城市规划案例——上海杨浦区江湾-五角场分析
基于网络数据的街道活力影响因素研究——以上海市五角场区域为例
基于网络数据的街道活力影响因素研究——以上海市五角场区域为例发布时间：2021-04-25T15:53:54.877Z 来源：《城镇建设》2021年第3期作者：许琛[导读] 街道是居民日常使用的公共活动空间，也是联系城市各种功能的纽带许琛上海同济城市规划设计研究院有限公司 200082摘要：街道是居民日常使用的公共活动空间，也是联系城市各种功能的纽带。
文章基于多元数据对五角场区域街道活力进行定量分析，探索影响街道活力的因素以及不同街道类型与街道活力因子之间的关系。
研究发现，街道两侧功能混合度对街道活力的影响最为显著，除此之外，不同类型街道活力的关键影响因子也不同，街道绿化率对生活型街道的影响较大，周围土地开发强度对商业街道的影响较大，街道功能密度对公共管理和公共服务街道的影响较大。
关键词：街道活力；网络数据；街道绿化率；上海五角场 1.引言街道是居民日常使用的公共活动空间，也是联系城市各种功能的纽带。
随着我国城镇化快速推进，道路建设取得了较大的成就，极大地改善了居民出行条件，但在道路规划设计中，以机动车为主导的方式使得道路的交通功能越来越突出，反而忽视了人的使用。
在以人民为中心的价值观引导下，重塑街道人本属性尤为重要，那么哪些要素会影响人群使用街道是目前需要解决的问题。
20世纪初，简?雅各布斯认为长度短、行人多、功能混合、建筑多样是影响街道活力的4个基本条件[[]]。
扬?盖尔从功能混合、开敞空间等方面分析对街道活力的影响[[]]。
戈登卡伦认为城市街道空间的多样性将带来生机与趣味[[]]。
国内学者基于大数据对街道活力作了相关研究[[],[],[]]，探索街道活力与各活力因子之间的关系，但研究尺度较为宏观，本文选择数据更为精细的人群定位数据，以及增加街道绿化率、街道可达性等量化分析指标，从中微观尺度探索影响街道活力的因子以及影响程度。
2.研究范围与数据2.1研究范围本文选择上海市五角场及周边区域为研究范围，研究范围北至殷行路、南达周家嘴路、西至逸仙路和曲阳路以及大连路、东临军工路，面积约35.08平方公里。
上海五角场商业及办公项目提案报告_76PPT
中环百联地下一层引入世纪联华超市， 超市面积。8万㎡，其他区域包含美食 广场，娱乐中心。
关键词：区域商业核心地段，利用地上百货商业互相带动客源。
金丰易居·普润
4、地下商业存活的几个基本因素总结
1 依靠传统市中心核心地段，连接多条地铁，高密度人流 市区核心+地铁
2 专业型单一产品批发零售市场，定向消费人群庞大
创意产业联盟军工分部 贸易服务
五角场800号
绘画\设计
铭太创意产业园 海上海LOFT 汇星(广场)创意园 滨江创意产业园
工艺设计 建筑设计 工业/贸服 建筑设计
金丰易居·普润
MEDIA1895/媒体服务 汇龙创意园/工业贸易 创意联盟/贸易服务
改造型园区 新建型园区
13、五角场办公楼入驻企业情况
杨浦创意产业园出租情况表
发展商的工作着重于土地价值的赋予和创造 的工作着重于价值的实现和尽量不折损的实现
金丰易居·普润
？ 核心难点：地下一层4万㎡如何定位
适合地下商业经营 可后续有效经营
考量 要素
先期收益最大化
不影响住宅产品档次
金丰易居·普润
1、地下商业的形成
『 』 城市土地资源日益稀缺，市中心黄金地段商铺要发展，势必要进入 ‘立体化’时代，向上、向下进行空间的探索与开发。
金丰易居·普润
9、目前高校毕业创业人群办公物业情况
大学毕业生创业办公物业形态比例
20%
3%
7%
10%
60% 甲级办公楼 乙级办公楼 商住两用楼 普通居民楼 创意产业园
大学生创业办公%
1%
25%
50M以下 50－100M 100－150M 150－200M 200－300M 300M以上
上海杨浦区创智天地园区案例
聚在周边，现代设计、电子信息、环保节能、教育服务等产业保持年均30%以上的快速发展，；
运营主体：由杨浦区政府联合香港瑞安房地产集团建设，投资规模100亿元，总建筑面积100万平方米。
22Leabharlann 海创智天地围绕科排技版产对业的齐项用目，需完求稿，请配到置视合图理-的幻休灯闲片功模能板及里空删间组除合
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三大功能分区，合理布局，互为补充
上海杨浦区创智天地园区
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11
上海创智天地
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【概况】
区位：位于上海市杨浦区五角场地区，为上海市的大学密集区域，南邻五角场，北靠三门路，东联江湾体育场，西靠上海财经大学，园区
规划占地1258亩；
现状：集聚了5个国家级大学科技园和10个专业化科技园区、建成了上海最大的科技孵化器，3500多家头脑型、创业型中小科技企业集
44
上海创智天地＆配套服务区
配套服务区：集运动健身、美食餐饮、休闲商业为一体
江湾体育场与下沉商业广场
排
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Entertainment
城市休闲：江湾体育场
， ✓江湾体育场：嵌入园区办公区内，开
完 放式的城市休闲场地，为园区注入外部 活力；
城市规划案例上海杨浦区江湾五角场
城市规划案例上海杨浦区江湾五角场上海杨浦区江湾五角场是上海市的一个重要城市规划案例。
江湾五角场是一个历史悠久的地区，曾经是上海市为数不多的工业基地之一，但近年来通过城市规划和发展，已经成为上海市新的商贸、文化和居住中心。
江湾五角场的城市规划在2000年开始，经过了十多年的建设和发展，目前已经初步建成。
规划的主要目标是将江湾五角场打造成为一个以商业和文化为主导的核心区域，同时也注重提升居住环境和保护历史文化遗产。
在商业方面，江湾五角场已经建成了多个大型购物中心、商业街和高层写字楼，成为上海市的购物和商务中心之一、其中五角场商业街是最有代表性的地标建筑之一，保留了历史建筑的风格，同时结合现代化的商业设施，吸引了大量消费者和商家。
