房地产税制改革的若干思考
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工 洽 房 地
房地产税制改革的若干思考
文 ／姜玉娟
简便 、降低交易成本等 。鉴于此 ．笔
者认为 ，土地使用制度改革可依据这 样的思路进行 ： 当土地承租人购买政
府 一 定 年 限 的土 地 收 益 权 的 时候 ，年
租制就变成 了出让制 如果土地使 用 权人将 出让的土地使 用权分 拆为土 地
五 、房 地 产 业 税 收 征 管 和 配 要强化房地产产 权登记制度 ，清查土 第二 ，按性 质和 目的合 并税 费种 套改革 地 ， 立 土地 位 置 、 建 权属 及 面 积 台账 。
要想 使纳税者诚 实纳税 的收益和 二要实行房地产 税减免 申报制度 ，这
类 。根据 土地 与房屋 的内在价值联 系
理 ．堵塞税 收漏洞 ， 减少税 收流失 。
对 不 动产 征 收 保 有 税 计税 依 据 的选 择 ，在很大程度 上是 出于该 国的社会 和 政治考虑 。从 近年来 的国际实践来
价值 ，计税 的市场价值 通过评估 、市 费挤 占国税 ”等 不合理的现状下 考
虑到城市建设和 房地产 业负担 水平及 与城市规 划建设 、国土保护等 国民经
Ｍａ ２ １ ３ ｙ ０２ ７
第一 ，将具 有经营性 质的房地产 并入 教 育税 等 。 收 费从行政 事业性 收费 中分 离 出去 ．
理入手 ．严格按照先 缴纳税 款 ，后办
第三 ，取缔不合理 、不合法 、纯 理 产权 证 书 ，即 先税 后 证 的原 则 ．
将 其他 行政 性 收费基金 转入 流转 税 、 属 三乱 ”性质 的收 费项 目，以减 轻 各级税务机关和征 收契税 的财政机关 财产税和行 为税 ，只保 留权属登记等 纳税人 的额外 收费负担 ，同时应扩大 应取得房地产 管理等 部门的配合与支
理 费合并 到耕地 占用税 中一并征 收 ； 实现 房地 产业 诸税 种 间的有机 衔接 ． 变现行财产税 自动减免 的做法 。Ｅ
将 与城 市规划建设相关 的收费项 目并 进行一体化管理。
入 城 市 建 设 税 将 教 育 设 施 配 套 收 费
３ Ｍａ ２ １ ８ ｙ ０２
政 府 财政 工 具 调 节 人 们 的 收 入 和 财 产 年 收取一次的土地 出租金。改革后的 的变化灵活调整 ，并且土地年租金 的
分配 。效率 目的 ，是既要实现土地 资 土地 年租金 在土地保有期间课征 ，但 标准制定要依据土地等级进行 区别 设 源 的有效配置 ，又要通过对财产 的税 不并入 房地产税。在实际操作 中 鼓 计 。
地产税 制的配套改革 ．即涉及租 、税
费三项改革 内容 ． 以税收改革为主体 。
以提 出采用 土地 出让金 和土地年租 分配 ，促进社会公平 ，故应 采取高起 金并 行”的方式 是因为尽管批租制 征点和高 累进税率 。从 中国 目前的税 弊端较 多 ，但批租 制一次性收取土地 收征管水平看 ，遗产税应采 用总遗产
土地 基准价课征 土地 占用税 ． 占而 不
开 两年及 以上 者无偿收归 国有 。二手 房 交易通过营 业税 、个人所 得税进行 调节 。
三 房 地产计 税依据调 整
财产 税 的 计税 依 据 大体 有 三种 ． 包 括 土 地 面 积 、市 场 价 值 、 其他 价 值
如账 面价值 。一般 以市场价值 为计税 依据 。客观 地分析 ，以市场价值 为税 基有 两 个优 点 ，一 是税 基具 有 弹性 ， 随着房地产 市场价值 的上涨 ，税基 扩
出让 金 的方 式 并 非一 无 是处 ， 如 操 作 税 制。遗产税 和 赠与税 的配合 模式 ，
土地 出让方式 改革
３６ Ｍａ ２ １ ｙ ０２
