经纬物业的名盛广场策划提案(1)
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经纬物业
【名盛广场】策划提案
撰写：经纬物业 日期：二零零三年三月六日
1
经纬物业
前言
由于各个商场项目的招商工作其步骤与方式、方法都大同小异， 难以在操作上有所突破，对项目本身的针对性也不强。如何令到项目 在市场中顺利进行招商工作，敝司认为关键要从项目的定位开始。
进一步挖掘及提炼出更符合项目特色的定位，加强市场吸引力， 将为项目的整体推广工作带来重要的作用，故敝司从本项目的实际情 况出发，结合市场现状，对项目的定位部分作出详细的阐述，以更有 利于项目的招商工作进行。
2
经纬物业
一、市场状况分析
1.1 广州商业状况 1.1.1 广州商业现状总述
现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形， 形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响 力最大。
3
经纬物业
就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：
• 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档 次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行 街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设 店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的 商圈。
——
——
新大新、麦当劳等品牌的进场，为商场带来 了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显
不如荔湾广场
中山三路
商场面积16万 ㎡，门前广场
2000㎡
公园游乐式 概念商场
经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中 山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商
场的代表
占地1.5万㎡， 林和西路 总建筑面积20
万㎡
提出口岸 物业概念
5
经纬物业
就本项目的影响而言，北京路作为商业核心商圈的商业价值已 逐年有所下降，单纯凭借地理位置优势已经难以支撑项目的整体发 展。因此，必然要求挖掘项目更多的附加价值支撑。
6
经纬物业
1.1.2 广州商业格局分布
广州市主要商业圈
级别 区域
市级 商业圈
越秀区 荔湾区 天河区
越秀区
区级 东山区 商业圈 越秀区
开业不足一年，虽然连通广百， 但人流量一般，场内的经营状况
也不如预期理想
新大新 北京路
——
——
北京路上老牌商场，对北京路的 商业发展起着举足轻重的作用
天河城 天河路
——
——
成为一站式商场的经营典范，对 市内商场的发展有着重要的作用
9
经纬物业
广州部分经营中的商场对比表
名称
位置
规模
特色包装
（续上表）
经营状况
虽然百盛进驻为商场带来一定的人流，但由 于位置较远，与市中心的商场比，仍有一定 的差距，商场长期以特价场为卖点吸引消费
者使商场的档次有所下降
10
经纬物业
➢ 分析 • 商业同质化强烈，争夺同类消费者 从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质 化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者层次，都有 着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。 • 大型百货超市磁石作用减弱 由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显，如 名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场带来一定 的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城所带来的影响。
12
经纬物业
1.1.4 部分在售/将售的商场项目对比分析 广州部分在售/将售的商场对比表
4
经纬物业
从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发 展状况继续深化发展，即：
• 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元 素，打造广州的城市形象；
• 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业 经济发展；
• 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消 费潮流。
荔湾广场 下九路
——
是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街 的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想； 传统西关风 但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等 情商业街 工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后 出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对
其经营环境造成一定的负面影响
名汇商厦 中华广场 中泰广场
下九路
11
经纬物业
• 硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力 商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于
硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性 特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华广场。 • 旧有经营模式缺少新鲜感
新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从根本 上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百在市场上的 影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时的经营状况未如理 想，说明了消费者看重的是商场本身的经营特色，只有真正体现个 性的商场才能走向成功。
7
经纬物业
分析： • 从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型
商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此， 消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费 而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。 • 市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各 个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。
海珠区
商业圈 北京路——中山五路
上下九一带 天河城——体育西路
中山三路一带 农林下路一带 环市东——淘金路一带 江南西——江南大道
大型商场 广百、新大新、广百新冀、中旅商业城 荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都 天河城广场、宏城商业广场 中华广场、流行前线 东百、王府井、新裕大厦 友谊商店、世贸、好世界、宜安广场 南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线
• 上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工 艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所 面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。
• 天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来 消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明 显。
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经纬物业
1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析 广州部分经营中的商场对比表
名称
位置
规模
特色包装
经营状况
ห้องสมุดไป่ตู้
广百 广百新冀
北京路 西湖路
——
商场建筑面积 4.5万㎡
广百与广百新冀组成 广百广场，打造北京
路超级商业旗舰
广州百货零售的“一哥”，其交 易额连续多年位列市内百货零售
业的首位，龙头地位不容置疑
【名盛广场】策划提案
撰写：经纬物业 日期：二零零三年三月六日
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经纬物业
前言
由于各个商场项目的招商工作其步骤与方式、方法都大同小异， 难以在操作上有所突破，对项目本身的针对性也不强。如何令到项目 在市场中顺利进行招商工作，敝司认为关键要从项目的定位开始。
进一步挖掘及提炼出更符合项目特色的定位，加强市场吸引力， 将为项目的整体推广工作带来重要的作用，故敝司从本项目的实际情 况出发，结合市场现状，对项目的定位部分作出详细的阐述，以更有 利于项目的招商工作进行。
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经纬物业
