2021年土地估价师《理论与方法》备考试题讲解
2021年土地估价师考试
2021年土地估价师考试：《土地估价理论与方法》练习题（一）1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。
（√）出处：（07大纲第一部分-土地概念）（04土地管理基础书――1章P1）解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
（√）出处：（07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估）解析：在土地所有权或者或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。
所以土地土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。
（×）出处：（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267）解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。
4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地开发利用方式时，最重要的是选择建筑容积率。
（×）出处：（07大纲第四部分，土地估价方法）（04土地估价理论方法7章剩余法―P245）解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。
在选择的开发利用方式中，最重要的是要选择的土地用途。
土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。
2021年土地估价师《理论与方法》备考强化练习
2021年土地估价师《理论与方法》备考强化练习（十七）1．马克思级差地租理论认为，农产品的社会生产价格是由劣等生产条件土地上生产产品的个别生产价格所决定的。
（）【答案】√【解析】马克思级差地租理论认为农产品的社会生产价格要以劣等地的产品生产价格为依据。
这样，就使经营优、中等地的资本家能经常保持超额利润，定期向地主交付级差地租。
2．土地价格具有明显的地区性和个别性。
（）【答案】√【解析】土地价格的主要特征包括：①土地价格是权益价格；②土地价格不由生产成本决定；③土地价格主要由土地需求决定；④土地价格呈上升趋势；⑤土地价格具有明显的地域性。
3．单位面积地价高的地块，其楼面地价也高。
（）【答案】×【解析】楼面地价=单位面积地价÷容积率，所以楼面地价的高低还与容积率有关。
4．容积率越小表明单位面积土地上可以建设的建筑面积越小。
因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成正比关系。
（）【答案】×【解析】楼面地价是指平均到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价=宗地总价格÷宗地总建筑面积，容积率是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比，由容积率=建筑面积÷土地面积，可得楼面地价=土地单价÷容积率，因此当其他条件相同时两者成反比关系。
5．在正常的市场环境中，个别因素对土地价格水平有决定性的影响。
（）【答案】×【解析】影响土地价格的因素主要包括一般因素、区域因素和个别因素。
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。
2021年土地估价师《理论与方法》备考强化练习（十六）1．反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为基准地价。
（）【答案】×【解析】标定地价是指反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。
2021土地估价理论与方法-判断_1(精选试题)
土地估价理论与方法-判断
1、注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。
()
2、土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。
()
3、城区人口最高，边缘区次之，郊区最少，与此相对应，土地区位也随之由城镇中心逐渐变好。
()
4、区域因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。
()
5、我国人多地少，为满足社会对各种农产品及建设用地日益增长的需求，不能走集约利用的道路，只能在提高科技含量，扩充土地，以增加农产品产量。
()
6、土地估价机构工商设立时名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语。
()
7、在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。
()
8、土地估价师协会是由具有土地估价资格和从事土地估价工作的组织和个人自愿结成、依法登记成立的、非营利性的行业自律性社会团体。
()
9、土地市场就是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和。
()
10、依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所。
()。
2021年土地估价师考试《理论与方法》考前参考题
2021年土地估价师考试《理论与方法》考前参考题（6）1．土地交易的客体是（）。
A．土地的实体 B．土地的权利 C．土地及其附着物 D．土地生产的物质【答案】B2．已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为（）万元。
A．300 B．400 C．500 D．600【答案】C3.采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据（）考虑是否进行个别因素修正。
A．估价对象情况 B．估价目的C．估价原则 D．估价步骤E．土地增值【答案】AB4．土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在（）中价格及相关参数求取中可以应用。
A．收益还原法 B．成本逼近法C．剩余法 D．路线价法E．基准地价系数修正法【答案】ABCDE5．该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是（）。
A．挂牌 B．协议 C．租赁 D．拍卖【答案】AD2021年土地估价师考试《理论与方法》考前参考题（7）1．如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有（）。
A．收益还原法 B．剩余法C．市场比较法 D．基准地价系数修正法【答案】BCD2．在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列（）方法确定还原利率。
