龙湖前期产品容积率研发案例
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案例卡(龙湖西宸原著)
下叠拼300㎡，7.8米面宽，室内60-80㎡高赠送，全套房设计
卧室
卧室 挑空
挑空
地下二层
地下一层
地上一层
地上二层
龙湖西宸原著/户型设计
双拼500㎡，L型玻璃采光井设置，地下采光充足 100多㎡室内高赠送，但相对庭院面积仅50㎡，不能充分体现别墅的居住感受
挑空 L 型 玻 璃 采 光 露台
挑空
挑空 地下二层 地下一层 地上一层 地上二层
龙湖西宸原著/产品规划
恭王府园，于院落围合之间，曲径通幽之处落成“一山两园”之景
以蝠池及园林景观的处理手法，使得别墅和高层产品形成两个相对独立区域
项目在园林设计方面效仿恭王府，成冠移植象征登科及第的40年树龄以上国槐，四季花卉； 寻遍整个洛阳城，采用20种各色牡丹打造一座2000平米御花园； 将蝙蝠造型的“福”字雕藏于花园窗格、环廊中，打造一座福池环绕的万福之源； 每一座府邸院外塑造玉（玉兰）堂（海棠）富（牡丹）桂（桂花）私家花园。府墙铜门为界，打造五进五门 五重景，落成“一山两园”
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
龙湖西宸原著/项目营销小结
要点：豪宅符号化营销
营销方面：
1. 2. 3. 4. 5. 6. 入市期的集中推广树立项目制度名，不少于5块三四环楼梯看板或单立柱 钓鱼台国宾馆产品发布会、开启了地产行业技术性产品发布会模式； 平均两周一轮的业内大号炒作等等； 户外看板对地缘性客户拦截； “超级鱼缸“也是其豪宅符号化营销亮点； 对位圈层营销，例如论坛活动；
西宸原著主要推广渠道为户外、报广、网络、新媒体，其中户外效果较为明显； 别墅非传统别墅区域，因此为了规避别墅资质先天不足的弊端，结合区位提炼出“内城墅”概念
发布会-现场开放-“西宸的缸”-热销-售 罄，持续的业内微信大号的炒作
卧室
卧室 挑空
挑空
地下二层
地下一层
地上一层
地上二层
龙湖西宸原著/户型设计
双拼500㎡，L型玻璃采光井设置，地下采光充足 100多㎡室内高赠送，但相对庭院面积仅50㎡，不能充分体现别墅的居住感受
挑空 L 型 玻 璃 采 光 露台
挑空
挑空 地下二层 地下一层 地上一层 地上二层
龙湖西宸原著/产品规划
恭王府园，于院落围合之间，曲径通幽之处落成“一山两园”之景
以蝠池及园林景观的处理手法，使得别墅和高层产品形成两个相对独立区域
项目在园林设计方面效仿恭王府，成冠移植象征登科及第的40年树龄以上国槐，四季花卉； 寻遍整个洛阳城，采用20种各色牡丹打造一座2000平米御花园； 将蝙蝠造型的“福”字雕藏于花园窗格、环廊中，打造一座福池环绕的万福之源； 每一座府邸院外塑造玉（玉兰）堂（海棠）富（牡丹）桂（桂花）私家花园。府墙铜门为界，打造五进五门 五重景，落成“一山两园”
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
龙湖西宸原著/项目营销小结
要点：豪宅符号化营销
营销方面：
1. 2. 3. 4. 5. 6. 入市期的集中推广树立项目制度名，不少于5块三四环楼梯看板或单立柱 钓鱼台国宾馆产品发布会、开启了地产行业技术性产品发布会模式； 平均两周一轮的业内大号炒作等等； 户外看板对地缘性客户拦截； “超级鱼缸“也是其豪宅符号化营销亮点； 对位圈层营销，例如论坛活动；
西宸原著主要推广渠道为户外、报广、网络、新媒体，其中户外效果较为明显； 别墅非传统别墅区域，因此为了规避别墅资质先天不足的弊端，结合区位提炼出“内城墅”概念
发布会-现场开放-“西宸的缸”-热销-售 罄，持续的业内微信大号的炒作
上海龙湖好望山案例分析
联排别墅：196-250平方米（另赠送地下面积70-190㎡）
项目背景： 龙湖好望山被称为龙湖地产长三角区域最高端的项目，以及2011年上海最惊 艳也最值得期待的作品。 “生命洋溢的作品”取代一贯别墅身份尊崇的概念自定义，也被很多人认为 是对一代别墅开发更深层次上的更新和升级。
பைடு நூலகம்
总体规划
项目计容总建面约14.8万㎡，规划为186套合院别墅、3栋精装高层公寓、5栋大平层公 寓。通过对产品、居住体验、景观体验的三大提升，完成龙湖合院别墅产品的升级。
规划理念： 扩大建筑组团规格，提升社区秩序感和仪 仗感，凸显项目更加高端尊崇的身份感。 延续合院布局特色，让邻里情结回归到城 市顶级人群的常态生活。在保障私密的前 提下，增进让人不人之间的交流最大化
半合院：8套面积1500平米， 送1000平米，花园1500平米
全和院：16套面积3900平米，送2000平 米，花园2800平米
户型特征
以F户型为例：253㎡ 地下室 户型特色： 双首层设计，地下室 一层
全采光，增加使用功
能 地下车库配置2个车 位，但利用率稍显欠 缺 一层南北双花园设计 作为合院内价值最高 的户型，占有约8.6米 南向面宽
4.8米 3.8米
户型特征
以F户型为例：253㎡ 户型特色： 二层设有卧室套房， 另有南北各1个房间， 二层 三层
可按需要布置为卧
室或书房
3.6米
4.8米
3.8米
三层豪华主卧套房，
自带书房和大露台
中央花园景观效果图
建筑风格
建筑风格： 西班牙建筑风格为主，暖色调的立面，配以彩色的筒瓦、熟铜色的铁艴、红色的陶罐，整体显得明快 温暖。 立面上丰富的西班牙元素，如长长短短的廊、拱、柱、弧形窗，都营造出浪漫的异域风情和度假感受。
城市新区中低容积率住宅案例研究
17
案例借鉴之新浦江城
新浦江城——政策影响下的项目开发策略
•
•
项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心 车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目， 但目前没有公交线路至此； 该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，浦江镇 有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏；
• 项目首期面市正值
大启动区国际家园针对养老、度假等 不同客户群体打造不同功能区，共同 构成一个具有全新开发理念的上海郊 区生活航母社区 前期以独栋及联排为主，树立了社区 的高端形象，后期以联排及多层公寓 为主，降低了客户臵业门槛，回流现 金。 本项目的居住物业的产品形式主要分 为独栋别墅、联排别墅及多层电梯公 寓。不同产品户型面积偏小，以达到 控制总价，实现客户居住产品升级的 目标。 从客户地域划分，上海客户约占80-85 ％，昆山本地客户约占10-15%。
三期（F区） 四期（E区） 五期（D区）
建面： 107128平米 建面： 138196平米 建面： 28241.7平米
分期规模 产品 价格
二期叠拼产品（4-6层， 2层一户）实现均价 27000万元/平米以上， 与先期联排实现价格不 相上下；
三期高层产品与二期 叠拼产品价格几乎持平， 实现超越产品本身价值； 四期高层产品价格继 续上扬，超越二期叠拼 价格。