应 该 采 取 赠 与税 和遗 产 税 分 设 的模 依据选择 上开始 出现两个倾 向 ： 一是 制、无偿 、固定地 占有一部分 国民的 式 ，对 生前赠 与财产课征赠 与税 ．对 倾 向于采 用同一种计税依据 ，二是在 收入 ，是补偿政府 提供服 务所需 的代 死 后遗产课征 遗产税。赠与税 的税率 选 择 同～ 种 计 税 依 据 上 ．倾 向于 采 用 价 。地租是 土地所 有者凭借其土地所 应高于遗产税 的税率 。 房地产 保有环节 的课征 是我国房 从价计征土地与地上建筑物价值 。 按 中央政府确定 的税制改革思路 有权 向土地使 用者 索取使 用土地的报 酬 ，体现的是一种 纯粹 的经济关系 。
进行流通和 管理 ，取消一切不合理 的 况 ，使我 国房 地产 业综合税 费负担适 息共享 ，提高税源的监控水平 。
行政 事业性收费项 目 对确需保 留的 当调低 ， 可降低 至 ２％ 左右 ， 并调 ５ 收费项 目通过 规范费 ”的办法分 别 整不 同环节的税负 。 纳入 规费 ”和 使 用费”系列 ． 并 第二 ，尽早建 立起全面 准确 的房
地产税 收改革 的重 中之重。开征房地 当前我国房地产税改革 的 目标 设计应 费则是政府有选择地补偿 为特定 公民
产税 ，即将 房产税 、城市房 地产税 和 按 照 房 地合一 、整体评估 、一并征 群体提供特定服务所需 费用 ，解决 的
城镇土地 使用税合并为房地 产税 或不 税 ”的原 则 ，将现行的土地使 用税按 是享受特殊服务的公 民与非享受特殊
（ 作者单位 ： 山东威海市委党校 ）
从各 国不动产保有税的实践来看 ． 场比较等方法来确定 。
四 ，房地 产行业 费用清 理
济发 展 的若干 重大 因素有特 殊联 系 ，
理论上 对租 、税 、费三者 的界 定 房地产业税费改革 的重 点是科学规 范
税 看 ， 多数 国家的不动产保 有税 在计税 如 下 ： 收是 国家凭借 其政 治权力强 税费体 制、依法理顺税费关系。
房 地 产 行 业 租 、税 、费 的调 整 应
财产税 、纳税人 以及 市场的信息 ，注 评估价 值增税 。即房地产税 的计税依 依据其市 场运行过程 ，实现正税 、明 少费。尤其是在 费重税轻 ” 、 收 重与 各部 门的协调 配合 ，强化征收管 据是土地使 用权和房 产所 有权的市场 租 、
完善房地产企业 的户籍资料和其他纳
税人的户籍资料 。 第三 ，进一步 完善和落 实住宅房 地产交 易的营业税 和个人所得税 的征
收 管理措 施 ．简化办税程序 ，方便纳
税 人 。由于 中国 的住宅 包括 商 品房 、 白建住 房 、经济适 用房 、已购公有住 房 、城镇 拆迁安置住房等 ，目前 的政
证照 工本 费 ， 实现 真正意义上 的 少 税基 ，拓宽征 收范 围 ，将房 地产税 培 持 ，同时加强征税机 关之间的沟通协 费政府 ” 将事业性收费转为劳务商 品 育成地 方税 收体 系的骨干税种 。根据 调 、准确 、快捷地传 递信息 逐步实
行为和 中介 服务行为 ．按非商 品劳务 我 国 目前财税体 制及 市场产业发展情 现各 管理 部门之间 、各税 种之 间的信
地产信 息资料和监控系统 ，通过信息
比对堵塞税收漏洞 。要利 用税 务机 关 现有的设备和资源 以契税征 管中积 累的信息为基础 ，对从房地产 管理部 门 以及纳税 申报过程 中取得 的信息进 行整合归集 ．根据各地 实际情况 以省 市 、区或地 区市 或县 区 、市 为单位逐 步建立房地产税源信息数据库 ，充实、
二 房 地 产 取 得 、保 有 和 交
在 房地产取得 环节开征遗产和 赠
土地年租金 不并入房 地产税 遵 易各环 节的税收 改革
