房屋渗漏原因的分析及防治

1屋面渗漏

1．1屋面渗漏原因屋面渗漏的根本原因是，防水层（局部或全部）失效，雨水通过屋面结构的微细裂缝渗入室内。

（1）设计原因：①采用通用设计或标准设计时，未对高层建筑屋面防水的做法做详细说明；②采用的防水方案不合理，不适和当地情况；③屋面坡度过小，排水不畅；④排水孔过少，导致屋面积水不能尽快排除。

（2）施工原因：①屋面施工时未注意屋面结构的特点，造成屋面结构施工缝；②屋面结构的支撑和模板拆除过早，以致结构产生裂缝；③屋面结构未精心养护，使结构产生大量微小裂缝；④防水材料质量有问题；⑤做卷材防水层，压边处理不好；⑥涂料防水层配料搅拌不均匀，或涂刷不匀；⑦泛水、落水口处处理不好。

（3）使用原因：①工程建成后业主或物业管理部门为在屋面上安装某中设施在屋面钻洞、打钉，破坏了防水层；②屋面杂物多，堵塞了落水孔；③长期使同，使用期未按规定定期修缮。

1．2 屋面防渗漏的质量监控

（1）设计质量的监控。对设计存在的问题主要通过图纸会审来发现，建议设计单位对防水设计进行深化，使设计得到完善。

（2）屋面结构施工的监控。屋面结构因其处于特殊位置，在施工时应做出合理安排,尽量一次浇筑完成，防止产生施工缝；屋面结构负弯钢筋一般较多，在浇筑混凝土时要注意保护，减少和防止钢筋变形；屋面结构的支撑和模板不可过早拆除，以防产生裂缝。

（3）屋面养护监控。屋面结构施工完成，主体工程即将完成，此时施工单位容易忽视屋面养护问题，造成屋面开裂，为屋面渗漏留下隐患。监理工程师一定要提示并监督施工单位作好屋面结构的养护工作。

（4）防水材料和防水施工质量的监控。屋面采用刚性防水设计时，要确保防水剂（粉）的质量，施工时要控制好掺入比例和使用方法，严格按使用说明操作。屋面采用卷材或涂料等柔性防水剂时，要严格按照设计要求和材料说明操作，须现场调制的材料要严格控制用料比例、充分搅拌；涂刷前基层要干燥并清理干净，涂刷要均匀，相邻两层涂刷方向应垂直；铺卷材时要排尽空气；泛水卷起高度要满足设计规范要求、做好保护层；变形缝处的防水要特别重点控制。

（5）提示业主注意使用方法防止破坏屋面防水。高层建筑物面多为不上人屋面，屋面常被利用安装一些公用设施，如微波天线、广告牌等。在工程设计、施工中监理工程师应提示业主对欲安装的设施进行专项设计，同时考虑屋面防水问题。在工程竣工时提交给业主的监理报告中要提醒业主，不可在屋面随意增加设施，确须增加时，应先征询设计单位意见，做好结构补强和防水设计。

2外墙渗漏

2．1 外墙渗漏原因外墙渗漏是因为混凝土墙或填充墙存在微小裂缝，高层建筑在风雨天气条件下，外墙承受较大风压，雨水在墙面流动缓慢，在风力作用下对墙面产生一定的渗透压力，遇到防水薄弱部位，雨水由外墙渗入室内。

（1）设计原因：①高层住宅多采用框剪结构。现时，外墙设计多为水泥空心砖结构，空心砖的构造使得灰缝难以饱满；②外墙装饰采用陶瓷面转时，面转背面无法填实，防水效果较差；③设计时未做外墙防水专项设计，对外墙防水也未作特别强调；④设计时采用铝合金推拉窗，高层建筑承受风压较大，雨水会从推拉窗缝隙吹如室内；⑤设计时未统一设置空调支架预埋件和排水孔。

（2）施工原因：①混凝土剪力墙养护难度较大，容易出现裂缝；②混凝土施工时振捣不好，为渗漏造成隐患；③砌筑填充墙时抢工期，一次砌筑高度过高，砂浆硬化沉实时将灰

缝拉裂；④斜顶转挤砌不紧；⑤墙面洞口封堵不严；⑥高层建筑结构施工误差使得外墙抹灰层厚薄不均，薄处覆盖效果差，厚处抹灰层易开裂，亦影响放水效果；⑦门窗周围封堵不好；

