某项目商业项目商业定位报告
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
某大厦项目商业营销执行报告
某大厦项目商业营销执行报告一、背景介绍某大厦项目是一座位于某市核心商业区的高档商业写字楼项目，拥有较大的办公空间面积和临街商业面积。
目标客户主要包括大型企事业单位、金融机构以及零售、餐饮等商业品牌。
二、市场调研在大厦项目开发前，我们进行了详细的市场调研，了解目标客户的需求和消费习惯。
调研结果显示，核心商业区的商业写字楼空间紧张，需求旺盛，而临街商业面积则需要有较高的可见度和便利性。
三、商业定位基于市场调研结果，我们将大厦项目的商业定位定为高端商务及精品零售。
通过提供优质的办公空间和吸引力强的品牌入驻，实现商业区域的升级和吸引力的增强。
四、市场推广策略1.线下推广：通过参加行业展会、举办开放日等活动，向企事业客户展示大厦项目的优势，并邀请相关媒体进行报道与宣传。
2.线上推广：通过建设官方网站、微信公众号等渠道，发布大厦项目的最新信息和活动，吸引潜在客户的关注和了解。
3.合作推广：与当地商业协会、行业协会等机构建立合作关系，共同举办相关活动，扩大大厦项目的知名度和影响力。
五、招商策略1.开展重点客户招商：重点关注大规模企事业单位、知名金融机构等潜在客户，并制定个性化的招商方案，提供优惠的租金和配套服务，争取其入驻。
2.吸引精品品牌入驻：通过市场调研，确定当地市场上潜在的精品零售品牌，并积极主动地与其进行合作洽谈，提供灵活的合作模式和招商条件。
3.开展推荐奖励计划：向现有客户和合作伙伴推出推荐奖励计划，鼓励他们介绍更多客户入驻大厦项目，并提供相应的奖励措施。
六、运营管理1.提供一站式配套服务：大厦项目将提供齐全的办公配套服务，包括但不限于大堂接待、会议室预订、保洁和维修等，为客户提供全方位的便捷服务。
2.定期举办商业活动：通过定期举办商业活动，如商业论坛、展览会等，吸引更多的目标客户到访大厦项目，并加强与客户之间的交流和合作。
3.积极营造品牌氛围：通过大厦项目的整体品牌营造，包括室内外的装修、宣传标语等，打造独特的品牌形象，树立其商业地位和知名度。
大连高新区万达广场项目定位报告
3
停车设施
完善停车设施，方便顾客停车，提高顾客满意度。
营销策略规划
促销活动
定期举办促销活动，吸引顾客消费，提高销售额。
会员制度
建立会员制度，提供会员专属优惠和服务，增加顾客忠诚度。
线上推广
利用互联网和社交媒体进行线上推广，扩大品牌知名度和影响力。
05
预期效果
经济效益预测
营业额增长
预计大连高新区万达广场开业后，将吸引大量消费者，带动营业额 显著增长。
良好的政策环境。
项目位置
大连高新区万达广场位于大连市高新技术产业园区核心区域，周边交通便利，拥有 丰富的客流资源。
周边配套设施完善，包括住宅、学校、医院等，为项目提供了稳定的消费群体。
周边商业氛围浓厚，汇聚了众多高端品牌和优质商家，提升了项目的商业价值。
项目规模
大连高新区万达广场总建筑面积达到 50万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、 休闲等功能于一体的大型商业综合体。
品牌引进
02
吸引国内外知名品牌入驻，提高万达广场的品质和吸引力。根据品牌知名度和经营状
况灵活调整。
空间布局规划
1 2
楼层布局
根据商业业态和品牌需求，合理规划各楼层的布 局，实现品牌间的互补和聚集效应。
公共空间
优化公共空间设计，提高顾客的购物体验和舒适 度。
域。
品牌定位
国际品牌集合地
引入国内外知名品牌，提升品牌档次和消费品质， 打造高端时尚的购物体验。
创新业态引领者
关注新兴消费趋势，引入创新业态和特色商家， 满足消费者个性化、多元化需求。
家庭消费目的地
提供适合全家人消费的商品和服务，打造温馨舒 适的家庭购物环境。
商业项目定位报告
商业项目定位报告商业项目定位报告一、项目背景近年来，随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，人们对于生活品质的要求也越来越高。
健康、环保、舒适成为了人们选择产品和服务的重要考量因素。
在这个背景下，我们决定推出一款以健康为核心价值的商业项目。
二、项目定位我们的项目定位为一家综合健康生活中心，致力于为人们提供全方位的健康服务和产品。
我们将定位为一个集健康咨询、健康产品销售、康体培训和休闲娱乐为一体的综合性健康生活中心。
三、目标群体我们的目标群体主要是中高端消费者。
这个消费群体对健康、环保有更高的追求，并且有更强的支付能力。
同时，我们也积极开拓更广泛的消费群体，将服务和产品的种类多样化，以满足不同消费水平的人们的需求。
四、竞争分析目前市场上已经有一些类似的健康生活中心，我们需要充分了解竞争对手的优势和劣势，找到我们的差异化竞争策略。
竞争对手1：XX健康生活中心优势：长期运作，口碑良好，有一定的市场影响力劣势：产品和服务种类单一，缺乏创新和差异化竞争对手2：XX康体培训中心优势：专业的康体培训服务，教练团队实力强大劣势：缺乏健康咨询和产品销售的服务，无法提供全方位的健康解决方案五、市场需求据市场调研数据显示，健康生活方式的需求呈增长趋势，人们对于健康产品和服务的需求也在不断提高。
在城市中心地带，对于健康生活方式的追求更为强烈，因此我们选择在这些地区开设健康生活中心。
六、核心竞争力我们的核心竞争力主要体现在以下几个方面：1.多元化的产品和服务：我们将提供全方位的健康解决方案，包括健康咨询、健康产品销售、康体培训和休闲娱乐等多个方面。
2.创新的产品和服务：我们将持续不断地推出创新的产品和服务，以满足消费者对于健康生活方式的不断追求。
3.高品质的服务体验：我们将注重提供优质的服务体验，提高消费者的满意度和忠诚度。
七、市场营销策略为了快速提升品牌知名度和市场份额，我们将采取以下市场营销策略：1.建立品牌形象：加大品牌宣传力度，提高品牌认知度和美誉度。
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
上海K11艺术购物中心典型商业项目市调商业定位考察报告
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
业态分布：70%以时尚艺术购物为主、30%餐饮
L9 L8 L7 L6
P1至P2 为 停车场
L4 L3 L3-L4楼餐饮 L2 L1 B1 B2 B2-L2楼购物为 主含少部分西点 茶饮 时尚品牌汇聚
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
业态分布：70%以时尚艺术购物为主、30%餐饮
K11艺术购物中心
上海
国内首家艺术购物中心
上海K11
项目概况
国内首家艺术购物中心
上海K11购物艺术中心(K11 KOLLECTION）
项目 位置
上海K11购物艺术中心
淮海路的黄金地带
项目规模地下三层至地上六层，面积 约4.0万㎡ 开发商 新世界集团
项目定位中国内地首个K11购物艺术 中心
停车位
业态
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
主力店：以青年时尚购物为主，装修风格动感时尚