另外，规划中还注重了绿色环保，建设了多个公园和绿地，提供给市民和游客一个休闲娱乐的场所。
在文化方面，江湾五角场也注重保护历史文化遗产，并推动文化创意产业的发展。
五角场历史文化风景区保留了大量历史建筑，如五角场图书馆、江湾体育馆等，这些建筑不仅本身具有历史价值，同时也承载着上海市的历史记忆。
此外，规划中还建设了文化艺术中心、艺术街区等，吸引了众多艺术家、设计师和文化创意企业落户，推动了文化创意产业的繁荣发展。
在居住环境方面，江湾五角场注重提升住宅区的品质和便利性。
规划中建设了多个高品质的住宅小区，注重绿景和人居环境的打造。
此外，规划中也考虑到交通便利性的问题，建设了多条地铁线路和公交线路，方便市民出行。
总的来说，江湾五角场的城市规划案例成功地将一个工业基地转变为商业、文化和居住中心。
通过保护历史文化遗产，建设高品质的商业和住宅区，提供便利的交通设施，江湾五角场成为了一个宜居、宜业、宜游的地区。
随着城市规划继续发展，江湾五角场将继续吸引更多的人们前来生活、工作和旅游。
解析江湾五角场地区地下空间的规划要点
册城市规划 师， 从事城市规划 、 建设工作 。
定性好 、 隔绝外界 噪声 ， 不受外界气候和环境条件
维普资讯
２０ 年 ９ ０６ 月第 ５ 期
地下换乘 ，地下 步行通道与东京站 和八重 洲地下 街相连接 ，使站前广场和主要街道上交通 井然有 序， 城市环境得到改善 。 五角场环岛地 区多年来始终被交通 与商业 的 矛盾所 困惑 。该 区域规划功能为城市副 中心的商 业 商务 区 ，竣 工在 即的商 办楼建 筑面积达 ５ ０万
维普资讯
１８ 科技研究 ５
城 市道 桥 与 防 洪
２０ 年 ９ ０６ 月第 ５ 期
解析 江湾五 角场地 区地 下 空 问 的规 划要 点
牟
摘
娟
（ 杨浦 区五角场市级副中心开发建设办公室 ， 市 ２０ ３ ） 上海 ０ ４ ３
要 ： 文介 绍 了江 湾五角 场地 区地 下 空 间的建 设规 模及 规 划要 点 ， 体分 析 了地 下 空 间开发 的核 心功 能 、 该 具 塑造 地 下 空
看 出其在城市交通 中的作用 。地 下街 主要 建在车 站前广场或城 市 中心区较宽 阔的主干道 ，这些位
收稿 日期 ：０ ６ ０ 一 ７ ２ ０ — ７ ｌ 作者简介 ： 牟娟 （９ ９ ， ， １６ 一）女 山东潍坊 人 ， 硕士 ， 工程师 ， 国注 全
２ 塑 造地下 空 间 良好 的 内部环境
2塑造地下空间良好的内部环境完全处于地下环境的大规模地下空间在创造良好的内部环境方面有许多有利因素如热稳定性好隔绝外界噪声不受外界气候和环境条件万方数据2006年9月第5期城市道桥与防洪科技研究159图1五角场地区地下步行系统示意图表1五角场两站一区间地下空间面积分配表的水之广场利用喷水和灯光的相互作用和变化形成两条人工彩虹绚丽多姿与地下街名称相呼应成为该地下街的重要标志除吸引顾客围坐欣赏外慕名专门来观赏的亦大有人在无形中对地下街的繁荣起到了促进作用
上海新江湾城C5地块研展报告-住宅部分76页
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
人均可支配收入(元) 城镇登记失业率
1995 1996 1997 1998 1999
2000
2001
2002
2003
2004
6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
批准预售
预售登记
供求比
一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
4、长期价格走势——仍在上升通道，但涨幅明显趋缓
2000年至2004年房价连续5年增幅达
到10%以上。
2000-2005年全市商品房均价走势图
元/M2
2004年平均成交价格达到7647元/平 9000
近三年价格的持续上涨，导
2005年1-9月
31%
致万元以上比重持续放大，
万元以下的比重则逐渐缩小。
2004年
32%
29%
14% 14% 7% 6%
44%
14% 6%4%1%
其中环线内均价普遍上万。
2003年
42%
47%
6% 3%2%
单价15000以上集中在市中心，
0%
20%
40%
60%
80%
100%
目录
一、住宅市场分析 1）上海宏观市场研究 2）杨浦市场研究 3）竞争市场研究 4）客户需求分析
二、项目理解 1）地块基本状况 2）项目SWOT分析
三、项目定位 四、产品建议
一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
1、上海宏观经济现状-总体经济形势看好
案例借鉴：新江湾城
新江湾城 上海城郊区域，融合经济、文化、教育于一体的复合型新城，目前已成为 上海高品质生态居住区的标杆区域。 成功借鉴点：
•借鉴点一、具有足够高度、深度、广度 的定位原则；
•借鉴点二、具有鲜明特色的双主题定位； ？
•借鉴点三、合理的运营模式——规划现 行，熟地开发；
新江湾城 黄 浦 江
五角场
•借鉴点四、有序的产品策略，从弱化区 域抗性产品——提升区域价值产品。
上，先配套后居住，先环境后建 来自”。首先通过生态环境、水系循环、道路 交通、景观架构、生活服务和市政配 套六大体系的实施（包括“七通一平” 基础设施建设，各类公共绿化水系景 观、开放空间系统的建设），形成可 供房地产开发企业进行房地产开发的 熟地，随后以土地招标方式进行转让。
土地增值： 05年1月拍出首块土地，楼面地价5617 元/㎡；
板块之四：江湾城市副中心板块 定位：五角场城市副中心的重要组成部分，以休闲商 业、大众餐饮、知识商务为主 配套项目：主题酒店、美食公寓 板块之五：中央居住区 定位：主流居住区，面向上海市的大型居住区
新江湾城
开发节奏：板块有合理的开发模式，产品线与配套线互动开发，每期开发
均有一定影响力的配套工程作为价值支撑。
新江湾城现阶段项目产品
后期产品品质明显提升、户型放大，主打品质改善型市场，强化项目优势。 （如复式、平层大户型、精装修等）
玺园，开发商九龙仓，新江湾城 项目，总建10万㎡，容积率1.70， 预计2010年4、5月开盘，高层为 主，未来将以高标准精装修面市。
