司的典型特征是通过广告接洽和与开发商进行整合推广合作关系建立后，向开发商重点推出营销策划机构，借以实现房地产项目的销售代

理介入。

四、房产代理公司主要服务内容（一）项目的整体定位及发展战略

1、基础市场研究

2、国内外项目开发案例研究

3、项目条件与地块解析

4、项目发展方向初步判断

5、项目整体定位

6、功能分区及功能比例划分

7、财务分析

（二）、物业发展建议、优化与策略启动

1、物业发展建议

2、启动区定位

3、启动策略

（三）、项目营销战略与策略

1、消费者价值取向研究

2、房地产市场销售特征

3、项目卖点整合与营销SWOT分析

4、营销案例借鉴

5、营销总战略形成

6、项目影响策略

（四）项目营销执行策略

1、营销执行准备阶段

2、推广执行策略

（五）招商代理服务

五、主要费用收取情况

1、销售代理费，一般按照销售额的比例提成，收费比例按照项目的大小与项目的操作难易度二度，一般工业用地类项目起步在1.8%，并且需要按照项目的销售情况跳点。

2、项目的调研推广等费用一般为定额，按照项目的大小，操作难度来定。

附件：各销售代理公司基本情况

1、易事达房产顾问

易事达公司成立于2001年11月19日，注册资金100万元，定位于专业从事地产策划、地产顾问、楼盘营销、销售代理为一体的房地产综合服务商。

易事达公司属于股份制私营企业，公司股东全由销售一线成长而来，实际自身操盘达数百个。从事房地产行业已有10年的辉煌历程，公司成立的这些年时间里，共代理销售过100余个楼盘。

2005年，易事达公司凭借优异的销售业绩获得“2005昆明金牌地产推广（销售）机构”的殊荣。

2006年，易事达公司因全年完成13.8亿元的销售业绩荣获“最具品牌影响力的营销策划机构”桂冠。目前每年销售额稳定在10—15亿元。

公司所操作楼盘情况：

2000年底，进入代理昆明“锦绣花园”（别墅项目）——盘活闲置5年之久的“问题楼盘”。

2001年5月，实现“锦绣花园”别墅100%的销售率，洋房90%的销售率2001年7月，进驻昆明“东方玫瑰园”项目（之前由深圳一家公司代理销售，每月销售额150万左右）。公司介入后，首月销售1900万元，第二月销售3100万元，第三月销售2500万元，第四月销售 1920万元，仅四个月的时间回收资金近一个多亿。

2002年，昆明“东方玫瑰园”项目销售再度过亿，并成功配合媒体运作，该项目被评选为“十大明星”楼盘。