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
特色业态：都市农庄突破了市内环境的局限，让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。 位于3楼的极食餐厅将自然与环保，融入到精美的彩色中。整片的玻璃幕墙内种植着各类 菌菇与各种绿色蔬菜，与3楼K11的都市农庄有机结合起来，既肯定了品牌的特色又增加 了视觉冲击。
上海K11
设计亮点展示
国内首家艺术购物中心
特色小品：从商场外部旋转木马景观，到入口及中庭都运用艺术 手法与绿色结合，给人一种亲近自然的绿色体验。
上海K11
设计亮点展示
国内首家艺术购物中心
特色设计：9层高的飞瀑将整个商场外广场打造出自然的空灵，吸引众多消费者驻足拍照，引入 商场内部。夜间，屏幕投射各种色彩斑斓的精致，配以宁静舒缓的音乐，十分美妙动人。平日 K11将展示的艺术品至于最开阔的飞瀑旁，汇聚不少人气。
西安曲江商业项目定位报告
2008年之后，随着西安投资环境的不断改善，高新区、经开区、曲江商务区等形成了多个区域的相对区域中心，吸引大量国际国内知名公司落户，办公市场的售价与租金“节节攀升”，“供不应求”成为西安市办公市场的最好写照。
西安市房地产市场概况
西安市办公成交情况
随着“国际化”大都市建设，大量企业总部、中小公司纷纷落户西安，西安市办公市场摆脱之前的成交低迷，成交量价近两年呈现出“跨越式”增长，售价与租金“节节攀升”。
东大街
开元百货
100,000
百货
民生百货
22,000
百货
西大街
世纪金花（钟楼店）
31,000
百货
唐人街
20,000
散售店铺
上海城
30,000
散售店铺
世纪金花美居生活家
27,000
百货
中环银泰
70,000
百货
百盛
30,000
百货
民生百货
24,000
百货
喜庆商品城
不详
专业市场（散售）
南大街
世纪金花
8,000
从第一产业占主导到重工业占主导，产业排序从一二三到三二一，现代城市产业结构的调整背后，西安正从传统一步步走向现代。 1995年西安服务业比重超过50%，标志着西安从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。 西安市发改委有关负责人表示，服务型主导的经济不仅提高了城市承载力，提升了服务功能，也熨平了经济波动，特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。
飞旋购物广场
4,400
小商品市场
百盛百货
31,000
百货
金鹰百货
26,000
写字楼项目市场定位报告
CBD某写字楼项目市场定位报告1项目自身分析1．1项目地块情况序号项目内容1 名称 CBD某项目之写字楼2 发展商北京XX房地产开发有限公司3 地理位置项目位于朝阳区XXX项目,东紧临东四环迎宾大道,西隔项目公寓临延静里中街,北距为朝阳路约100米,南距红领巾桥、朝阳北路距离200米;4 用地性质商业用地5 规划限高该地块建筑限高80米6 地块情况项目一期公寓部分由多栋高层板式住宅楼及部分配套组成,建筑面积达到153105平方米;二期为本项目的写字楼、配套商业部分,位于一期公寓正东侧,总建筑面积86610平方米,紧邻东四环红领巾桥与慈云寺桥的之间中界;7 周边情况项目南侧为凯泰公寓,北面与联合大学商务学院隔河相对,东侧隔东四环主路与住邦2000、远洋天地相望,西侧紧邻项目的公寓部;周边商务气息正逐步形成,各种配套设施逐步完善;1．2 分析1．2．1说明SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况,是市场竞争分析的常用方法;所谓SWOT分析法,也被称为态势分析法,是运用系统分析的思想,把各种因素相互匹配起来加以分析,从中得出一系列相应的结论对策;运用这种方法,有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析,借此制订相应的市场对策,提高市场竞争力;SWOT分析法,包括四个方面因素,即内部优势因素Strengths、劣势因素Weaknesses和外部市场环境中的机会因素Opportunities威胁因素Threats四个方面;就一个房地产项目而言,所谓内部优势因素Strengths,是该项目与竞争对手做得更好；内部劣势因素Weaknesses,是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素Opportunities,是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面,若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素Threats,是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面,若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势;因此,我们找出本案客观存在的主要内部优势因素Strengths、劣势因素Weaknesses,以及外部市场环境中的机会因素Opportunities、威胁因素Threats,运用SWOT分析法,提出相应的市场对策,其目的是为了能够提出更具有针对性的物业市场定位,以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段;1．2．2 矩阵Strength优势分析 Weakness劣势分析S1.项目地理位置优越S2.交通环境优越S3.开发商资金实力S4.前期项目的积极影响S5.项目运作群体的专业背景 W1.周边配套设施不足W2.对写字楼销售的金融支持不足W3.开发商在北京业界知名度不高Opportunity机会分析 Threat威胁分析01．政府政策扶持CBD地区,发展前景看好02．项目所在区域优势明显03．项目对多样性客户有吸引力04．项目所在区域与CBD核心商务区域距离较近,商务氛围发展空间大; T1.本案所处区域目前还未形成浓厚商务氛围T2区域写字楼市场客户群构成单一T3区域高端写字楼市场尚未形成气候1．3 分析及应对1．3．1优势S1.项目地理位置优越便利的交通条件是中高端写字楼的必备条件之一,本案紧临东四环主线路,北距朝阳路不到200米,尤其是朝阳路年底的改造拓宽,交通状况有了极大的改善,交通四通八达,这是本案一个极大的优势;同时东四环从四元桥至四惠桥目前被政府确定为迎宾大道,政府确定的中央居住区又在本案的东部方位以及CBD商务区的东扩；因此本案在未来的几年之后必将成为中央商务核心区与中央居住区的中间城市“触媒”;无可比拟的交通环境造就了本案得天独厚的地理优势;S2.交通环境优越S3.开发商的资金实力本案的开发商北京XXX房地产开发有限公司隶属于XXX房地产发展有限公司,拥有雄厚的资金实力,并树立了以市场需求为导向的开发思路,坚持高度务实的工作态度；蓄势待发;这一切都为本案的顺利开发提供了强有力的保障;S4.项目动作群体的专业背景本案开发商敏锐地把握市场动向,组成了一个拥有专业背景操盘团队；公司不管从前期规划、建筑设计、营销策划、工程施工、市政协调到后期的客户服务、物业管理等方面全部是由具备丰富经验的专业人士组成;1．