整体：风情、纯粹、小而全、低密度、别墅符号、氛围极致
示范区极致展示，成为别墅类产品销售的 决定性因素
营造（背景音乐）；
园林：庭院、果园、通透开阔； 样板户型：欧式风情装修、餐厅挑空、最大化庭院； 特别策略：私家庭院向公共园林的延伸； 公共园林打造为类似果园的情趣；
8
案例借鉴之星河丹堤
星河丹堤——面对区域困境，成功实现项 目最大化价值
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
龙湖九里晴川个案
主卧
4.8 主卫 1.8 4.68 3.3 17.28 3.3
次卧 1
4.5 生活阳台 1.5 4.95 6.8 14.85 3.3
次卧2
3.1 景观阳台 1.5 10.2 1.2 10.23 2.8
书房
3.1 玄关 1.5 1.8 8.68
开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²) 开间(m) 进深(m) 面积(m²)
中庭围 合景观
首批次推售楼栋
天 府 大 道
名 著 司 南
低密别墅区
售 楼 部
11#
红 星 路 南 延 线
1#
• 高层产品以90-147平米套三套四产品为主，其中三房整体占比64%，四房占比22%，跃 层产品占比14%； • 叠拼产品全部为147㎡套四三卫户型，主力为4F，紧邻规划道路侧为5F • 平层产品为常规赠送（飘窗 +阳台），赠送率在15%左右 • 跃层产品赠送附加值优势突出（可获得相当于客厅+餐厅共计的面积空间）赠送面积约 47平米，赠送率32%
但需要看到的是，项目存在一定市场突破点
突破壹在别墅， 市场的同质产品太多、量太大
1、太多现存的或潜在的别墅分流
一类是市区现存的主流经济小别墅
以保利联排别墅、龙湖叠拼别墅为首
方位
城西北 城西南 城东南
板块
两河森林板块 外双楠板块 三圣乡板块
项目名称
保利两河森林 龙湖源著 泽瑞西园 保利花园悦榕郡 中粮祥云国际社区 首创娇子1号 中国铁建西派澜岸 蓝花楹 龙湖九里晴川 保利锦江里 中洲锦城湖岸 美城悦荣府
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
龙湖合院别墅产品研究
龙湖合院别墅产品研究
1、产品模块（十合院）
• 五种不同的户型单元，十户围合， 新空间布局，新邻里情怀。
• 户型面积280-320㎡，从容享受。 • 中庭花园扩展了邻里之间的交流。
• 可视实际需要对十合院进行拆分， 取其部分。
A
BB
A
C
C
D
EE
D
地下室平面
A
B
C
D
E
地下室-3.1m标高处
A
B
C
D
• 预留了电梯空间。 • 中庭花园覆土达到2.6m，可种植大型乔木，便于景观营造；且能方便到达，
成为合院住户的公共交流活动空间。 • 各户均设有南北双庭院。 • 采光庭院及采光井的设置将极大改善地下室的光照环境及使用体验。 • 地下停车便于别墅区人车分流，可直接入户，停车位每户2辆；在适当位置
设置了一些访客车位，可有效增加车位数。
E
一层平面
A
B
C
D
E
二层平面
A
B
C
D
E
三层平面
A
B
C
D
E
屋顶平面
A
B
C
D
E
2、经济技术指标
项目
占地面积
地上建筑面积
一层面积
其中
二层面积
三层面积
地下一层建筑面积
容积率
建筑密度
绿地率
机动车停车配比
指标 3910 2933 1170 1029 734 1302 0.75
30 40 1:2
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1466.66
651.19
651.19
赠送庭院 面积 174.71 128.47 119.57 113.99 95.98 632.72
1、产品模块（十合院）
• 五种不同的户型单元，十户围合， 新空间布局，新邻里情怀。
• 户型面积280-320㎡，从容享受。 • 中庭花园扩展了邻里之间的交流。
• 可视实际需要对十合院进行拆分， 取其部分。
A
BB
A
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D
EE
D
地下室平面
A
B
C
D
E
地下室-3.1m标高处
A
B
C
D
• 预留了电梯空间。 • 中庭花园覆土达到2.6m，可种植大型乔木，便于景观营造；且能方便到达，
成为合院住户的公共交流活动空间。 • 各户均设有南北双庭院。 • 采光庭院及采光井的设置将极大改善地下室的光照环境及使用体验。 • 地下停车便于别墅区人车分流，可直接入户，停车位每户2辆；在适当位置
设置了一些访客车位，可有效增加车位数。
E
一层平面
A
B
C
D
E
二层平面
A
B
C
D
E
三层平面
A
B
C
D
E
屋顶平面
A
B
C
D
E
2、经济技术指标
项目
占地面积
地上建筑面积
一层面积
其中
二层面积
三层面积
地下一层建筑面积
容积率
建筑密度
绿地率
机动车停车配比
指标 3910 2933 1170 1029 734 1302 0.75
30 40 1:2
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1466.66
651.19
651.19
赠送庭院 面积 174.71 128.47 119.57 113.99 95.98 632.72
上海恒策_上海万科金地龙湖高端项目产品创新_62p_前期策划_洋房_小高层_户型设计建议_营销策略
本报告是严格保密的
项目 概况
上海恒策前期前期
规划将住宅产品按物业价值高低分 南北地块排布，将高等物业集中在一起， 形成独立区域，在规划上提升了产品的 档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层
公寓均布置在北地块。大面积的7+1层洋房、 14层大平层和双拼别墅布置在南地块。 规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北 面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达
中房集团 招商地产 万达集团 融科地产 新世界中国地产 光大房地产 泰达集团 鲁能集团 上实集团 城投置地 金地地产 绿城集团 上置集团 中茵置业 上海农工商地产
远洋地产 中信集团 上海绿地集团 深业集团 中核地产 华侨城地产 万科地产 香港新鸿基地产 保利地产 首创集团 中粮地产 华润（中国）地产 中海地产 华侨城地产
上海恒策依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建 立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合 服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及 二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，上海恒策始终致力于为客户解 决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。
