武汉市房地产市场投资潜力分析

市房地产市场投资潜力分析

武SWOT分析方法是一种企业部分析方法，即根据企业自身的既定在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表 strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T 代表threat(威胁)，其中，S、W是部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。

分析

市房地产市场投资潜力分析

第一部分、市宏观经济分析

1、经济高速增长

04年市

实现地区生产总值

1,956亿元，比上年增长

14.5%，增幅提高2.4个

百分点，创历年来新高，

且远高于全国9.5％的

增长速度，从02年起，

市经济步入飞速发展的

阶段。

2、固定资产投资加快

04年全社会固定资产投资完成

822.20亿元，同比增长

27.5%，增幅比上年提高

14.4个百分点，达9年

来最好水平。占地区生

产总值达到42.03%，创

历年新高。从走势上看，03年起，固定资产投资

开始提速。

3、房地产投资占生产总

值与固定资产投资的比

重均保持稳定上升的势

头

04

年，全市完成房地产投

资233.3亿元，同比增

长37.6%，增幅提高

3.23％，04年经历了调控，房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。

04年房地产投资占市生产总值的比重继续稳步上升，为11.93%，同比增长1.73个百分点。而这一比率在全国仅为6.75%，表明房地产业在经济起着重要支柱作用。

4年房地产投资占全

社会固定资产投资

的比重为28.38%，

逐渐成为拉动全市

经济发展的主要动

力之一。

4、城镇居民收入稳步增加

04年市城镇居民人均可支配收

入9,564.05元，增长

12.2%，增幅提高3.18%，

增速呈上升趋势，比市

生产总值增长率14.5%，

低了2.3%，处于合理的

区间。

5、个人住房贷款余额飞速增长

2000年以来,住房分配制度改革为房地

产市场的发展提供了动

力，市个人住房贷款余额

飞速增长，04年个人住

房贷款余额比00年增长

近 14.2倍。从曲线上增

幅虽然略有下降，但也达

6、价格指数（CPI）略有上扬

2004年整个指数继续上升，全市居民消

费价格指数累计为

105.37%，高于全国平均

水平103.9%。CPI 偏高，

说明有更多的钱流向了

房地产。

7、实质利率为负

从00年至02年底，实质利率在

8、外资（FDI）

由于经

济蓬勃发展和对市场预

期的看好，从02年起，

外商开始加快在的直接

投资步伐，04年FDI投

资额达到15.2亿美元，

同比增长20.6%。

第二部分、市房地产市场分析一、01-04年市房地产整体市场分析

1、投资

04年市房地产开发投资额为

233.3亿元，同比增长

37.6%，增幅9.7％，市

房地产开发投资自02

年起开始提速。

2、商品房屋施工面积

04年商品房施工面积为2,439.12万平方米，同比增长

24.7%；受居民旺盛的住

房需求的刺激下，商品

房屋施工面积自02年

起增长加快。

3、商品房屋竣工面积

04年商品房竣工面积为702.29万

平方米，同比增长2.9%；

其中商品住宅608.91万

平方米，同比增长1.4%，二项指标均创历年新

高。

4、商品房销售面积

04年共销（预）售商品房

1,053.79万平方米（含

经济适用房），同比增

长32.72%；其中住宅销

售面积613.91万平方

米，同比增长19.9%。从

曲线走势看，2000年取

消福利分房，01年商品

房销售第一次放量，此

后每年稳步上升。

5、商品房屋销售－竣工面积对比情况

04年商品房销售面积与竣工面积

比率为150.05%，比上年

提高了27.61个百分点，

市场需求强烈，房屋供

需比例高达1：1.5。楼

市自01年来一直呈供不

应求的趋势。

6、商品住宅竣工－销售面积对比情况

04年商品住宅销售量与竣工量之

比高达165.62%，远远高

于往年同期，住宅市场

异常火爆。

7、商品房屋销售额

04年由于市场需求旺盛，全市商

品房销售金额165.59亿元，同比增长47.2%，增幅达32.05个百分点，

商品房屋呈现良好的发

展态势。

8、商品住宅销售均价

04年，国家虽进行宏观调控，但

由于土地、建材等价格

上涨较快、旧城改造力

度加大、住宅品质不断

提高等因素的影响，全

市住宅价格仍旧保持上

扬趋势，增长率大大增

加，全市商品住宅平均

销售价格为2,667.64元/平方米，仍较去年同期