上海房地产奉化别墅项目投资分析报告

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第一部分：项目分析

地块规划控制指标：

地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山

土地面积：66000平方米

容积率：0.6

用地性质：居住用地

地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖

地块周边环境：

◇地块四个方向的环境：

A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂

B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局

C、地块西面：西面环山，有天然小河道

D、地块北面：北面环山

◇环境情况：

A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一

食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。

B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染

C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。

D、土地：土地和土地周边没有任何污染。

地块交通条件

项目处在奉化市区范围内，周边的市政路网及其公共交通完善，车行5分钟可到达市中心。

地块周边市政、公建、商业、居住等配套

项目紧靠城市主干道南山路，公安局、街道办、岳林寺、奉化江、阳光茗都小区等生活、居住配套都尽在咫尺。

项目优势(Strength)

●地块气质较好，位置极佳，闹中取静，是市区内罕有的低容积率项目

●地块三面环山，为狭长谷地，景观环境优美，可利用性强

●地块山水齐备，是理想的风水宝地，可开发高档次的居住物业

●地块为净地，地上无建筑物，可马上进行开发

●地块周围没有高层建筑物，视野开阔

项目劣势（Weakness）

●地块东南面有一未搬迁的食品厂，高大的烟囱对居住环境造成影响

●地块西面山坡上有一公安局的看守所，会对购房者产生一定的心里影响

●项目周边目前缺乏高档次的商业配套设施

●地块紧靠的山坡上目前有部分坟墓，如不搬迁，会对消费者造成不小的心理影响

项目机会(Opportunity)

●茗山路的延伸，使得项目的交通条件更加完善

●当前奉化房地产市场上基本没有与本项目别墅类产品竞争的楼盘，市场压力较小

●罗蒙集团品牌在奉化影响力较强，良好的口碑与人脉资源，对于项目开发将会更有

把握

●奉化经济发展迅猛，拥有为数不少的富人阶层，高档住宅市场拥有较多的潜在购房

需求

项目威胁(Threaten)

●奉化本地居民比较偏好一到三楼连在一起的“落地楼”，对于商品套房喜好度不是

很强烈，导致房地产市场一直处在缓慢发展的阶段

●奉化城区内有不少的拆迁安置房及自建“落地楼”通过二手房市场流通，价格较低，

将会对本项目的销售产生一定的影响

●项目为别墅类产品，定位高档，这使得项目客户范围受到很大的限制

项目分析总结：

根据以上对项目自身状况、周边环境分析及总体优劣势与机会、威胁的评价后，可以得出，项目整体条件较好，环境优美，市场机会巨大，是高档次别墅类居住物业的理想开发地块。

奉化市的房地产市场发展与宁波相比一直比较缓慢，无论是房地产的投资额还是商品房需求量都远远低于宁波市其他县市。因此除了本地开发商，外面的开发商都很少进入奉化房地产市场，这也使得奉化房地产市场远远落后于其他县市。

但是从近几年的宏观数据走势来看，奉化的房地产市场正在逐渐向好，发展速度也在不断加快，各项指标都在稳步增长中。而下滑的商品房销售面积主要是由于目前市场上可供选择的楼盘有限，还有宏观调控对于自住需求的抑制，相信随着外来人口的不断增多以及居民收入的不断提高，市场的需求量会不断增加，改变目前成交量不断下滑的局面。

此外随着奉化市政府出台新的城市规划，奉化将会迎来一个新的发展时期，这对于房地产市场来说也是一个新的机遇。对于奉化未来的房地产市场，前景还是十分看好的。

奉化市的中心区域、溪口镇是奉化市主要的房产开发区域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心区域，是奉化市房地产市场最重要的区域。在05年的宏观调控后，市中心区域的房地产市场受到沉重的打击，市场一直萎靡不振，再加上市场需求量一直不大，因此近年鲜有新楼盘推出，而在售的楼盘不少在2005年就已经开盘，像阳光茗都2期、阳光水岸都已经是准现房销售了。目前市场上在售的楼盘主要有三个，阳光茗都2期、上林华庭、阳光水岸，市场上缺少高档次的楼盘。

就目前奉化的房地产市场来看，主要还是以多层和小高层的建筑为主，辅以别墅产品，主力价格还是控制在3500―4800元/平米之间，中心区域最高达5300元/平方米左右，如位于广平路和岳林路上的阳光水岸。就目前在售的楼盘来看，推出的产品面积主要集中在多层80―110平米，小高层90―140平方米，联排别墅200―260平方米，其中80―120平方米的中户型最受市场追捧。

总体市场特征表现为:

一、市场上产品类型接受度来说，落地房>多层>小高层。

二、从产品面积来说，中小户型的去化好于大面积户型。

三、产品类型逐渐多元化，多层、落地房占据市场绝大多数的份额，小高层正在逐渐成为主流，高层目前比较少。

四、房型结构单一，缺少变化，设计缺少新意。基本还是以平层为主，复式、挑高等户型市场上还比较稀缺。

五、在售楼盘不太重视品质和细节，更多的楼盘在宣传楼盘的价格和地段，市场上缺少品质优良的高档次楼盘。

1、总体概述

奉化别墅市场较小，别墅产品基本分布在旅游区溪口镇，如紫汀花园、梅龄山庄等，依靠旅游区的山水资源发展山水型别墅，以独立别墅为主，兼有双拼与联体。奉化城区内仅有上林华庭一个楼盘布置有49套联体别墅。另有一些小别墅类项目分布在各个乡镇里，档次较低。

就市调情况来看，目前溪口原有所谓的别墅，基本上是农民自建房，品质较差，但价格较为便宜，单价在2000元/㎡左右。别墅面积以“间”来计算，一“间”的规格为3.8m开间×10m进深，多以两“间”和两“间”半为主，另外会留有开间×8m作为别墅的园林绿化。

新建别墅当中，品质差别很大，如天星武岭园别墅，形态基本为农民房的改进，容积较高，也无小区配套。目前溪口最好的别墅区――梅龄山庄，有网球场、篮球场、游泳池作为区内配套，也有物业管理和安保系统。别墅区基本以一亩地造一栋别墅，总体品质相对较高，但是由于该别墅区可以买地自建别墅，所以造成了该别墅区整体规划的杂乱，大大减低了该别墅区的档次。拓展房产的盛世桃源位于溪口镇政府后面，整体环境较佳，配套齐全，已销售完。

溪口另一个非常知名的别墅楼盘——紫汀花园，由宁波中房开发，其通过较强的推广扩大了项目的知名度，并以高档次的定位吸引了宁波其他地区的客户前来购买，在宁波别墅项目开发中应当说是相当成功的一个典范。

目前奉化别墅存在的问题有：1、容积率高（如天星武岭园、武岭盛世）；2、性质不纯粹；3、物业管理水平低；4、景观及配套差。

2、别墅个案情况

A、紫汀花园

项目位置：位于剡溪边，崎山下（溪口收费站往西200M处）