盛世豪园，开发商军华置业，总建20.5 万㎡，容积率2.0，小高层，一期售罄， 主力户型86-100㎡两房，120㎡左右三 房，二期将于2010年年底开盘，户型仍 以两房、三房为主，但平层大户型和复 式产品开始出现。
上海五角场商圈市调报告
以环岛为核心，呈一圈五线的星状布局，中心商业区与五条特色主题商业街组成； 集购物、餐饮、娱乐、健身、文化、教育、休闲、展示等于一体，为市级商业中心；
区域规划面积为0.96平方公里，商业面积约55万平方米。
交
通
轨道交通10号线将在今年10月份竣工通车（最迟也在2010 年），将设置五角场站、江湾体育场站、三门路站三个站点， 届时三站点间地下步行系统全打通，大大提升便捷性。
楼层
业态
品牌
F1.F2
百货
H&M等大型零售商已进驻装修
F3 家居、教育培训、 HOLA特力屋等 SPA
F4
餐饮
复茂龙虾、梧桐小镇、港丽餐
厅、韩林碳烧、敦煌小亭、豆
捞坊、萨利亚等
F5
餐饮、娱乐 正装修
F6 特力集团办公场 所
项目概况 整体定位 规划设计 业态配比
城中城
城中城整体平面图
地下一层城中城总面积约45000平米，万达自主招商管理。业态主要 有美食餐饮、服饰、电子数码、电玩娱乐、美容美发、个人护理等。
小
结
业态 购物（服饰、珠 餐饮（包括 宝、日常家居等） 食品零售）
比例
65%
20%
休闲娱乐 8%
数码电器 2%
文化教育 2%
其他 3%
万达广场作为地产巨头万达在上海的第一个商业地产项目，运用“订单地产”模式，沃尔玛国际
业 大型连锁超市、巴黎春天百货、万达国际影城、特力时尚汇、新华书城、上海黄金珠宝城、上海第 态 一食品商店、宝大祥青少年儿童购物中心、大型量贩式歌城等九家主力店分别涵盖了餐饮、购物、
休闲、娱乐等多元业态；同时，４.５万平米的万达城中城对一站式购物中心作了业态整合、补充， 国际连锁餐饮、特色美食、服装服饰等众多业态共赢。
CRIC克而瑞案例新江湾城案例解读
•
选择一流的住宅地产开 发商 选择一流的住宅地产开 发商
D1地块
•
D3地块
F地块
• • • • • • • • • • •
•
选择一流的住宅地产开 发商
•
寻找世界一流的商办地 产开发商
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
• 土地二级开发规划控制 • 土地二级开发推广统一控制 • 土地二级开发实时监控
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
13
土地出让策略
易居中国参与土地出让招标条件制定，灵活设定竞购企业条件，确保项目土地的成功出让
地块 竞购条件
• 银行存款在１亿美元及以上，在境内进行工商登记，领有营业执照，具有房地产开 发一级、二级资质，注册资本金在1500万元人民币及以上，近三年房地产开发量 在30万平方米（或近三年房地产开发投资额在４亿人民币）及以上的企业 易居中国合作战略伙伴企业内部股权转让
1
土地储备规划调整阶段(19962003) 荒无人烟 急需生机
2
公建建设阶段(2003-2005) 绿意渐现 美态渐出
3
土地出让开发阶段(2005-) 万物苏醒 生机盎然
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
6
策划定位
通过政府、一级土地开发商以及易居克而瑞等外部机构的共同努力，新江湾城实现了定位的升华， 从“经济适用房示范区”到“绿色生态港、国际智慧城”，赋予地块以生命力
虚拟组织结构创新
• 引入外来专业策划推广机构 • 引入专业外来工程建设机构 • 引入专业法律法务机构 • 引入市城建档案馆管理档案 • 委托街道管理城区部分职能
城区管理创新
城市设计作业之调查报告
城市设计作业之调查报告1 片区的选择1.1选择的原则与依据城市肌理片区各自不同的特征反映了不同的自然人文区位、不同城市功能定位、不同的历史发展过程等等，在城市肌理上的投射和沉淀。
上海的城市肌理由各种类型的分区级城市肌理拼贴而成：城厢内的有机型肌理、原来租界地区的街区围合式城市肌理、里弄住宅和西区的花园别墅区以及行列式的工人新村,以及在“大建设”阶段涌现的大量的新的城市肌理。
改革开放之后的上海开了一个“大建设”时期，大量“推光式”的改造侵袭了原有的城市肌理,高层住宅象豆子一样撒遍了整个市区,处于老城厢腹地的太阳都市花园和苏州河畔的中远两湾城就是典型的例子。
在上海更多的是推翻原有城市的街巷网络,代之以一种大网格、大尺度的新规划。
江湾—五角场城市副中心分为南部、中部和北部三块。
南部为上海十大市级商业中心；中部是由创智天地、工作生活区、科技园区和江湾体育公园组成的四个功能区；北部为高端知识创新基地，有大量跨国公司研发中心、国际学术交流中心等入驻其中。
我们从南部选取了围绕五角场彩蛋的东方商厦、苏宁电器、万达广场、合生广场、百联又一城商业中心，从中部选取了江湾体育公园功能区作为我们的调研范围。
本文选取的地块位于江湾体育中心-五角场城市副中心区域。
五角场城市副中心是上海市着力打造的城市的副中心之一，目前正在快速的建设和发展阶段。
其城市肌理具有典型的城市中心区的城市肌理特征。
而江湾体育中心在经过改造之后，周边依托其建设了创智天地，形成了一个智力型的高科技产业园区。
其城市肌理也有典型的特征。
最重要的是，这两个不同的城市肌理在空间上是连接的，因此也便于我们进行分析和对比。
`1.2 片区的概况本研究选取江湾体育中心—五角场片区作为分析的案例片区，具体范围：是……街区。
（如图所示）。
上海五角场城市中心区地处上海东北部，周边有同济大学、上海财经大学和复旦大学等多所高校，是上海的人才集聚中心。
该区域目前是杨浦区极力打造的中心区和上海的重要的城市副中心。
五角场的变迁
五角场的变迁1926年新开辟的江湾五角场“五角场”的诞生，源于上海市政府所实施的“大上海计划”。
1929年7月,经上海市政府第123次市政会议决定,正式推出“大上海计划”，计划的核心内容即绕开租界和旧市中心，在上海的东北部建造一个“新上海”。
计划划定以翔殷路以北、闸殷路以南、淞沪路以东，以及周南十图、衣五图以西大约7000亩左右的土地，作为新市中心的区域，选择该区域的理由主要有四点：“该处地势适中，四周有宝山城、胡家庄、大场、真如、闸北、租界，及浦东等地环拱，隐然有控制全市之势；划为市中心区域，可称名实相符，一也。