A．安全利率加风险调整法 B．风险分析法C．经验判断法 D．纯收益与价格比率法【答案】AD3．下列指标中，（）属于质量指标。
A．房地产投资额B．建筑覆盖率C．人均住房面积D．住房平均价格【答案】ABC4．下列固定资产中应计提折旧的有（）。
A．季节性停用、修理停用的设备B．经营租赁方式租入的固定资产C．经营组赁方式租出的固定资产D．已提足折旧继续使用的固定资产【答案】AC5．从认识对象看，统计具有（）特点。
A．总体性B．数量性C．具体性D．同一性【答案】ABC2021年土地估价师考试《理论与方法》考前参考题（8）1．下列有关标准差系数的叙述，正确的是（）。
A．是方差与平均值的比值B．是标准差与平均值的比值C．是总体各单位标志值的算术平均数离差平方的平均数D．可用于比较两个或两个以上不同水平平均值的代表性【答案】BC2．资产评估过程中，确定实体性贬值的方法有（）。
2021年土地估价师《理论与方法》模拟题及答案一
2021年土地估价师《理论与方法》模拟题及答案一一、判断题(共20题，题号1-20，每题1分。
请判断下列说法正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”认为错误的涂“×”。
答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分)1. 市场经济是和一定的社会经济制度相结合面存在，不同的社会制度和历史条件下的市场经济具有不同的特征。
(√ )2.价值规律、竞争规律和供求规律统称为市场经济运行的三大基本规律。
(√ )3.如果甲、乙两商业路段样点地价的平均差异程度分别为150元每平方米和300元每平方米，标准样点地价的平均值分别为860元每平方米和1650元每平方米。
则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。
答案：(√ )4.递延资产是指不能全部记入当期损益，应在以后年度内分摊的各种费用。
答案：(√ )5.在建设项目中，建设工程定额就是在正常施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。
答案：( ×)6.我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不记入产品成本，应直接列入当期损益。
答案：( ×)7.建筑工程定额是在正常的施工条件下，为完成一定计时单位的合格产品所必须的劳动力、资金我、材料和管理费用的数量标准。
(× )8.从统计分类看，城镇土地利用现状调查属于一次性调查。
(√ )9.城市主要道路用地的地形坡度一般不宜大于6%。
(× )10.已知某市2001年商品房价格的逐月增长率，可以采用几何平均数求取该年的月平均增长率。
答案：(√ )11.在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法，体系了会计核算中的稳健原则。
答案：(√ )12.某市2001年商品房价格平均每月递增0.5%，则全年总计上涨6%。
答案：( ×)13.在商品经济中，商品的价格取决于商品的价格，因此价格与价值始终是一致的。
2021年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析
2021年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析（10）某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。
贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18％的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?(一)审题(1)明确题目要求。
本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价。
(2)了解有关资料。
本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。
了解这些内容有助于构思解题方法。
(3)审查关键内容，谨防误用。
对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。
如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。
(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。
与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。
2．解题思路采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等；将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式，可得到一个含未知数x的等式，求解后即可得到建筑容积率数值。
2021年土地估价师重点讲义：理论与方法(1)
2021年土地估价师重点讲义：理论与方法（1）路线价法考点1：路线价法的概念1、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
2、路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
3、路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。
4、路线估价法认为城市内各宗土地价格的高低，随其距离道路的远近水准，即临街深度的增加而递减，宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。
5、路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体使用。
考点2：与路线价估价法相关的概念1、标准宗地：城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况，房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽宽、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。
2、标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度称为市街地的标准深度。
3、里地线：标准深度的连线被称为里地线。
里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。
4、深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。
5、路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。
考点3：路线价估价法的操作步骤1、路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价实行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。