要实现上述 目标 ，必须从税率 税金 、 才可实现 明租 、正税 ”的 目标 ，将 与税 ，可弥补无偿转让房地 产环节税 税种 免税范 围等 方面全面地进行房 经济 行为同政府行为 区别开来 。之所 收调节 的缺位 ．主要是为 了调节财富
大 ，财 产 税 的 收入 也 将 相 应 增 加 。 二
是市 场价 值反 映纳 税人 的 纳税能 力 ， 有利 于 实 现税 收公 平 原 则 。但 以 市 场价 值为税基 需要定期对财产进行 评
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估 ，税 收征 管成 本较高 。因此 ．以市
场价 值为计税依 据要设立专 门的房地 用房产按房产原值 一次减除一定 比例 的是政府及 有关部门与土地使用者之 产评 估机构 ．并 实行严密的财产登记 后的余值征税 以及个 人和单位 出租按 间的等价交换关系。 制度 。税 务机关从不 同渠道搜集有关 租 金征税 的方 式 ．统 一改为房地产 的
买土地 的开发商转变为购买 房屋的土
地使用者 由政府土地管理部 门与土 我国房地产税收改革的既定 目标 ．
改革土地供 应管理制 度 ，将 原来 地使用者签订租赁合 同 ，将 国有土地
包 括 公平 、效 率和 收入 。公 平 目的 ， 的土地批租 制改为土地年租制 ，由～ 使用权有偿有期限地租赁给 土地使 用 是为 了实现 财产税 的公平 负担 ．通过 次性 收取几 十年的土地出让金改为一 者使用 。年租金水平会依据市 场价值
和物业 商品的流转特征 ，将 与房地 产 偷逃税 的成本最 大化 ，关键在 于信 息 在一定程度 上可 解决房地产税征管 中
相关 的税费合并成房地产税 ，将一部 化管理 。因为房地产税 收涉及 的税 种 信息不对 称的问题 。规定纳税人在享 分 名费实税的 收费改 为税 ．如可以将 多 ，征管 的难度 大 ，税源控 管存在较 受减免前 必须 办理 申报手续 ，向主管 土地 闲置费改为土地 闲置税 ； 将耕 地 多漏洞 。在这种情 况下 ，要提 高房地 税务机关 提交相关证 明，经税务机 关 复垦基金 、新菜地建设基金 征 地管 产税 收 管理 的科学 化 、精 细化 水平 ， 审查确认 后方可享受减免税待遇 ，改
收调 节引导其他资源 的不 断优化 ，还 励设 立土地 年租金的 同时 ，可采用土 要实现财产税 自身 的有效征管 。收入 地 出让金和土地年租金并行 的方式。 目的 ．是为 了实现 稳定充足的财政税 收 以应对政 府不断增长 的财政支 出。 照 的是 租税分离” 的原则 ， 只有这样 ．
动产税 ，已成 为很 多学者 的共识 ．也 面 积 从 量 定 额 征 税 、房 产 税 对 企 业 自 服 务 公 民之 间 的公 平 负担 问题 ， 现 体 是笔者赞 同的。房地产税将房地产 评 估 值或评估价 作为计税依据 ．由房 地 产所 有者或使用人缴纳 。 保 有期 间除 了房地 产税 ，还包 括 由现行土地 闲置费转变而来 的土地 闲 置税 ，对 占而不 用一 年 以上 的土地按
策 将 上述 各 类 住 房 分 为 普 通 和 非 普通
住房 ， 对个 人 转手 交 易的普 通住 房 ，
销 售时免征营业税 。在实际征 收管理
中 ，准确 、合理 地判定是否征税 或者
免税十分重要 ．必须在管理 中逐步完
善各种措施。 第 四 ，实施配套 制度 。包 括 ： 一 纳入财政预算 内管理。
租赁权和一定年 限的地租 收益权 ，转
让 其 中一 项 权 利 时 ，土 地 出让 制 就 转换 为年 租 制。从 理 论上 讲 土 地
年 租 制 和 土 地 出让 制 同属 土 地 租 赁 制
度 ．前者是将土地租金分年缴 付 后
者是将一定年 限的土地租金一次性缴
付 ，年租制和 出让制 的土地 收益应该 是一致 的，都是土地使 用权 在经济利 益上的体现 。两者完全可以互相参照 ， 以便形成统一协调 的土地一 级市场 。 改为年租金制后 交租金者 由原来购
