202004-江苏省-常州市-钟楼区-万科-皇粮浜地块提案报告

当 万科 遇见国宾
注定是一场重器封疆的恢弘巨制
品牌》
品牌的核心是人群精神和价值观的引领
砥 砺
30+
载
精 筑70+ 城
更强大的品牌话语权 世界骄傲 匠心品质
从南到北 ，助推城市价值飞跃 深耕常州 焕新常州
更人性化的产品&服务体系 豪宅经验 精工产品系
产品》高端改善
景观 | 智能| 空间|精工
定制级 精奢产品 品质标杆
【同类竞品】 路劲雅居乐城市万象 路劲雅居乐国仕九礼
竞品去化火爆， 预计本案入市时 尾盘阶段，本案 可承接该板块溢
出客户
钟楼教 育示范 板块
定位为钟楼新城 教育示范区，主 打觅小分校和北
郊分校卖点
【分流竞品】 美的旭辉天赋 雅居乐路劲棠颂 中南红玺台 保利和光晨樾 金地保利桃李东方
竞品集中区域， 规划地铁4号线 但遥遥无期，学 区都是分校，本 案主打地铁、公 园、学校卖点
中吴宾馆、中天凤凰汽配城、弘阳 广场、宝龙广场、万泰国际广场等
生活配套短程即享
“
一个主城宜居高地
未来
优质资源包围
稀缺
的富人聚集场所
高端
”
该如何定位推广？先看竞品》
知己知彼，取其精华，去其糟粕
国仕九礼
定位：国宾洋楼社区 线上推广：以“与国宾同行”为主推广语，强调国宾文化血 统、圈层符号； 营销活动：2018年9月28日，一场千年盛世发布会，揭开 龙城国宾级人居序幕 2018年10月20日，世界奢居的巡礼|国仕九礼国宾生活馆暨 精奢样板间倾城盛放
定位：智慧精工住区 线上推广：以学区为主打卖点，创意包装天赋书院，无限放 大项目的教育文化价值； 营销活动： 2018年9月2日，常州首家网红移动书院——天赋书院启幕 2018年9月30日，天赋书院总店暨美的·旭辉天赋营销中心 即将全城启幕 2018年10月27日，实景示范区&体验样板房惊艳来袭
我们的核心价值标签》
融入人性化和智慧化的思考，专注入微量身定制品质生活 引入丰富的景观视觉色彩、智能化的配套设施，严格的物业管理
板块》
主城宜居新高地 下一个“资源型”富人版图
南有淹城南 北有恐龙园 今有皇粮浜 富人区三足鼎立将现
恐龙园富人区
市心皇粮浜富人区
淹城南富人区
皇粮浜生态居住区，政府又一新型板块，规划“一心双轴四片”，区域升值潜力及未来居住舒适性极佳； 依托国宾馆、学校、城建、商业、公园等配套设施，该板块必然成为未来稀缺的富人宜居区
交通/公园/医疗/商业 3公里宜居生活场
交通枢纽
东枕南运河、南依京杭大运 河，北临城市快速主干道中 吴大道，西衔外环高架；还 规划4、5号线双地铁
公园景观
医疗资源
紧邻皇粮浜湿地公园、西林公 园，专属业主的私家会所，运 河滨河景观环绕，享受户外家
庭时光好去处
仁爱医院，家门口医疗资源， 呵护家人健康
商业配套
金茂府
定位：终极改善科技华宅 产品特色：恒温恒氧恒湿 线上推广：前期金茂府品牌主宣传发声，带动全城影响；后 续主打正城心，青枫畔科技华宅 营销活动： 2018年8月5日，龙城金茂府四大城市展厅华彩绽放 2018年9月9日,中国金茂 “三千年龙城,一座金茂府”常州 龙城金茂府产品发布会
美的旭辉天赋
2019.12
2020.6
2020.12
核心 竞品
中梁项目
体量约16.7万方，预计20年一季度入市
路劲雅居乐城市万象
同类 竞品
路劲雅居乐国仕九里
总存量7.6万方，预计20年初清盘 总存量7.3万方，预计20年初清盘
美的旭辉天赋
分
雅居乐路劲棠颂
流
竞
中南红玺台
品
保利和光晨樾
金地保利桃李东方
上游 竞品
龙城金茂府
总存量5.5万方，预计20年年中清盘
总存量15.8万方，预计20年底清盘
总存量9.4万方，预计20年底清盘
体量约21.4万方，预计19年12月入市，21年底清盘 体量约13.5万方，预计20年一季度入市，21年中清盘
总存量16.2万方，预计21年清盘
住宅上市 （预计2020年1季度）
在售项目
待售项目
与
它
区位优势：
们
皇粮浜，主城生态宜居新高地，划定下一个“资源型”富人版图
对
比
价值优势：
国宾正席，以万科精装高标准，打造人文氤氲的改善人居大境
项目定位》
皇粮浜·学府荟萃· 国宾生态精奢大境
地理属性 教育属性
产品属性 增值属性
项目主推广语》
国宾正席 当代人物身份资产
推广策略思考》
问题
起势阶段如何炒作板块，实现吸引全城关注及价值认同？ 在精装产品星罗密布的市场上，如何使项目脱颖而出，实现项目
青枫板 块
钟楼区政府驻地， 全市最大公园， 地铁2号线明年 通车，配套完善，
但学区一般
【上游竞品】 龙城金茂府
竞品定位高端豪 宅，主打顶层客 户，本案差异化
竞争
待本案上市时城市万象和国仕九礼基本清盘，美的旭辉天赋处于尾盘，而其他项目 均主力在售，整体竞争激烈，2020年主要竞品为中梁项目
2019.9
青枫板块 龙城
美的旭辉天赋
清潭路
路劲雅居乐城市万象 清潭路板块
路劲雅居乐国仕九礼
本案 皇粮浜板块 中梁项目
华润紫云府
皇粮浜 板块
本案所处板块， 全面改造的新兴
板块
【核心竞品】 中梁项目
本案可主打地铁 交通、品牌品质
优势
清潭路 板块
清潭老城区西扩 方向，主打教科 院附中学区卖点
目前地铁第二轮上报3号线、5号线、7号线 及2号线延伸线，预计2025年左右建成投入 使用，其中5号线贯通西太湖、市中心及常 州金融商务区。
皇粮浜1#地块
天宁教育小镇地块
核心竞品中梁项目，同类竞品影响小，分流竞品众多，主打品牌、地铁、公园和学校卖点
子版块划分
竞品分布
竞争策略
在售 待售
金地保利桃李东方
万科皇粮浜项目营销策略提报
常州同策房产咨询有限公司 2019年9月
2个项目均属于地铁（5号线）物业，预计入市时完成上报工作，2025年左右建成
常州地铁规划
2012年5月，常州地铁首轮建设规划获得国 务院和发改委的正式批复，2014年正式开 工建设，1号线将于2019年运行，2号线将 于2020年运行。
地段》
一座国宾馆 一处城市豪宅地标
钟楼核心，国脉宝地，国宾正席首位，显赫基因标榜
教育》
文风鼎盛 与国宾同行
现代教育示范区：皇粮浜实验学校（政府重点引进学校），九年一贯制学校； 周边云集常州第五中学（高中） 、常州大学白云校区、西林实验学校、江苏理工学院、花园中学等
配套》
立鼎城市中心 集萃一城繁华