某项目商业项目商业定位报告
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2021/1/25
1、大朗市场分析 大朗镇概况
总面积：面积118平方公里 户籍人口：６.5万多人，政府数据外来人员16万多人。
实际外来人口超过60万人。
支柱产业：毛织、纺织服装是大朗镇的支柱型产业 其次是电子产品、金属制品、玩具、皮具制品、灯饰
经济状况：大朗镇经济发展水平属东莞市中上水平，近年来经济 保持20%的高速增长，第三产业发展迅速，消费群体 基数巨大。与虎门、常平、樟木头等商业重镇不同， 大朗镇的商业主要依靠本镇及周边区域消费群体为 主，总体发展水平不高。
仅仅16万人
需要20万—50万的消
费人口才能保持正常经营。
新世纪长盛广场在不断扩大 商圈范围，吸引外来消费人
群的同时，严重地透支着
区域的消费力。
项目生存于长盛广场阴影下，夹缝中求生！
2021/1/25
冰火两重天
与长盛广场关联性强，依靠长盛广场的商家，随着长盛广场的经营情况提 升而火爆，继而能不断扩大规模！
4、项目商业定位思考：
4.1定位原则： 符合本区域发展趋势； 符合大朗商业发展趋势； 促使项目具备一定消费基础，在前期市场培育期内有最大的经营力。
4.2定位思路： 大朗镇中高端消费还具备一定的市场发展空间，区域内消费者消费力高，潜在消费市场
庞大； 细分消费群体及消费需求，与长盛广场的消费层次上形成差异化，回避长盛广场竞争； 根据对区域发展趋势及周边居住人口的分析，提炼区域消费特点如下：时尚、娱乐、休
2021/1/25
问题一：
项目VS长盛广场：依靠？竞争？
2021/1/25
美景大道：六车道
长盛广场至项目人流分析：
富民大道：六车道三个绿化带
人流路线一
人流路线二 本案
2021/1/25
项目与长盛广场间隔了二条六车道的交通干道，形成了交通屏障，大大减 弱了项目与长盛广场的联系。 项目与长盛广场关联性弱，难以实现客源共享！
兴业华庭 本地为主，毛纺织经营者， 松山湖、东坑企业员工
中心花园 以本地人为主， 部分 中、小型企业主
区域消费力强， 潜在消费力庞大；
消费者消费档次 高，对消费的环境、
美好家园
消费层次有更高的
碧水天源 以本地人、公务员、港台商、 厂商 为主、私营业主、本镇
本地投资客户、私企 业主、企业中高层管 理员
传统商圈逐渐没落，发展商圈稳定成熟，新兴商圈备受青睐！ 商业风险快速提升，大朗商业进入竞争异常激烈的时代。 低端消费已经饱和，高端市场有待培育。 如不寻求差异化的开发路线，将面临极严峻的竞争形势！
2021/1/25
2、项目周边人群分析：高收入人群聚集地
长富花园 投资客户、企事业单 位职员、企业高层、 部分港台商
项目直接面临长盛广场残酷竞争！
新世界长盛广场——商业巨无霸
规模：20余万的建筑面积 商场定位： 属性定位：引领东莞中南部商业文明 市场定位：东莞东南部最大型商业中心 功能定位：休闲/娱乐/餐饮/购物/文化/运动/商务/酒店 业态定位：大卖场/步行街/主题商城 客户定位：全客层 特色定位：大而全（规模大/面积大/停车场大/业种业态 全/功能全/全客成/全天候/一站式）
2021/1/25
新世界长盛广场商业影响力分析
借鉴数据：
1、社区商业4：1的 商业存活比率（即四 个人养活一平方米商 业面积
2、超市选址原则： 在商圈范围内，需有 8—10倍于超市规模 数字的人口。
11
20余万商业面积 ：
新世纪长盛广场周边建成及 在建高尚住宅小区7个，加 上邻近原居民及附近工业区 港台人士,总户数达4万多户 ，
wk.baidu.com
大朗商业分布
2021/1/25
红荔、金怡、长富
核心
大朗市场、嘉荣
商圈
发展
商圈
新兴 商圈
新世纪长盛广场
商业划分清晰，三大商圈三足鼎立！
大朗商业分析
大朗商圈呈现三足鼎立态势；三大商圈的发展放映了大朗商业升级趋势： 商业形态的升级：自发形成商业街 ——大卖场——MALL
消费需求的升级：基本的日常消费—— 一站式消费——体验式消费 传统商圈发展受到制约，发展商圈将逐步取代传统商圈成为大朗核心商圈，新兴商圈
