房屋售价和房屋租金的租售比关系

房屋售价和房屋租金的租售比关系

某市的租售比已经到达738个月，出租67年一分钱也没有赚到.

【国际上的租售比】 = 总房款 / 月租金 = 2００至3００个月，即合理的总房价应该是２００个月至３００个月（即17年至２5年）的租金就能收回总房款。

虽然我国有城市化等情况，但是西方国家的土地具有无期限的所有权，他们计算出租年限可以大于100年，我国计算租金只能67年（70年土地所有权需要掐头去尾），所以我国的租售比可以取值300个月（25年），不应该超过300个月。

计算租售比时应该扣除费用，才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。有扣除费用的租售比计算如下。

2010年初，在二线城市的E市，买普通一手房100平米，单价1.5万元（包括税费），装修、家具、家电等5万元，合计从“口袋里”掏出155万元（没有按揭）。 100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.75万元 - 平均每年0.45万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 【每年租金净收益】为2.3万元 / 11个月 = 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.21万元。

【有扣除费用的租售比】 = 总房价155万元 / 每月租金净收益0.21万元 = 738个月。738个月 / 11个月 = 出租67年才能收回155万元的购房款。

就是说，2010年初追高买房，花155万元，长期投资67年，在住房和土地使用权都化为乌有后、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是155万元，一分钱也没有赚到。这就是有扣除费用的租售比738个月(67年)的实际含义。

1993年前后，五年期银行存款实际利率曾经达到百分20（利息 + 通货膨胀的保值贴补率）。2010年初，处于历史最低值的五年期银行存款利率月是3.6％，国债、理财产品、债券型基金高于此数。中美都开始实行货币紧缩政策，加息之声不绝于耳。

155万用于投资67年，每年复利百分5，155万元乘以67个1.05，等于67年后口袋有4073万元。买房花155万元，长期投资67年，少赚3918万元。这就是租售比高的恶果，这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，这就是在租售比奇高必然导致房价下跌的原因。

许多人指望的不是租金，指望房价还要上涨1倍。那么租售比就是122年才能收回购房款，而35年后房子就要拆迁了。房市已经相当于股市6000点，即使上涨见到10000点，还不是要回到目前的3000点。

300个月 / 738个月 = 0.41。在理论上，房价应该下跌百分59。

为什么67年的每月租金净收益总是按照0.21万元在计算？

其一，实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元(每月0.01万元)。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度高于租金的增加。

其二，后面10年，已经是破旧房，装修费用会增多，租金难以提价，每年闲置时间增多。

征收物业税后，“涨不动的低租金”决定了“买房跑不赢通货膨胀”。

实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度多于租金的增加。

老板遇到通货膨胀，企业成本大了，就要减员降薪，穷人连岗位都保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。

如果通货膨胀导致房价继续大涨，开发商就会继续大盖特盖，炒房客就会继续追涨大买特买，炒房客不是为自住而买，闲置房和出租房就越来越多，而租房人数增多缓慢，所以租房市场供过于求。

目前，买方市场的特点更加明显了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。

房价不断上涨，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙都可以赚到几十万元的上涨差价，当然对租金不在乎，当然可以闲置。以1.5万元接手的炒房客成本很高，不得不出租减轻月供负担。供给增多，导致租价下跌。

闲置房大多地段不佳，出租难度较大，要出租，价格不讲究。每年成交的住房有百分50是外地人买走的，许多房东居住在外地，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎。租房市场竞争加剧，供给增多，导致租价下跌。

物业税开征后，本来闲置没有出租的房东,因为税赋加重,希望减少一些损失,也开始出租。供给增多，导致租价下跌。

加息后可能断供或还贷困难，闲置房不得不出租。供给增多，导致租价下跌。

通货膨胀和通货紧缩轮番折腾，老板资金紧张、产品积压，要裁员降薪。许多炒房客会有断供之忧，不得不出租。供给增多，导致租价下跌。

熊市里来不及卖出的短线炒房者，只好以出租等待解套。供给增多，导致租价下跌。

有的公司外迁或搬迁到郊区，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。

一些有效自住刚需购买了一手房、经济适用房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。

一些无效刚需到廉租房里去了，搬出租房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。

物业税开征后，如果房东要将物业税转嫁给租房族，但是有的租奴本来就因为降薪、通货膨胀而支付能力下降，或因为房价上涨需要节衣缩食来增多购房款，原来租用100平米的就会变成70平米、原来5人合租就变成7人合租、向低价的郊区转移、甚至换城市工作，从而导致需求减少，导致租价下跌。

需求减少导致闲置时间增长。605号房本来月租金2000元。如果3天就可以租出去，房东就会抬价到2100元。如果已经待租闲置3个月了，损失6000元了，赵家刹价到1900元，房东害怕再损失6000元，就会答应。待租闲置时间越长，表明住房市场越是供过于求，房东越恐惧，租价越是走低。于是房租又回到合理水平了。

房价由富人决定，房租由穷人决定。房价由投机决定，房租由需求决定。房价是理性的，是消费品，不是投资品，基本没有泡沫，反映了居民的正常支付能力。

如果房价是合理的，租价就要涨100%，肯定涨不动，所以租金是合理的，那么房价就应该降50%。

买房投资投机，既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁，每年为物业税生气，越来越无利可图，越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多，房价进一步走低。

买方市场时，谁杀得低谁先逃，于是，房价就不断走低了，所以说，租价和物业税成了房市长期降价的发动机。