淞沪相隔仅十余公里，该处介于其间，将来向南北两方逐渐推展，联接两地而打成一片，枢纽全市之形势，可期早日实现，二也。
该处地势平坦，村落稀少，可收平地建设之功，而无改造旧市区之烦，费用省而收效易，三也。
该地东临黄浦，南近租界，水陆交通，均极便利，即在新商港、铁路未建设以前，亦可期相当发展，四也。
由上观之，为适应将来之需要，与建设之上之便利计，以该区域最为适宜，殊属毫无可疑者矣。
”“五角场”位于新市中心的核心区域的西南侧，是新市中心区的道路交通汇聚之地。
不仅是通往闸北、浦东等地区的交通要道，更是通往旧上海市中心的必经之路。
《上海市市中心区域分区计划图》1930年《上海市中心区域鸟瞰图》1930年“五角场”这一名称，在上世纪三十年代左右就已经出现了。
随着新市中心区域的其美路（今四平路）、黄兴路、淞沪路的修建完成，加上已有的东西翔殷路（今邯郸路、翔殷路），五条道路汇聚于同一中心。
从上空俯视，这五条路犹如伸出的五只触角，呈放射状铺向四面八方，而得名“五角场”：“市中心位于上海之北，毗连虬江码头，战前大上海计划该区路幅纵横，交通繁复自不待言，已修成之主要干路计有：东西翔殷路，其美路，黄兴路，淞沪路，三民路，五权路，军工路等，尤以东西翔殷路，其美路，黄兴路，淞沪路五路，齐集一点，名为‘五角场’。
”抗日战争中受损的市政府江湾新厦然而，好景不长，随着抗日战争的爆发，“大上海计划”随之搁浅，五角场的地位也一度衰落。
上海市五角场地区停车、行车诱导系统规划与设计
1 引言上海市“杨浦区五角场停车、行车诱导三期集成工程”项目是在2009年、2011年分别建成的五角场停车诱导系统一、二期工程的基础上，由杨浦区建设和交通委员会建设的2012年度重点工程项目之一，项目总投资约900万。
该项目由同济大学研究团队负责完成系统方案设计，由深圳市凯达尔科技实业有限公司负责完成系统集成。
该系统在经过2个月试运行之后，已于2013年2月正式投入使用。
2 建设背景随着2009年、2011年五角场核心区停车诱导一期、二期工程的相继完工并投入使用，五角场地区的停车压力及区域不平衡特征得到了很大程度的缓解，社会各界也予以极大关注，并给予高度评价。
“十二五”期间，为进一步发挥五角场功能区在引领杨浦国家创新型试点城区建设以及资源聚焦、能级提升方面的带动作用，五角场功能区已扩大为9.01平方公里。
在新的功能区范围内，将有20余个新的公共停车场（库）建成并投入使用，其中不乏合生广场、创智天地313街坊等超大型停车库，五角场功能区内的停车供需状况将发生较大变化。
因此，在一期、二期工程的基础上，进一步整合和优化五角场功能区的停车资源,完善已建成的停车诱导系统势在必行。
另一方面，杨浦区作为衔接浦东与浦西、市区与郊区的重要区域，需要处理好过境交通和区内交通的关系。
近年来，随着五角场地区商业规模的进一步扩大和城市服务业质量的提升，五角场地区的交通出行和吸引量显著增加，加上大量过境（市区与郊区之间、浦西与浦东之间）交通的存在，导致以五角场环岛为中心的五角场核心区内的行车困难问题日益突出。
因此，规划和建设五角场地区的行车诱导系统，通过提前发布五角场功能区内的主要道路（例如，四平路、黄兴路、邯郸路、淞沪路、翔殷路等）及杨浦区对外关键通道（例如，大连路隧道、杨浦大桥、翔殷路隧道等）的交通运行状态，引导民众合理选择出行方式、出行时间和行驶路径，分流进出五角场核心区的过境交通，改善五角场核心区的交通运行效率，也是“十二五”期间进一步提升杨浦区交通管理水平的重要任务之一。
A1-05_新江湾城发展模式案例研究
对应案例研究：上海新江湾城
功能定位与布局
功能定位与布局
• 新江湾城总体定位为“绿色生态港，国际智慧城”，是一个知识型、生态型的宜居 花园城区
• 总体布局分为六大板块，包括以生态居住为特色的都市村庄、自然花园，以知识教
育、创新研发为主导的知识商务中心、复旦大学江湾新校区，以及体现区域生态、休 闲特色的新江湾城公园和江湾天地。
自然花园
是为知识精英阶层打造的居住区，以生态 为特色的高尚生活中心。
都市村庄
是新江湾城的主体聚居区，以绿色 开放空间为核心的多元化居住混合区 域。
知识商务中心
是新江湾城的商务中心，是江湾-五角场城 市副中心的重要组成部分，是以知识型办公 为主导的商务功能区。
对应案例研究：上海新江湾城
总体开发模式
江湾天地
以滨水休闲为主导，是居住与公共 活动紧密结合的综合社区，依托滨 江优势，开发游艇码头、水上公园 等项目。
新江湾城公园
城区核心，是依托复旦大学江湾新校区， 以信息服务产业为主体的知识型服务中心， 与复旦大学江湾新校区“一左一右”联动 发展，共同构筑新江湾城中央区。
复旦江湾新校区
2003年12月30日举行奠基典礼，并 于2005年复旦大学1历程
区域背景
• 位于上海市杨浦区北部，原为空军部队江湾机场用地。 规划面积9.45平方公里，其中由城投总公司实施综合开发的
开发历程
1.土地用途转性
•1996年5月上海市与空军签署《江湾机场原址部分土地使用权收回补偿协议》 •1997年4月江湾机场9000亩土地转交上海市，军事用地转性为城市建设用地
税收减免
•由于对社会公共利 益的贡献，可望获得 部分税收的减免或返 还
异地平衡
上海杨浦区 江湾-五角场的前世今生
一 、 五 角场 的 “前世 ” 杨 浦 江 湾 一五 角 场 板 块 地 处 上 海 东 北 部 ，它 是 上 海 四 大 城 市 副 中 心 之 一 ， 南 部 位 置 为 上 海 十 大 商 业 中 心 之 一 。 其 中 心 五 角 场 一 般 是 指 由 国 定 路 、 政 立 路 、 国和 路 围成 的 约 ３平 方 公 里 多 的环 形 地 区 ，以 邯 郸 路 、 四平 路 、黄 兴 路 、 翔 殷 路 、 淞 沪 路 五 条 发 散 型 的 主 干 道 在 这 里交 会 而 得 名 。 五 角 场 的 发 展 较 晚 ， 但 在 规 划 起 点 上 要 高 于 上 海 市 另 一 副 中 心 徐 家 汇 。 与 徐 家 汇 不 同 的 是 ，五 角 场 并 不 是 单 一 的 大 上 海 商 业 副 中 心 ，而 是 和 复 旦 、 同 济 等 高 校 相 结 合 ，形 成 校 区 、 知 识 产 业 园 区 （在 学 校 基 础 上 升 级 ）、 现 代 生 活 区和 商 业 区 融 为一 体 ，相 互 呼 应 发 展 的综 合 模 式 化 城 市 副 中 心 。 随 着 现 代ห้องสมุดไป่ตู้化 商 业 设 施 、 交 通 、 大 学 、 生 态 的 不 断 发 展 ，五 角 场 地 区 的 整 体 优 势 已经 完 全 凸 显 ，成 为 上海 新 的 “上只 角 ” 。
