宜宾市翠屏区岷江新区81亩

城市参拍规则
8月7日于宜宾市自然资源和规划局办公楼8楼多功能厅竞价拍卖
7.土地市场分析-全市
1、近五年宜宾（主城区，不包含各级县）住宅地供应量、成交量、 2、近一年，分区域/板块住宅地供应量、成交量、成交楼板价 成交楼板价
16年后供应、成交逐步上升
岷江新区近一年至今（2019年4月）土地供应
年度
2014 2015 2016 2017 2018
0.2%
恒大
旧州组团江景项目
2
远达93亩
2019-417
91.3
住宅用地 25260
18.26
3.0
4233
206% 远达 带动板块住宅均价水平
3
阳光大地 2019-4-
101亩
17
101.44
住宅商业
26373
17.92
2.65
4700
219%
阳光大 地
带动板块住宅均价水平
4
阳光大地 2019-6-
远达
阳光 大地
阳光 大地
恒大
序号
呈现项目
出让时间
净用地面积 (亩)
土地用途
起拍总价(万 元)
可开发体量(万㎡)
计算容积 率
成交楼面地价(元 /㎡)
溢价率(%)
关联商
（预计）对我司产生如何 影响
1
恒大240
2019-118
239.91
住宅、商 业、商住、
绿地
93400
35.5
2.2
2637 （实际约3920）
人民路小学 成都外国语学校
城市中央公园
翠屏妇幼 保健院
未来广场
红星美凯龙 宜宾北站
宜宾高客站 宜宾学院
1、教育配套：宜宾第四中学、宜宾成都外国语学校、宜宾学院 2、医疗配套：翠屏妇幼保健院 3、商业配套：未来广场（在建）、红星美凯龙（开业） 4、交通配套：宜宾高客站（汽车）、宜宾北站（火车） 5、自然景观：城市中央公园
项目所在板块 （岷江新城板块）
❷已批未售+待入市（房&地）
❸已批未售+待入市（房&地）+ 计划供地（含本案）
项目竞争板块
❶已批未售
（临港新城板块） ❷已批未售+待入市（房&地）
项目竞争板块 （南岸片区）
❶已批未售 ❷已批未售+待入市（房&地）
11.9 17.6 92.38
4 163 3.6 39.5
回款政策
前融 开发贷 按揭放款
资金监管
视项目区域而定，融资金额在土地款（含税）5-6成，融资成本12%—13%，大致土地证后3周首笔放款
视项目区域而定，融资金额在土地款（含税）5-6成，融资成本7%—10%，大致四证齐后1月首笔放款 开盘后1个月
融资监管：视项目和开发商资质而定，较强的监管为要求资金封闭运行；后续按照销售面积归集还款资金备偿 预售监管：宜宾市预售资金监管目前较为宽松，预售资金使用较自由，但不排除后续政策变化影响
项目，商业总体量约49万方，除商业街区规划，大部分规划为商住LOFT
目前项目高层住宅已售罄，剩余10余套别墅，后续主要销售商业和后期的LOFT
产品 高层 双拼 车位 合计
面积段 66-91 186-200
精装成本/绑定价格 清水 清水
价格 均价8800-9000 14000-15000
-
开盘时间 2015
挂牌量 （万m2）
161.45 53.66 158.94 189.66 289.11
成交量 （建面，万m2）
成交楼板均价 （元/m2）
130 28.7
1234 1392
158.3
1839
177.6
2523
238.2
3134
平均溢价率 （%）
16.5% 21.5% 44.5% 50.9% 47.5%
序号
2018-7
8-9万
-
供应套数 3275 640 -
成交套数 3265 540 -
去化率 98% 84% 50-60%
库存量 0% 16% -
近一年 开盘表现
示例
时间：2017-5-首开 业态：清水高层T6 价格：均价高层5500元/平米， 去化：
时间：2019-5-加推 业态：清水高层T6,370套 价格：均价高层7000-8000元/平米， 去化：当天售罄，排号客户超过 1000组
□供不应求□供求平衡■供大于求□警惕风险 2、土地市场：2018年至今，商住土地累计成交建面（549万㎡），2018年至今，商住用地平均楼面价（4462元/㎡） 板块供求关系定性判断： （板块狭义库存去化周期：4个月） ■低 □中 □高 （板块未来一年供求比） □供不应求 ■供求平衡 □供大于求 □警惕风险
-
