万科房地产产品规划定位解析上(讲义整合高剑老师最完整培训资料)创新
万科高端项目产品分析报告 PPT课件
业主会所
部品研究
其他研究
豪华大堂
每一栋住宅的入口大堂在建筑的尺度上达到层高5.8米，已经具备了做豪华大堂的 尺度，在内装饰上，采用高档石材和木材，内部风格延续整个园区的美式古典的 主题，使豪宅的档次再次通过入口空间得到提升。
15
Park Mansion
触点六
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
其他研究
是Downtown里的uptown 城市中的、自然的、悠闲的、宁静的、纯粹的
6
城市中心区最适宜居住的顶级住宅
Park Mansion
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
景观园林
业主会所
பைடு நூலகம்
部品研究
其他研究
总平面图
7
Park Mansion
技术指标
提
要
项目简介
一线河景产品类型为180㎡、240㎡、350㎡、400㎡，占总量的28.6% 二线河景产品类型为200㎡、220㎡、240㎡、400㎡，占总量的24.4%
城市高端 Park Mansion
-----沈阳柏翠园项目-----
2010.01
1
万里车书尽混同，江南岂有别疆封？ 提兵百万西湖上，立马吴山第一峰！
2
Park Mansion
提
要
项目简介
动线分析
八大触点
户型设计
室内装修
景观园林
业主会所
部品研究
其他研究
我们的愿景-----引领沈阳高端住宅市场趋势 打造万科城市毫宅产品典范
新世界花园，综合体里的高端生活社区
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
万科房地产产品规划定位解析 PPT
2.客户分析框架
2.1依据客户地图圈定客户来源及其主要描述
成交客户居住地图
1、浦东客户落点沿江浦东南路一线及大三林区域； 2、浦西客户徐汇相对成群。
成交客户工作地图
1、浦东工作相对较多，集中于陆家嘴及浦东南路沿线； 2、浦西工作客户南京西路、人民广场、打浦桥区域相对成群。
案例：绘制客户地图
2.客户分析框架
房地产全程营销策划
——产品定位与规划解析（上）
万科集团建筑研究中心 副总策划师 高 剑
一、市场定位及产品策划
引子：万科的产品观
客户
土地
产品
（笔记） 聚焦1个“客户”——客户是谁 清晰2个“流程”——1、从客户到土地；从客户到产品 善用4个“工具”——客户细分、城市地图、7 对眼睛、产品目 录
市场定位、产品设计、标准化设计、缩短前期设计周期； 不同版本产品适应地区差异性； 花园洋房从土地投入第一笔钱到开盘，时间7个月
=1:4。价格急剧上涨，隔壁4000元/平，这里9000元/ 平。二期更到了14000元/平。迅速买完了。希望有 更多项目。天健剩余的地自己做了。98年，我们在 距离城市花园2公里处拿到温馨家园的地，6万平米， 要做城市花园升级版。做马蹄形围合布局。2000年
开始卖，439套，卖到2003年，8000元，7000元， 5000元，价格一浪低过一浪。营销费用11%。温馨
351户，多层围合小区，与天健地产合作，天健对锦 田没有把握。万科对市场认识深刻。万科地容积率
外大盘时代的开始。另外一家中海逸翠山庄同期，也很成功。
1.5，房子不是正南正北，为满足容积率，参考了墨
尔本一个获奖项目的设计。在全国率先引进半地下 车库概念，车位比1:1，双泳池设计，需
万科房地产产品规划定位解析上(整合高剑老师最完整培训资料)
市场细分的步骤（3）
确定每一目标细分市场可能的市场定位概念 选择、描述和传播所选择的市场定位概念
有效细分市场的必要条件
房地产营销的三个步骤
一、市场定位和产品的策划 在一个正确的时间、地点向目标人群提供正确的产品。 二、产品信息的传递
（批注：把工作重点放在本步骤是错误的，应当 放在上一步骤）
将产品的信息通过合适的通路进行传播，以实现同潜在 客户的有效沟通。
三、解决问题
营销业务总流程——里程碑
M1 M2 项目定位 核心环节，价值的创造过程 产品建议
一些知名企业早就采用了消费者细分的营销策略来锁定自己的客户， 比如： 百事可乐：新一代的选择 CDMA：我与你不同 坐奔驰、开宝马、安全沃尔沃 爆走鞋：中年人不宜 摩托罗拉手机：科技领先型、时尚休闲型消费群
为什么要进行市场细分
每个（类）人的需求都是不同的，谁满足一个（类）人 的个性需求，谁就可以从这个（类）人身上获得利润。