“八 一 三 ” 抗 战 的 陆 续 爆 发 ，最 终 摧 毁 了 五 角 场 的繁 荣 梦 。
上海市五角场_江湾市级副中心规划构思_熊培茵
体交通网络 。 作者工作单位 :上海市杨浦区规 划土地管理局
附录
上海市五角场地区开发
的规划设计构思
大野秀敏 刘弘 编译
一 、规划的目标与构思 在五角场的规划设计中 , 提出了 以下五个目标 : 1.先 进性 与国 际 性 ———从 整个 亚洲看五角场 ·创造出吸引投资意愿的魅力 ·具备国际竞争性 ·作为将来中国城市更新的模范 2.独 特性 与存 在 感 ———从 整个 上海来看五角场 ·作为上海新的副中心所具备的 魅力与特色 ·合理分担江湾地区的功能 , 形 成有机的连接 3.弹 性的 规划 ——— 顺 应未 来发 展 ,具备弹性的限制规定 4.综 合性 的土 地 使用 ——— 具竞 争韧性的土地使用构造 ·多功能的综合与多种规模的共 存 5.舒 适城 市生 活 的舞 台 ———诱 发城市魅力的空间构成 ·市民可以安全自由地散步 、 购 物 、休息的公共空间与商业空间 ·为习惯享受街道生活的上海市 民 , 提供一个具有魅力的城市街道空 间 ·运用高度综合性的开发 , 创造 城市的魅力
地区为研究对象共同进行了城市设计 的研究工作 (见附录 )。
(1 )绿地系统 :以淞沪路 (规划道 路红线为 60 米 )的中央绿化带 (宽度 约为 15 米 , 命名为祥龙公园 )为绿化 休闲轴 , 贯穿于整个副中心 ,联系副中 心的中央公园 、 环岛广场和黄兴路绿 地 , 形成副中心的绿地系统 。
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图 2 路网结构图
首先 , 五角场环岛地区系城市东 北地区的交通节点 , 市区东北部市副 中心的门户开发启动地区 , 其功能性 质应以贸易市场 、商业 、科技 、信息科 技产业为主 , 兼有金融 、文化 、宾馆 、服 务等综合功能 。要利用城市主干道工 程实施与近期建设之间的时间差 , 建 设商业市场及标志性建筑 , 带动地区 开发建设 。但实施时 , 一定要注意与 未来主要道路 、地铁的协调 , 以免相互 干扰 , 在邯郸路与四平路 、四平路与黄 兴路这两块三角形用地中 , 可安排公 寓 、宾馆等项目 , 但规模不宜太大 , 另 在邯郸路 、 翔殷路沿线可放置一定的 商业 、市场等 ,考虑到尽量减少对城市 主干道的影响 , 相对集中一侧发展为 宜 。黄兴路是五角场环岛地区与黄兴 绿地 、 杨浦区南部地区的联结重要道 路 ,可在道路一侧安排商业设施 , 加强 五角场环岛与黄兴绿地的联系 。
[BK13-183] 上海万达五角场万达 商业综合体 案例研究2012年
![[BK13-183] 上海万达五角场万达 商业综合体 案例研究2012年](https://img.taocdn.com/s3/m/959668c2b14e852458fb575f.png)
以知识经济为特色的综合城 市功能，重点发展商业、商 务、科研教育及会展设施等
西起逸仙路、国权北路，北抵军 知识型、生态型住宅区和花 工路，南到政立路，东靠闸殷路， 园城区；并将建成复旦大学 总占地面积达到9.45平方公里 新校区和90万平方米的知识
商务中心
大连路、周家嘴路、通北路、平 凉路合围区域，规划用地面积约 78公顷
办公
五角场万达广场
办公
一栋写字楼卖给政府以外，其余可售部分整体出售给了世界地产五大行之一的戴德梁行。
五角场万达广场
办公空间装修：毛坯
【装修标准：毛坯】
电 梯 数：12个 电梯品牌：YORK 安保系统：电子巡更、防盗报警、闭路电视监控，２４小时保安 智能设施：宽带;FTTB宽带网络进户、移动电话无线覆盖、有线电视 、卫星电视 空调系统：中央空调; 消防设施：自动喷淋、消防灭火器、消火栓系统、烟感报警 供电系统：双回路供电系统，后备发电机组 通讯设备：预留电话接口、宽带网络接口、移动电话无线覆盖、有线电视预留接口
五角场万达广场
商业
【特地时尚汇】
特力时尚汇
1F
服饰、眼镜、 餐饮
H&M、MANGO、宝岛眼镜、罗蒙、雅 戈 尔 、 JOJO NATURALLY 、 JACKIO 、 LTE
2F
服饰、名品折 H&M 、 MANGGO 、 A.Y.K 、 BANANA 扣、餐饮 BABY、品牌特区
3F
家居、美容、 特力屋、纽悦伊人护肤中心、芸楠草药健
走进五角场万达广场…
万达，在上海
项目选址
【2004年五角场当时的情状】 • 曾经的五角场是杨浦区改造后“人稀罕至”的老工业区，环境一般，被老上海人称为“下只角”（不入流的地方），但因为复旦、同
五角场地区地下空间规划设计
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・上海建设科技
第 ! 期・ 忙的干道和路口， 通过 *+, 电调网络的全面实施， 既不影响其它交通， 又方便乘客出行及换乘， 保证 客流 的连续 性， 提高 出租 车的载 客率 和里程 利用 率。 今后城市的出行将越来越多地 & $ 公交网络。 依赖于多种方式紧密组合的方式链。 换乘是将各种 交通方式紧密衔接的关键环节， 方便的换乘应该具 备空间紧密、 时间紧凑和收费优惠等基本特征。 本 次规划方案中， 地铁车站与公交枢纽、 地下停车场、 地面 公交车 站、 出租 车扬 招点等 建立 了良好 的衔 接， 既提高了公共交通系统内部的运行效率， 也促 进了公共交通与个体交通的协调运行。 !" $ 基础设施网络 根据五角场地区地下管线现状和地下空间实 施性规划， 在本次实施性规划范围内， 主要配合淞 沪路地下综合体建设， 在淞沪路两侧人行道和非机 动车道下， 设置支线综合管沟。 纳入支线综合管沟 的管线主要有电力排管、 信息管、 通信导管、 小口径 上水管和燃气管等。 