房地产税制改革的若干思考
文 ／姜玉娟
简便 、降低交易成本等 。鉴于此 ．笔
者认为 ，土地使用制度改革可依据这 样的思路进行 ： 当土地承租人购买政
府 一 定 年 限 的土 地 收 益 权 的 时候 ，年
租制就变成 了出让制 如果土地使 用 权人将 出让的土地使 用权分 拆为土 地
五 、房 地 产 业 税 收 征 管 和 配 要强化房地产产 权登记制度 ，清查土 第二 ，按性 质和 目的合 并税 费种 套改革 地 ， 立 土地 位 置 、 建 权属 及 面 积 台账 。
要想 使纳税者诚 实纳税 的收益和 二要实行房地产 税减免 申报制度 ，这
类 。根据 土地 与房屋 的内在价值联 系
理 ．堵塞税 收漏洞 ， 减少税 收流失 。
对 不 动产 征 收 保 有 税 计税 依 据 的选 择 ，在很大程度 上是 出于该 国的社会 和 政治考虑 。从 近年来 的国际实践来
价值 ，计税 的市场价值 通过评估 、市 费挤 占国税 ”等 不合理的现状下 考
虑到城市建设和 房地产 业负担 水平及 与城市规 划建设 、国土保护等 国民经
Ｍａ ２ １ ３ ｙ ０２ ７
第一 ，将具 有经营性 质的房地产 并入 教 育税 等 。 收 费从行政 事业性 收费 中分 离 出去 ．
理入手 ．严格按照先 缴纳税 款 ，后办
第三 ，取缔不合理 、不合法 、纯 理 产权 证 书 ，即 先税 后 证 的原 则 ．
将 其他 行政 性 收费基金 转入 流转 税 、 属 三乱 ”性质 的收 费项 目，以减 轻 各级税务机关和征 收契税 的财政机关 财产税和行 为税 ，只保 留权属登记等 纳税人 的额外 收费负担 ，同时应扩大 应取得房地产 管理等 部门的配合与支
理 费合并 到耕地 占用税 中一并征 收 ； 实现 房地 产业 诸税 种 间的有机 衔接 ． 变现行财产税 自动减免 的做法 。Ｅ
将 与城 市规划建设相关 的收费项 目并 进行一体化管理。
入 城 市 建 设 税 将 教 育 设 施 配 套 收 费
３ Ｍａ ２ １ ８ ｙ ０２
政 府 财政 工 具 调 节 人 们 的 收 入 和 财 产 年 收取一次的土地 出租金。改革后的 的变化灵活调整 ，并且土地年租金 的
分配 。效率 目的 ，是既要实现土地 资 土地 年租金 在土地保有期间课征 ，但 标准制定要依据土地等级进行 区别 设 源 的有效配置 ，又要通过对财产 的税 不并入 房地产税。在实际操作 中 鼓 计 。
地产税 制的配套改革 ．即涉及租 、税
费三项改革 内容 ． 以税收改革为主体 。
以提 出采用 土地 出让金 和土地年租 分配 ，促进社会公平 ，故应 采取高起 金并 行”的方式 是因为尽管批租制 征点和高 累进税率 。从 中国 目前的税 弊端较 多 ，但批租 制一次性收取土地 收征管水平看 ，遗产税应采 用总遗产
土地 基准价课征 土地 占用税 ． 占而 不
开 两年及 以上 者无偿收归 国有 。二手 房 交易通过营 业税 、个人所 得税进行 调节 。
三 房 地产计 税依据调 整
财产 税 的 计税 依 据 大体 有 三种 ． 包 括 土 地 面 积 、市 场 价 值 、 其他 价 值
如账 面价值 。一般 以市场价值 为计税 依据 。客观 地分析 ，以市场价值 为税 基有 两 个优 点 ，一 是税 基具 有 弹性 ， 随着房地产 市场价值 的上涨 ，税基 扩
出让 金 的方 式 并 非一 无 是处 ， 如 操 作 税 制。遗产税 和 赠与税 的配合 模式 ，
土地 出让方式 改革
３６ Ｍａ ２ １ ｙ ０２