3．2 劣势W1.周边配套设施不足W2.对写字楼销售的金融支持不足首先,央行规定写字楼项目必须成为现房才可以为客户办理按竭手续实际情况是主体封顶后,一些商业银行即可办理,这就延长了开发商资金回笼的时间;本案属于期房销售,开盘前期无法办理按竭会影响客户成交;其次,银行对于写字楼的个人客户的按竭只做到6成10年,对企业客户的按竭只做到5成5年,相对于住宅立项商务公寓金融支持的宽松,写字楼项目如此之低的按竭成数必然造成部分资金不足客户的流失,尤其是本案前期的期房销售,更影响客户的信心;W3.开发商在北京业界知名度不高北京XXX房地产开发有限公司由于首次进入京城开发项目在北京房地产界内缺乏知名度;在竞争日益激烈的北京房地产市场中,品牌和业界形象能够在一定程度上引导消费者的购买欲望、增强买家信心;因此,公司要想树立自己的品牌和业界形象还需要通过大量的具体工作来完成;1．3．3优劣势应对在优势中,S1项目地理位置优越是本案最大的产品优势,可在宣传推广中做足文章,并充分利用临街的优势,在售楼处包装和工地包装中运用醒目的色彩和独特的路牌广告以吸引过往行人的注意;其他优势可在不同销售阶段与媒介和销售工具相结合,以找到不同的推广突破点;劣势的弥补针对W1可充分利用开发商的资金优势,并聘请国际知名的物业管理服务顾问机构对项目进行品牌的“包装”;针对W2可在销售推中,通过项目品质、选用设备品牌的设施设备;针对W3可以在写字楼推广的过程中注意开发商品牌的树立,特别是在热销阶段着力于树立开发商形象;1．3．4机会O1.政府政策扶持CBD地区,发展前景看好从宏观层面看,政府对CBD地区的政策扶持力度很大,去年正式出台了CBD详细规划,并且开始了建设；同时,国贸三期、银泰中心、北京电视台、财富中心等12个重点项目的建设,以及区域内基础设施的改善,无不显示着CBD区域的美好的发展前景;本案位于CBD东区,可最大程度的借助CBD区域利好因素;02．便捷的交通网络优势“两轴两带多中心”是北京新的城市格局,作为两带之一的东部发展带已经成为北京市新的中心;“三纵三横,交通体系完善”在交通环境方面,朝阳路正好位于东部三横三纵的中心位置;三横即朝阳北路、朝阳路、京通快速路；三纵即东东三环、东四环、东五环;通过这个网络,本项目与国贸、奥运村、中关村、望京、亦庄以及规划中的多中心区域都能建立高速链接;东四环、朝阳路、朝阳北路三条主干线贯穿本项目区域;东二环、东三环、东四环及环线轻轨、地铁四号构成四通八达的交通体系;通过对交通流量、路网体系、多元化交通工具的组织,项目区域的交通便捷还是很有保证的;项目守望在CBD的东大门,北端可以直通朝阳公园、红领巾公园,南端直达四惠交通枢钮,西至CBD中央商务区,东可到未来的CBD中央居住区;03．项目对多样性客户有吸引力CBD核心区的主力客群是具有国外、外资性背景的大中型公司,而众多国有大中型企业和传统企业则被建国门、东二环、金融街等区域分流;且央视和北京电视台两大传媒巨头进驻CBD,使得区域的客户群更加广泛多样化;本案正位于CBD核心区之外、东四环路以内,更靠近CBD核心区,且交通条件良好,不仅能吸纳CBD核心区客户群,同时可以吸引到传统产业、传媒性质等的公司客户;04．项目所在区域商务氛围空间快速状大本案紧靠东四环西侧,靠近朝阳路,朝阳北路,随着朝阳路两侧经济的快速发展,地区受到国内外商家的普遍关注;日资的华堂商场、泰资的易初莲花、欧德隆等大型连锁机构已先后在此开店;周边商业、餐饮、酒店、邮政、银行、娱乐等各种配套设施也将在逐步形成状大;因此商业的发展也促进了中高端写字楼市场的形成;1．3．5威胁T1.本案所处区域目前还未形成浓厚商务氛围T2区域写字楼市场竞争激烈首先,目前在本案周边有众多的写字楼,如住邦2000、远洋商务楼、财富中心、万通中心、富尔大厦、世纪财富中心、光华国际中心、尚都国际中心、金地国际中心、以太广场等,形成异常激烈的竞争局面；其次,据调研资料统计,未来CBD区域的写字楼供应量将达到500万平方米以上,这就必然造成未来CBD大区域的写字楼市场的激烈竞争;T3区域高端写字楼市场尚未形成气候目前,本项目所处的CBD东区区域仅有住邦2000、远洋商务楼、新华联大厦、财满街四个写字楼项目,而住邦2000和远洋商务楼两个项目是以住宅立项以写字楼为市场推广的；属于中档性的写字楼为标准配置的；销售价格均没有超过13000元/平方米以上;因此高端写字楼市场尚未形成规模效应;1．3．6机会威胁应对在本案未来的推广中应充分利用CBD中央商务区的向好因素,用有关CBD规划和规划的实施情况以及新崛起的高档写字楼的实际情况来扭转客户对于CBD写字楼高档次高价位的看法；利用CBD涉外资源优势及本项目独特的地理位置靠近CBD,又跳出CBD核心区和周边不同于CBD核心区的浓厚的商务氛围来吸引更大范围的客户群体,从而跳出CBD客户构成的桎梏,促进销售推广;在交通环境方面,利用本项目的独特的交通环境优势来区别于CBD核心区域内的物业的交通拥堵的劣势,来提升本项目的亮点;在价格性能比方面,利用本项目高档品质的设施设备与中档的价格优势来区隔于CBD核心区域物业的高价格中高品质的定位差异；更好地突出本项目的优势;针对以上几点只能在提升品质、降低价格、差异性的产品定位、独特的概念性广告包装、争取时间、来抢占市场先机;1．4分析结论我们决定市场定位与营销策略有两个方面的依据,即客户需求导向和市场竞争导向;客户需求导向是满足于最大的客户需求群体,为该需求群体的客户提供产品并从中获得利润；市场竞争导向是某一项目在市场竞争中击败对手并从中获利,这要求该项目能比竞争者向客户提供更多的价格如：更多功能、更高质量或是更低的价格,那么,目标客户就会购买你的产品而排斥竞争者的产品;从以上对项目自身的优劣势和外部竞争环境的机会、威胁的分析,不难发现,本项目最大的优势就是地理位置优越,应在推广中充分利用就一点,着力渲染;运用本项目所处区域交通优势的特点,提倡办公文化理念,以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出;2项目定位2．1市场定位是勾画企业的形象和所提供的产品、价值的行为,它需要向客户说明本企业的产品与现有竞争者和潜在的竞争者的产品有什么区别;市场定位的基础在于对本产品与竞争产品的深入分析和对客户需求的准确判断,并由此提出或确定：本产品是什么,给谁用的基本内容；本产品与竞争产品的不同之处,这种不同之处应当对消费者具有巨大的吸引力,是其它竞争者所无法模仿的；本产品在消费者心理中与众不同的感觉,地位;并由此赋予本产品以竞争对手不具备竞争优势,为产品赢得特定而稳定的客户,帮助产品在市场中占据一个有利的地位;应当提醒注意的是,市场定位不是去创造某种新奇或者与众不同的事物,而是去操纵已经存在于心中的东西,去重新组合已经存在的联系;市场定位遵循如下思路：结合本项目市场研究报告和SWOT分析的结论部分,从自身状况和市场环境两方面来讨论最佳市场定位及可行性;此次市场定位前提条件为：本项目正处于前期规划设计,产品规划设计尚实施;2．1．