七层平面
本报告是严格保密的
七层+八层 顶层复式 200平方米 四房 横向宽厅，客厅挑空 卧室全部南向 上层下层均赠送南向露台 上层可作为豪华套房
上海恒策户型设计建议
户型通过退台的方式，在竖向空间上形成了露台，将洋房最突出的 “层层退台、户户庭院”的特点植入了小高层建筑。 户型面积均为168以上的大户型，底层复式空间，中间大平层，顶层 为大平层复式，无论在面积上，空间营造上，都往高级物业靠拢。
上海恒策简介
We are ……
项目 概况
上海恒策前期前期
规划将住宅产品按物业价值高低分 南北地块排布，将高等物业集中在一起， 形成独立区域，在规划上提升了产品的 档次。单户90平方米以下的6层洋房和14层
公寓均布置在北地块。大面积的7+1层洋房、 14层大平层和双拼别墅布置在南地块。 规划将8层和14层的建筑布局在别墅的北 面，使得8层洋房和14层平层的实现能到达
中房集团 招商地产 万达集团 融科地产 新世界中国地产 光大房地产 泰达集团 鲁能集团 上实集团 城投置地 金地地产 绿城集团 上置集团 中茵置业 上海农工商地产
远洋地产 中信集团 上海绿地集团 深业集团 中核地产 华侨城地产 万科地产 香港新鸿基地产 保利地产 首创集团 中粮地产 华润（中国）地产 中海地产 华侨城地产
上海恒策依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建 立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合 服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及 二手房租售的全程服务。本着专业诚信的精神，上海恒策始终致力于为客户解 决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。
七层平面
本报告是严格保密的
七层+八层 顶层复式 200平方米 四房 横向宽厅，客厅挑空 卧室全部南向 上层下层均赠送南向露台 上层可作为豪华套房
上海恒策户型设计建议
户型通过退台的方式，在竖向空间上形成了露台，将洋房最突出的 “层层退台、户户庭院”的特点植入了小高层建筑。 户型面积均为168以上的大户型，底层复式空间，中间大平层，顶层 为大平层复式，无论在面积上，空间营造上，都往高级物业靠拢。
上海恒策简介
We are ……
0614龙湖湘风原著案例分析
龙湖湘风原著产品解析
1三无别墅：无山，无湖，无岛（无任何自然资源）；
项目内外无山湖岛
待 建 高 层
自然资源相当匮乏
待 建 高 层
待开发用地
2洋房容积，枉造联排（龙湖容积率1.499）；
总体规划面积 建筑面积 36万平米 46万平米 联排 分类 高层 商业 容积率 绿化率 总户数 一期报建联3 4 5 6 7 8
4联排在这里是珍稀品种，这才是真正的密度和覆盖率，8 少有更多选择！
32#
联排，10联排在这里才是大众产品，很
65.1米面宽，媲美高层客厅面宽
联排与高层客厅开间4.8米相当； 窄开间，长进深，势必影响采光通风；
8全人工造景，无原生感，且造价高养护成本更高
Pk
A2
不通透，可谓是“高层
米 里的联排”； 高 层 区 风水上讲究左右逢源，在
此处则“左右碰壁，
米 高 层 区
100
A3
事事不顺”
413米旁的高层是您的亲密邻居
宽13m
旁边是33层的百米高层
无私密性！
无景观！
宽13m
居住感觉压抑！
每天居住在高层的阴影中
58-10联，火车式联排，堪比洋房
首批推出房源实景图
品牌有风险，看房需谨慎
12无天无地，洋房级联排
边户花园面积仅50㎡，
中间户花园面仅33㎡， 户型设计基本无露台设
计；
无露台
13无驻车道路，无联排气度
车行道面宽4-5.5m，低于别 墅标准； 每户仅2个车位，且道路无车
位，亲友聚会将十分尴尬
14人行步道处处穿行，有失别墅私密
行人每日穿插于 前庭后院，家中 情况一目了然
人行
15伪样板段打造，企图以假乱真
1三无别墅：无山，无湖，无岛（无任何自然资源）；
项目内外无山湖岛
待 建 高 层
自然资源相当匮乏
待 建 高 层
待开发用地
2洋房容积，枉造联排（龙湖容积率1.499）；
总体规划面积 建筑面积 36万平米 46万平米 联排 分类 高层 商业 容积率 绿化率 总户数 一期报建联3 4 5 6 7 8
4联排在这里是珍稀品种，这才是真正的密度和覆盖率，8 少有更多选择！
32#
联排，10联排在这里才是大众产品，很
65.1米面宽，媲美高层客厅面宽
联排与高层客厅开间4.8米相当； 窄开间，长进深，势必影响采光通风；
8全人工造景，无原生感，且造价高养护成本更高
Pk
A2
不通透，可谓是“高层
米 里的联排”； 高 层 区 风水上讲究左右逢源，在
此处则“左右碰壁，
米 高 层 区
100
A3
事事不顺”
413米旁的高层是您的亲密邻居
宽13m
旁边是33层的百米高层
无私密性！
无景观！
宽13m
居住感觉压抑！
每天居住在高层的阴影中
58-10联，火车式联排，堪比洋房
首批推出房源实景图
品牌有风险，看房需谨慎
12无天无地，洋房级联排
边户花园面积仅50㎡，
中间户花园面仅33㎡， 户型设计基本无露台设
计；
无露台
13无驻车道路，无联排气度
车行道面宽4-5.5m，低于别 墅标准； 每户仅2个车位，且道路无车
位，亲友聚会将十分尴尬
14人行步道处处穿行，有失别墅私密
行人每日穿插于 前庭后院，家中 情况一目了然
人行
15伪样板段打造，企图以假乱真
龙湖_上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
西班牙、意大利、托斯卡纳风格 立面温馨、唯美、艺术、精致
建筑风格——
意大利托斯卡纳风格
立面表现手法——
营造地中海度假别墅风格
整个社区以纯粹地中海风情为主题，红 瓦米墙，配合暖色系的外立面及天然石 材，充满艺术气息的红色拱形小窗，营 造地中海度假别墅风格
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
浓郁的地中海风情
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 26比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
报价(元）
物业费(元/月/m2） 物业公司
青浦 赵巷 170 -280 ㎡ 五层叠加
1：1 2008年10月20日
2010年12月 2期在售（共2期） 独栋18000，联排10000-13000，小高层 6500-6800，高层5500，商铺8000 叠加3.8元 联排/双拼4.3元 重庆新龙湖物业服务有限公司
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
外立面手工铺装
