丹东房地产市场研究报告
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路漫漫其悠远
丹东房地产市场板块价格 分析
路漫漫其悠远
丹东市板块价格分析
翡翠湾板块（规划板块）
新城板块 多层均价：5000元 小高均价：4300元 高层均价：4200元 别墅均价：8500元 去化速度：1850平/月
五龙背板块 多层均价：4800 元 电梯多层：5700 元 小高均价：5000元 去化速度：2600平/月 金山经济区板块 多层均价4200元 高层均价3800元 别墅均价11500元 老城区板块 多层均价：6500元、小高均价：5800元 高层均价：5500元、别墅均价14000元 去化速度：3500平/月
路漫漫其悠远
10
丹东房地产市场板块划分
路漫漫其悠远
丹东市板块分布
翡翠湾板块（城乡结合区） 新城板块（新规划区）
五龙背板块（景观度假区 金山经济区板）块（多为棚
户区）
老城区板块（振兴 区、元宝区）
东部板块（ 沿江板块（临鸭绿江） 振安区）
老城区板块：传统居住区，以本地发展商为主，目前供应产品主要为多层和高层，地理位置优越，购 房以丹东本地客户为主。 沿江板块：产品类型单一，以高层为主，大面积江景豪宅，单价最高，富人居住区域，身份的象征。 东部板块：目前主要供应多层产品，缺少知名发展商，产品无特色，市民认可度低，主要为周边居民 购买。 金山经济区板块：区域为装备制造业基地，楼盘数量较少，且区域离市区较远，目前客户认可度不高 。 五龙背板块：以温泉资源，打造度假、投资居所，区域产品以多层小高层为主。 翡翠湾板块：地处新老城区结合带，发展目标是要建设成为集商贸、物流、文化娱乐等服务业为主的 现代服务业集聚区和高品位的生活居住区。 新城板块：以高层产品为主，政府招商引资的重点地区，外来发展商包括福建永同昌、圣淘沙，投资 改善型客户为主。
丹东房地产市场研究报 告
路漫漫其悠远 2020/4/14
丹东房地产宏观运行情况
路漫漫其悠远
丹东房地产宏观运行情况
丹东房地产发展时间轴
外来开发商大规模拿地，市 场成熟度提高，未来竞争加 剧
市场规模放量，经济危机后 的缓冲期
市场需求旺盛，商品房开发 规模进一步扩大
新一轮城市拆迁改造，引发 商品房建设需求
（数据来源：丹东市统计公报）
➢2011年丹东商品房销售面积达360万平，同比增幅达8.34%。
➢2010年铁岭商品房销售额达到124亿元，同比上年增长13.76%。
路漫漫其悠远
8
丹东房地产宏观运行情况 丹东近年房地产成交价格呈现稳步上升趋势，市区成交价格已
达5000元/平
（数据来源：丹东市统计公报）
➢2011年房地产开发投资额达到156.6亿元，同比上年增长36.17%，投资额快速增长。
路漫漫其悠远
4
丹东房地产宏观运行情况
数据来源：丹东市统计公报
房地 产投 资 /GDP
异常 基本正常 正常运行 基本正常
异常
<5%
5-10%
10-15%
15-20%
>20%
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10-15%
丹东房地产宏观运行情况
丹东商品房市区供应出现明显畸形，核心区域内商品房受土地资源限制供应十分有限，但新 区出现明显供过于求，且当地客群地源性强，难以接受开发区偏远的位置。 丹东市区商品房供应在2011年出现高峰，商品房供应量达到226万平，且持续高位运行， 2012年上半年商品房供应量90万平，预计年供应量将突破200万平
2004-2006年 路漫漫其悠远
2007年
2008年
2009-2011年
丹东房地产宏观运行情况 丹东近年房地产开发投资出现飙升态势，城市开发建设进入快车道
（数据来源：丹东市统计公报）
➢自2010年开始，丹东市房屋施工面积一路飙升，同比增长达93.87%，出现成倍增长的快速开发势头；主要 是由于老区土地枯竭，城市重心偏向新区建设，土地供应主要集中在新区，新区土地资源丰富，土地平整，一 线沿海，相比营口鲅鱼圈等沿海城市市场严重供过于求，丹东城市开发风险相对很低，因此囤地明显，2010 年后施工面积出现激增。2011年丹东市房屋施工面积达1406.6万平，涨势有所缓和，但仍保持高位运行。
2011年丹东房地产投资额占GDP 总额的 17%，尚处于基本正常范围内，房地产投 资市场处于正常发展期内。
路漫漫其悠远
丹东房地产投资额增幅比例达到了27%，大于正常基数，主要由于近几年丹东市主 要发展新城区增大了房地产投资额，市场一定程度上呈现供过于求的局面
数据来源：丹东市统计公报
异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常
房地产 开发投 资额增 幅
<-5%
-5%-5%
5%-15%
15-25%