1市场定位的决定因素首先,本项目规划设计为写字楼,开发商经营以赢取利润最大化为最终目的,因此,从土地成本和开发成本加预期利润的角度出发,初步限定本案只能选择中档定位;其次,就ＣＢＤ市场而言,相比住宅立项写字楼与纯写字楼高端市场,中档物业面临两方面夹击;寻求物业高品质和良好形象的客户会去选择更具品质、价位也更高的产品；而不太在意物业形象,对品质要求一般即可,却对价格极为敏感的客户来讲,价格更低的住宅立项的写字楼或商住公寓往往是他们的首选;区域客户的两极分化致使中端物业面临尴尬境地,因此有客;如本案市场环境目前及未来本项目所面临的影响因素汇总如下：△政府政策政策扶植CBD区域,发展前景看好△区域写字楼市场竞争激烈△对写字楼销售的金融支持不足△2004-2006高端写字楼供应量过大△ CBD区域写字楼市场客户群构成广泛多样分析如下：1985年北京建成了第一座涉外高档写字楼：国际大厦;1989年随着“中国国际贸易中心”和“京广中心”的落成,使得CBD区甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高,年供应量超过10万平方米;随后的几年里,燕莎商圈、机场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场;而CBD区则未有新的甲级写字楼供应;在九十年代后期,CBD区甲级写字楼供应出现了第二次高峰;截至到2003年CBD甲乙级写字楼累计总供应量约为93万平方米,其中甲级万平方米;未来2002－2004年CBD甲级写字楼供给呈现短缺态势,这与CBD区域内的多数物业项目在初期大量建设公寓有关,预计到2006年以后CBD的甲级写字楼供给将再一次出现高峰;1999年－2003年CBD甲级写字楼在建项目有8个,总建筑面积为44万平方米;2000年CBD 及周边地区在建写字楼项目均未达到甲级标准,只有为满足中小公司需要的SOHO概念的写字楼：现代城和数码01;2001和2002年只有两个写字楼在建项目,分别为北京财富中心和建外SOHO项目;CBD竣工的写字楼项目在1999－2003年期间共计4个,总建筑面积为万平方米;由此可见CBD地区在过去四年甲级写字楼物业数量供应有限,仅为国贸二期、华彬大厦、京汇中心、住邦2000Ⅰ、建外SOHO第一大道;未来供应中央商务区整体规划已经获得北京市政府批准;根据CBD地区待建项目及实际状况,到2007年,CBD将有500万平方米的写字楼供应推出,但由于项目前期规划、融资、建设等因素,预测未来三年在建量和完工量会低于计划的数量;可以预见未来区域市场竞争将十分激烈;投资客户面对CBD核心区巨大供应,对核心区高档写字楼升值回报前景持观望态度,以上因素因素致使高端写字楼销售前景不容乐观;由此看来,高端产品仍然存在上述困难和威胁,那么本项目在竞争激烈的高档物业市场又该如何确立自身竞争优势赢得竞争呢以下将对本案自身情况加以分析,试图找到市场突破口;●项目自身条件产品规划设计是否具备高档品质产品特点和优劣势△项目的积极影响综合体、整体规模△项目周边的消极影响与住邦2000、远洋商务楼均属住宅立项△楼体临东四环迎宾大道,应充分体现立面形象,且高度是东四环上的最高建筑之一;分析：本项目所处地段,与住邦2000、远洋商务楼同为竞争对手,而且住邦200018万平方米与远洋商务楼20万平方米均为住宅立项的写字楼项目,在价格、产权年限、金融政策、物业维护费用、均比本项目具备强的优势;因此片面的追求住邦、远洋商务的模式是完全得不偿失的;鉴于此,根据本项目的立项为纯写字楼项目,建议本项目的外立面、公共装修、设备设施等方面选用具有领先水平的设备设施,合理布置空间,配置合理车位,再加上本项目临近东四环以内迎宾大道的正面形象,可以达到高档物业品质;产品竞争优势具备基本条件之后,再来分析是否拥有突出的竞争优势,以区别其它同类产品,占据有力地位地段永远是一项物业最具影响的要素,物业所处的地理位置决定了其周边的商务、商业、生活气氛,也决定了其市政条件、交通条件、办公生活的便利条件;这也是客户选择物业时首要列入考虑因素之一的原因;本项目所具有的最大优势,即地理位置优越,其内涵包括由此而拥有的各项优势,如SWOT中所述：△交通便利交通问题是CBD核心区物业的一大困扰因素,而本项目附近车流畅通,优势明显△商务氛围逐步形成高科技企业、顾问咨询、贸易,传媒、金融、建筑等其他行业,其中还有相当部分的海外投资者和归国创业者越来越看中这个区域以上因素相互结合在一起,形成了一个核心竞争力,而这一点是位于ＣＢＤ核心区的高端写字楼无法具备或无法同时具备的;另外,本项目处于ＣＢＤ区域东部边缘,这是它有别于其它竞争产品之处,也使得本项目拥有了另一竞争优势,即拥有了更为广泛的客源,跳出了ＣＢＤ核心区域外资型客户结构单一性;因此,本项目将在定位及后期推广中遵循“既依托ＣＢＤ,又跳出ＣＢＤ”的运作思路,为产品赢得更大的延展空间;综合上所述,本项目具备准高档物业的基本条件和竞争优势,选择高端偏下路线是可行的;２．１．２市场最终定位基于以上分析,本项目最终市场定位：东四环内ＣＢＤ珍藏版纯粹办公空间高档２．１．３定位支撑点：→东四环内以此突出本项目所处地理位置的优越性,既贴近CBD区域,又处于东四环迎宾大道;→ＣＢＤ珍藏版由于本项目周边条件如交通条件、交通密度、商务延展空间均得天独厚,是ＣＢＤ核心区域项目无法比拟的;→纯粹办公空间以此与区域内的住邦２０００和远洋商务楼的住宅立项的写字楼项目相区别,树立高档纯写字楼形象;２．２目标市场客户定位目标市场是指产品决定进入的具有共同需要或共同特征的购买者集合,它是某类产品的最终客户群体;针对本项目而言即为购买或租用本物业的客户对象;由于客户对象在公司性质、从事行业、企业规模等方面存在较大的差异,因此其消费的需求特征也就复杂多变;故在进行房地产市场营销时,依照项目自身素质及特点,正确划分物业的客户对象,分析其消费特征,便能使销售工作做到有的放矢,取得事半功倍的效果;２．２．１目标市场构成分析→客户类型ＣＢＤ物业名称客户类型及知名客户遵循前述“既依托CBD,又跳出CBD”的运做思路,鉴于本案所处位置的特点,建议目标市场除包括CBD传统外资公司外,还应把传媒产业、新型成长型行业客户考虑进来;不同性质目标客户的背景分析一、客户分类可依客户群体对物业的不同目的分为投资和使用两类;CBD已有的这两类群体有其独特的特征;总体来说,个人投资者及国内使用者关注价格,国外投资者及使用者关注质量;投资客户机构投资者养老、保险类国外基金入住介入国外投资机构现房介入国内投资机构投资期介入个人投资者商铺投资者期房介入自购自用者大型企业现房介入使用客户国内企业现房介入中型企业商铺投资者入住介入小型企业入住介入外资企业入住介入→不同性质目标客户的背景分析1、投资型客户投资客户大致可分为机构投资者和个人投资者;个人投资者一般购买物业希望从两个方面获得收益：一是租金收益,一是物业升值带来的收益;机构投资者中根据资金来源的不同又有更详细的分类,其投资物业的动机也更为复杂：希望拥有固定资产；所有权赋予灵活性；高租金高收益率；投资组合减低风险；外资企业本地化等;对投资客户的具体描述如下：1 养老、保险类国外基金国外基金一般做长线,需求目标为4-5万方;其收购的物业注重稳定回报、低风险,在入住率达70%时才会购买；另外,购买的物业要求最好位置,如CBD,有好的品质和匹配的物业服务,同时评估驻入的客户档次,以保证其收入的稳定性；2 国外投资机构国外投资机构一般有相关物业投资、经营经验,不愿冒风险;国际集团买家希望建立类似商务会馆、交流中心等机构,这样本国投资者随ＷＴＯ涌入中国后,首先会选择这里为落脚点;国外投资机构要求“苛求”,十分专业,不仅了解项目的许多情况,也熟知北京相关的法律法规条文;他们选择房产会看重以下几点：第一, 