房地产全程营销策划
——产品定位与规划解析（上）
万科集团建筑研究中心 副总策划师 高 剑
一、市场定位及产品策划
引子：万科的产品观
（笔记）
聚焦1个“客户”——客户是谁
客户
清晰2个“流程”——1、从客户到土地；从客户到产品
善用4个“工具”——客户细分、城市地图、7 对眼睛、产品目
录
土地 产品
市场定位、产品设计、标准化设计、缩短前期设计周期；
当市场竞争环境激烈时，细分客户，满足选定细分市场 的客户利益需求，可使企业获得比较优势和持续竞争优势。
为什么要客户细分？--资源总是有限的
我们明白我们不可能获得整个市场，或者至少不能以同一种方式吸引 所有的购买者； 因为，购买者实在太多、太分散，而且他们的需要和购买习惯也各不
万科房地产产品规划定位解析下(整合高剑老师最完整培训资料)
3
3.9
向下偷面积：需求100平米，80平米产权+20平米赠送 向上偷面积：需求100平米，100平米产权+20平米赠送 送面积要向下送，让客户感觉是需要的、珍惜的；不 要向上送，让客户感觉是多余的、可有可无的。特别 对于首臵、首改客户。 形成的2.2米的夹层， 面积一半送给4楼，一 半送给3楼
东莞—金众—金域中央
让更多的房子分享优势 资源；让更少的房子分 担不利因素的影响。
在对土地认知的基础上，通过多方案分析比较，确定
1、指标
产品定位指标
三大类： •各类建筑面积指标，（主要：住宅、商业、车库、会所…….） •产品配比（什么样的产品） •户型配比（多大的产品）
2、方案
确定规划草案
规划结构 •点or板？围合or行列？高or小高？……….. •主入口；商业………. 确定下一步规划设计深化方向
客户敏感等级 高 中 低
*户型价值点塑造*
开间 尺度 功能 划分 功能 摆布 交通 组织
朝向
赠送 创新 景观 面积
户型
精装修 智能化
户型 园林
建筑 风格 公共 空间
赠送面积 赠送面积所占的总建面的比例 及实用性 朝向 通风采光、主要功能空间的朝 向 景观 主要功能区间的景观面 户型创新 交通组织
2、除了最北端有三栋联体外， 其它均为两栋联体。
广州富力桃园
单一产品一招制胜
容积率2.97；占地33万平米；总建 筑面积99万平米 位于广州西边，靠近鞋业市场，生 意人多，老板们重风水。外侧东向、 南向有水。中心无水，造水景。
80 80 120
核心筒
120
140 150
广州富力桃园
广州富力桃园单一产品一招制胜
《万科产品定位》课件
品牌形象差异化
塑造独特的品牌形象，包括品牌 理念、品牌标识、品牌形象等， 提高消费者对品牌的认知度和忠
诚度。
服务差异化
提供优质的服务，包括售前、售 中、售后服务等，提高客户满意
度和口碑。
03 万科产品定位实践
CHAPTER
住宅产品定位
总结词
以客户需求为导向，注重居住体验和生活品质
详细描述
万科住宅产品定位以满足客户需求为核心，注重居住体验和生活品质的提升。在 产品定位过程中，万科通过对目标客户群体的深入了解，挖掘其需求和痛点，针 对性地设计住宅产品，提供舒适、便捷、智能的居住解决方案。
等。
客户群体细分
根据消费者的年龄、性别、收入、 职业等因素，将市场划分为不同的 客户群体，如年轻人、家庭、高端 人士等。
产品类型细分
根据产品的不同类型，将市场划分 为不同的领域，如住宅、商业、办 公等。
目标客户群
明确目标客户
客户需求分析
通过市场细分，明确企业的目标客户 群体，了解他们的需求和特点，制定 相应的产品定位策略。
办公产品定位
要点一
总结词
以客户需求为导向，打造高效、智能的办公环境
要点二
详细描述
万科办公产品定位以客户需求为导向，致力于打造高效、 智能的办公环境。通过深入了解客户的办公需求和管理模 式，万科在办公产品的规划、设计、运营等方面提供定制 化的解决方案，以提高企业的运营效率和员工的工作满意 度。同时，万科还注重办公产品的绿色环保和可持续发展 ，以满足现代企业对环保和社会责任的要求。
深入了解目标客户的需求和痛点，挖 掘他们的潜在需求，提供符合他们需 求的产品和服务。
客户画像
通过市场调查和数据分析，为企业的 目标客户群体制定详细的画像，包括 年龄、性别、收入、职业、生活方式 等。
房地产培训【深圳】万科品类规划及产品发展趋势讲解培训-中房商学院
房地产培训【深圳】万科品类规划及产品发展趋势讲解培训（9月7日）房地产培训：万科品类规划及产品发展趋势讲解培训【课程背景】本次房地产培训课程主要介绍万科地产品类规划所涉及的问题，主要讲述万科品类规划怎么回事，品类规划主要的内容，怎样学习万科的品类规划，万科独创的品类规划是怎么个形式，万科又是怎么执行的。