25%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量 ，若无需求匹配，将导致供过于求
路漫漫其悠远
➢ 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使 供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求
➢ 近年丹东市大规模发展新城区，各工业产业园及 配套设施的建设加大了房地产投资额，使得投资 额过高
2011年丹东市全辖区商品房成交价格为3444元/平，同比增幅为5%，而丹东市区成交均价已达5000元/ 平，沿江一线江景豪宅价格更是基本在10000-15000元/平左右。
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Hale Waihona Puke 9丹东房地产宏观运行情况
《丹东市2008-2012年住房建设规划》摘要
2008-2012年住房建设总体目标：满足全市人民日益增长的住房需求 ；至规划期末，实现城市人均住宅建筑面积25平方米的目标，解决低收 入人群和困难家庭的住房问题。
2008-2012年住宅建设总量目标：规划期内建设各类住宅9.73万套， 总建设面积858.33万平方米。建设商品住房9.23万套，总建筑面积 830.56万平方米；建设经济适用住房0.23万套，总建筑面积14.10万平方 米；建设廉租住房0.27万套，总建筑面积13.67万平方米。
2008-2012年住宅建设用地供应总量：规划期内，城市主城区内住宅 建设用地供应总量为473.12公顷；其中，商品住房建设用地为456.14公 顷，经济适用住房建设用地为9.36公顷，廉租住房7.62公顷。
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丹东房地产宏观运行情况
自2010年以来，丹东房地产销售量出现大幅度抬升，房地产市场发展势头强劲。 2011年丹东市内三区成交量约180万平，但市场发展不均衡，老区房源稀缺，新区供应量 集中且两大出现供过于求的局面 2012年市场下行，但供应量仍高位运行，成交量疲软，当前市场尤其是新区出现严重有 房无市的现象
丹东房地产市场板块价格 分析
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丹东市板块价格分析
翡翠湾板块（规划板块）
新城板块 多层均价：5000元 小高均价：4300元 高层均价：4200元 别墅均价：8500元 去化速度：1850平/月
五龙背板块 多层均价：4800 元 电梯多层：5700 元 小高均价：5000元 去化速度：2600平/月 金山经济区板块 多层均价4200元 高层均价3800元 别墅均价11500元 老城区板块 多层均价：6500元、小高均价：5800元 高层均价：5500元、别墅均价14000元 去化速度：3500平/月
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丹东房地产市场板块划分
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丹东市板块分布
翡翠湾板块（城乡结合区） 新城板块（新规划区）
五龙背板块（景观度假区 金山经济区板）块（多为棚
户区）
老城区板块（振兴 区、元宝区）
东部板块（ 沿江板块（临鸭绿江） 振安区）
老城区板块：传统居住区，以本地发展商为主，目前供应产品主要为多层和高层，地理位置优越，购 房以丹东本地客户为主。 沿江板块：产品类型单一，以高层为主，大面积江景豪宅，单价最高，富人居住区域，身份的象征。 东部板块：目前主要供应多层产品，缺少知名发展商，产品无特色，市民认可度低，主要为周边居民 购买。 金山经济区板块：区域为装备制造业基地，楼盘数量较少，且区域离市区较远，目前客户认可度不高 。 五龙背板块：以温泉资源，打造度假、投资居所，区域产品以多层小高层为主。 翡翠湾板块：地处新老城区结合带，发展目标是要建设成为集商贸、物流、文化娱乐等服务业为主的 现代服务业集聚区和高品位的生活居住区。 新城板块：以高层产品为主，政府招商引资的重点地区，外来发展商包括福建永同昌、圣淘沙，投资 改善型客户为主。
丹东房地产市场研究报 告
路漫漫其悠远 2020/4/14
丹东房地产宏观运行情况
路漫漫其悠远
丹东房地产宏观运行情况
丹东房地产发展时间轴
外来开发商大规模拿地，市 场成熟度提高，未来竞争加 剧
市场规模放量，经济危机后 的缓冲期
市场需求旺盛，商品房开发 规模进一步扩大
新一轮城市拆迁改造，引发 商品房建设需求
（数据来源：丹东市统计公报）
➢2011年丹东商品房销售面积达360万平，同比增幅达8.34%。
➢2010年铁岭商品房销售额达到124亿元，同比上年增长13.76%。