⑧分包商（如煤气）施工时在外墙上固定管线，破坏防水层；⑨穿墙管道周边密封不严。

（3）使用原因：①风吹日晒等自然原因使得外墙产生裂缝；②住户在外墙安装空调等设备时破坏了墙体防水层；③住户自行装修时破坏了防水层。

2．2 外墙防渗漏的质量监控

（1）加强图纸会审，完善外墙防水设计，排除渗水隐患。目前，很多设计单位对外墙防水不做专项设计，施工图中也未提出具体做法，以致出现渗漏问题后，责任不清。因此，监理工程师在审查图纸时应注意施工图对外墙防水是否做了专项设计，深度是否达到要求，若未达到指导防水施工的要求，应要求设计院完善外墙防水设计。防水专项设计应具体到：填充外墙的砌法、抹灰的具体要求、防水剂类型、用法、用量等。另外应建议高层住宅最好不用铝合金推拉窗。

（2）砌墙过程的监控。外墙渗漏使人们往往把注意力集中在抹灰层和装饰层上，但实际上墙体的裂缝在砌筑过程中或砌筑后不久就产生了。为防止外墙渗漏，在填充外墙砌筑时就要严格控制，做到一次砌筑高度不得超过1.5M以防砌筑砂浆硬化沉实时拉裂灰缝；墙顶梁底必须用红砖斜向顶砌，预留高度要调整好，确保斜顶砖拉紧砌实。

（3）墙面堵孔监控。墙体施工时，会在墙上留有很多小孔洞，如混凝土墙的穿墙螺栓孔、砖墙的脚手孔、套管的预留孔等。在外墙抹灰开始前，必须有专人负责，由专门班组封堵这些孔洞，确保外墙不因这些孔洞而渗漏。

（4）外墙抹灰的监控。外墙抹灰前要认真检查墙面，填充墙与梁、柱交接处要钉钢丝网；抹灰必须分层进行，每层厚度不超过15MM，抹灰层断口处要砌齐，各层断口要错开，最外层抹灰层要加防水剂。

（5）门、窗周围封堵的监控。门窗周围是外墙防水的薄弱环节，必须严格把关。洞口预留不可过大或过小；若洞口预留位置有偏差应先调整洞口位置与大小；门窗周围要用加微膨胀剂和防水剂的水泥砂浆塞堵密实；门窗洞口上檐要做好滴水线，下檐要作出排水坡度。

（6）对分包商的质量监控。外墙施工中或施工后有部分专业分包商要在外墙上进行诸如煤气管道安装等施工作业，此时，安装监理工程师和土建监理工程师必须紧密配合，做好协调工作，既要保证专业安装施工质量，又不对外墙防水造成损害，确保外墙不致发生渗漏。

（7）外墙装饰施工完成后要做淋水实验，发现问题技术、发现问题及时处理。

（8）提示业主注意使用方法。外墙渗漏绝大多数是施工问题造成的，但使用不当也会造成外墙渗漏。监理工程师应提示开发商在房屋使用说明书中写明使用注意事项，防止住宅出售后因住户使用不当造成外墙渗漏。

3厨房、卫生间渗漏

3．1厨房、卫生间渗漏的原因厨房、卫生间的渗漏多发生在地面或墙根部位。其根本原因是地面或墙面结构存在微小裂缝、管道周围封堵不严，防水层失效。厨房、卫生间在流动水或积水的长时间浸泡下穿过防水层和结构层，从而产生渗漏。

（1）设计原因：①未做专项设计；②防水方案或防水材料选择不当。

（2）施工原因：①结构施工时未做特殊出理，楼板混凝土结构存在裂缝；②预留洞封堵不严；③穿板套管周围封堵不严或套管上未设止水环；④轻质砖直砌地面；⑤排水坡度、走向未达排水要求，使地面积水；⑥防水材料质量低劣；⑦防水层施工时，基层不干燥或未清理干净，防水层涂刷厚度不足、墙边卷起过低。

（3）使用原因：①装修时打凿过度，使地板结构产生裂缝；②装修时破坏防水层；③装修时将套管松动。

3．2厨房、卫生间防渗漏的质量监控