应 该 采 取 赠 与税 和遗 产 税 分 设 的模 依据选择 上开始 出现两个倾 向 ： 一是 制、无偿 、固定地 占有一部分 国民的 式 ，对 生前赠 与财产课征赠 与税 ．对 倾 向于采 用同一种计税依据 ，二是在 收入 ，是补偿政府 提供服 务所需 的代 死 后遗产课征 遗产税。赠与税 的税率 选 择 同～ 种 计 税 依 据 上 ．倾 向于 采 用 价 。地租是 土地所 有者凭借其土地所 应高于遗产税 的税率 。 房地产 保有环节 的课征 是我国房 从价计征土地与地上建筑物价值 。 按 中央政府确定 的税制改革思路 有权 向土地使 用者 索取使 用土地的报 酬 ，体现的是一种 纯粹 的经济关系 。
进行流通和 管理 ，取消一切不合理 的 况 ，使我 国房 地产 业综合税 费负担适 息共享 ，提高税源的监控水平 。
行政 事业性收费项 目 对确需保 留的 当调低 ， 可降低 至 ２％ 左右 ， 并调 ５ 收费项 目通过 规范费 ”的办法分 别 整不 同环节的税负 。 纳入 规费 ”和 使 用费”系列 ． 并 第二 ，尽早建 立起全面 准确 的房
地产税 收改革 的重 中之重。开征房地 当前我国房地产税改革 的 目标 设计应 费则是政府有选择地补偿 为特定 公民
产税 ，即将 房产税 、城市房 地产税 和 按 照 房 地合一 、整体评估 、一并征 群体提供特定服务所需 费用 ，解决 的
城镇土地 使用税合并为房地 产税 或不 税 ”的原 则 ，将现行的土地使 用税按 是享受特殊服务的公 民与非享受特殊
（ 作者单位 ： 山东威海市委党校 ）
从各 国不动产保有税的实践来看 ． 场比较等方法来确定 。
四 ，房地 产行业 费用清 理
济发 展 的若干 重大 因素有特 殊联 系 ，
理论上 对租 、税 、费三者 的界 定 房地产业税费改革 的重 点是科学规 范
税 看 ， 多数 国家的不动产保 有税 在计税 如 下 ： 收是 国家凭借 其政 治权力强 税费体 制、依法理顺税费关系。
房 地 产 行 业 租 、税 、费 的调 整 应
财产税 、纳税人 以及 市场的信息 ，注 评估价 值增税 。即房地产税 的计税依 依据其市 场运行过程 ，实现正税 、明 少费。尤其是在 费重税轻 ” 、 收 重与 各部 门的协调 配合 ，强化征收管 据是土地使 用权和房 产所 有权的市场 租 、
完善房地产企业 的户籍资料和其他纳
税人的户籍资料 。 第三 ，进一步 完善和落 实住宅房 地产交 易的营业税 和个人所得税 的征
收 管理措 施 ．简化办税程序 ，方便纳
税 人 。由于 中国 的住宅 包括 商 品房 、 白建住 房 、经济适 用房 、已购公有住 房 、城镇 拆迁安置住房等 ，目前 的政
证照 工本 费 ， 实现 真正意义上 的 少 税基 ，拓宽征 收范 围 ，将房 地产税 培 持 ，同时加强征税机 关之间的沟通协 费政府 ” 将事业性收费转为劳务商 品 育成地 方税 收体 系的骨干税种 。根据 调 、准确 、快捷地传 递信息 逐步实
行为和 中介 服务行为 ．按非商 品劳务 我 国 目前财税体 制及 市场产业发展情 现各 管理 部门之间 、各税 种之 间的信
地产信 息资料和监控系统 ，通过信息
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二 房 地 产 取 得 、保 有 和 交
在 房地产取得 环节开征遗产和 赠
土地年租金 不并入房 地产税 遵 易各环 节的税收 改革
要实现上述 目标 ，必须从税率 税金 、 才可实现 明租 、正税 ”的 目标 ，将 与税 ，可弥补无偿转让房地 产环节税 税种 免税范 围等 方面全面地进行房 经济 行为同政府行为 区别开来 。之所 收调节 的缺位 ．主要是为 了调节财富
大 ，财 产 税 的 收入 也 将 相 应 增 加 。 二