最佳位置,CBD为其主要选择区域；第二, 楼盘的综合品质,达A级标准；第三, 现房；第四, 相对独立,便于管理,规模一万多平方米左右；第五, 开发商实力；第六, 楼盘的知名度；第七, 匹配的物业服务;3 国内投资机构国内投资机构多为企业发展稳定,拥有大量的现金资产的国有成份公司、上市公司及专业投资机构;由于近年来国内经济发展较快,这类企业有较高的期望收益,一般不会长期持有经营物业,以获取稳定但相对较低的收益,反而参与项目投资获得项目收益的可能性更高,也不排除部分物业留作自用的可能性;对于更有实力的国内投资机构,有能力组织资源独立开发,不会参与民营企业的合作开发;国内投资者更强调项目的高收益;4 个人投资者个人投资者又称小投资者,背景复杂,当前没有对其资产规模及数量的初步统计;国内针对个人的投资渠道有限,个人投资一般分为股票等金融资产方向、房产等固定资方向、邮票古董书画等收藏品方向;由于个人知识领域的限制,国内中介机构的缺乏,以及中介信誉方面的原因,这三个方向的投资人转换较少,即有房产投资经历的个人一般在决策下一个投资方向时,仍会选择房产,同时为了规避风险,会选择不同位置、不同类型的物业;小投资者在物业选择过程中,随着经验的积累,逐步关注开发商的实力和物业的品牌;面对京城众多物业,为了减少比较成本,对回报较好的项目的开发商有一定忠诚度,同时注重口传;小投资者投资规模一般为100-1000万元,购买的面积一般从100-1000平方米,对价格和付款敏感,心理价位;有一定物业经验,但缺乏足够专业知识,对品质要求相对差些;小投资者选择升值潜力大、租户来源稳的物业,特别是想做长线的投资者对ＣＢＤ的投资前景颇有信心;会冒一定风险在预售期投资购买,但对付款方式等金融支持极敏感;2、使用客户CBD写字楼的主要使用者是那些成熟稳定型的企业;目前外资企业占CBD甲级写字楼需求总量的81%;1 外资企业外商投资企业及外国企业驻京代表机构占北京总企业数量的%;外企多租用甲级写字楼,到目前为止,在北京的100多个世界500强的企业半数生活在CBD;很多外资企业的发展已经相当规范和成熟,需要高品质的写字楼,写字楼建设和国际接轨,整个的基础设施、配套,商务服务齐全;对物业的具体要求是：良好的环境、最好的品质、便利的交通;外商投资企业的总部所需面积较大,一般在3000-5000M2,外国企业驻京代表机构,所需面积较小,有的只有50M2;根据抽样统计结果,外资企业平均办公面积为485平方米。
商业项目定位报告(模板,需深化)
商业项目产品定位报告
一、项目的立地条件分析
◆人文
◆地理
◆居民构成
◆交通
◆配套设施
◆行政管理
◆参考项目对比分析
二、项目所在商圈的确定和研究
◆商圈范围的确定
◆商圈的构成及顾客来源
◆商圈的发展趋势
◆商圈内竞争分析
◆商圈内业态组合分析（分业种、分楼层、分品牌做交叉分析，得出该区域内消费特性及欠缺的
市场空间）
◆商圈范围内消费者特性分析（问卷调查、深访、小区居民结构研究等，研究结果包括购物平率、
客单价、就餐习惯、用车习惯、家人团聚习惯等）
三、项目的市场定位
◆档次定位
◆规模定位
◆主题定位
◆诉求对象定位
◆产品组合定位
四、初步业态规划建议：
◆业态比例建议
◆楼层主题
◆主力店、半主力店引进策略拟定
◆品牌店区域规划
◆参考案例分析
五、建筑规划设计建议（室外、室内、软装、推广物料等）
◆建筑
◆景观
◆室内装饰
◆软装
◆推广物料
◆标识系统
六、初步推广策略
◆案名
◆主题
◆推广策略
◆计划
七、招商策略建议
◆计划
◆执行
八、运营管理建议
◆计划
◆执行
九、财务评价
◆租金评估
◆物业费评估
◆推广费评估
◆运营费评估
◆管理成本评估
◆财务模型
◆财务指标
十、结论
◆项目可行性评价
◆项目规模及定义。
某某商业中心项目定位报告
项目辐射商圈概况
开展深入市调
• 目的—— • 了解消费者在哪里？ • 确定用什么来打动消费者？ • 未来我们最大的商机在哪里？ • 确定广场的定位、品牌规划、推广策略
招商人员共同参与开展深入市调——
• 周边商圈的学校、学生人数 • 深入周边5KM范围内代表性居民小区，询问物业管
理、社区工作人员了解各小区人口数量、人口结 构、入住率、职业特点等情况 • 选择有代表性的小区抽样50-80名业主，做生活消 费情况的深入调查 • 周边主要竞争对手的深入调研
嘉定 ·方舟商业中心项目定位 2011-03
目录
项目区域总体概况 项目辐射商圈概况 市调结论、建议及项目定位
项目区域总体概况
上海概况
截至2009年底 —— 上海常住人口1921万人，其
中499万外来人口里，外籍 人口约占13.5万。 人均GDP为18万美元；人均 可支配收入28838元 ； 城市居民人均消费支出 20992元;农村居民人均生活 消费支出9804元
学校情况
学校数量69所，学生总数48199. 幼儿园29所，学生数量12071，占学生人口24.8%。 小学19所，学生数量19342，占学生人口40.1%。 中学21所，学生数量16786，占学生人口34.2%。
综述
1、小学和幼儿园学生数量占近七成，表明该区域总体比较 年轻； 2、按学生人数推算，周边学生家庭数量为8万户，涉及的 家庭人口可达46万，占区域人口51.3%，可见家庭性消费 需求较大； 3、学生调查情况还发现外地生占比超过50%，表明嘉定新 城外来人口相对集中。这些外地生的家庭或父母均在周边 经营商业活动，具有较强的经济能力。
嘉定商务配套区 时尚休闲，亲子体验，综合性商业中心
高档
沙城商业项目定位及销售策略报告-03
SOLANA国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风情，按不同的功能划分为美 瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广 场等区域，涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水 酒吧以及传奇时代影城、全明星潜水俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。
3
产品空间
1
价值空间 销售策略建议
销售策略中阐述
价值体系（VALUE） 空间
0
2 规划空间 业态规划建议
项目定位中阐述 3
产品空间 产品设计建议
本项目已基本具备， 但需增加景观元素
价值（VALUE） 空间
0
需求（NEED）2规划空间
价值空间
1
3
产品空间
目前，本项目产品设计已经 基本确定，需在规划空间和 价值空间两方面做足功课。
项目东侧
➢靠近城市中心，商业氛围浓郁 ➢商业品质较低 ➢商业空间巨大
项目西侧 ➢无商业
富锦园小区
府城新街二区居 住人数5000人
天镜园小区
玉都苑小区 府城新街一区 富达园小区
超市发 华佳广场 明珠购物广场 燕都商厦 天隆广场
项目基本情况 项目SWOT分析
优势S（strength）：
➢ 项目是依附自有住宅承建，有固定消费群体 ➢ 周边小区多——未来居民较多，但较多为新销售，未入住 ➢ 交通发达——截流进京客群 ➢ 近两年区域发展迅速，消费能力较高 ➢ 开发商品牌优势 ➢ 商业项目自身建筑风格比较吸引人