2、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：(1) 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。
2021年土地估价师《理论与方法》专项训练题及答案二
2021年土地估价师《理论与方法》专项训练题及答案二单选题:(共50道题，每道题2分)1、作为区域因素考虑的城市规划因素，有()A、建筑密度B、宗地用途C、建筑容积率D、土地用地结构标准答案：d解析：作为区域因素影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。
2、地价体系内最关键的参照指标，是()A、成交地价B、标定地价C、交易底价D、基准地价标准答案：a解析：成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。
3、级差地租产生的原因是()A、土地自然条件的差别B、土地等级不同致使土地收益不同C、土地的有限性引起的土地经营上的垄断D、A和B标准答案：c解析：土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。
级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。
4、绝对地租形成的根本原因是( )A、某些土地具有的特殊的自然条件B、土地等级不同致使土地收益不同C、土地所有权的垄断标准答案：c解析：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。
5、阿兰索的地租模型是()中最杰出的代表A、新古典主义地租模型B、古典主义地租模型C、马克思主义地租模型D、区位地租理论模型标准答案：a6、建筑应根据其使用功能的重要性分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类，其中，地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑属于()A、甲类B、乙类C、丙类标准答案：b解析：甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑;乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑;丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑;丁类建筑应属于抗震次要建筑。
7、建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，用()及屋顶平面图表示建筑物的外部。
A、立面图B、平面图C、剖面图D、大样图标准答案：a解析：建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，用立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，用总平面图表示建筑物的位置，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示其细部做法的一套图纸。
2021年土地估价师《理论与方法》专项训练题及答案一
2021年土地估价师《理论与方法》专项训练题及答案一判断题:1、国际政治、经济状况直接对地价产生影响。
()标准答案：错误解析：国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的，国家之间关系良好，外交环境宽松、和谐，有利于投资者的越洋投资，从而致使土地需求和地价上涨。
2、按照马克思主义地租理论，根据地租产生的原因和条件，可以把地租区分为级差地租、绝对地租两种基本形式。
() 标准答案：正确3、以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。
()标准答案：正确4、标定地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式。
()标准答案：错误解析：基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。
5、通达程度就是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行时间减少到最低程度。
()标准答案：正确6、建筑物与构筑物价格有交换代价的价格，没有使用代价的租金。
()标准答案：错误解析：建筑物与构筑物的价格同时有两个价格，一个是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即交换代价的价格，另一个是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即使用代价的租金。
这两者的关系，就如同本金与利息的关系。
7、建筑物估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
()标准答案：正确解析：影响建筑物价格的因素是不断变化的，在不同的时间上，建筑物往往会有不同的价格。
实际上建筑物本身价值也会随着时间发生变化。
因此估价通常是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，而且这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员随意假定的，而是必须根据估价目的来确定。
8、土地附着物的估价一般发生在土地所有权或者使用权发生转移之后。
2021年土地估价师《理论方法》考前练习及答案
2021年土地估价师《理论方法》考前练习及答案2021年土地估价师《理论方法》考前练习及答案一、选择题1、商品经济产生和发展的基础是( )。
A.畜牧业发展B.农业发展C.社会分工D.商业发展标准答案：c解析：商品经济的产生和发展，首先是以社会分工为基础的。
在原始社会末期，不同的原始公社之间已经出现了偶然的商品交换。
随着社会生产力的提高和剩余产品的增加，出现了三次社会大分工，即畜牧业和农业的分工，手工业和农业的分离，以及商业的产生和形成。
商品交换得到了进一步发展，不仅产生了商业，而且形成了市场。
市场成为生产者与消费者之间专门交换产品的场所，成为一种特殊的经济形式。
2、从城市交通和城市建设的经济性出发，城市干道网密度以( )为宜。
A.1～2km/km2B.2～3km/km2C.3～4km/km2D.4～5km/km2标准答案：b解析：城市干道网密度要适宜，密度过小，不能满足城市交通、消防和卫生等的要求;密度过大，将增加道路建设总投资。
从城市交通和城市建设的经济性出发，城市干道网密度以2～3km/km2，干道间距800～1000m为宜。
3、货币资金的`使用价格是( )。
A.利率B.工资C.利润D.利息标准答案：d4、营业外收入是指( )的各项收入。
A.为取得其他业务收入而发生B.与企业经营活动无直接关系C.与产品制造无直接关系D.进行加工劳务而发生标准答案：b解析：营业外收支净额是企业营业外收入减去营业外支出后的差额。
