浅谈房地产发展中金融风险控制及对策思考

浅谈房地产发展中金融风险控制及对策思考摘要：房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。

但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现的新问题,在房地产市场现状和发展趋势，对房地产发展中金融的风险控制及对策进行研究并分析房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。

就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的对策。

关键词：房地产发展现状房地产金融风险控制措施对策引言我国房地产金融起步较晚，发展还不是很全面，正走在一条逐步完善并一直向前的道路上。

人民银行从1998年以来，为了适应变化了的国民经济，及时做出了调整房地产信贷政策的决定。

允许商业银行对于城镇居民提供住房贷款以及对于商品房建设的开放商自持资金达到百分之三十的，也可以提供住房建设贷款，以促进房地产金融的繁荣和稳定发展。

自此以后，我们进入房地产业高速发展时期。

后来，为了抑制房地产泡沫，政府也出台了许多政策对于房地产信贷业做出调整，但是，银行对于房地产的支持并没有因此有所减少，依然一路飙高，银行和房地产开放商都由此获得许多利益。

可是在我国房地产市场还不健全，房地产金融起步还较晚，发展还较为超前的了，虽然表面上房地产欣欣向荣，非常热闹，可是实际上还是有很多问题，形势令人堪忧。

房地产市场严重失衡，双轨制的住房制度、不规范的市场开发、房地产金融的过度滞后等因素严重制约了房地产市场的健康发展，从而引起了对房地产发展金融风险控制及对策向深入的探索。

一、相关概念介绍1、房地产金融风险房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。

房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。

房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。

房地产金融风险分为金融通业务方面风险和其他风险。

房地产资金融通业务方面的风险:信用风险、流动性风险、资产负债结构风险、资产质量风险、利率风险、通货膨胀风险、汇率风险。

房地产金融风险不仅仅表现在资金融通业务上，还有许多其它的原因导致的风险，比如：房地产投资开发公司不擅于经营管理公司，导致的公司收益低下，无力再支持房地产的开发经营的风险；在实际操作中，一些业务员对于业务不熟悉或粗心大意导致的一些业务上的失误，从而为房地产金融带来的风险；一些规范金融活动的法律法规不完善，不明确可能导致的新的风险；国家关于房地产金融的政策发生变动调整给房地产金融主体所带来的损失的不确定性所导致的风险等。

2、房地产金融风险的影响房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。

房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。

房地产金融的部门和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。

并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。

我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现。

比如1995年的日本“住专”金融案，引发了80年代日本的泡沫经济，从而引发了金融危机，不及影响日本的经济秩序，更是震撼了全球金融业的稳定。

对于房地产金融参与者也有巨大的影响，可能会导致开发商的破产，消费的亏空，当然最受影响的还是银行。

特别是在中国，银行几乎成为房地产融资的唯一承担者，一旦产生房地产金融风险，银行贷出去的资金无法收回，会产生银行坏账，其需要承担的损失是不可估计的。

时下，美国次级房贷危机撼动了全球平稳的经济秩序，引发了全球性金融危机。

结合中国的情况，我们不得不开始担心，在房地产经济快速发展道路上也会出现类似美国的这种情况。

中国的房地产形势持续走高，部分地区还出现了房地产热，房价与实际价值不符，形成的房地产经济泡沫，一旦泡沫破灭就会引发很大的危机，同时，银行为了获得既得利益，还在不断的扩大房贷，这种情况，不得不令人担心。

对此，我们一定要加大对于房地金融业的监管，尤其是银行对于房地产金融风险的监管。

充分借鉴美国次级房贷危机的经验，加强对于房地产金融的宏观调控，尤其是加大房地产金融风险的危机防范机制的建设，尽量减小甚至化解房地产金融风险的影响。

3、房地产金融风险的成因一是融资渠道单一，我国的房地产金融市场上主宰房地产信贷业务的就是银行。

商业银行成为我国房地产资金的主要提供者，主宰着我国房地产业运行的全过程，成为房地产金融业的一方霸主，而其它的房地产金融融资方式，如房地产债卷等尚处于起步阶段，还很幼小，还不足以与银行这个老大哥相平衡制约。

当一个东西失去了制约平衡的他物，就会变得不太健康平行，所以，这样的房地产金融融资体系不利于房地产金融的健康稳定发展，容易造成一些信托机构的风险。

二是没有有效的金融监管体系，由于，我国的房地产金融业起步较晚，所以对于房地产金融的一些法律法规的建设还不够健全，对于房地产金融体系的监督不够有效。

除了《商业银行法》中有关于银行设立和资金运用的一些法律规定以外，我们基本上没有明确的房地产金融法律监督机构和法律条文。

同时，一些关于房地产金融的法律规定缺乏可操作性，尤其是住房贷款中的部分按揭和抵押贷款证劵化的问题。

这要求我们有必要加强对于房地产金融的法律法规的健全和完善，为房地产金融的运作提供一个好的法律环境，以实施有效的金融监管，来预防房地产金融的法律风险。

三是个人信用体系不完善到目前为止，我国还没有建立一个有效的制度以对于公民的信用等级进行评定，为房地产金融中的消费主体和投资主体的资格提供一个统一，客观的标准。

这使得，房地产金融信贷机构对于贷款人的信用资格无从考究，银行贷款的安全性受到了严重的威胁，同时，也容易造成房地产信用风险。

所以我们要对房地产业进行金融风险控制及对策进行探索及分析。

二、从金融学的角度分析房地产业金融风险控制面对我国房地产业发展的现实，金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。

短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。

远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。

房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。

同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。

早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。

在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。

因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。

二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。

三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。

四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。

房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。

例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。

在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。

必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。

目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。

我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。

3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。

中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。

维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。

当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。

首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。

假如现有的库存商品房价格下降30%～40%，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。

实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。

而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。

而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。

商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。

4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。

我国从1991年起，建立了住房公积金制度。