➢大面积规划旅游、公共休闲用 地，“高质素、低密度”开发， 大力营造公共空间
➢大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念； ➢开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象，借助区 域优势，实现土地价值最大化； ➢以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形 象和档次； ➢提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休 闲空间； ➢极力保护自然面貌，营造生态资源； ➢独特的道路设计和道路绿化环境； ➢商业层次多样，业态丰富。
万州商业项目市场调查及定位建议报告
消费群体
目标消费群体主要是年轻人和 家庭，他们注重品质、体验和 个性化服务。
市场趋势
随着消费升级和科技发展，消 费者对购物体验和服务质量的 要求越来越高。
竞争分析
竞争对手在产品、服务和营销 方面各有优劣，本项目需要发 挥自身优势，弥补竞争对手的
不足。
对项目的建议
产品策略
根据目标消费群体的需求，提供高品 质、有特色的产品和服务，以满足消 费者对品质和个性化的追求。
详细描述
分析市场价格水平和竞争对手定 价策略，制定合理的价格体系。
根据产品定位和市场需求，采取 差异化定价策略，提高市场份额。
总结词：价格策略是商业项目营 销组合中的重要一环，需要综合 考虑成本、市场需求和竞争情况。
灵活运用价格促销和折扣手段， 吸引客户并提高购买意愿。
渠道策略
详细描述
建立完善的渠道管理和合作机制 ，确保渠道合作伙伴的稳定性和 忠诚度。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
总结词：渠道策略是实现商业项 目销售目标的重要途径，需要选 择合适的销售渠道和合作伙伴。
分析目标市场的渠道特点和客户 需求，选择适合的销售渠道和合 作伙伴。
关注渠道创新和数字化转型，拓 展线上销售渠道和社交媒体营销 。
促销策略
总结词：促销策略是 激发客户需求和提高 销售业绩的有效手段， 需要制定有针对性的 促销方案。
02
03
促进区域经济发展
该项目将为万州区带来新 的经济增长点，促进区域 经济发展。
提升城市形象
项目建成后将成为万州区 的标志性建筑，提升城市 形象和知名度。
满足消费者需求
项目将提供一站式购物、 休闲、娱乐等多元化服务， 满足消费者需求。
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告
鲁商菏泽综合体项目定位及营销策略报告一、项目定位鲁商菏泽综合体项目定位于成为菏泽市综合服务业的新地标，以打造一个集购物、娱乐、美食、文化等多元化业态的现代化场所为目标。
该综合体项目将秉承鲁商集团一贯的品牌信誉和经营理念，致力于为消费者提供高品质、多样化的购物与娱乐体验，成为菏泽市民生活的一部分。
二、目标消费群体分析1. 投资人群体：项目定位为城市综合体，主要吸引投资者、商家及合作伙伴参与项目建设。
2. 顾客群体：以菏泽市周边地区的居民和年轻人为主要消费群体。
三、市场竞争分析1. 竞争对手：菏泽市已有几家商业综合体，但规模较小，业态单一。
竞争压力相对较小。
2. 优势分析：鲁商集团具有强大的品牌影响力和丰富的运营经验，可以通过与知名品牌合作、举办大型活动等方式吸引大量顾客。
四、营销策略1. 建立品牌形象：依托鲁商集团的品牌声誉，打造独特的品牌形象，树立该综合体项目在消费者心中的形象。
2. 多样化的业态：项目将引入多种业态，包括购物、娱乐、美食、文化等，满足消费者的多元需求。
3. 强化服务体验：提供优质的购物环境、良好的服务态度，力求让顾客获得良好的购物和娱乐体验。
4. 引入知名品牌：与知名品牌合作，引入各类国际、国内知名品牌入驻，提升综合体的吸引力，增加顾客流量。
5. 大型活动营销：举办各类大型活动，如优惠促销、明星见面会、音乐演唱会等，吸引目标消费群体，增加知名度和曝光度。
6. 优惠券、礼品卡等优惠政策：通过优惠券、礼品卡等形式推出优惠政策，吸引顾客前来消费，并增加二次购买意愿。
五、营销渠道1. 广告宣传：通过电视、报刊、网络等媒体进行广告宣传，提高品牌知名度。
2. 社交媒体：通过微信、微博等社交媒体平台进行宣传，与顾客互动，提高关注度和粉丝数量。
3. 门户网站：与当地门户网站合作，发布相关信息、优惠活动等，增加曝光度。
4. 合作推广：与当地景点、商业街区等合作，共同推广，互相促进。
六、项目开发及运营方案1. 开发方案：与合适的房地产开发商合作，共同投资开发。
《项目商业定位报告》课件
价值链分析
总结词
详细描述企业价值链的构成要素和相互关系，包括供 应商、生产商、分销商等。
详细描述
价值链分析是商业模式设计的重要工具。通过价值链 分析，企业可以了解自身的价值创造过程和各环节的 价值贡献，从而优化资源配置和提高经营效率。在价 值链分析中，企业需要关注各环节的协同效应和竞争 优势，以实现整体价值的最大化。
•·
分析市场需求： 研究市 场上的同类产品或服务， 了解其优缺点和市场需求 。
制定差异化策略： 通过 创新或改进，使产品或服 务在市场中具有独特性和 竞争力。
产品或服务特点： 根据 市场需求和竞争分析，确 定产品或服务的特点和优 势。
品牌形象定位
•·
设计品牌标识： 创造独特的品牌 标识，包括商标、视觉形象等， 以增强品牌识别度。
ห้องสมุดไป่ตู้品牌形象定位是塑造项目品牌形 象和个性的关键。
确定品牌核心价值： 根据目标客 户群体和产品或服务特点，提炼 出项目的核心价值。
传播品牌形象： 通过广告、公关 、口碑等渠道，向目标客户群体 传播品牌形象和价值。
竞争优势定位
•·
分析竞争环境： 对市场上的竞争 对手进行深入分析，了解其优势 和劣势。
确定竞争优势： 根据市场需求、 产品或服务特点以及品牌形象， 确定项目在市场中的竞争优势。
《项目商业定位报告 》ppt课件
目录
CONTENTS
• 项目背景介绍 • 项目商业定位分析 • 市场分析 • 商业模式设计 • 风险评估与对策 • 项目商业计划书 • 结论与建议
01 项目背景介绍
项目发起方介绍
发起方背景
详细介绍发起方的历史、业务范 围、市场地位等，说明其在项目 中的权威性和专业性。
商业中心项目定位报告
【乐高丰商业中心】项目定位报告一、项目的基本概况1、占地面积:23821。
1㎡2、总建筑面积：47646.82㎡3、功能面积：（1）地块一：首层商铺:3415.3㎡二层超市：3483。
99㎡三层娱乐+商务公寓：3114。
42㎡四—六层商务公寓:3351㎡（2）地块二:首层商铺：5827.36㎡(临街商铺+肉菜市场）二层餐饮+公寓:5896。
55㎡三层餐饮+公寓:5274。
81㎡四—八层商务公寓：4308㎡二、项目的交通概况项目板块处于佛山市三水区东北部一个发展工业重镇--—大塘镇，地处中国经济最发达的区域珠江三角洲西北部，东邻广州市,南望佛山市中心城区，西临肇庆四会，北接清远市，北江主航道贯境而过,是广州通往粤北、粤西以及我国大西南的咽喉重地,具有得天独厚的区位优势。
本项目位于佛山市三水区大塘镇新城中心锦塘路与半岛东路交汇处。