支线综合管沟竖向布置在 - . 管顶留 ! / 左右供小管线 " & / 表层地下空间内。 穿越， 遇交叉、 河道处采用倒虹形式， 局部落深。 在 淞沪路地下综合体范围内， 设置综合管沟夹层与支 线综合管沟相连， 收容相关基础设施管线。 !" % 地下工程的综合防灾 在规划设计地下空间时， 防灾、 安全等是首要 “ ” 的考虑因素。 确保人身安全 是防灾、 安全等措施 的第一原则。 规划中充分结合了综合防灾要求。 !" & 人防工程 五角场地下空间综合利用开发与民防建设有 机结合， 满足了 “ 长期准备， 全面规划， 重点建设， 平 战结合” 的规划方针。 ’ 结语 五角场地区的地下空间规划为该地区形成具有 魅力的公共活动空间提供了建设控制依据。 地下空间规划的实施， 不仅受到已建和在建工 程的影响， 还受到现有许多法律、 法规的制约。 政府 应尽快制定相关政策， 鼓励社会积极合理地利用地 下空间。 地下空间建设改造难度比地上更大， 因此， 建 议在进行大规模地面改造、 建设的同时应尽早做好 地下空间规划， 以避免给城市建设可持续发展留下 遗憾。
[建筑]上海新江湾城规划文本
![[建筑]上海新江湾城规划文本](https://img.taocdn.com/s3/m/606bc4b5856a561252d36fad.png)
[建筑]上海新江湾城规划文本新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划(文本、说明、图集)新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划文本目录1. 总则 ..................................................................... ........................................................................ ............ 2 1.1. 规划范围 ..................................................................... (2)1.2. 规划依据 ..................................................................... (2)1.3. 规划原则 ..................................................................... (3)2. 功能布局和结构 ..................................................................... ................................................................. 3 3. 人口规模...................................................................... ........................................................................ .... 4 4. 土地使用规划 ..................................................................... (4)4.1. 保留用地与可开发用地 ..................................................................... .............................................. 4 4.2. 土地使用 ..................................................................... (5)5. 建筑容量控制 ..................................................................... (6)5.1. 住宅建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 5.2. 商业办公建筑量 ..................................................................... ......................................................... 6 5.3. 其他建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 6. 道路交通规划 ..................................................................... (7)6.1. 城市道路系统规划...................................................................... .. (7)6.2. 轨道交通规划 ..................................................................... ............................................................. 9 6.3. 交通设施规划 ..................................................................... ........................................................... 10 6.4. 交通组织规划 ..................................................................... ........................................................... 