礼聘海外高级工程师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷和文化石铺垫，并在每天的工作量上 予以严格控制，保证工匠的精力充沛和精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
建筑风格——
意大利托斯卡纳风格
立面表现手法——
营造地中海度假别墅风格
整个社区以纯粹地中海风情为主题，红 瓦米墙，配合暖色系的外立面及天然石 材，充满艺术气息的红色拱形小窗，营 造地中海度假别墅风格
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
浓郁的地中海风情
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 26比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
报价(元）
物业费(元/月/m2） 物业公司
青浦 赵巷 170 -280 ㎡ 五层叠加
1：1 2008年10月20日
2010年12月 2期在售（共2期） 独栋18000，联排10000-13000，小高层 6500-6800，高层5500，商铺8000 叠加3.8元 联排/双拼4.3元 重庆新龙湖物业服务有限公司
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
外立面手工铺装
礼聘海外高级工程师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷和文化石铺垫，并在每天的工作量上 予以严格控制，保证工匠的精力充沛和精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
品牌企业产品线研究——龙湖地产产品线
3
系列名
特点
代表项目
稀缺资源别墅重庆龙湖·蓝湖郡
蓝湖系
龙湖别
社区
上海龙湖·蓝湖郡
墅系列
宁波龙湖·滟澜海岸
滟澜系 国际化别墅区杭州龙湖·滟澜山
沈阳龙湖·滟澜山
北京龙湖·香醍别苑
香醍系 高档花园洋房
洋房系
常州龙湖·香醍漫步
社区（风格型+
金地溯源中世纪的欧洲
成都龙湖·世纪 区位：成都高新区世纪城新会展中心；物业类别：住宅、高尚住宅；建筑类别：板楼、 超高层；项目特色： 水景地产、豪华居住区、国际化社区；装修状况：精装修；占地面 积：59333 平方米；建筑面积:590000 平方米；容积率：8.90；绿化率：40%；户型面 积：95-680 平方米；项目由十栋高达 49 层的超高层豪宅沿天鹅外湖一字排开。项目高 150 米，外立面为波浪流体造型。龙湖世纪项目，是龙湖城市高端豪宅的代表之作，可 以说是龙湖在产品研发能力及创新能力的再次突破。
列 大 城 小
西安龙湖·香堤国际
标准型）
院系
重庆龙湖·大城小院
城市资源稀缺重庆龙湖·观山水
资源型
高层系
型豪华居住区 重庆龙湖·春森彼岸
列
城市资源稀缺西安龙湖·紫都城
规模型
型豪华居住区 重庆龙湖·水晶郦城
城市高端地标
超高层豪宅系列
成都龙湖·世纪
级观景豪宅
成都小院青城
区域与跨区域
“山•海•湖”系列 消费旅游地产
烟台葡醍海湾
云南仙湖锦绣
资料来源：高通智库
龙湖地产产品线系列
品牌企业产品线研究
区位
子系列土地属性
产品核心价值
主力客户群构成
龙湖湘风原著案例分析
真正的建筑是这样的
0.6以下 类别墅
1.1-1.8 洋房 1.9-2.3 多层 2.5以上 高层
龙 湖 的 建 筑 指 标
1.499
34.84% 3464户 联排1022 高层2442
384套
3100米超高层里的联排，景观差，风水差；
米 高 层 区 100
A1
米 高 层 区
100
100
超高层环绕四周，无景观，
品牌有风险，看房需谨慎
12无天无地，洋房级联排
边户花园面积仅50㎡，
中间户花园面仅33㎡， 户型设计基本无露台设
计；
无露台
13无驻车道路，无联排气度
车行道面宽4-5.5m，低于别 墅标准； 每户仅2个车位，且道路无车
位，亲友聚会将十分尴尬
14人行步道处处穿行，有失别墅私密
行人每日穿插亍 前庭后院，家中 情况一目了然
别墅！以组团形式全架空，丌接地 气，纯高层设计
方便了开发商节约容积率，损害
了客户利益 无私家车库，纯高层享受
11商品房需眼见为实，龙湖所见并非一定所得
长沙龙湖
？
丌否认龙湖品牌优势！ 龙湖 滟澜海岸，龙湖 原 山都丌错！
湘风原著
但是这样的容积率，这样的绿化率，没有
竣工落成，是值得质疑的！ 德系品牌大众也曾经历“召回门”事件！
A2
丌通透，可谓是“高层
米 里的联排”； 高 层 区 风水上讲究左右逢源，在
此处则“左右碰壁，
米 高 层 区
层是您的亲密邻居
宽13m
旁边是33层的百米高层
无私密性！
无景观！
宽13m
居住感觉压抑！
每天居住在高层的阴影中
58-10联，火车式联排，堪比洋房
龙湖总图用足设计规划指标策略
龙湖总图用足设计规划指标策略2014-03-08查看更多—〉明源地产研究院一、用足容积率损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。
2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。
也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。
案例：北京唐宁ONE项目总用地面积：56640 ㎡代征道路：6225 ㎡代征绿地：1338 ㎡消防站用地：2800建设用地：约49077 ㎡容积率：≤3.8地上总建筑面积：176000 ㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000 ㎡建筑限高：80m用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内规划难点：1.建筑限高从80米突破到90米2.日照设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。
设计点睛之笔端头转角户型设计部分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积多元化产品，混合分布大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大.北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局北京唐宁ONE--总图指标二、用足建筑密度1、损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间建筑密度主要与首层建筑面积有关a.首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。
相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述b.好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足地方法规案例用足地方法规案例一：双层高可变空间的利用双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率优点：零面积变2房，3房户型成5房功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。