要求。
消费者对主题性、 特色性的商业接受
及松山湖企业高管、技工，深 圳投资客
添一居
程度高。
本地人、公务员、本
明上居 本地人、公务员、私企业主、 本镇及松山湖中高层管理员，
镇及松山湖企业管理 人员及白领人士为主 、
高收入人群聚部分集港台地商
部分港台商及投资客户
本项目
2021/1/25
3、项目优劣势分析
S-优势 区域发展前景良好，所处地段 优越； 临街面长，昭示性好； 区域形成一定知名度，商业形 象好，吸引了最大的注意力；
2021/1/25
W-劣势
区域内商业面积严重过剩，商业竞 争白热化； 直接面对长盛广场残酷竞争，招商、 销售、经营难度大； 长盛广场大而全的商业形式，使得 项目难以在业态上寻求市场空隙； 中高端市场有待培育； 项目呈带形分布，规模不集中。
与长盛广场关联性弱的商家，随着长盛广场的经营情况提升而被分流更多 的消费人群！
项目在长盛广场五百米范围内，却无法与长盛广场实现客源共享，经营及 招商难度极大，商业存活率低——九死一生！
快速销售为导向的开发原则：实现项目能实现的商业价值，最大可能规避风险。
2021/1/25
问题二：
如何寻求持续经营？
发展历史短，还需要一段较长的市场培育期，才能发展成熟； 在大朗商业业态中，超市和大卖场占了绝对的比例，商业设施以满足民生基本需求为
主要利润来源； 外来人口支撑着大朗零售业的发展，本地人口和外来投资者支撑着大朗的娱乐业、酒
店业、高档餐饮业 ； 商业面积出现出现大面积的放量，商业地产蕴涵风险加大；
2021/1/25
大朗商业总体竞争
大朗镇房地产市场8年来的房地产市场开发 总量约为60万㎡，但近年来
发展缓慢的大朗镇的房地产突然进入提速，特 别是商业地产出现了大规模的开发；
包括长富广场、长盛广场、添一居等房地产 项目都有较大的商业体量。近年来商业项目开 发量项目达的开到发、2营6销万、㎡经营，面临接着激近烈市的竞场争市总场；开发量的40% ； 2特0色0型7/年主题初型/，创新即型商有业5具万备一多定发的展空商间业。 面积推出市场 ：（华润2万平米，同方五福广场3万多平方米 ）2021/1/25
1、大朗市场分析 大朗镇概况
总面积：面积118平方公里 户籍人口：６.5万多人，政府数据外来人员16万多人。
实际外来人口超过60万人。
支柱产业：毛织、纺织服装是大朗镇的支柱型产业 其次是电子产品、金属制品、玩具、皮具制品、灯饰
经济状况：大朗镇经济发展水平属东莞市中上水平，近年来经济 保持20%的高速增长，第三产业发展迅速，消费群体 基数巨大。与虎门、常平、樟木头等商业重镇不同， 大朗镇的商业主要依靠本镇及周边区域消费群体为 主，总体发展水平不高。
仅仅16万人
需要20万—50万的消
费人口才能保持正常经营。
新世纪长盛广场在不断扩大 商圈范围，吸引外来消费人
群的同时，严重地透支着
区域的消费力。
项目生存于长盛广场阴影下，夹缝中求生！
2021/1/25
冰火两重天
与长盛广场关联性强，依靠长盛广场的商家，随着长盛广场的经营情况提 升而火爆，继而能不断扩大规模！
4、项目商业定位思考：
4.1定位原则： 符合本区域发展趋势； 符合大朗商业发展趋势； 促使项目具备一定消费基础，在前期市场培育期内有最大的经营力。
4.2定位思路： 大朗镇中高端消费还具备一定的市场发展空间，区域内消费者消费力高，潜在消费市场
庞大； 细分消费群体及消费需求，与长盛广场的消费层次上形成差异化，回避长盛广场竞争； 根据对区域发展趋势及周边居住人口的分析，提炼区域消费特点如下：时尚、娱乐、休
2021/1/25
问题一：
项目VS长盛广场：依靠？竞争？
2021/1/25
美景大道：六车道
长盛广场至项目人流分析：
富民大道：六车道三个绿化带
人流路线一
人流路线二 本案
2021/1/25
项目与长盛广场间隔了二条六车道的交通干道，形成了交通屏障，大大减 弱了项目与长盛广场的联系。 项目与长盛广场关联性弱，难以实现客源共享！
兴业华庭 本地为主，毛纺织经营者， 松山湖、东坑企业员工
中心花园 以本地人为主， 部分 中、小型企业主
区域消费力强， 潜在消费力庞大；