12 7. 绿地规划...................................................................... ........................................................................ .. 12 8. 公共服务设施规划 ..................................................................... ........................................................... 13 8.1. 市级、地区级公共服务设施 ..................................................................... .................................... 13 8.2. 社区级公共服务设施 ..................................................................... ................................................ 13 8.3. 基础教育设施 ..................................................................... .. (15)9. 市政公用设施规划 ..................................................................... ........................................................... 16 9.1. 市政设施系统规划...................................................................... ................................................... 16 9.2. 市政设施设置要求...................................................................... ................................................... 19 9.3. 市政控制线规划 ..................................................................... ....................................................... 20 10. 水系规划 ..................................................................... .......................................................................20 11. 景观风貌规划 ..................................................................... ............................................................... 21 12. 其他特定要素规划 ..................................................................... . (21)11. 总则1.1. 规划范围新江湾社区位于北分区杨浦次分区内，包括新江湾城的全部，殷行街道的部分，以及宝山区淞南镇的部分，由闸殷路,淞沪路,政立路,国权北路,何家湾路,区界,军工路所围合的区域，总用地面积973.1公顷。
城市规划案例上海杨浦区江湾五角场
各区域定位——
知识创新 中央社区 北部——高端知识创新基地： 建设成世界总部经济集聚区， 包括国际技术转移重心、跨 商业商务 区 国公司研发中心、国际学术 交流中心、国家级工程研究 中心、国家级重点实验室等 项目。
发展思路 杨浦转型知识创新区
曾经的百年工业，闻 名全国，承担国家主 要财源责任 改革开放后衰败的 “锈带”无法跟上时 代的步伐
杨浦知识创新区
江湾五角城市副中 心
三区融合 联动发展
实行大学校区、科技园区、公共社区“三区联动、创新驱动” 的策略，其中校区为园区提供智力支持，园区连接校区与社区
工业杨浦 “锈带”
现状分析
1.南部商业中心
杨浦五角场城市副中心南部环岛地块是市政府确定的上海十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中五角场
夜色路、中山公园等商业中心并称。同时五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心，浦东花木高尚居住副 中心，普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区之一，能为上海居民提供全方位的现代化 综合性高端服务，亦是整个上海东北部的旗舰型高端商业中心。其发展目标是建设成为科教特色鲜明、
“三区联动、创新驱动”的老城区转型之 路
2009年 杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心
区域定位
城市定位：五角城市副中心，服务东北部地区 功能定位：融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色 的城市公共活动中心
江湾五角城市副中心分：南部 中部 北部
南部—— 商业商务区，上海十大市级商业中心之一；
规划目标
大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知识杨浦”
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现状分析