营业外收入是指与企业经营活动无直接关系，应列入当期损益的各项收入。
包括固定资产盘盈和出售净利润，固定资产报废清理净收益，无法支付的应付款项，罚款收入，教育费附加返还款，临时设施报废清理净收益，以及其他非营业性收入等。
这里注意与营业收入的其他业务收入相区别。
5、在下列各类市场中，属于生产要素市场的是( )。
A.粮食市场B.旅游市场C.证券市场D.钢标准答案：c解析：生产要素市场，包括资金市场、土地市场、劳动力市场、技术市场等。
2021土地估价师考试《理论与方法》知识点(9)
2021土地估价师考试《理论与方法》知识点（9）
区位理论
1、土地区位的概念
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地
域上有机结合的具体表现
2、影响土地区位的主要因素
(1)社会经济因素：繁华水准、交通状况或通达水准、基础设施和
公用设施的完备水准、人口密度等
(2)自然因素：包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等
(3)行政因素：城镇规划
3、农业区位论——杜能〔自、林、谷、草、三、放〕
(1)杜能“孤立国”理论的前提
(2)杜能区位理论的基本经济分析：P利润+T运费=V市场价格-E
生产成本=K(K表示常数)
(3)杜能圈：六种耕作制度(自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区)
3、工业区位理论——韦伯
(1)基本假设
(2)关于运输成本定向工业区位的分析〔原料指数=限制性原料总
重量/制成品总重量〕
(3)劳工成本影响工业区位趋向的分析
(4)聚集与分散因素影响工业区位的分析
4、中心地理理论(城市区位论)——克里斯塔勒
(1)假设条件：均质平原，城镇中心提供物品供应
(2)六边形市场区
(3)市场等级序列
(4)中心地体系的基本模型：市场原则K=3、交通原则K=4、行政原则K=7〔自足自给，封闭的系统〕
6、区位理论在土地估价中的作用
(1)区位是决定城市土地利用价值的重要因素
(2)区位是衡量地租、地价的主要标尺。
2021年土地估价师理论方法考试习题讲解10
2021年土地估价师理论方法考试习题讲解10 -(二)某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000平方米商业用地40年期国有土地使用权。
2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％。
该商业项目预计于2007年12月开发完成。
现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。
经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米。
该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％。
另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。
就上述内容，回答1~5小题的问题。
1．该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是：( )。
A．挂牌B．协议C．租赁D．拍卖答案：AD2．如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有：( )。
A．收益还原法B．剩余法C．市场比较法D．基准地价系数修正法答案：BCD3．在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率( )。
A．安全利率加风险调整法B．风险分析法C．经验判断法D．纯收益与价格比率法答案：AD解析：土地还原率的确定方法有1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率，采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。
为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。
2）安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率＝安全利率+风险调整值。
安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。
风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率，将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
2021年土地估价师理论方法考试习题讲解14
2021年土地估价师理论方法考试习题讲解14 11．土地交易的客体是( )。
A．土地的实体B．土地的权利C．土地及其附着物D．土地生产的物质答案：B解析：土地交易的客体是土地的权利。
土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。
谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。
因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。
12．已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土地价格为( )万元。
A．300B．400C．500D．600答案：C解析：综合还原率=[（土地还原率×土地价格）+（建筑物还原率×建筑物价格）]/（土地价格+建筑物价格），本题中，7%=[（6%×土地价格）+（8%×建筑物价格）]/1000,土地价格+建筑物价格=1000万元，代入求得土地价格=500万元。
13．根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30％，年贷款利率为6．84％。
如投资者自有资金的投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为( )。
A．8．70％B．9．29％C．9．54％D．10．21％答案：B解析：30%×15%+70%×6．84％=4.5%+4.788%=9.29%14．某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2．0。
选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1．5。
与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％。
该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为( )元／平方米。
容积率 1．0 1．5 2．0 2．5 3．0 3．5修正系数 1．0 1．2 1．8 2．2 2．5 2．7A．2743B．2744C．2746D．2749答案：D解析：年期修正系数K=[1-1／(1+r)m] /[1-1/（1+r）n]= [1-1／(1+8%)70] /[1-1/（1+8%）50]≈101.71%，所以待估宗地价格=1800*101.71%*（1/97%）*（1/103%）*（1.8/1.2）≈2749 15．新古典主义城市地租理论的主要特征是将( )应用于传统地租理论中。