龙湖长楹天街个案
项目区位已成为住宅区密集地带，未来发展潜 力大
不利因素：
地处东五环外，市区边缘地带 项目周边公交较少，多为朝阳北路沿线公交， 且候车时间长 项目周边无优质商业、教育、医疗资源，区位 价值偏低
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 8
朝阳北路
北
0公里
朝阳路杨闸环岛
南
1.4公里
东五环白家楼桥
西
4.5公里
东六环
东
9.5公里
燕 莎
朝 阳 大 悦 城
CBD
东坝商 务区
首都 机场
通州 新城
具备较优越交通资源，通达性好，但远离城市核心，周边 无优质商圈，最近的东坝商务区尚不具备影响力
© Copyright Centaline Group, 2010
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项目项介目绍介项绍目信息 产品信息 价格信息 客户信息 销售信息 推广信息
一、项目理念 打造百亿商圈上的高端住宅项目
楼盘打造路线：
以地铁上盖独立高端商业为项目最大亮点，提升项 目品质，实现高溢价
方案架构
目标理解
本体/定位/冲突
机会审视
城市维度/区域维度/市场维度
物业发展方向建议
案例借鉴/物业类型配比
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S=情境 C=期望结果
北京陌生区域，中 等体量综合体项目， 中等容积率。
S
Q=如何从S到C
不利因素：
地处东五环外，市区边缘地带 项目周边公交较少，多为朝阳北路沿线公交， 且候车时间长 项目周边无优质商业、教育、医疗资源，区位 价值偏低
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朝阳北路
北
0公里
朝阳路杨闸环岛
南
1.4公里
东五环白家楼桥
西
4.5公里
东六环
东
9.5公里
燕 莎
朝 阳 大 悦 城
CBD
东坝商 务区
首都 机场
通州 新城
具备较优越交通资源，通达性好，但远离城市核心，周边 无优质商圈，最近的东坝商务区尚不具备影响力
© Copyright Centaline Group, 2010
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项目项介目绍介项绍目信息 产品信息 价格信息 客户信息 销售信息 推广信息
一、项目理念 打造百亿商圈上的高端住宅项目
楼盘打造路线：
以地铁上盖独立高端商业为项目最大亮点，提升项 目品质，实现高溢价
方案架构
目标理解
本体/定位/冲突
机会审视
城市维度/区域维度/市场维度
物业发展方向建议
案例借鉴/物业类型配比
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S=情境 C=期望结果
北京陌生区域，中 等体量综合体项目， 中等容积率。
S
Q=如何从S到C
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
龙湖地产-产品设计书
2.1期产品设计任务书一、项目地块基本特征概述规模尺寸：占地约130亩。
南临中心公园、东西景观大道，北面和东面相接项目整体环路，西侧紧临中心景观大道。
地块呈现大致规则四方形；区位：地块位于龙湖春天坐落在风景秀丽的龙子湖水利风景区，雄踞蚌埠大学城核心区域，与京沪高速铁路蚌埠中心站仅隔800米，西行1公里即可到达龙子湖。
因为开发时间不长，目前配套设施不太完善。
但就未来大城区范围而言，将成为未来的中心区，具突出的区位价值；环境：市政府早已将新城区列为科教文卫的重点发展区和高尚住宅区，位于新城区大学城的本案，居住环境自然十分理想。
随着周边多个现代大学的陆续完善和学生的搬入，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升；交通：本案交通便利，四至道路骨架基本形成，公交线路122、117、115和小中巴已直通市中心。
出行较为方便，预期随着大学园业主入住，交通将更为完善和便捷。
生活配套：地块处于新城区，周边的生活配套较为缺乏，仅有的生活配套设施分布散乱，规划水平与层次比较滞后，故项目周边的生活配套的成熟度会是一个喜忧参半的大问题.规划指标：综合净容积率≤1.2建筑密度≤25%绿地率：40%多层住宅建筑面积：35000平米 8栋花园洋房建筑建筑面积:13000平米 8栋别墅建筑面积:16000平米 45栋小高层建筑面积:44000平米 5栋注:不含预留用地和未征地块.2.1期拟开发构想(1)地块规模2.1期为2期启动项目,沿项目东北侧呈条状,西接中心景观大道东至环状路.(2) 规划指标多层住宅建筑面积：12000平米 4栋小高层建筑面积:27000平米 3栋二、总体规划构想1、规划布局基本原则（1）与城市规划体系合理衔接；（2）在保证较低成本的情况下将规划做得较好；（3）分期中分组团开发策略；（4）尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素。
（5）将合理组织景观视线通廊；（6）注重社区轮廓线的节奏与韵律设计；（7）注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。
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案例：七合院模块复制
七合院模块的多种组合模式
|典型项目市场研究|
29
3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 z 首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝
不能浪费掉。 z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足规划法规的边界 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后 修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫 高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
联排大院案例 类联排洋房案例——成都：郫县新城（弗莱明戈）
效果图 类联排别墅洋房案例----富阳受降项目
|典型项目市场研究|
22
|典型项目市场研究|
23
3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围
|典型项目市场研究|
24
案例 1. 优质的外部资源 基地形态界面 z 基地位于独墅湖西岸，受苏州
墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
小 户 型 高 洋房高层商
产品类别 大院别墅 花园洋房
商铺
层
业区车位
地 下 超经 济 型 酒
市
店
套数
176 其中： 联排 88 叠拼 88
240 其中： 平层 120 1008 跃层 120
551 其中： 洋房 314 高层 159 ---------商区 78
---------- ----------
案例 B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
总用地面积（算容积率的基数） 106690 ㎡
虎溪河及周边绿地 （不计入绿地率）
8395 ㎡
可建设用地面积
98295 ㎡
可建设地上面积
160035 ㎡
容积率
1.5
建筑密度
≤30％
绿地率
≥30%
总图— 配比研究 z 以配比的方式用足 1.5 的容积率 z 产品业态组合有：
业态 社区商业 3 层 普通联排 2.5 层
底跃 1~3 层 电梯顶跃 无电梯顶跃
电梯花园洋房≥7
无电梯花园洋房 高层（12~33 层）
各业态指标比对 合理容积率 2~3 0.6~0.75
1.5~2.0 1.3~1.5 2.5~6
覆盖率 55~100% 30~35%
25~30% 28~32% 15~20%
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
规划少量的东西 朝向建筑
z 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 z 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
北京唐宁 ONE—总图指标
项目
数量
1 2
3 4 5
6 6.1.1 6.1.2
7
总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
10000/ ㎡ 5000/ ㎡ 8000/ ㎡ 5500/ ㎡
2700 / ㎡ 2600 / ㎡ 3450 / ㎡ 2750 / ㎡
7300 元 2400 元 4550 元 2750 元
小户型高层 100~130 ㎡ 4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡
1200 元
这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别
1960 / ㎡
9040 元
电梯洋房 100~130 ㎡ 7500/ ㎡
2750 / ㎡
4750 元
34 高层 83~130 ㎡ 6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
4295 元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩 余的容积率为高层。
总体规划业态配比 规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅 26%
各业态的容积率面积收益表
业态
预计建面价格 预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250 ㎡ 10000/ ㎡
1887 / ㎡
8113 元
普通联排
13000/㎡
2000/㎡
11000 元
亲地底跃 200~250 ㎡ 12000/ ㎡
1960 / ㎡
10040 元
电梯顶跃 200~250 ㎡ 11000/ ㎡
单套面积 180-240 120-180 39-53 ----------- ---------- ---------- ----------
总面积 38187 38165 55675 19711
14003
1992 8785
不平衡使用容积率后的总货值：10.8 亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分 只做七层的总货值为 9.7 亿左右。
容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 可租售 建筑面积 住宅 公建 车库 配套设施面积
56,900
46,277
3.9 1,508 276,998 179,996 97,002
255,199
145,061 110,138 70,523 21,799
1.2 用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。
典型项目市场研究
龙湖总图研发案例
定性之言： z 若项目研发阶段决定了项目总货值的 90%，那么总图阶段就已决定了总货值的 80%。 z 若项目研发阶段已将成本控制了 70%，那么总图阶段就已将成本控制了 50%。 z 总图决定了景观的构架与格局。 z 总图决定了物业管理成本的基础。 总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。
规划布局分析 高层布置在北面和西
7+1 电梯洋房居中布置
小区中部形成系列组团
不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小；补足容积率就好；布置在北面和西面 2、洋房占地要最大；面积越多越好；7+1 电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好；向外借景要用好；小区中部形成系列组团；向 40 米绿带借景
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
1、商业＋洋房
2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
各业态对应的容积率及密度：
业态
容积率
社区商业 3 层
2~3
普通联排 3 层 大院别墅 2~4 层
洋房 7 层 高层 22 层
0.6~0.7 0.8
1.2~1.5 2.5~3.5
建筑密度 67~100% 25~30%
32% 23% 10~15%
54%
二单元
52
36
18
14
7
69.29%
三单元
52
36
18
14
7
69.29%
四单元
52
18
36
7
14
55.18%
五单元
48
16
30
51.60%
小计
254
108
108
58
72
说明：
1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河
2、面向社区外方向 9 楼以下暂时考虑景观较差
3、5 单元西南面 X3 户型景观条件较差 晶蓝半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围。
社区商业 34 层高层 电梯花园洋房
• 不平衡使用容积率后的总货值为 40 亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为 36.5 亿左右