三、项目竞争力分析1、项目优势与机会（1）市政府重视大塘镇新城区的商住设施配套建设,为项目的发展提供了政策支持.（2）项目地块处于大塘镇新城区中心核心地段,与核心城区体现无缝化的结合,大塘镇新城区规划建设利好因素，为项目发展提供了良好契机和强大动力。
（3）项目地块选位占绝对优势，比邻大塘镇新城区核心生态商住区，高级住宅、星级酒店、政府机构单位、银行、医院、学校等,着力提升城镇建设档次和品位,继而奠定项目的核心价值。
（4）项目所处位置土地开发资源成本相对较低，使得招商的租金及投资价相对比同区域行业的价位偏低，有利于促进前期招商的商家入驻及购买力增强，可以达到资金链接回笼周期加快，便于更快地形成一个良好的商业开发态势。
（5）“一涌两岸”生态景观工程，促使项目周边生态环境优美、交通道路地势开阔，是户外休闲娱乐的好去处。
（6）在新建的塘西线上，交通条件好，公交线、车站众多。
（7）项目超前配置大量停车位的优势。
（8）新城区的加速发展，将加快人口的聚集，为项目带来更多的消费人群。
（9）区域内中高档消费市场及特色消费存在需求缺口，是新城区商业市场发展重要契机。
蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告世联地产专题培训课件
• 欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心 之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及 其它活动建面为15150m2；演出大厅的 建面为2810m2；里尔商业高等学校 11400 m2；其上高层塔楼部分的建面为 4.3万m2；停车场有3400个车位
优越的交通条件
得益于紧邻TGV站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市 快速路在空间上保持了紧密的联系
成功 KPI
多种城市功能的融合
在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功 能复合，使“欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心
会演中心大型设施
哪些可以借鉴的点？
它的成功KPI是什么？
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WORLD UNION
欧洲里尔
概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国 最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区 域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界
• 区位:位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城 和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通 集散地，站点周边以前是空白区域。
本报告是严格保密的。
TGV里尔欧洲站
城市公园 柯布耶斯高架桥
克莱迪特大厦
里尔欧洲大厦 下沉欧洲广场
商业中心
欧洲里尔酒店 会演中心
住宅、办公
住宅、办公
欧洲里尔 商业中心
银行、音乐厅、商场、商业学校
购物中心 二星级酒店
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WORLD UNION
欧洲里尔
开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象， 建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边 扩建办公和住宅
出租车 停靠广场
酒店及商业配套
XX商业地产项目定位报告
XX商业地产项目定位报告1. 项目背景XX商业地产项目是一个新兴的商业地产项目，位于市中心的黄金地段。
该项目计划建设多功能商业综合体，包括零售商店、餐饮场所、办公空间以及娱乐设施等。
本报告旨在为该项目提供定位建议，以帮助项目团队制定有效的市场推广和运营策略。
2. 目标市场分析在确定项目的定位前，首先需要对目标市场进行深入分析。
根据市场调研数据，我们整理了以下几个关键点：2.1 人群定位针对此商业地产项目的人群定位主要包括年轻职场人士、上班族、家庭主妇和年轻家庭。
他们对时尚、便利和个性化的消费体验有很高的需求。
2.2 消费行为目标市场人群的消费行为表现出以下几个特点： - 偏好购物中心和综合商场，认为这些地方提供更多的选择和便利； - 对品牌和质量有较高的要求； - 对休闲娱乐和餐饮场所有较高的兴趣和需求； - 更愿意在一站式的商业综合体中解决多种需求。
3. 竞争分析了解竞争对手的情况对项目的定位非常重要。
通过对市场上类似综合商业地产的竞争项目进行调研和分析，我们总结了以下几个关键点：3.1 竞争对手数量和类型目前市场上存在着多个综合商业地产项目，类型包括购物中心、综合体、主题商街等。
这些项目各有特色，但在某些方面存在互补的关系。
3.2 竞争对手的优势和弱势综合商业地产项目的竞争对手各有其优势和弱势，例如某些项目注重奢侈品和高档消费，而另一些项目则侧重于亲子娱乐和休闲体验。
## 4. 项目定位策略基于目标市场分析和竞争对手分析的结果，我们提出了以下的项目定位策略：4.1 个性化定位在市场上导入个性化定位策略，为消费者提供独特的购物体验和服务，通过与品牌商合作、推出独家限量款商品等方式，吸引并保留目标市场人群。
4.2 高品质定位将项目定位为提供高品质商品和服务的综合商业地产项目，与一些高端品牌合作，提供独特打造的购物体验和产品选择，以满足目标市场人群的要求和期望。
4.3 社交互动定位通过打造社交化的购物环境，为消费者提供与朋友和家人共享乐趣的机会，开设各种社交互动区域和活动，提高消费者的参与度和忠诚度。
[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告
![[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告](https://img.taocdn.com/s3/m/5765f6e14128915f804d2b160b4e767f5acf80d2.png)
地块内的现有商业
地块外部配套
地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争
交通条件
汽车站
本案
地块现状： 项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。 项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。 地形较平整。
地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整。
地块内部现状
地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低