消费者消费档次 高，对消费的环境、
美好家园
消费层次有更高的
碧水天源 以本地人、公务员、港台商、 厂商 为主、私营业主、本镇
本地投资客户、私企 业主、企业中高层管 理员
传统商圈逐渐没落，发展商圈稳定成熟，新兴商圈备受青睐！ 商业风险快速提升，大朗商业进入竞争异常激烈的时代。 低端消费已经饱和，高端市场有待培育。 如不寻求差异化的开发路线，将面临极严峻的竞争形势！
2021/1/25
2、项目周边人群分析：高收入人群聚集地
长富花园 投资客户、企事业单 位职员、企业高层、 部分港台商
项目直接面临长盛广场残酷竞争！
新世界长盛广场——商业巨无霸
规模：20余万的建筑面积 商场定位： 属性定位：引领东莞中南部商业文明 市场定位：东莞东南部最大型商业中心 功能定位：休闲/娱乐/餐饮/购物/文化/运动/商务/酒店 业态定位：大卖场/步行街/主题商城 客户定位：全客层 特色定位：大而全（规模大/面积大/停车场大/业种业态 全/功能全/全客成/全天候/一站式）
2021/1/25
新世界长盛广场商业影响力分析
借鉴数据：
1、社区商业4：1的 商业存活比率（即四 个人养活一平方米商 业面积
2、超市选址原则： 在商圈范围内，需有 8—10倍于超市规模 数字的人口。
11
20余万商业面积 ：
新世纪长盛广场周边建成及 在建高尚住宅小区7个，加 上邻近原居民及附近工业区 港台人士,总户数达4万多户 ，
wk.baidu.com
大朗商业分布
2021/1/25
红荔、金怡、长富
核心
大朗市场、嘉荣
商圈
发展
商圈
新兴 商圈
新世纪长盛广场
商业划分清晰，三大商圈三足鼎立！
大朗商业分析
大朗商圈呈现三足鼎立态势；三大商圈的发展放映了大朗商业升级趋势： 商业形态的升级：自发形成商业街 ——大卖场——MALL
消费需求的升级：基本的日常消费—— 一站式消费——体验式消费 传统商圈发展受到制约，发展商圈将逐步取代传统商圈成为大朗核心商圈，新兴商圈
要求。
消费者对主题性、 特色性的商业接受
及松山湖企业高管、技工，深 圳投资客
添一居
程度高。
本地人、公务员、本
明上居 本地人、公务员、私企业主、 本镇及松山湖中高层管理员，
镇及松山湖企业管理 人员及白领人士为主 、
高收入人群聚部分集港台地商
部分港台商及投资客户
本项目
2021/1/25
3、项目优劣势分析
S-优势 区域发展前景良好，所处地段 优越； 临街面长，昭示性好； 区域形成一定知名度，商业形 象好，吸引了最大的注意力；
2021/1/25
W-劣势
区域内商业面积严重过剩，商业竞 争白热化； 直接面对长盛广场残酷竞争，招商、 销售、经营难度大； 长盛广场大而全的商业形式，使得 项目难以在业态上寻求市场空隙； 中高端市场有待培育； 项目呈带形分布，规模不集中。
与长盛广场关联性弱的商家，随着长盛广场的经营情况提升而被分流更多 的消费人群！
项目在长盛广场五百米范围内，却无法与长盛广场实现客源共享，经营及 招商难度极大，商业存活率低——九死一生！
快速销售为导向的开发原则：实现项目能实现的商业价值，最大可能规避风险。
2021/1/25
问题二：
如何寻求持续经营？
发展历史短，还需要一段较长的市场培育期，才能发展成熟； 在大朗商业业态中，超市和大卖场占了绝对的比例，商业设施以满足民生基本需求为
主要利润来源； 外来人口支撑着大朗零售业的发展，本地人口和外来投资者支撑着大朗的娱乐业、酒
店业、高档餐饮业 ； 商业面积出现出现大面积的放量，商业地产蕴涵风险加大；
2021/1/25
大朗商业总体竞争
大朗镇房地产市场8年来的房地产市场开发 总量约为60万㎡，但近年来
发展缓慢的大朗镇的房地产突然进入提速，特 别是商业地产出现了大规模的开发；
包括长富广场、长盛广场、添一居等房地产 项目都有较大的商业体量。近年来商业项目开 发量项目达的开到发、2营6销万、㎡经营，面临接着激近烈市的竞场争市总场；开发量的40% ； 2特0色0型7/年主题初型/，创新即型商有业5具万备一多定发的展空商间业。 面积推出市场 ：（华润2万平米，同方五福广场3万多平方米 ）2021/1/25