• 本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 • 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
效果图
1.2 不平衡使用容积率
|典型项目市场研究|
27
花园洋房(优化面积后的大城小院)： 控制平层数量，控制单套面积大小 每个单元：4 户底跃，6 户平层，2 户顶跃，电梯花园洋房
三千城将政府要求的首层架空部分 送给二层客户作私家花园
|典型项目市场研究|
28
三、“拿来主义”——复制模块 1、利用产品库（9 月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。 如：大城小院系列、弗莱明哥系列、郡系列、滟澜系列、香醍系列、星座系列等。 2、使用模块产品和组团复制 如：西班牙大院、七合围院、高 TOWN
规划难点： 建筑限高从 80 米突破到 90 米； 日照；
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
端头转角户型设计部分 90平米以下小户型
精品公寓：挡光住 宅作为商业指标
在阴影区部分的 作为商业指标
z 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 z 多元化产品，混合分布
|典型项目市场研究|
25
案例 2：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来解决 特色景观资源的问题
晶蓝半岛一期景观单元分析表
一期景观视线分析表
好景观（套）
客卧见中 见河又见
庭
庭
较好景观视线（套） 较次景观
仅见河 卧室见中 视线（套） 优质景观率% 庭
一单元
50
18
36
7
14
案例三：利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
二、“肚里有货”——货值最大化
1、不平衡比例模型 推演。（可利用总图预案指标求解模型） 1.1 不平衡使用容积率
一、“掏干吃净”——用足指标 1、用足容积率和建筑密度
1.1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润。 z 容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定 的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 z 影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有 几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。
七合院模块的多种组合模式
|典型项目市场研究|
29
3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 z 首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝
不能浪费掉。 z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足规划法规的边界 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后 修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫 高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
联排大院案例 类联排洋房案例——成都：郫县新城（弗莱明戈）
效果图 类联排别墅洋房案例----富阳受降项目
|典型项目市场研究|
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|典型项目市场研究|
23
3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围
|典型项目市场研究|
24
案例 1. 优质的外部资源 基地形态界面 z 基地位于独墅湖西岸，受苏州
墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
小 户 型 高 洋房高层商
产品类别 大院别墅 花园洋房
商铺
层
业区车位
地 下 超经 济 型 酒
市
店
套数
176 其中： 联排 88 叠拼 88
240 其中： 平层 120 1008 跃层 120
551 其中： 洋房 314 高层 159 ---------商区 78
---------- ----------
案例 B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
总用地面积（算容积率的基数） 106690 ㎡
虎溪河及周边绿地 （不计入绿地率）
8395 ㎡
可建设用地面积
98295 ㎡
可建设地上面积
160035 ㎡
容积率
1.5
建筑密度
≤30％
绿地率
≥30%
总图— 配比研究 z 以配比的方式用足 1.5 的容积率 z 产品业态组合有：
业态 社区商业 3 层 普通联排 2.5 层
底跃 1~3 层 电梯顶跃 无电梯顶跃
电梯花园洋房≥7
无电梯花园洋房 高层（12~33 层）
各业态指标比对 合理容积率 2~3 0.6~0.75
1.5~2.0 1.3~1.5 2.5~6
覆盖率 55~100% 30~35%
25~30% 28~32% 15~20%
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
规划少量的东西 朝向建筑
z 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大 z 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局
北京唐宁 ONE—总图指标
项目
数量
1 2
3 4 5
6 6.1.1 6.1.2
7
总用地面积 建设用地面积 (不含消防站)
10000/ ㎡ 5000/ ㎡ 8000/ ㎡ 5500/ ㎡
2700 / ㎡ 2600 / ㎡ 3450 / ㎡ 2750 / ㎡
7300 元 2400 元 4550 元 2750 元
小户型高层 100~130 ㎡ 4200/ ㎡（清水） 3000 / ㎡
1200 元
这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别
1960 / ㎡
9040 元
电梯洋房 100~130 ㎡ 7500/ ㎡
2750 / ㎡
4750 元
34 高层 83~130 ㎡ 6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
4295 元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩 余的容积率为高层。
