土地使用权法律制度

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（二）土地使用权抵押客体的范围
（1）出让土地使用权 （2）划拨土地使用权，符合以下条件：
• 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； • 领有国有土地使用证； • 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； • 签订出让合同，补交出让金或者以转让、出租、
抵押所获效益抵交出让金。
文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱 乐用地40年；综合或者其他用地50年。 • 2. 有偿性—与划拨土地使用权的明显区别 • 3. 权利行使的相对任意性 • 4. 本质是民事法律行为
问题： 土地使用权出让和土地使用权划拨的 区别？
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（三）土地使用权出让的程序
• 拟订出让方案 • 报批 • 组织实施和发证 • 备案
9．订立的地点、日期
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二、土地转让
（一）土地使用权转让的内涵 • 土地使用权转让：土地使用权人在其权利年限
有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移 给他人的民事法律行为。 （二）土地使用权转让的原则 • 权利义务同时移转—“认地不认人” • 产权一致—“房地一致” • 效益不可损
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定投资开发 4、出租不能违背原出让合同 5、没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的
限制； 6、如存在共有人，必须征得其他共有人的同
意。
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土地出租
目的在于 利用土地
可以在合同允许的 范围内对土地及地 上物合理改变
房屋出租
目的在于 利用房屋
不能擅自改变 土地状况和地 上物状态
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1) 已经依法批准的建设用地 2) 符合土地利用总体规划 3) 企业破产 4) 依法转移
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讨论： • 村民利用集体土地建房售给城镇居民？
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物权法规定：宅基地 使用权人经本集体同 意，可以将建造的住 房转让给本集体内符 合宅基地使用权分配 条件的农户；禁止城 镇居民在农村购置宅 基地。
问题：上述行为是否合法？
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五、划拨使用的限制条件 1、不得擅自改变土地用途 2、服从人民政府对土地使用权的收回—无偿收 回原因： • 社会公共利益； • 土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。
注意：
收回划拨土地使用权时，虽然是无偿收回，但 对其地上建筑物、其他附着物、市、县人民政 府应当根据实际情况给予适当补偿。
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案例： 某市自来水厂拟与某房地产开发公司合作，
在城郊结合部兴建一个高标准水厂。由自来水公 司提供土地，办好一切建设手续；由房地产公司 负责建设。自水厂投产之日起，前十年的水费收 入归房地产公司；期满之后，水厂一切权益归自 来水公司。
讨论：这种情况下欲想取得土地使用权 是否符合“确属必需”的条件？
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2、以划拨方式取得的土地使用权的转让条件： • 有批准权的人民政府准予转让 • 办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权 出让金。
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（四）国有土地使用权转让方式
五通一平土地
• 出售 • 交换 • 赠与 • 继承 • 入股
五通一平土地
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三、土地使用权出租
（五）土地使用权出让合同
• 目的：明确双方的权利 义务关系。
• 合同的主要条款
1．双方当事人的名称、 住所；
2．所出让土地的位置、 四邻界至、面积等自然 状况；
3．土地使用期限，即出 让期限；
4．出让金的数额及给 付方式；
5．土地使用规则；
6．违约责任；
7．双方认为应约定的 其他方式；
8．纠纷的解决方式；
效益不可损原则 • 土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、
县人民政府有优先购买权； • 土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县人
民政府可以采取必要的措施给予调节。
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（三）土地使用权转让的条件
1、以出让方式取得的土地使用权转让条件： • 已经支付全部出让金，取得土地使用权证书； • 按照合同约定进行投资开发 • 属于房屋建设工程的，完成开发总投资的 25％以上， • 属于成片开发土地的，形成工业用地或其 他建设用地条件； • 持有房屋所有权证。
你认为法院将如何判决？
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案例分析：
1985年2月，王某的父亲以一家三口人（王某父母 与王某）名义，向当地村委会申请宅基地建房。 1992年王某考上省城的一所大学，户口随之迁出， 后在县城就业。2003年，王某的父母先后去世，老 宅已无人居住。 问题： 王某能继承父母的房屋连同土地吗？ 村委会有权收回宅基地使用权吗？
包括转让、出租土地使用权，但必须通知抵押 权人并征得同意。 • 必须按照出让和抵押合同的约定使用土地
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2、抵押权人 • 优先受偿权
优先于一般债务，但不得优于工资、税金等 • 保全抵押权 • 物上代位权 • 让与处分权
连同债权一起让与他人，须通知抵押人
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（四）土地抵押权的效力
（一）含义 • 土地使用权出租：土地使用权人作为出租人，
将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出 租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的 双方民事法律行为。 • 租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同， 并到有关部门进行登记。
出租期限？
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（二）基本条件
1、出租人是合法的土地使用权受让人 2、出租人须持有合法的证件 3、出租时已支付全部出让金并对土地进行一
二、国有土地使用权划拨特点 • 无期—没有明确的期限 • 无偿—无需支付土地使用权出让金，但可能 缴纳相应补偿 • 无自由流转权利—不能转让、出租和抵押
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三、土地使用权划拨的范围 • 下列建设用地的土地使用权，确属必需的， 可以由县级以上人民政府依法批准划拨： • 国家机关用地、军事用地、城市基础设施和 公益事业用地、重点项目用地、法律行政法 规规定的其他用地。 • 土地使用权划拨是一种行政行为，有利于维 护社会公共利益，提高行政效率；但造成了 国有土地收益大量流失，土地资源配置效率 差。
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2020/Hale Waihona Puke Baidu1/10
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第一节 国有土地使用权划拨制度
一、国有土地使用权划拨概念
《城市房地产管理法》第22条：土地使用权划拨 是指经过县级以上人民政府依法批准，在土地 使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交 付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地 使用。