通过学习本次课程，学习到万科独创的品类规划的应用技巧，提升自己公司品类规划的方法。
中房商学院房地产培训网特邀原万科集团品类部总经理马老师，详细介绍万科的品类管理方法，敬请关注。
【课程收益】1、学习万科快速增长与反思；2、学习万科如何向全球优秀企业学习品类规划；4、学习万科独创的产品品类管理；5、学习万科品类管理的应用价值；6、学习万科品类管理执行【课程对象】房地产公司的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）；房地产公司中高层人员（营销管理部总经理、产品研发中心总经理、设计总监、营销总监等）；房地产公司营销部、设计部专业人员及相关协作人员。
【讲师介绍】马老师：原万科集团品类部总经理，中房商学院房地产培训网高级顾问；98年加入万科，历任沈阳万科副总、万科集团品类部总经理、南京万科副总经理、苏南万科副总经理、万科上海区域助理总经理兼上海万科副总经理。
在万科集团的总部、区域、一线的三个层面长期领导营销和设计工作，在万科总部期间主持研发了万科集团的八大品类以及四条产品线，在各一线公司主持操作项目数十个。
【课程大纲】第一部分：品类规划的应用价值1、战略层面（适应未来发展、建立客户导向的生产逻辑；规模化、标准化等）2、战术层面（把握市场、识别竞争对手及其市场策略；完善工具）第二部分：客户、土地、产品对应形成万科式品类管理1、品类规划结果介绍：金色系列（商务住宅、城市改善、城市栖居）2、品类规划结果介绍：城花系列（城郊改善）3、品类规划结果介绍：四季系列（郊区栖居、郊区享受）4、品类规划结果介绍：高档系列（城市豪宅、郊区豪宅）5、万科品类同全市场的覆盖对应关系第三部分：万科产品线系统性建设1、万科净利润变化图2、万科质量增长的衡量标准3、万科式的盈利模型的思考形成4、“大众情人”的万科是推行高周转战略的助推剂5、以被动获取土地为核心的传统开发流程第四部分：万科的品类划分（如何认知土地和产品）1、不同产品系列对应不同的客户价值2、品类划分3、土地属性的研究与借鉴城市发展理论和城市群发展趋势4、以客户视角对土地价值进行进一步的认知第五部分：万科如何向全球优秀企业学习品类规划（行业的案例说明）1、快速消费品2、美国（帕尔迪）Pulte——三条产品线的市场分工3、日本东京建屋——三条产品线的市场分工4、地产行业案例——丰田、雅居乐第六部分：万科的品类规划的原则（从前瞻性的客户研究出发）1、婴儿潮理论体系，“家庭生命周期”成为研究主轴2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能力3、不同生命周期、不同支付能力，产生不同的购买动机第七部分：品类管理执行实施从2006年开始的区域设置（总部→区域→一线公司）第八部分：万科四大区域的产品（户型）手册和产品内容展示1、深圳区域：客户——标准——产品、户型标准化2、深圳区域：以十字户型为依托建立产品库3、上海区域：全产品手册、两大明星产品4、上海区域：产品升级5、上海区域：明星产品升级6、北京区域：楼型标准化，核心筒、厨卫模块7、北京区域：户型标准化，核心筒、厨卫模块8、成都区域：以十字型平面为代表的标准化第九部分：2008-2013，万科的“模块化”创新1、玄关的模块化研究2、厨房的模块化研究3、卫生间的模块化研究4、公共收纳的模块化研究5、主卧的模块化研究6、餐厅的模块化研究7、客厅的模块化研究8、阳台的模块化研究第十部分：焦距“标准化”、“产品库”1、标准动作，创新产品2、确定标准：户型库框架、楼型库框架第十一部分：万科的产品发展趋势——工厂化为先导王石：2010年新开工的公寓类项目基本实现100%全装修1、传统空间的新功能模块——中西厨2、常用功能模块的精细化设计——客卫3、住宅性能核心舒适性需求4、住宅性能技术选择详细课程请登录中房商学院官网查看中房商学院是中国房地产智业高端品牌。
房地产培训【深圳】万科地产产品线解析及营销策划培训(6月21日)
【深圳】万科地产产品线解析及营销策划培训(6月21日) 房地产培训：万科地产产品线解析及营销策划培训中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。
我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。
