“营改增”对房地产企业的影响及应对策略分析

“营改增”对房地产企业的影响及应对策略分析
前言：国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。

最近传出国务院常务会议或通过建筑业和房地产业的“营改增”方案，建筑业、房地产业的税率或定在11%，建筑业和房地产业“营改增”实施已迫在眉睫。

一、对房地产企业的影响：
（一）、适用税收政策的变化预测
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（二）、对企业招投标工作影响
1、对投标人资格认证（一般纳税人、小规模纳税人、个人）；
2、改变评标方法：从比较含税价格转变为比较除税后的采购价格（成本+进项税）；
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3、合同条款修订：必须提供增值税专用发票。

（三）对会计核算工作影响
1、增设科目：应缴税金-应缴增值税（3个明细科目）；
2、收入、成本、税金必须单独核算，核算要更加规范；
3、核算难度相对增加，核算工作量增大。

（四）对税务管理工作的影响
1、房地产经营范围的评估，涉及工商税务变更；
2、计税模式导致税负变化，营业税是按预收账款计缴，营改增后由于前期待抵扣进项税额的因素将会出现一短时间的“零税负”，后期又可能因缺少抵扣而造成税负突升，现金流也会随之变动；
3、发票的领购、开具、发票抵扣认证、纳税申报方法改变，导致税务管理趋于复杂。

（五）营改增对建筑施工企业影响对房地产企业的系统影响
建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。

依据现今的房地产开发企业行业总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是“不减反增”。

二、应对策略
（一）、梳理已纳入营改增范围的成本费用项目
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（二）、最大化进项税额措施
1、重新评价供应商，尽量选取一般纳税人资格作为合格供方；
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2、评标应当以增值税不含税价进行合理最低价法评定中标单位，并在合同条款中约定开具发票类型为增值税专用发票；
3、上述表格企业实例部分要尽可能取得增值税专用发票；
4、由于材料、设备进项税率为17%，所以要改变总包范围，目前公司甲供材采用以永存对外招标采购，营改增后要变为由甲方直接采购；或者成立专门的商贸公司进行采购，再转售给甲方，不但可以适当增大成本，也能保证足够的进项税额；
5、从日常费用报销口径控制进项税额，主要从以下方面：
1）公司日常办公用品、日用品、物料消耗等统一开增值税专票；
2）公司通讯费要开具增值税专票，必要时要考虑将高管通讯纳入公司范畴，一并开具，同时减少通讯补贴发放，既能保证公司利益，又不损害员工利益，还相应减少员工提供票据的麻烦；
3）公司车辆维修费、加油费要取得增值税专票，可考虑公司统一购油，发给有车员工定额卡，同时减少交通补贴发放，既能保证公司利益，又不损害员工利益，还相应减少员工提供票据的麻烦；
6、有形动产租赁进项税率为17%，也要合理利用，目前主要是交通车租赁、植物租赁等
（三）政策过渡时期争取税收政策、地方政府财政支持
对于房地产、建安行业来说，营改增初期必定会有一些过渡政策，尽最大化争取税收政策、地方政府财政支持，对于房企来说也是降低实际税负的一条途径。

（四）转变售价体系，控制销项税额
营销应当对未售楼盘转变售价体系，控制销项税额，保证平稳过渡。

（五）关注上游行业的变化，动态测算税负，实时改变策略
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