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（四）土地使用权的出让方式
• 协议出让 • 拍卖出让 • 招标出让 • 挂牌出让
《招标拍卖挂牌出让国有土 地使用权规定》第四条：商 业、旅游、娱乐和商品住宅 等各类经营性用地，必须以 招标、拍卖或者挂牌方式出 让。
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成都市国有土地使用权拍卖出让公告
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用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵 交土地使用权出让金。
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六、划拨土地使用权的终止 • 国家征收 • 使用人不再需要 • 特定项目终止 • 土地灭失
企业改制中划拨土地使用权处置P119 （自学）
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第二节 土地有偿使用制度
土地所有者将一定期限内的土地使用权提供给 使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。 • 土地使用权出让 • 土地使用权租赁 • 土地使用权抵押 • 土地使用权作价入股 • 土地承包经营
而不能即时清偿债务； • 债务人死亡而无继承人或受遗赠人； • 债务人死亡有继承人或受遗赠人，但其继承人或
遗赠人拒绝履行债务； • 债务人有不利于土地抵押权人利益的行为或不作
为。
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五、集体土地使用权转让、出租和抵押P146
（一）集体土地使用权转让和出租 1、集体农业用地土地使用权转让和出租条件 • 类型
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不可以设定抵钾的土地使用权
• 以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设 施、医疗卫生设施和其它社会公益设施以及所 占用的土地使用权
• 权属不明或有争议的土地使用权、依法被查封 监管的土地使用权
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（三）当事人的权利义务
1、抵押人 • 继续享有占有、使用和收益的权利 • 处分权土地使用权，
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土地征用审批权限
• 由国务院批准 • 基本农田； • 基本农田以外的耕地超过35公顷的； • 其他土地超过70公顷的。
• 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、 直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
原规定：耕地1000亩以上、其他土地2000 亩以上，由国务院批准；耕地3亩以下、 其土地10亩以下，由县级人民政府批准。
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耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的 土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
集体抵押权实现后集体土地使用权的处分：
• 未经法定程序不得改变土地集体所有权和用途 • 因处分抵押权而改变土地集体所有权的必须办
1、土地抵押权担保的范围 • 主债权及其所生之利息 • 债权未获清偿所生的违约金或损害赔偿金 • 实现抵钾权的费用
2、对抵押权人抵押权的限制 3、对抵押人抵押物所有权的限制 4、优先效力 5、从属效力 6、保护效力
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（五）土地使用权抵押权的实现
1、土地抵押权实现的条件 • 主债权已届清偿期而未获清偿 • 抵押人（债务人）受破产宣告解散或被依法撤销
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案例分析：
• 1999年3月6日，农民范某与市民常某签订了一份房 屋买卖协议。协议约定：范某将位于大兴区黄村镇 前辛庄村的4间北房卖给常某，房价款为1.5万元。 协议签订后，常某把房款交给范某，范某也交付了 房屋。同时，常某与此村经济合作社签订了房宅基 地有偿使用50年的合同，并交付了第一个10年的有 偿使用费1500元。2003年，作为卖家的范某看房价 看涨，于是诉至法院，要求确认他与常某签订的房 屋买卖合同无效，常某向其返还房屋。
• 承包取得的土地使用权（土地承包经营权） • 出让取得的土地使用权 • 其他依法有偿取得的土地使用权 • 集体土地使用权不等转让出租用于非农业建设 • 自留地、自留山、口粮田土地使用权不得转让、 出租
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2、 集体非农业建设用地使用权转让和出租条件 • 宅基地使用权
——但转让和出租后不得在申请宅基地 • 依法取得的企业建设用地，且符合以下条件：
四、土地使用权抵押
• 土地使用权将土地使用权作为履行债务的担保 而抵押给债权人的行为。
土地 抵押 权
变价处 分权：
优先受 偿权：
债务人无法清偿债务时，债权人 依法定程序拍卖、变卖该土地使 用权，以实现清偿债务的权利。
清偿债务时，土地抵押权优先于 普通债权，登记在先的土地抵押 权优于登记在后的土地抵押权。
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四、土地使用权划拨的程序 预审 申请 审查 批准
登记
由市、县人民政府颁发 《国有土地使用证》（划拨）
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案情介绍：
2003年6月，某粮站在经济利益的驱动下，拆 掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在 国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公 用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一 些单位和个人，用做经商场地。
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（一）集体土地使用权抵押
《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 （国家土地管理局1995.9.11）规定：
• 抵押范围： 1) 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、
荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权； 2) 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占 用范围内的建设用地使用权一并抵押。 3) 其他类型的集体土地使用权不得抵
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3、权利流转必须遵守有关规定 符合下列条件的，划拨土地使用权和地上建筑 物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
• 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； • 领有国有土地使用证； • 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； • 依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使
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一、土地使用权出让
（一）概念 • 土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权
（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给 土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。
• 土地使用权出让垄断土地一级市场
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（二）土地使用权出让特征
• 1. 期限性 • 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、