2018年物业管理行业的现状和物业竞争格局及未来发展趋势分析

2018年物业管理⾏业的现状和物业竞争格局及未来发展趋势分析
⼀物业管理⾏业概况
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理⼈对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进⾏管理的活动;物权法规定，业主可以⾃⾏管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进⾏管理。

物业管理有狭义和⼴义之分;狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进⾏的房屋建筑及其设备，市政公⽤设施、绿化、卫⽣、交通、⽣活秩序和环境容貌等管理项⽬进⾏维护，修缮活动;⼴义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理⼈进⾏的管理过程。

物业管理的分类
居住物业:是指具备居住功能、 供⼈们⽣活居住的建筑; 包括住宅⼩区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等; 当然也包括与之相配套的共⽤设施、 设备和公共场地。

商业物业:有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可⼤致分为商服物业和办公物业。

商服物业是指各种供商业、服务业使⽤的建筑场所，包括购物⼴场、百货商店、超市、专卖店、
连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。

办公物业是从事⽣产、经营、咨询、服务等⾏业的管理⼈员(⽩领)办公的场所，它属于⽣产经营资料的范畴。

这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等;按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、⼄级写字楼和丙级写字楼。

商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与⼯商贸易、⾦融保险、顾问咨询、旅游等⾏业的发展密切相关。

这类物业由于涉及物业流通与管理的资⾦数量巨⼤，所以常以机构(单位)投资为主，物业的使⽤者多⽤所有者提供的空间进⾏经营活动，并⽤部业租⾦。

⼯业物业:是指为⼈类的⽣产活动提供使⽤空间的房屋，包括轻、重⼯业⼚房和发展起来的⾼新技术产业⽤房以及相关的研究与发展⽤房及仓库等。

⼯业物业有的⽤于出售、也有的⽤于出租。

⼀般来说，重⼯业⼚房由于其设计需要符合特定的⼯艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的⽤户使⽤，因此不容易转⼿交易。

⾼新技术产业(如电⼦、计算机、精密仪器制造等⾏业)⽤房则有较强的适应性。

轻⼯业⼚房介于上述两者之间。

其他⽤途物业:除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。

这类物业包括赛马场、⾼尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、⾼速公路、桥梁，隧
道等物业。

特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。

特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠⽇常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

这类物业的⼟地使⽤权出让的年限，国家规定最⾼为 50 年。

统计资料显⽰，2012年我国物业管理市场整体规模达到5180亿元，物业管理⾯积约为175亿平⽅⽶。

预计在未来⼏年中，整体的物业管理⾯积增长较为缓慢，年均增速约为6%。

⼆.物业管理⾏业的现状
物管⾏业依然具有较为理想的竞争环境。

市场规模依然扩张迅速，集中度较低但提升加速。

⽬前在市场化及资本化两⼤因素加持下，⾏业头部企业正在快速壮⼤。

根据调查数据显⽰，⾄2017 年末全国物业管理⾯积约为 195 亿平⽶，09 年-17 年 CAGR为 6.6%，每年增量约有 10 亿平⽶。

中国物管⾏业规模图
数据来源：公开资料整理
2009-2017物业百强管理⾯积均值及增速
数据来源：公开资料整理
中国房地产当年新开⼯房屋⾯积图（千万平⽶）
数据来源：公开资料整理
2001-2017 年商品房住宅销售⾯积及增速
数据来源：公开资料整理
我国物管⾏业仍然处于⾏业整合的初级阶段。

⽬前物管⾏业仍旧呈现⾼度零散格局，⾏业存在企业超过 10 万家。

但市场化进程提速令⾏业集中度快速提升。

2014 年⾄ 2017 年，物业⼗强企业的管理⾯积均值复合年增长率为 41.5%，⾼于百强企业同期的 25.3%。

⽽储备⾯积⽅⾯，百强企业均值由 2012 年的 85 万平⽶增长⾄ 2017 年的 420 万平⽶，2016、2017 年增长显著提速。

2014-2017年物业百强收⼊均值及增速
数据来源：公开资料整理
2014-2017年物业百强净利润均值及增速
数据来源：公开资料整理
2017年物业百强企业各类别⾯积占⽐图
数据来源：公开资料整理
2017年物业百强企业各类别收⼊占⽐图
数据来源：公开资料整理
2017 年物业百强企业营业成本明细图
数据来源：公开资料整理
2014-2017 物业百强企业营业成本率
数据来源：公开资料整理
百强企业物业服务费收缴率与项⽬续约率均值
数据来源：公开资料整理
百强企业各业务外包项⽬占⽐图
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三．物业管理⾏业的发展趋势
2015-2017年房地产⾏业的繁荣将会传导到物业管理公司，推动物管⾏业管理规模加速扩张。