中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
微信公共账号：zfxedu【课程收益】学习万科业绩持续倍增的营销秘诀，以及万科学习标杆企业的4大启发;学习万科客户细分的5大类11小类，产品线的4大系列8大产品线以及客户细分背后的逻辑与思考，应用实践及过程中遇到的问题和解决办法;学习万科产品线应用战略层面的3大关键，产品线应用战术层面的2大重点，客户导向的产品线设计的6大步骤，4建立标准化产品库体系的定标5大重点，万科精装修的4类标准7种定型;学习万科如何做一个精准的项目定位，如何使用项目定位的14种方法和工具，学习如何做一个高标准的产品建议书，如何系统掌握产品建议的13个方法和工具;学习万科齿轮行动的4大核心要素和逻辑关系，学习万科市场的3大关键因素，产品力的2大核心，销售的2大关键指标，运营的4个核心问题，学习万科解决销售问题的3个核心方法论，学习万科在房地产下半场的6个具体的策略和建议。
【课程对象】房地产营销分管副总裁、营销总监、营销部门经理与主管非营销专业背景的房企中高管，项目总经理，城市公司总经理【讲师介绍】马老师，中房商学院房地产培训高级顾问;17年房地产工作经验，历任万科城市公司副总经理，集团总部产品品类部总经理，上海万科助理总经理，万科上海区域副总经理;万科8大品类的创立者及实施者，主持并推动100多个万科地产项目的前期策划、总体规划、建筑设计等实施，实战经验极为丰富万科上海区域首次跨越200亿销售额实现的产品战略理论阐述及战术实践者。
程老师，中房商学院房地产培训高级顾问;万科8年营销工作经验，历任万科城市公司营销经理、营销总监，实战经验极为丰富，万科战斧行动小组成员,参与实施70多个万科项目的示范区开放、整改、整合工作，出版书籍：《房地产包装解决方案》和《公关与地产营销》。
万科房地产产品规划定位解析上(整合高剑老师最完整培训资料)
培训ppt
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2.客户分析框架
2.1依据客户地图圈定客户来源及其主要描述
培训ppt
21
成交客户居住地图
1、浦东客户落点沿江浦东南路一线及大三林区域； 2、浦西客户徐汇相对成群。
培训ppt
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成交客户工作地图
1、浦东工作相对较多，集中于陆家嘴及浦东南路沿线； 2、浦西工作客户南京西路、人民广场、打浦桥区域相对成群。
1.土地分析框架
1.1静态土地分析
培训ppt
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1.土地分析框架
1.2动态土地分析（可选。前提：土地属性可塑性大，需动态分析）
（批注：树立土地运营、城市运营概念）
笔记：土地结论 1、品类判别 2、属性变化
开发商租用农田建 公园
租地成本：过去10 年最高收益年份溢 价20%，一次付20 年租金；再投入几 培训千p万pt做了一个更大 更好的公园
尔本一个获奖项目的设计。在全国率先引进半地下 车库概念，车位比1:1，双泳池设计，室外泳池与会
温馨家园
所泳池。理念很先进。一上市大受欢迎。供：需
=1:4。价格急剧上涨，隔壁4000元/平，这里9000元/ 平。二期更到了14000元/平。迅速买完了。希望有 更多项目。天健剩余的地自己做了。98年，我们在 距离城市花园2公里处拿到温馨家园的地，6万平米， 要做城市花园升级版。做马蹄形围合布局。2000年
——费利蒲 · 科特勒
培训ppt
6
房地产营销的三个步骤
一、市场定位和产品的策划 在一个正确的时间、地点向目标人群提供正确的产品。
二、产品信息的传递
（批注：把工作重点放在本步骤是错误的，应当 放在上一步骤）
万科金域华府产品定位报告125427472 ppt课件
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
万科产品打造实例剖析(内部培训资料)_图文.
1GARDEN CITY VANKE 万科城市花园万科城市花园内部培训资料2GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划第二部分景观第三部分单体第四部分部品目录3GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划第二部分景观第三部分单体第四部分部品4GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划城市位置城市位置万科城市花园位于武汉市中心城区东南侧,北侧紧邻规划城市中环路。
