中国房地产市场是否存在泡沫？资料

算，也无法用于国际比较。
商品房及商品住宅空置面积
我国商品房及商品住宅空置率走势
图6
4、房地产占固定资产投资比重 社会全部固定资产投资中房地产业投资的比重。
超过10％并在15％以内为轻度泡沫，超过15
％并在20％以内为中度泡沫，超过20％以上国民
经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向。按照
这一指标，许多一线城市处于严重泡沫状态。从 全国平均数值来看，处于接近严重泡沫状态。
最终导致了第二次世界大战的爆发。
二、房地产泡沫自身运行的机制
1、投机价格机制
在经济波动中，普通商品价格机制的作用是：
在价格上升时，需求量减少，供给量增加；价格下降时， 供给量减少，需求量增加。但是在房地产泡沫的形成过程中 却相反。如图所示，价格上升时，人们认为今后价格还要上 升，需求量反而增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。 这样就进一步刺激了价格上升。在泡沫破灭时，价格下跌， 人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应 量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少。这样就加剧了
房屋空置率的国际公认警戒线为10%。
该指标越大，房地产泡沫形成的可能性就越大。
中国商品房空置率？
建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置
待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内的
商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收
后空置时间在1年以上、三年以内的商品房建筑面 积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三 年以上的商品房建筑面积）。因此，我国还没有 建立统一规范的空置率指标，不能进行空置率计
及土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于 经济泡沫。如果土地价格成倍，甚至几十倍的飞涨，就会发 展成为泡沫经济。 2．房屋空置率极高
在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，
超过部分的供给增长构成泡沫。如果空置率过多，引起严重 的供给过剩，就会形成泡沫经济，导致房价猛跌。中国是一 人N房，空置率高，造成供不应求。
中国房地产是否存在泡沫
一、房地产泡沫定义 二、房地产泡沫机制
三、房地产泡沫特征
四、房地产泡沫判定因素
五、房地产泡沫回顾
六、房地产泡沫成因
七、房地产泡沫对策
一、房地产泡沫定义：
泡沫：一种资产或一系列资产价格在一个连续 过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生 价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者—
房价收入比走势
城镇中等以上收入人群房价收入比
2008年全国九大城市房价收入比
2、租价（售）比
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的
租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比
低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房
产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区 域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论 是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格 偏离理性真实的房产价值。
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3．房地产投机盛行
个人投机盛行。开发商捂地惜盘。造成一房难求的假象。
但当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困 难，连带引起金融危机，就形成泡沫经济破灭。 4．房价虚涨 市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运
行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价
格进一步上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人 们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大。
三、房地产泡沫的主要特征
1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态。
2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大。
3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和
频率。
4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量
在房地产经济系统中短期内急剧增加造城的。
四、房地产泡沫的表现
1．地价高涨
土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，
国土资源部：
北京住宅物业租价比
09年我国五大城市租售比走势图
图1
10年第一季度我国主要城市租金和房价增长比率
中国楼市离泡沫还有多远
北京目前平均43倍的年租售比已经达到了东京
1987年的水平。如果北京完全重复东京的轨迹，
那么房价还有1年左右的时间继续上涨。随后就 会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水 平的租售比左右。
五、房地产泡沫的判定因素
具体可以考虑以下几个指标
1.房价收入比
2.租价比（租售比）
3.空置率个人住房贷款增长指标
4.房地产占固定资产投资比重
5.房地产价格增长率／实际GDP增长率
6.住宅价值与GDP比值 7. 租金回报率和银行按揭贷款利息差
1、房价收入比
房价收入比=房地产价格/居民平均家庭年收入 国际普遍认可1：6左右。 去年中国房价收入比已高达8︰1，北京、上海、 广东、海南和天津等省份房价收入比均突破10︰ 1，北京核心区更是达到22︰1的高位。
下面就是美联物业统计的北京11月新开盘的7个项目的月租 售比。最高月租售比714，相当于年租售比59.5左右。可以看 出丰台区的“上海建筑12号楼”已经达到了日本东京在房地 产泡沫时期的最高租售比。而其他6个楼盘也已经达到了50 多的年租售比。
3、住宅空置率
国际商品房空置率= 半年以上不住人的空置面积/全社会的完工面积
—这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实
对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价 格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由 此通常导致金融危机。
房地产泡沫：
是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，
是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严
重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年— 1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产 投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了 以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，
价格的下跌。
价 格 上 升 价 格 下 降
预期上升 投资需求增加 惜售、供给减少 预期下降 投资需求减少 抛售、供给增加
房地产泡沫自身运行的机制
2、自我膨胀机制 由于银行信贷的参与，房地产泡沫具有了一种 自我膨胀的机制。在房地产价格上升之后，房地 产资产拥有人的资产价值上升，随后他将房地产 抵押给银行，获得贷款之后继续购买房地产，如 此往复循环，于是在一个投机的市场中，便形成 了泡沫的自我膨胀机制。