一、市场状况分析
1.1 广州商业状况 1.1.1 广州商业现状总述
现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形， 形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响 力最大。
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经纬物业
就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：
• 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档 次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行 街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设 店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的 商圈。
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新大新、麦当劳等品牌的进场，为商场带来 了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显
不如荔湾广场
中山三路
商场面积16万 ㎡，门前广场
2000㎡
公园游乐式 概念商场
经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中 山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商
场的代表
占地1.5万㎡， 林和西路 总建筑面积20
万㎡
提出口岸 物业概念
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经纬物业
就本项目的影响而言，北京路作为商业核心商圈的商业价值已 逐年有所下降，单纯凭借地理位置优势已经难以支撑项目的整体发 展。因此，必然要求挖掘项目更多的附加价值支撑。
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经纬物业
1.1.2 广州商业格局分布
广州市主要商业圈
级别 区域
市级 商业圈
越秀区 荔湾区 天河区
越秀区
区级 东山区 商业圈 越秀区
开业不足一年，虽然连通广百， 但人流量一般，场内的经营状况
也不如预期理想
新大新 北京路
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北京路上老牌商场，对北京路的 商业发展起着举足轻重的作用
天河城 天河路
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成为一站式商场的经营典范，对 市内商场的发展有着重要的作用
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经纬物业
广州部分经营中的商场对比表
名称
位置
规模
特色包装
（续上表）
经营状况
虽然百盛进驻为商场带来一定的人流，但由 于位置较远，与市中心的商场比，仍有一定 的差距，商场长期以特价场为卖点吸引消费
者使商场的档次有所下降
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经纬物业
➢ 分析 • 商业同质化强烈，争夺同类消费者 从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质 化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者层次，都有 着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。 • 大型百货超市磁石作用减弱 由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显，如 名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场带来一定 的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城所带来的影响。
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经纬物业
1.1.4 部分在售/将售的商场项目对比分析 广州部分在售/将售的商场对比表
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经纬物业
从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发 展状况继续深化发展，即：
• 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元 素，打造广州的城市形象；
• 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业 经济发展；
• 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消 费潮流。
荔湾广场 下九路
——
是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街 的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想； 传统西关风 但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等 情商业街 工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后 出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对
其经营环境造成一定的负面影响
名汇商厦 中华广场 中泰广场
下九路
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经纬物业
• 硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力 商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于
硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性 特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华广场。 • 旧有经营模式缺少新鲜感
新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从根本 上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百在市场上的 影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时的经营状况未如理 想，说明了消费者看重的是商场本身的经营特色，只有真正体现个 性的商场才能走向成功。
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经纬物业
分析： • 从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型
商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此， 消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费 而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。 • 市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各 个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。
海珠区
商业圈 北京路——中山五路
上下九一带 天河城——体育西路
中山三路一带 农林下路一带 环市东——淘金路一带 江南西——江南大道
大型商场 广百、新大新、广百新冀、中旅商业城 荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都 天河城广场、宏城商业广场 中华广场、流行前线 东百、王府井、新裕大厦 友谊商店、世贸、好世界、宜安广场 南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线
• 上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工 艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所 面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。
• 天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来 消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明 显。
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经纬物业
1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析 广州部分经营中的商场对比表
名称
位置
规模
特色包装
经营状况
ห้องสมุดไป่ตู้
广百 广百新冀
北京路 西湖路
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商场建筑面积 4.5万㎡
广百与广百新冀组成 广百广场，打造北京
路超级商业旗舰
广州百货零售的“一哥”，其交 易额连续多年位列市内百货零售
业的首位，龙头地位不容置疑