距鲁广商圈直线距离5公里。
5GARDEN CITY VANKE 万科城市花园城市发展方向武昌老城区科技新城(光谷城市发展方向第一部分规划第一部分区域位置规划区域位置地块位于东湖高新技术开发区（光谷）东南部。
四至范围• 东：科技园待开发住宅用地及规划中的滨湖大道，• • • 南：与武汉大学科技园接壤，西：江夏大道，北：武汉市中环线。
用地区域位置及四至VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 6第一部分规划用地面积城市花园总体用地面积：规划总用地面积：城市代征地面积：居住区用地面积： 102.08公顷 9.34公顷 92.74公顷大一期用地范围城市花园大一期用地面积：规划用地面积：城市代征用地面积：居住区用地面积：42.03公顷 6.21 公顷 35.82公顷城市花园总用地范围用地面积 VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 7第一部分规划总体规划 2002年12月初，万科城市花园开始总体概念规划设计，前后共有美国SWA、香港RMJM、奥地利AFC、深圳筑博、中南建筑设计院等多家设计单位参与规划设计。
至2003年5月15日美国SWA提交最后一轮规划方案，历时6个月…… VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 8第一部分规划总体规划规划演变——RMJM方案、AFC方案 RMJM方案共同特点：用小区的概念进行规划 AFC方案 VANKE GARDEN CITY 万科城市花园9第一部分规划总体规划规划演变——SWA方案首轮规划草图（2003年2月14日）第二轮规划草图（2003年3月25日）第三轮规划草图（2003年4月10日） VANKE GARDEN CITY 万科城市花园 1011GARDEN CITY VANKE 万科城市花园总体规划规划演变——SWA 方案从SWA 的第三轮方案开始,采用了新都市主义的规划思想。
(2021年整理)万科产品系列全解析
(完整版)万科产品系列全解析编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（(完整版)万科产品系列全解析）的内容能够给您的工作和学习带来便利。
同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。
本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步，以下为(完整版)万科产品系列全解析的全部内容。
（完整版)万科产品系列全解析编辑整理：张嬗雒老师尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心,本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布到文库，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方,但是我们任然希望 (完整版）万科产品系列全解析这篇文档能够给您的工作和学习带来便利。
同时我们也真诚的希望收到您的建议和反馈到下面的留言区,这将是我们进步的源泉，前进的动力。
本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请下载收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步,以下为 <（完整版）万科产品系列全解析> 这篇文档的全部内容.万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品,特色是对自然资源资源的最大限度占有.成都目前还没有.代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列:万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别—-成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华-—成都有金色家园,金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列:成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别—-四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟,金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