供应套数
25 -
成交套数
12 -
去化率 100% 50%
-
库存量 0% 50% -
近一年 开盘表现
示例
时间：2019-5-加推 业态：清水高层T6,116套 价格：均价高层8800-9000元/平米， 去化：当天销售约100套，目前仅剩1套房源
41 113 148 134 101.9
成交量 （万m2）
82 110 121 132 126
成交均价 （元）
5509 5765 6220 6694 8178
存量 （万m2）
116 78 57 59 26.2
月均去化 （万m2）
6.8 9.2 10.1 11.0 10.5
去化周期 （月）
16.9 8.5 5.6 5.4 2.5
五粮液机场（在建）
传统工 业园区
高新技术产业、场
岷江新区
宜宾动车站
构建“一城四区，带状组团式结构”城市空间框架
一城：三江主城：城市核心区、市级行政中心、高端住区、商务金融中心
四区：
岷江新区：白酒产业基地、航空枢纽及现代物流中心、高新技术产业集中区 临港新区：水、铁、公联运物流枢纽、新兴产业基地 金沙新区：以发展现代服务业为主的生态新区、向家坝水电枢纽项目综合配套
宜宾市主城区，宅地市场量价齐升，价格增长稳定。 供应端——近几年，土地供应稳步增长，18年供应289万方，较上期增加100万方。 成交端——成交量及楼面价及逐年攀升，18年成交楼板均价突破3134元/m²。 近12个月，主城宅地供应较集中，勾地供应140万方，公开市场供应仅43万方。
7.土地市场分析-所在板块(延伸)
时间：2019-6-加推 业态：清水高层T6,130套 价格：均价高层75000元/平米， 去化：当天销售95%，截止7月初仅剩几套
8.住宅市场分析-板块-主力/对标竞品-华彩城
拿地时间-
楼面价： -
开盘时间：2015年开售
竞品概述：华彩城为宜宾岷江新区核心区域项目，项目商业体量较大，已招商红星美凯龙，万达影城等，主打区域性中心
全市——房地产健康程度： 1、供求关系： （狭义库存去化周期（26.2万㎡，截止2019年6月全市去化周期约为2.5月）） ■ 低□中□高 （广义库存去化周期（383万㎡ （含南溪、宜宾县），截止2019年6月全市去化周期约为32.8月））□低□中■高 （未来一年供求比＞1，2018年至今宜宾已出让住宅用地可开发体量约549万㎡，商品住宅去化约200万㎡ ）
拿地时间： 2017年2月土拍
楼面价： 1900
开盘时间：2017年12月
竞品概述：远达房产在岷江新城的首个项目，项目采用高赠送刚需项目
产品 高层 跃层洋房 车位 合计
面积段 65-113 96-113
精装成本/绑定价格
价格
开盘时间
清水 清水
均价7500
2017-12
8500-12000 主力8500-9500
【主城区产业规划布局】宜宾市区目前主要布局位于岷江新区的五粮液白酒产业基地及 江北轻工业区两个产业区，根据新的产业规划，江北新工业区将搬迁到临港总部基地内， 并进行产业升级；打造成为高新技术产业园区，目前该区域已经开始建设，同时位于南 部新城片区的高铁已经基本建设完毕，未来伴随高铁的开通，将会促进周边业态发展。
2 1
3
4
序号
项目名称
容积 率
体量(万 m²)
首开时 间
已售
存 量
产品类型
主力产 近期售价(元/
品/备注
㎡)
备注
1
华彩城
3
住宅57
2015
57
0
高层、洋房
高层6691
高层88009000清水
目前仅剩2套住宅
2
远达第一 城
3
住宅30
201712
26.7
3.3高层叠、墅洋房、高1层1365-
高层7500 洋房8500-
2.区位描述—城市发展格局
【城市发展格局】宜宾规划构建“一城四区，带状组团式”的城市空间结构，发展区域。
宜宾山水地理条件影响城市发展明显，宜宾市主城区沿江及外扩发展趋势明显，城市整体板块由
三江主城-岷江新区-临港新区分别向东向西发展，衍生出新板块，向东衍生出南溪新区、 向西衍生出金沙新区（宜宾县）；
4 4.6 24.13 1.29 52.5 1.44 15.8
远达第一城
恒大御景半岛、和都国际社区 恒大御景半岛、和都国际社区, 216亩+101亩阳光
地块，远达91亩地块、本案 白沙鹭岛、白沙翡翠城等
