房地产行业项目贷款评审要点说明

其它房地产行业项目贷款评审要点

人民银行贷款统计指标中，房地产贷款具体包括四类：住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他地产行业贷款和购房贷款，我行房地产项目贷款支持的项目属于其他房地产开发贷款类，即指用于除商品住房、商业用房等之外的房地产开发贷款，主要包括政府土地储备机构贷款等，我行房地产行业贷款评审限定在对政府土地储备机构贷款的评审。

土地储备贷款的界定：银行根据政府土地储备机构的借款申请，在自主审查，自主决定的基础上，对其收购、储备、出让土地前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。

一、行业概况

我国城市土地归国家所有，通过实行土地有偿有期限使用，形成土地市场。在这种土地制度框架下，国有土地使用权出让和出租形成垄断性的城市土地一级市场。

土地储备是指土地储备机构依据有关规定，将需要盘活的土地收购（收回）、置换、征用后予以储备，并通过前期开发和土地出让的前期准备，实现政府集中统一供地的行为。土地储备的运作可分为四个阶段：收购——整理——储备——供应。土地储备行业管理部门主要有中华人民国国土资源部和各级地方政府。

（一）行业现状

1．国各地土地储备机构大都于2001年开始成立，土地储备行业规模逐渐扩大，土地储备制度实行围不断扩大，目前全国1000多个市县已建立土地储备制度。除自治区以外，30个省(区、市)建立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。

2．目前全国绝大部分的市县都已成立土地收购储备机构，以土

地储备制度为特征的新的供地机制正逐渐成为各地政府调控市场的有力工具。

3．当前土地储备行业政策法规均以《土地管理法》为核心，但相关法律法规仍不规，还没有一部具体的法律或行政法规来规土地收购储备，有待完善。

（二）行业特点

1．该行业不同于一般工业行业，其产品——土地是一种特殊的产品，因其资源有限，不可再生，社会发展对土地的需求永远大于供给。

2．行业具有垄断性。土地储备行业属于垄断性产业，国家只对国有土地使用权实行有期限的出让和出租等。在土地出让一级市场，土地的供给者只有国家。每个城市每年要进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场发展和土地利用计划、规划等事先制定，然后通过协议、招标拍卖等方式出让。

3．土地储备属于资本密集型行业。据估算，我国城市土地资产约25万亿元，由于土地本身价值巨大，土地整理开发费用高，所配套的基础设施建设需要大量资金的投入；同时土地收购储备周期长，资金周转慢，因此需要大规模资金才能实现正常运转。

4．行业区域敏感程度高。土地是城市空间和城市功能的一个载体。城市土地具有区位差异性，不同城市与同一城市的不同区位，由于自然条件和经济条件的千差万别而形成城市土地区位差异，这种区位差异必然带来级差收益。而且土地储备行业由于国家并没有统一的法律法规对其运行做出规定，所以当前各个城市和地区的相关法律法规和运行模式都不尽相同，更体现了土地储备行业的区域敏感程度。

（三）城市土地储备模式

城市土地储备模式在各个地区做法各异，模式众多，但主要有“市场主导型”模式和“政府主导型”模式两种。其各有优缺点，但从垄断土地一级市场，宏观调控土地市场的角度来看，政府主导型更加具有合理性。

政府主导型土地储备模式是指在土地收购和储备中政府起主导作用，在政府主导的基础上，充分发挥市场机制配置土地的功能，实行政府主导与市场运作有效结合。市场主导型土地储备模式是指在土地储备过程中土地开发公司参与土地购买、开发活动，以市场调控土地收购与开发的数量。目前多数城市土地储备试点工作实行的是政府主导型模式。

（四）资金管理

土地储备机构的定位一般都是非赢利性事业单位。土地储备机构的收购、储备和其他业务资金实行专户管理，独立核算，但受到财政部门的指导与监督。土地出让金按国家规定应直接缴入财政部门在银行设立的“土地出让金财政专户”，除财政部门外，其他部门不得设立土地出让金。对上缴资金中的成本部分，包括土地收购补偿费、开发性支出及贷款利息等相关费用，由财政核定并返回给土地储备机构。土地储备中心的损益表并不真正反映其经营状况，资产负债表也同样不能如实反映其实际权益状况。

二、土地储备项目信贷政策要点

土地储备制度的实施，使地方政府通过实行一级土地高度垄断经营，获取大量的土地收益来缓解政府经营城市资金压力，对改善城市基础设施建设、扩大城市承载能力，加快城市化进程，发挥了极为重要的作用，我行应积极支持该行业的贷款需求。

（一）政策依据

我行发放土地储备贷款的主要政策依据有：

1．《中华人民国土地管理法》和《中华人民国土地管理法实施条例》。

2．《中华人民国城市房地产管理法》。

3．国务院及国土资源部《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文）。

4．财政部关于印发《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》的通知（财综字[1996]1号）。

5．财政部、国土资源部关于印发《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的通知（财综字[1999]117号）。

6．国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令）。

7．《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）。

8．《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发[2004]8号）。

（二）贷款支持重点

我行贷款支持的重点是政府土地储备机构贷款，在政府垄断一级土地市场的前提下，为政府土地储备机构进行的土地收购、整理、储备等土地一级市场的开发提供贷款。

（三）支持城市围

主要是大中城市，重点是直辖市、省会城市、计划单列市、经济发达的地级市及综合经济实力在全国名列前茅的县级市。从区域来看，土地储备贷款应相对集中于国家今后主要发展的几大城市群，包