万科产品定位
育。
人员结构本地人和外地人都有，本地人为主。数量庞大且 结构稳定，置业需求明显，因工作年限和职级的不同，一、
二次置业的可能性均等。
7
需求：
要求教育配套完善，并且不满足于传统的应试教育。 距离工作单位近，车程在二十分钟以内，上下班方便。 完善的配套，安全舒适的居住环境，良好社区文化，体现 身份档次。 以二房、三房户型为主，注重朝向。
置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价
比。多属首次置业。
11
需求：
生活配套完善，交通便利，距离工作地点较近。 追求较高的性价比，有户口的要求。 需求以中小户型为主，多注重朝向。
12
7、目标客户群的拉升
从长远看，伴随着本项目开发的深入，居住人气逐渐
形成，各类配套设施完善，必然带动南区整体区位价值的 提升。届时地块的区位资源对产品的支撑力度将大大加强，
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项目总体价格建议
根据上述四种产品价格定位及楼型配比，得出本项目总体 均价的建议区间为3200--3300元/㎡。
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3、 入市建议
建议项目采纳低价入市的策略，初期以2800/㎡（毛坯） 的均价入市，营造“同价优质”的市场口碑。
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第 六 部 分 产品建议
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一、项目整体容积率建议
建议项目整体的容积率为1.5 项目总建筑面积为522948平方米
双动感泳池 可建设一大型娱乐型泳池，内有浮桥、绳索桥、高速滑梯等娱 乐设施，满足客人游乐需要。另再设置一无极按摩泳池，以满 足高层次客人享受要。
中高档
6层多层， 11层小高层
小高层 带电梯
别墅30% 洋房70%
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五、首期户型、面积建议
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2020/10/31
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第一章 住宅套型设计概述
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一、定义
l 住宅建筑应能提供不同的套型居住空间供各种不同户型的住户使用。
l 例：如何达到合适的热环境？
l 采用隔热或保温技术措施：控制体型系数，屋顶处理，墙体处理，门窗处理， 绿化的处理等
l 技术是一把双刃剑，既推动建筑的发展，又可能限制建筑的创造。
5、其他
l （1）物理环境：声环境，热环境，光环境
l （2）室内外建筑环境：物质因素和精神因素 基地环境
l
对建筑的影响
l （3）城乡环境：建筑群，城市设计，城市规划
l （二）每套有相对或相邻两个朝向
l 位于房屋中的中间一段或位于房屋的一角
l 1、主要房间及厨房
l
分别占据两个朝
l
向的外墙
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四、套型的朝向及通风组织
l （二）每套有相对或相邻两个朝向 l 2、两个朝向都布置主要房间。厨房、卫生间的朝向不拘。
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l （四）起居餐厨合一型（LDK型）：将起居、用餐、炊事等活动设在同一空 间内，
l 并以此空间为中心进行空间 l 组织。 l 缺点：由于习惯不同，烹 l 饪时油烟很大，易对起居 l 室产生污染，多用于国外。