路漫漫其悠远
8
丹东房地产宏观运行情况 丹东近年房地产成交价格呈现稳步上升趋势，市区成交价格已
达5000元/平
（数据来源：丹东市统计公报）
➢2011年房地产开发投资额达到156.6亿元，同比上年增长36.17%，投资额快速增长。
路漫漫其悠远
4
丹东房地产宏观运行情况
数据来源：丹东市统计公报
房地 产投 资 /GDP
异常 基本正常 正常运行 基本正常
异常
<5%
5-10%
10-15%
15-20%
>20%
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10-15%
丹东房地产宏观运行情况
丹东商品房市区供应出现明显畸形，核心区域内商品房受土地资源限制供应十分有限，但新 区出现明显供过于求，且当地客群地源性强，难以接受开发区偏远的位置。 丹东市区商品房供应在2011年出现高峰，商品房供应量达到226万平，且持续高位运行， 2012年上半年商品房供应量90万平，预计年供应量将突破200万平
2004-2006年 路漫漫其悠远
2007年
2008年
2009-2011年
丹东房地产宏观运行情况 丹东近年房地产开发投资出现飙升态势，城市开发建设进入快车道
（数据来源：丹东市统计公报）
➢自2010年开始，丹东市房屋施工面积一路飙升，同比增长达93.87%，出现成倍增长的快速开发势头；主要 是由于老区土地枯竭，城市重心偏向新区建设，土地供应主要集中在新区，新区土地资源丰富，土地平整，一 线沿海，相比营口鲅鱼圈等沿海城市市场严重供过于求，丹东城市开发风险相对很低，因此囤地明显，2010 年后施工面积出现激增。2011年丹东市房屋施工面积达1406.6万平，涨势有所缓和，但仍保持高位运行。
2011年丹东房地产投资额占GDP 总额的 17%，尚处于基本正常范围内，房地产投 资市场处于正常发展期内。
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丹东房地产投资额增幅比例达到了27%，大于正常基数，主要由于近几年丹东市主 要发展新城区增大了房地产投资额，市场一定程度上呈现供过于求的局面
数据来源：丹东市统计公报
异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常
房地产 开发投 资额增 幅
<-5%
-5%-5%
5%-15%
15-25%
25%
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量 ，若无需求匹配，将导致供过于求
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➢ 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使 供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求
➢ 近年丹东市大规模发展新城区，各工业产业园及 配套设施的建设加大了房地产投资额，使得投资 额过高
2011年丹东市全辖区商品房成交价格为3444元/平，同比增幅为5%，而丹东市区成交均价已达5000元/ 平，沿江一线江景豪宅价格更是基本在10000-15000元/平左右。
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Hale Waihona Puke 9丹东房地产宏观运行情况
《丹东市2008-2012年住房建设规划》摘要
2008-2012年住房建设总体目标：满足全市人民日益增长的住房需求 ；至规划期末，实现城市人均住宅建筑面积25平方米的目标，解决低收 入人群和困难家庭的住房问题。
2008-2012年住宅建设总量目标：规划期内建设各类住宅9.73万套， 总建设面积858.33万平方米。建设商品住房9.23万套，总建筑面积 830.56万平方米；建设经济适用住房0.23万套，总建筑面积14.10万平方 米；建设廉租住房0.27万套，总建筑面积13.67万平方米。
2008-2012年住宅建设用地供应总量：规划期内，城市主城区内住宅 建设用地供应总量为473.12公顷；其中，商品住房建设用地为456.14公 顷，经济适用住房建设用地为9.36公顷，廉租住房7.62公顷。
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丹东房地产宏观运行情况
自2010年以来，丹东房地产销售量出现大幅度抬升，房地产市场发展势头强劲。 2011年丹东市内三区成交量约180万平，但市场发展不均衡，老区房源稀缺，新区供应量 集中且两大出现供过于求的局面 2012年市场下行，但供应量仍高位运行，成交量疲软，当前市场尤其是新区出现严重有 房无市的现象