2021土地估价理论与方法-判断_8(精选试题)
土地估价理论与方法-判断
1、选择土地最佳开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。
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2、成本逼近法是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，从而得到不动产价格。
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3、采用成本逼近法评估地价时，土地取得费和土地开发费不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。
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4、单利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。
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5、所有具有相同性质的替代性土地的价格相互影响，并决定该类土地的价格水平。
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6、建筑平面图是建筑物的各个侧面，向它平行的竖直平面所作的正投影，这种投影得到的侧视图。
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7、在土地估价中的市场比较法是以供需原则为基础的，在利用市场比较法估价时，一般都要进行时间和土地条件修正后，才能按供需原
则确定待估地块价格。
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8、重置价格折旧法是求取估价对象的重置价格，扣除相应的折旧，以此求取估价对象的客观合理价格的方法。
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9、机器设备的功能性贬值主要是由于设备利用率下降而使设备相对闲置造成的贬值。
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10、建筑物与构筑物折旧的数额为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格之间的差额。
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2021年土地估价师《理论与方法》备考试题讲解（三十七）81、影响建筑物价格的环境因素有（ABCD）A、建筑年代B、建筑物朝向C、建筑物用途D、建筑物楼层。
【解析】环境因素主要有：建筑年代（决定建筑物折旧状况和剩余使用年限）、建筑物朝向（影响建筑物采光、通风）、建筑物用途（使收益、使用年限不同）、建筑物楼层。
82、土地附着物估价是指对依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，包括：（ABCD）等土地附着物的估价。
A、水井B、地上地下管线C、树木D、鱼塘83、使用具体包括（ABC）。
A、用途B、规模C、集约度D、面积84、具体选用哪些估价方法进行测算，主要由（ABC）决定。
A、估价对象的建筑物类型B、估价方法适用的对象和条件C、所搜集到的资料的数量和质量D、估价时点【解析】具体选用哪些估价方法进行测算，主要由以下三点决定：一、估价对象的建筑物类型；二、估价方法适用的对象和条件；三、所搜集到的资料的数量和质量。
85、下面属于无形资产功能特性的是（ABD）A、共益性B、替代性C、专有性D、积累性【解析】专有性属于无形资产的基本特性。
86、专利权评估的特点是（ABCD）A、时间性B、地域性C、收益能力有一定的不确定性D、排他性87、土地估价机构的基本组织形式有（AB）A、有限责任公司B、合伙制企业C、国有制企业D、集体制企业88、本国公司在国外子公司的利润收入应计入（B、C）A、本国国内生产总值B、所在国国内生产总值C、本国国民生产总值D、所在国国民生产总值【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入核算的两个指标，反映了统计上的两种原则。
国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。
按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计入该国的国内生产总值。
特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值，而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。
国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。
按照这一原则，凡是本国国民（包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的国民生产总值。
特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值，而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。
89、城市规划具体编制包括（CD）。
A、规划法律体系B、规划行政体系C、总体规划D、详细规划90、按城市性质划分，我国城市大体有以下（ABCD）几类。
A、工业城市B、交通港口城市C、中心城市D、县城2021年土地估价师《理论与方法》备考试题讲解（三十六）多项选择题（共20题，题号71～90，每题2分，共40分。
每题有A、B、C、D四个备选答案，其中有二个或二个以上最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。
多选或错选不得分、不倒扣分；少选但选择正确的每个选项得0.5分）71、土地价格是土地（B、C）的购买价格。
A、自身价值B、权利C、收益D、土地附加价值72、土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的（CD）所形成的一种价格。
A、所有权B、租赁清算C、使用权D、收益权73、政府放开对地价的管制，（AB）A、会促使地价上涨B、是高地价政策C、会导致地价下跌或停滞D、是低地价政策74、日本所有城市土地价格增加率1956—1960年为11%—13%，1960—1961年为17%-18%；而同期美国土地价格的变动率仅为5.5%-6.9%，其主要原因是（BC）A、美国同时期的经济发展水平远远低于日本。
B、日本的城市人口密度大、人口增长率高，导致土地需求增加较多，土地价格上升较快。