龙栖湾、公园九里、铁投项目、丽雅滨江 等 华侨城、鲁能
华侨城、鲁能
宜宾市
❶已批未售
28.4
2.5
8.住宅市场分析-板块-竞品总表
【城市发展格局】重大项目》岷江新区的建设起步区未来将发展成为岷江新区核心区，承担 重要的城市职能，是产城一体的城市新区，将成为宜宾城市未来的北部门户。未来新区主要 包括区级行政中心、城市公共配套设施、产业服务区等多种功能。
地块小结
优势
1、岷江新区唯一市政公园，景观资源 丰富； 2、教育配套优质学区资源
5.宏观基本面
全市——经济与财富水平： GDP（2026亿元，2018年） □上游□中上游□中游□中下游■下游 全市住宅成交量（126万㎡，截止2018年12月31日） □上游□中上游 □中游□中下游■下游 全市住宅均价（8178元/㎡，截止2018年12月31日）□上游□中游 ■中下游□下游 常住人口（453万人，2018年） □上游□中上游■中游□中下游□下游
216亩
25
216
住宅商业 77639
38.6
住宅2.8 商业2.0
3768元/㎡
87%
阳光大 地
带动板块住宅均价水平
8.住宅市场分析-全市
自2014年起，宜宾市场进入去库存阶段，存量下降明显，截止19年6月，宜宾去化周期仅为2.5个月
年度
2014 2015 2016 2017 2018
供应量 （万m2 ）
呈现项目
出让时间
净用地面 积(亩)
土地用途
起拍总价 (万元)
可开发体 量(万㎡)
计算容积 率
地成价交(楼 元面 /㎡) 溢价率(%)
关联商
住宅、商
2637
1
未呈现 2019-1-18 240 业、商住、 93400 35.5
2.21 （实际约 0.2%
恒大
绿地
3920）
2
未呈现 2019-4-17 91.3 住宅用地 25260 18.26
1、地块土方量大。
劣势
机会
SWOT分析
威胁
片区域存量相对较少，剩余成熟可开发 用地较少；
市场竞争激烈，阳光大地地块周边环 绕，为主要竞争对手，远达虎视眈眈 意向较强。
基于地块指标，结合周边在售项目目前情况，产品为 高层+洋房，以及社区商业，针对本地客群的时光系 刚需+刚改住宅。
目录
一、地块概况 二、市场概况 三、项目定位 四、经济测算
供求关系
供不应求 供求平衡 供大于求 供求平衡 供求平衡
8.住宅市场分析-板块-存量细分
目前板块内已批待售存量11.9万方，去化周期约4个月，待入市含（本案）存量约92.38万方。
明确未来项目主要竞争项目、竞争区域：本版块内的2-3个项目，恒大项目为新项目
板块
口径
存量统计
存量去化周期
主力项目盘点
❶已批未售
区 南溪新区：以新型工业和文化、旅游和科教为主导的山水园林新区
老城区 南岸
南部新城
高铁相 关产业
2.区位描述
小区位
宜宾机场
3级Ⅱ类+岷江新区核心居住区+产城融合
81亩 项目
岷江南路
宜宾东站 （高铁）
宜宾市 政府
4.配套描述
片区处于大发展时期，周边景观、交通、医疗、教育、商业等配套逐渐成熟。
宜宾第四中学
6.房产政策
限购
限贷
宜宾不属于限购范围
首套房付比例不低于 3成，二套房首付 比例不低于5成，三套停贷
目前周边备案限价
限售
限价
不限售
不限价
周边无备案限价
限备案
土拍新政
不限备案 正常拍卖，价高者得
政策
具体要求
预售政策
7层以下需达到±0，7-11层需达到地上2层，12层及以上需达到地上4层
网签政策
无特殊要求
12000
月均1.4万方 6月加推130多套，截止7
月初，仅剩几套
一
类
3
竞 和都国际 品 社区
原烂尾项目，被和泓接手， 目前资料未透露
4
恒大御景 半岛
综合 2.21
住宅28.2
待定
0
28. 2
高层、别墅
高层70130
精装交付 未报价
新报规项目，具体资料未 透露
8.住宅市场分析-板块-主力/对标竞品-远达第一城
3.0
4233 206% 远达
3
未呈现 2019-4-17 101.44 住宅商业 26373 17.92
2.65
4700 219% 阳光大地
4
未呈现 2019-6-25 216 住宅商业 77639
38.6
住宅2.8 商业2.0
3768元/㎡
87%
阳光大地
3、宜宾当年及下年宅地供地计划（规模、区域分布、性质结构等）