交房涉及法律问题简要

交房涉及法律问题简要

楼市调控至今，房地产市场已然迈入“严寒期”。三季度起，全国房价有了逐步松动的迹象。正因如此，已购房的投资客或刚需者，都找尽理由拒不收房、退房，这给开发商带来不小的困扰。常见的拒不收房、退房理由有：（1）开发商逾期交房、逾期办证；（2）面积、层高误差大于法定/约定范围；规划设计变更；（3）影响居住的严重质量问题；（4）合同约定的其他小业主可解约情形。其中逾期交房、逾期办证一直是高居拒收、退房理由榜的榜首，亦是房地产法律纠纷的热点问题。

一、交房及办证条件

众所周知，房屋交付应具备“三书一证一表”。“三书”指《住宅质量保证书》（开发商针对房屋质量、保修期限、范围所做的承诺）、《住宅使用说明书》（开发商针对房屋设计、施工验收中的具体技术指标做出的相关说明）、《建筑工程质量认定书》，上述质保书、说明书需提交购房者。“一证”为《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”即《竣工验收备案表》。若开发商提供“三书一证一表”不完整、有缺失，则购房者可以以未具备法定交房条件，拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。除此之外，开发商还应提交房屋实测面积资料，以便就房屋面积的误差进行结算。对于具体的交房条件，开发商可与购房者在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定，如《苏州工业园区商品房买卖合同》（第七版）中要求提交“房产测绘机构出具的该房屋面积实测资料”，若开发商不愿提交，可在补充条款中将“提交”变更为“出示”。

根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等规律法规的规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，不管购房人是否委托开发商代办房产证，开发商都有法律责任协助购房人办理产权过户手续并取得房产证。在实际操作中申请办证应准备下述材料：大产证、商品房买卖合同、商品房销售发票、维修基金凭证、完税凭证、个人身份证明材料等。应注意：若开发商已更换的，购房者应将原签订的合同及销售不动产发票带到现接手的开发商处进行更换变更。

二、逾期交房及办证之事前把控——制定补充协议

“开发商逾期交房”历来是购房者最钟爱的退房理由，开发商如何在事前把控好逾期交房风险？在何种情况下可以延期交房而不被追究违约责任呢？

首先，应充分利用“不可抗力”。有经验的开发商在与购房者签订商品房销售合同时，往往会一并签订补充协议，并在补充协议中就不可抗力做详细约定，例如（1）人力不可抗拒的自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争、战争威胁、封锁、恐怖活动、能源及资源短缺等；（2）施工遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）邻近的市政或其它政府性工程建设使房屋的

施工进程停止、暂停，或非开发商所能控制的市政或其它政府性配套设施未能按时提供，或合同签署后新颁布的国家及地方性法规的规定或地方政府部门的特别规定，导致开发商不能按时交付的任何事件或情况。

其次，开发商应善于利用“宽展期”。建议开发商在交房期限届满后增加“宽展期”，可在补充条款中约定“出卖方不能在本合同规定期限交房，买受方同意给予出卖方日（含）的宽展期，准许出卖方在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用，并且不视为出卖方逾期交房。除不可抗力外，出卖方在宽展期届满后仍不能交房的，视为出卖方逾期交房，买受方有权按已支付的房价款向出卖方追索逾期利息（按中国银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）。逾期利息自宽展期届满后第二日起计算至实际交付日。逾期超过日的，买受方有权单方书面通知出卖方解除合同。自买受方解除合同通知到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还，并按合同约定房屋总价款的已付款的％向买受方支付违约金；买受方要求继续履行合同的，合同继续履行的按万分之的标准一次性向买受方支付违约金。”该条款为可能逾期交房的开发商争取了大段时间。

在《商品房买卖合同》中我们常看到“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。”这样的条款经常被购房者拿来作为退房的理由。为避免承担逾期办证责任，建议开发商在补充条款中就办证问题做明确约定，如（1）买受方委托出卖方协助办理房屋权属证书的，在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项维修资金等）或已缴纳税费的凭证一并交予出卖方，办妥委托代办手续，和出卖方签订实测面积确认协议，结清面积差价款。买受方未完整提供上述资料、税费或已缴纳税费的凭证，未确认实测面积并结清差价的，出卖方不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。出卖方在提供办理权属登记的相关资料后，如因买受方的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖方不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由买受方承担。该商品房交付后须缴纳的相关税费由买受方自行承担，如遇政府部门相关政策调整的，则按新政策缴纳相关的税费。（2）由于出卖方的原因，买受方不能在交付该商品房之日起180天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖方按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受方有权解除合同。（3）房屋权属证书办妥后，买受方应在接到办理抵押登记手续通知之日起30日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，买受方应按担保贷款总额的万分之一向出卖方承担违约金。

关于制定补充协议特别值得提醒的是，由于补充协议中含有较多减损买受方权益的约定，为保障该份补充协议合法有效、规避潜在风险，开发商应在补充协议最后以加粗加着重号的形式做出提示，“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，且出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。”

三、逾期交房及办证之事后应对——及时通知和催告

前文中笔者就开发商如何在事前把控逾期交房及办证风险做了提示，若开发商未能做好前期风险预控，当逾期交房及办证发生时应如何应对呢？

（1）通知：开发商确定将延期交房的，可在交房期限届满前发送通知书，在起草该份通知书时，应注意以下几点：①尽量避免出现“延期”、“逾期”等词眼；②通知书的主要内容是告知具体交房时间、办证时间，并通知买受人于合同约定的交房期限内前来签收确认该份通知书，明确“与原合约约定不符之处均以此单为准，特此共同确认。”同时，为弱化购房者对逾期交房的关注，可适当增加其他内容，如通知物业费缴纳时间、对工程现状做温馨提示、赠送礼品的提示等；③在通知书中明确出卖方的联系方式，以便买受方有疑义时可以及时与出卖方取得联系，出卖方能够在第一时间获取信息。

对于签收确认该份通知书的买受方，开发商无需承担逾期交房责任，这将使开发商的损失降到最低。值的注意的是，开发商在接待对通知书有疑义的购房者时，应端正态度、耐心谦虚，避免个别有疑义的业主影响大部分业主的态度，业主之间通过QQ 群等方式联系，导致群体性事件的发生。

（2）催告：开发商确定可以按时交房的，在交房期限内发送《交房通知书》，对于未按通知前来收房的业主，应及时发函催告。注意：发送《交房通知书》、催告函等尽量使用EMS，并做好签收凭证的留存；始终联系不上的业主，可通过电话短信催告（注意证据留存）、使用公正送达等。对于按时前来收房的业主，应严格做好身份核实，并作相应登记。