本轮商品房销售的增长将给物管⾏业未来2-3年带来充沛储备⾯积。

房地产⾏业集中度上升，依托⼤型房地产企业的物业公司受益，⾏业集中度将进⼀步提升。

⾏业百强企业物业服务各业态⾯积占⽐图
数据来源：公开资料整理
在相关政策的指引下，⾏业领先企业获得更为规范、更为⼴阔的发展空间。

表⾯上资质门槛的打破会令⾏业竞争加剧，但事实上受到冲击最深的是业内依靠出借资质⽽其本⾝实⼒⼀般的“影⼦”企业。

领先企业依靠⾃⾝品牌声誉、服务品质及管理体系⽅⾯的优势，将显著受益于市场化进程。

TOP10物管企业管理规模及增速
数据来源：公开资料整理
TOP10 房地产企业销售⾯积及增速
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中国房地产开发⾏业和物业管理⾏业的集中度都在提升。

龙头地产开发商和龙头物业管理公司存在重叠，地产开发商集中度提升会通过其销售社区向物业管理公司传导，另⼀⽅⾯龙头物业管理公司也会外拓管理项⽬，⾏业整合加速中。

房地产开发⾏业市场集中度
数据来源：公开资料整理 物业管理⾏业市场集中度
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物业百强企业基础物业服务收⼊均值及增速
数据来源：公开资料整理
物业百强企业基础物业服务净利均值及增速
数据来源：公开资料整理
由于经济的发展，收⼊的增加，消费者对优质物业管理服务的认可度在提升，物业管理的定价权有所改善，物业企业利润率不断提升。

优质物业的房屋及配套设施服务不仅可以满⾜业主对居住环境、社区服务的需求，还能促进物业的保值增值。

百强在管项⽬⼆⼿房售价、租⾦与周边⽐较（元/平⽅元）
数据来源：公开资料整理
四.物业⾏业的竞争格局
历经30余年的发展，物业管理⾏业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，⾏业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理⽔平参差不齐、市场份额分散等⽅⾯，⾃改⾰开放以来长期处于激烈竞争和⾏业整合阶段。

随着竞争不断深化，物业管理⾏业集中的趋势也愈发明显，百强不同层级企业管理⾯积呈现分化态势。

规模较⼤的企业发展速度远⾼于⾏业平均⽔平，规模较⼩的企业发展相对平缓。

2017年各物管上市公司增值服务收⼊占⽐图
数据来源：公开资料整理
碧桂园服务收费⾯积与储备⾯积
数据来源：公开资料整理
碧桂园服务收⼊构成情况（千⼈民币）
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绿城服务与百强物业费收缴率对⽐图
数据来源：公开资料整理
绿城服务收费⾯积与储备⾯积
数据来源：公开资料整理
绿城服务收⼊构成情况图（千⼈民币）
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中海物业在管⾯积（千平⽶）
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中海物业收⼊结构（ 千元港币）
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雅⽣活服务收费⾯积与储备⾯积
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雅⽣活服务收⼊构成情况（千⼈民币）
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彩⽣活收费⾯积与在管⾯积图
数据来源：公开资料整理
彩⽣活收⼊构成情况（千⼈民币）
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各公司基础物业服务收⼊对⽐( 百万⼈民币)
数据来源：公开资料整理
各公司增值服务收⼊对⽐(百万⼈民币)
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五．物业管理⾏业的未来趋势
聚焦业主⽣活需求的社区增值服务增长空间较⼤，据中国指数研究院统计，2017年中国社区增值服务市场规模达到4545.1亿⼈民币，2014-2017年4年CAGR为27.55%。

按照这⼀复合增长率计算，到2020年市场容量将达到10122.8亿⼈民币规模，社区增值服务也将拥有万亿市场空间。

2017 年物业百强各物业类型管理费均值（元/ 平⽅⽶/ 年）
数据来源：公开资料整理
2017 年百强企业增值服务构成情况图
数据来源：公开资料资料
2014-2017 百强增值服务收⼊均值及增速图
数据来源：公开资料整理
物业管理⾏业处于增量存量协同成长阶段，⾏业集中度不断上升，物业龙头公司定价权逐步改善，资本助⼒⾏业快速发展。

物业公司因掌握线下社区流量⼊⼜，贴近业主需求，开始抢占社区增值服务红海市场。

⼤型物业公司正着⼒搭建社区增值服务平台，社区增值服务⽣态圈逐渐成形。

基础物业服务类型更加多元化，物业公司加速拓展ToB业务
凭借丰饶优质的社区流量资源，物管领先企业增值服务板块将受益于本地⽣活服务快速发展的⾏业红利。

越来越多的商业模式将兑现落地
⽣活服务⾏业市场规模图 （万亿元）。