市场经济快速发展
城市身份转化
城乡一体化
单一型发展，基本 满足城市现状人口
第三产业的新兴，城市经济的快速扩容
农转非人口增加
城乡差距缩短，城乡完全融合
2012年全国同等级城市城市化率对照 ；
城市
城市化率
全国4线城市
39%
融水
45%
三江
37%
武宣
25%
2012年，全国的城市化率已经高达40%，而武宣县的城市化，仅为25%，未来有很大的发展空间 武宣的人均GDP为1646美元，城市化处于积极迅速的发展区间
交通条件
区域认知
区域认知度较高，市民普遍认可。 地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。
项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘
规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成
宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争
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新世界长盛广场商业影响力分析
借鉴数据：
1、社区商业4：1的 商业存活比率（即四 个人养活一平方米商 业面积
2、超市选址原则： 在商圈范围内，需有 8—10倍于超市规模 数字的人口。
11
20余万商业面积 ：
新世纪长盛广场周边建成及 在建高尚住宅小区7个，加 上邻近原居民及附近工业区 港台人士,总户数达4万多户 ，
兴业华庭 本地为主，毛纺织经营者， 松山湖、东坑企业员工
中心花园 以本地人为主， 部分 中、小型企业主
区域消费力强， 潜在消费力庞大；
消费者消费档次 高，对消费的环境、
美好家园
消费层次有更高的
碧水天源 以本地人、公务员、港台商、 厂商 为主、私营业主、本镇
本地投资客户、私企 业主、企业中高层管 理员
4、项目商业定位思考：
4.1定位原则： 符合本区域发展趋势； 符合大朗商业发展趋势； 促使项目具备一定消费基础，在前期市场培育期内有最大的经营力。
4.2定位思路： 大朗镇中高端消费还具备一定的市场发展空间，区域内消费者消费力高，潜在消费市场
庞大； 细分消费群体及消费需求，与长盛广场的消费层次上形成差异化，回避长盛广场竞争； 根据对区域发展趋势及周边居住人口的分析，提炼区域消费特点如下：时尚、娱乐、休
2021/1/25
1、大朗市场分析 大朗镇概况
总面积：面积118平方公里 户籍人口：６.5万多人，政府数据外来人员16万多人。
实际外来人口超过60万人。
支柱产业：毛织、纺织服装是大朗镇的支柱型产业 其次是电子产品、金属制品、玩具、皮具制品、灯饰
经济状况：大朗镇经济发展水平属东莞市中上水平，近年来经济 保持20%的高速增长，第三产业发展迅速，消费群体 基数巨大。与虎门、常平、樟木头等商业重镇不同， 大朗镇的商业主要依靠本镇及周边区域消费群体为 主，总体发展水平不高。
2021/1/25
问题一：
项目VS长盛广场：依靠？竞争？
2021/1/25
美景大道：六车道
长盛广场至项目人流分析：
富民大道：六车道三个绿化带
人流路线一
人流路线二 本案
2021/1/25
项目与长盛广场间隔了二条六车道的交通干道，形成了交通屏障，大大减 弱了项目与长盛广场的联系。 项目与长盛广场关联性弱，难以实现客源共享！
发展历史短，还需要一段较长的市场培育期，才能发展成熟； 在大朗商业业态中，超市和大卖场占了绝对的比例，商业设施以满足民生基本需求为
主要利润来源； 外来人口支撑着大朗零售业的发展，本地人口和外来投资者支撑着大朗的娱乐业、酒
店业、高档餐饮业 ； 商业面积出现出现大面积的放量，商业地产蕴涵风险加大；
2021/1/25
大朗商业总体竞争
大朗镇房地产市场8年来的房地产市场开发 总量约为60万㎡，但近年来
发展缓慢的大朗镇的房地产突然进入提速，特 别是商业地产出现了大规模的开发；
包括长富广场、长盛广场、添一居等房地产 项目都有较大的商业体量。近年来商业项目开 发量项目达的开到发、2营6销万、㎡经营，面临接着激近烈市的竞场争市总场；开发量的40% ； 2特0色0型7/年主题初型/，创新即型商有业5具万备一多定发的展空商间业。 面积推出市场 ：（华润2万平米，同方五福广场3万多平方米 ）2021/1/25
传统商圈逐渐没落，发展商圈稳定成熟，新兴商圈备受青睐！ 商业风险快速提升，大朗商业进入竞争异常激烈的时代。 低端消费已经饱和，高端市场有待培育。 如不寻求差异化的开发路线，将面临极严峻的竞争形势！
2021/1/25
2、项目周边人群分析：高收入人群聚集地
长富花园 投资客户、企事业单 位职员、企业高层、 部分港台商
要求。
消费者对主题性、 特色性的商业接受
及松山湖企业高管、技工，深 圳投资客
添一居
程度高。
本地人、公务员、本
明上居 本地人、公务员、私企业主、 本镇及松山湖中高层管理员，
镇及松山湖企业管理 人员及白领人士为主 、
高Hale Waihona Puke 入人群聚部分集港台地商部分港台商及投资客户
本项目
2021/1/25
3、项目优劣势分析
与长盛广场关联性弱的商家，随着长盛广场的经营情况提升而被分流更多 的消费人群！
项目在长盛广场五百米范围内，却无法与长盛广场实现客源共享，经营及 招商难度极大，商业存活率低——九死一生！
快速销售为导向的开发原则：实现项目能实现的商业价值，最大可能规避风险。
2021/1/25
问题二：
如何寻求持续经营？
S-优势 区域发展前景良好，所处地段 优越； 临街面长，昭示性好； 区域形成一定知名度，商业形 象好，吸引了最大的注意力；
2021/1/25
W-劣势
区域内商业面积严重过剩，商业竞 争白热化； 直接面对长盛广场残酷竞争，招商、 销售、经营难度大； 长盛广场大而全的商业形式，使得 项目难以在业态上寻求市场空隙； 中高端市场有待培育； 项目呈带形分布，规模不集中。
项目直接面临长盛广场残酷竞争！
新世界长盛广场——商业巨无霸
规模：20余万的建筑面积 商场定位： 属性定位：引领东莞中南部商业文明 市场定位：东莞东南部最大型商业中心 功能定位：休闲/娱乐/餐饮/购物/文化/运动/商务/酒店 业态定位：大卖场/步行街/主题商城 客户定位：全客层 特色定位：大而全（规模大/面积大/停车场大/业种业态 全/功能全/全客成/全天候/一站式）
仅仅16万人
需要20万—50万的消
费人口才能保持正常经营。
新世纪长盛广场在不断扩大 商圈范围，吸引外来消费人
群的同时，严重地透支着
区域的消费力。
项目生存于长盛广场阴影下，夹缝中求生！
2021/1/25
冰火两重天
与长盛广场关联性强，依靠长盛广场的商家，随着长盛广场的经营情况提 升而火爆，继而能不断扩大规模！
大朗商业分布
2021/1/25
红荔、金怡、长富
核心
大朗市场、嘉荣
商圈
发展
商圈
新兴 商圈
新世纪长盛广场
商业划分清晰，三大商圈三足鼎立！
大朗商业分析
大朗商圈呈现三足鼎立态势；三大商圈的发展放映了大朗商业升级趋势： 商业形态的升级：自发形成商业街 ——大卖场——MALL
消费需求的升级：基本的日常消费—— 一站式消费——体验式消费 传统商圈发展受到制约，发展商圈将逐步取代传统商圈成为大朗核心商圈，新兴商圈