是市 场价 值反 映纳 税人 的 纳税能 力 ， 有利 于 实 现税 收公 平 原 则 。但 以 市 场价 值为税基 需要定期对财产进行 评
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估 ，税 收征 管成 本较高 。因此 ．以市
场价 值为计税依 据要设立专 门的房地 用房产按房产原值 一次减除一定 比例 的是政府及 有关部门与土地使用者之 产评 估机构 ．并 实行严密的财产登记 后的余值征税 以及个 人和单位 出租按 间的等价交换关系。 制度 。税 务机关从不 同渠道搜集有关 租 金征税 的方 式 ．统 一改为房地产 的
买土地 的开发商转变为购买 房屋的土
地使用者 由政府土地管理部 门与土 我国房地产税收改革的既定 目标 ．
改革土地供 应管理制 度 ，将 原来 地使用者签订租赁合 同 ，将 国有土地
包 括 公平 、效 率和 收入 。公 平 目的 ， 的土地批租 制改为土地年租制 ，由～ 使用权有偿有期限地租赁给 土地使 用 是为 了实现 财产税 的公平 负担 ．通过 次性 收取几 十年的土地出让金改为一 者使用 。年租金水平会依据市 场价值
和物业 商品的流转特征 ，将 与房地 产 偷逃税 的成本最 大化 ，关键在 于信 息 在一定程度 上可 解决房地产税征管 中
相关 的税费合并成房地产税 ，将一部 化管理 。因为房地产税 收涉及 的税 种 信息不对 称的问题 。规定纳税人在享 分 名费实税的 收费改 为税 ．如可以将 多 ，征管 的难度 大 ，税源控 管存在较 受减免前 必须 办理 申报手续 ，向主管 土地 闲置费改为土地 闲置税 ； 将耕 地 多漏洞 。在这种情 况下 ，要提 高房地 税务机关 提交相关证 明，经税务机 关 复垦基金 、新菜地建设基金 征 地管 产税 收 管理 的科学 化 、精 细化 水平 ， 审查确认 后方可享受减免税待遇 ，改
收调 节引导其他资源 的不 断优化 ，还 励设 立土地 年租金的 同时 ，可采用土 要实现财产税 自身 的有效征管 。收入 地 出让金和土地年租金并行 的方式。 目的 ．是为 了实现 稳定充足的财政税 收 以应对政 府不断增长 的财政支 出。 照 的是 租税分离” 的原则 ， 只有这样 ．
动产税 ，已成 为很 多学者 的共识 ．也 面 积 从 量 定 额 征 税 、房 产 税 对 企 业 自 服 务 公 民之 间 的公 平 负担 问题 ， 现 体 是笔者赞 同的。房地产税将房地产 评 估 值或评估价 作为计税依据 ．由房 地 产所 有者或使用人缴纳 。 保 有期 间除 了房地 产税 ，还包 括 由现行土地 闲置费转变而来 的土地 闲 置税 ，对 占而不 用一 年 以上 的土地按
策 将 上述 各 类 住 房 分 为 普 通 和 非 普通
住房 ， 对个 人 转手 交 易的普 通住 房 ，
销 售时免征营业税 。在实际征 收管理
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免税十分重要 ．必须在管理 中逐步完
善各种措施。 第 四 ，实施配套 制度 。包 括 ： 一 纳入财政预算 内管理。
租赁权和一定年 限的地租 收益权 ，转
让 其 中一 项 权 利 时 ，土 地 出让 制 就 转换 为年 租 制。从 理 论上 讲 土 地
年 租 制 和 土 地 出让 制 同属 土 地 租 赁 制
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者是将一定年 限的土地租金一次性缴
付 ，年租制和 出让制 的土地 收益应该 是一致 的，都是土地使 用权 在经济利 益上的体现 。两者完全可以互相参照 ， 以便形成统一协调 的土地一 级市场 。 改为年租金制后 交租金者 由原来购