总体规划业态配比 规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅 26%
各业态的容积率面积收益表
业态
预计建面价格 预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250 ㎡ 10000/ ㎡
1887 / ㎡
8113 元
普通联排
13000/㎡
2000/㎡
11000 元
亲地底跃 200~250 ㎡ 12000/ ㎡
1960 / ㎡
10040 元
电梯顶跃 200~250 ㎡ 11000/ ㎡
单套面积 180-240 120-180 39-53 ----------- ---------- ---------- ----------
总面积 38187 38165 55675 19711
14003
1992 8785
不平衡使用容积率后的总货值：10.8 亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分 只做七层的总货值为 9.7 亿左右。
容积率 车位数 总建筑面积 地上 地下 可租售 建筑面积 住宅 公建 车库 配套设施面积
56,900
46,277
3.9 1,508 276,998 179,996 97,002
255,199
145,061 110,138 70,523 21,799
1.2 用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。
典型项目市场研究
龙湖总图研发案例
定性之言： z 若项目研发阶段决定了项目总货值的 90%，那么总图阶段就已决定了总货值的 80%。 z 若项目研发阶段已将成本控制了 70%，那么总图阶段就已将成本控制了 50%。 z 总图决定了景观的构架与格局。 z 总图决定了物业管理成本的基础。 总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。
规划布局分析 高层布置在北面和西
7+1 电梯洋房居中布置
小区中部形成系列组团
不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小；补足容积率就好；布置在北面和西面 2、洋房占地要最大；面积越多越好；7+1 电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好；向外借景要用好；小区中部形成系列组团；向 40 米绿带借景
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
1、商业＋洋房
2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
各业态对应的容积率及密度：
业态
容积率
社区商业 3 层
2~3
普通联排 3 层 大院别墅 2~4 层
洋房 7 层 高层 22 层
0.6~0.7 0.8
1.2~1.5 2.5~3.5
建筑密度 67~100% 25~30%
32% 23% 10~15%
54%
二单元
52
36
18
14
7
69.29%
三单元
52
36
18
14
7
69.29%
四单元
52
18
36
7
14
55.18%
五单元
48
16
30
51.60%
小计
254
108
108
58
72
说明：
1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河
2、面向社区外方向 9 楼以下暂时考虑景观较差
3、5 单元西南面 X3 户型景观条件较差 晶蓝半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围。
社区商业 34 层高层 电梯花园洋房
• 不平衡使用容积率后的总货值为 40 亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为 36.5 亿左右
• 本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 • 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
效果图
1.2 不平衡使用容积率
|典型项目市场研究|
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花园洋房(优化面积后的大城小院)： 控制平层数量，控制单套面积大小 每个单元：4 户底跃，6 户平层，2 户顶跃，电梯花园洋房
三千城将政府要求的首层架空部分 送给二层客户作私家花园
|典型项目市场研究|
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三、“拿来主义”——复制模块 1、利用产品库（9 月底上线）中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。 如：大城小院系列、弗莱明哥系列、郡系列、滟澜系列、香醍系列、星座系列等。 2、使用模块产品和组团复制 如：西班牙大院、七合围院、高 TOWN
规划难点： 建筑限高从 80 米突破到 90 米； 日照；
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
端头转角户型设计部分 90平米以下小户型
精品公寓：挡光住 宅作为商业指标
在阴影区部分的 作为商业指标
z 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 z 多元化产品，混合分布
|典型项目市场研究|
25
案例 2：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来解决 特色景观资源的问题
晶蓝半岛一期景观单元分析表
一期景观视线分析表
好景观（套）
客卧见中 见河又见
庭
庭
较好景观视线（套） 较次景观
仅见河 卧室见中 视线（套） 优质景观率% 庭
一单元
50
18
36
7
14
案例三：利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
二、“肚里有货”——货值最大化
1、不平衡比例模型 推演。（可利用总图预案指标求解模型） 1.1 不平衡使用容积率
一、“掏干吃净”——用足指标 1、用足容积率和建筑密度
1.1 用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润。 z 容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定 的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 z 影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有 几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。