C、美国的城市经济发展速度也很快，但相较于日本来说，由于人口密度低、人口增长率低，对土地需求不强烈，导致地价增长幅度较小。
D、美国的城市人口密度大，人口增长率高，但经济衰退萧条，导致土地价格下降。
75、阿兰索地租理论模型假设条件的基础上认为，家庭收入将用于（ABCD）A、土地投资B、交通运输费用C、购买其他商品D、储蓄【解析】阿兰索认为，家庭收入将用于将用于土地投资、交通运输费用和购买其他商品（包括储蓄）。
76、区位就是（ABD）在空间地域上有机结合的具体表现。
A、自然地理区位B、经济地理区位C、城乡地理区位D、交通地理区位【解析】区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
77、在土地区位影响因素中，反映通达程度的因素主要包括（ABCD）A、道路功能B、道路宽度C、道路网密度D、公交便捷度【解析】反映通达程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷度和对外设施的分布状况。
78、影响工业区位，导致以运输成本确定的工业区位模式产生变形的因素是（ABC）。
A、劳工成本B、集聚因素C、分散因素D、原料成本【解析】影响工业区位的第二项因素劳工成本，是导致以运输成本确定的工业区位模式产生变形的因素。
由集聚因素形成的聚集经济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离，而形成工业区位的变形。
79、土地集约利用是一种必然趋势，但受到土地报酬递减规律的制约，下面说法正确的是（AB）A、在各种土地利用中，区分集约利用与粗放利用及其边际界限是十分重要的。
B、集约边际代表各级土地的经济点，超过则新增的变量投入得不到补偿；C、粗放边际代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点，超过则再投入某一土地劳动和资本，也不能补偿其成本。
D、我国人多地少，为满足社会对各种农产品及建设用地日益增长的需求，只能着重加大对待垦荒地的开发力度，其次要提高单位面积产量和单位面积建筑面积。
【解析】粗放边际代表扩展用质次土地的最后一点，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。
我国人多地少，只能走集约利用的道路，在提高单位面积产量和单位面积建筑面积上下功夫。
80、建筑物的完损等级分为（ABCD）A、完好房屋B、基本完好房屋C、一般和严重损坏房屋D、危险房屋2021年土地估价师《理论与方法》备考试题讲解（三十五）61、下列属于风景游览、疗养为主的城市是（A）A、秦皇岛B、深圳C、石家庄D、上海62、地基承载力是城市用地评价中的（A）A、自然条件评价B、建设条件评价C、经济评价D、水文地质条件评价63、以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行评价，是（C）。
A、城市用地布局结构评价B、城市用地的建设条件评价C、城市用地适用性评价D、社会、经济构成评价【解析】城市用地适用性评价是指以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行评价。
64、综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设关系的是（C）。
A、城市工程规划B、城市发展规划C、城市总体规划D、城市布局规划【解析】城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。
65、省和自治区首府的城市详细规划的审批，由（B）审批A、省政府B、首府所在市政府C、国务院D、市规划主管部门【解析】城市详细规划的审批由城市人民政府审批。
66、专用地中的通路属于（B）A、道路用地B、公共服务设施用地C、绿化用地D、住宅用地67、反映建筑的使用空间、装修等情况，是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据的是（B）A、建筑详图B、建筑平面图C、建筑立面图D、建筑剖面图68、以下不是按照机器设备的使用性质分类的是（B）。
A．生产用机器设备B、通用机械C．租出机器设备D、未使用机器设备69、阿兰索地租模型中，相对于不同满意度水平的一组买价曲线，则（A）。
A、买价曲线的位置越低，其满意度越高。
B、买价曲线的位置越高，其满意度越高。
C、买价曲线的斜率越低，其满意度越低。
D、买价曲线的斜率越高，其满意度越低。
【解析】相对于不同的满意度（或企业的利润）水平，就会有一组买价曲线。
买价曲线BP的位置越低，其满意度（或利润）越高。
70、甲、乙、丙、丁四栋办公楼建筑总面积分别为5000、6000、8000、9000m2，建筑造价分别为3000、2500、2000、2500元/m2，办公楼综合成新度依次为80%、70%、85%、60%，则价格目前的是（C）。
A、甲B、乙C、丙D、丁【解析】价格＝建筑物重置价格*成新度甲＝5000*3000*80%＝1200万元乙＝6000*2500*70%＝1050丙＝8000*2000*85%＝1360丁＝9000*2500*60%＝13502021年土地估价师《理论与方法》备考试题讲解（三十四）51、某建筑物建筑面积1000平方米，于2001年1月1日建成，耐用年限为40年，残值率为5%，2007年1月1日类似建筑物重置价格为每平方米2000元，按平均年限折旧法计算折旧，则该建筑物在评估基准日2007年1月1日的现值为（A）万元。
A、171.5B、161.5C、160D、170【解析】先计算某建筑物平均年限折旧额为：〔总值×（1-5%）〕/40＝[（1000×2000）×95%]/40＝4.75万元；再计算至2007年折旧6年价值＝4.75×6＝28.5万元，所以，现值为200-28.5＝171.5万元。
52、知识型和权利型无形资产是按照（B）不同划分的。
A、构成特点B、价值构成C、取得方式D、性质内容【解析】按价值构成不同分为：知识型无形资产和权利型无形资产53、某生产线生产能力为100000吨，由于受市场需求的影响，产品销售不景气，若不降价销售，企业必须减少4000吨的产量，假设该政策调整将持续3年，降价造成的每吨产品净损失为1000元，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数为0.5。
该生产线的经济贬值额为（D）。
A、166666700B、400000000C、240000000D、166622300【解析】100000*1000*（1-33%）*2.4869＝166622300其中2.4869为年期3年的年金现值系数，R＝10%。
33%为所得税率。
54、被取消土地估价师资格未满（C）年的；不予报名参加土地估价师考试。
A、3B、4C、5D、655、注册土地估价师所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的，应在（D）日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。
A、10B、15C、25D、3056、符合在省内从事土地评估业务条件的土地评估中介机构，在省土地估价师协会网站公示（B）个工作日，接受社会监督。