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万科品牌策划
万科品牌策划1. 引言万科地产是中国规模最大的房地产开发企业之一，拥有较高的知名度和良好的品牌形象。
本文将从品牌定位、品牌核心理念、品牌传播策略以及品牌保护等方面，对万科品牌进行策划。
2. 品牌定位品牌定位是品牌策划的基础。
针对万科地产，我们的品牌定位如下：万科地产，您的美好家园创造者。
该定位凸显了万科地产的建筑和居住领域的专业性，并强调了品牌对于创造美好家园的承诺。
3. 品牌核心理念品牌核心理念是品牌策划中的核心要素之一。
对于万科地产而言，我们的核心理念是：创造美好生活，追求卓越品质。
通过这一理念，我们强调了万科地产对于提供高品质住宅和创造舒适生活环境的追求。
4. 品牌传播策略品牌传播策略是品牌策划中的关键环节。
下面是我们为万科地产设计的品牌传播策略：4.1 媒体传播通过在电视、广播、报纸和杂志等主流媒体上投放广告，向公众传递万科地产的品牌形象和价值观。
广告内容应突出万科地产的专业性、高品质和创新精神。
4.2 线上传播利用互联网平台进行品牌推广，包括品牌官网、社交媒体、在线论坛等。
通过有吸引力的内容和互动活动，吸引潜在客户的关注和参与。
4.3 品牌合作与其他知名品牌进行合作，通过联合推出产品或举办品牌活动，扩大品牌影响力。
合作对象可以是家居品牌、建筑设计公司或其他与居住领域相关的企业。
4.4 口碑营销通过提供优质的产品和服务，争取客户口碑的传播。
通过满意客户的口碑推荐，进一步增加品牌的知名度和美誉度。
5. 品牌保护品牌保护是品牌策划中的重要环节。
为了保护万科地产的品牌形象和知名度，我们将采取以下措施：5.1 法律保护注册商标，确保品牌的独特性和合法性。
同时，积极维权，打击盗用、仿冒和侵权行为，保护品牌利益。
5.2 品牌管理建立完善的品牌管理体系，确保各个部门和员工都能遵守品牌使用规范。
加强内部培训，提高员工对品牌的认知和理解。
5.3 品牌监测定期对市场进行品牌监测，了解消费者对品牌的态度和认知度。
万科房地产公司项目定位分析报告
万科房地产公司项目定位分析报告目录第1章总论 (4)1.1.项目背景与概况 (4)1.2.主要技术经济指标 (8)1.3.问题与建议 (9)第2章项目投资环境与市场研究 (10)2.1.投资环境分析 (10)2.2.区域房地产市场分析 (14)2.3.销售预测 (20)2.4.营销策略 (25)第3章建设规模与项目开发条件 (27)3.1.建设规模 (27)3.2.项目概况现状 (27)3.3.项目建设条件 (28)第4章建筑方案 (32)4.1.设计依据 (32)4.2.项目设计主题和开发理念 (32)4.3.项目总体规划方案 (33)4.4.建筑设计 (34)4.5.结构设计 (36)4.6.给排水设计 (36)第5章节能节水措施 (38)5.1.设计依据 (38)5.2.建筑部分节能设计 (39)第6章环境影响评价 (40)6.1.编制依据 (40)6.2.环境现状 (40)6.3.项目建设对环境的影响 (41)6.4.环境保护措施 (41)第7章劳动卫生与消防 (42)7.1.指导思想 (42)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (42)7.3.消防设计 (43)第8章组织机构与人力资源配置 (45)8.1.组织机构 (45)8.2.人力资源配置 (46)第9章项目实施进度 (46)9.1.项目开发期 (46)9.2.项目实施进度安排 (46)9.3.项目实施过程控制措施 (47)第10章项目招投标 (49)10.1.工程项目招标投标概述 (49)10.2.工程项目招标投标因素分析 (50)10.3.招标依据 (51)10.4.招标范围 (52)10.5.招标方式 (52)第11章投资估算与资金筹措 (53)11.1.投资估算 (53)11.2.资金筹措 (53)第12章财务评价 (55)12.1.项目评估依据 (55)12.2.财务评价基础数据的选择 (55)12.3.财务评价 (56)12.4.不确定性分析 (56)第13章社会评价 (57)13.1.项目对社会的影响分析 (57)13.2.风险分析 (59)13.3.社会评价结论 (59)第14章研究结论与建议 .................................................. 错误！未定义书签。