1.南部商业中心
区域定位
城市定位：五角城市副中心，服务东北部地区 功能定位：融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色
的城市公共活动中心
高端知识 创新基地
知识创新 中央社区
商业商务 区
杨浦城市副中心规划
江湾五角城市副中心分：南部 中部 北部
u南部—— 商业商务区，上海十大市级商业中心之一； u中部—— 知识创新中央社区，打造上海中央智力区； u北部—— 高端知识创新基地，大量跨国公司研发中心、国际学术交流中 心等；
发展思路
杨浦转型知识创新区
曾经的百年工业，闻 名全国，承担国家主 要财源责任
改革开放后衰败的 “锈带”无法跟上时 代的步伐
江湾五角城市副中
心
工业杨浦 三区融合
知识杨浦
“锈带” 联动发展
“智城”
杨浦知识创新区
实行大学校区、科技园区、公共社区“三区联动、创新驱动” 的策略，其中校区为园区提供智力支持，园区连接校区与社区 发展，社区为园区、校区提供公共服务，最终形成大学的城市， 城市的大学的氛围。
①商业设施 以上海五角场环岛为中心的巨型商业设施有上海合生国际广场（在建）、东方商厦、五角场NS2地块大 型商业广场（规划）、苏宁电器广场、百联又一城、上海万达商业广场、上海大西洋百货等，诸多商业 巨头的汇聚使得五角场如今分外璀璨夺目。
r 五角场的发展较晚，但在规划起点上要高于上海市另一副中心徐家汇。与徐家汇不同 的是，五角场并不是单一的大上海商业副中心，而是和复旦、同济等高校相结合，形 成校区、知识产业园区（在学校基础上升级）、现代生活区和商业区融为一体，相互 呼应发展的综合模式化城市副中心。随着现代化商业设施、交通、大学、生态的不断 发展，五角场地区的整体优势已经完全凸显，成为上海新的“上只角”。
杨浦五角场城市副中心南部环岛地块是市政府确定的上海十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中五角场 夜色路、中山公园等商业中心并称。同时五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心，浦东花木高尚居住副 中心，普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区之一，能为上海居民提供全方位的现代化 综合性高端服务，亦是整个上海东北部的旗舰型高端商业中心。其发展目标是建设成为科教特色鲜明、 交通环境良好、商业商务发达的，上海中心城区东北部最大的知识贸易商务区和综合性商业商务中心。
各区域定位——
北部——高端知识创新基地： 建设成世界总部经济集聚区， 包括国际技术转移重心、跨 国公司研发中心、国际学术 交流中心、国家级工程研究 中心、国家级重点实验室等 项目。
中部——知识创新中央社区： 南部——商业商务区： 打造以“创智天地”为核心 体验式消费商业定位。大体 的上海中央智力区（CID）， 量商业结合个性化、特色化 即专为大学师生、国内外机 的休闲商业街：邯郸路—科 构和投资者、创业者提供公 技文化街、四平路—文化餐 共交流活动的“智力社区”。 饮街、淞沪路—休闲健身街、
城市规划案例参考——上海“江湾-五角场”
日期：2014.6.23
案列位置
江湾-五角场：上海四大城市副中心之一，其南部位置为上海十大商业中心之一， 因邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型大道的交汇处而得名
江湾
五角场
30年代
80年代
如今
目录
1.城市背景 2.规划分析 3.发展思路 4.区域定位 5.规划目标 6.规划范围设计 7.现状分析
规划分析
凤凰涅槃 浴火重生 杨浦区实现华丽转身
杨浦区市原是个基础薄弱的老工业城区进行从传统工业转型，困难极其巨大，挑战极其严峻： r 第1：人口多，欠债多，底子薄。在上海市几个中心城区中，杨浦的常住人口最多，达130
万、需要帮困救助的群众最多、旧住房改造的量最大，棚户区占了上海市的1/4。而区级 财力排位最后。 r 第2：体制机制不畅。高校密集，区内拥有复旦、同济、理工等14所大学，但长期互不来 往，归口管理的体制带来有形和无形的围墙。 r 第3：资源调控难度大。土地、科技等资源条块分割，协调十分困难。 r 第4：城区改造成本高，动拆迁难度大。老城区单位众多、人口密集（每亩50户人家）， 旧区改造、旧厂房置换的成本很高，而且工厂、住宅、学校交叉在一起，动拆迁的难度非 常大。 r 第5：没有先例可循。城区功能转型是一个全新课题，缺乏现成的经验可资借鉴。
江湾—五角场城市副中心分为南部、中部和北部三块： 南部为上海十大市级商业中心之一、科教商务区； Ø中部为知识创新中央社区，由4个主要功能区组成， 分别为“创智天地广场”、“创智坊”、“江湾体育 场”与“创智天地科技园”； Ø北部为高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公 司研发中心、公司总部以及国际学术交流中心等入驻 其中。
黄兴路—购物休闲街、翔殷
路—休闲街
规划目标
大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知识杨浦” 五角场目标：上海四大城市副中心，知识创新基地和上海中央智力区 副中心目标：与其它副中心相比更为“高智力型”产业的规划带动目标
规划中的五角场：以知识创新为发展目标，重 点吸引高智力型企业
范围规划设计
大学校区 科技园区Fra bibliotek公共社区
“三区联动、创新驱动”的老城区转型之 路
u2003年上海市委市政府敲定杨浦建设“知识创新区”的重大战略 u2005年 瑞安建“创智天地”创新知识型社区 u2008年环同济知识经济圈聚集1000多家设计企业，总产值过100亿人民币， 包括环保产业与新能源材料、现代设计、国际工程咨询三大产业 u2009年 杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心
Ø南部商业中心 Ø中部知识创新区 Ø北部商务中心
8.本项目认知
城市背景
r 杨浦江湾-五角场板块地处上海东北部，它是上海四大城市副中心之一，南部位置为 上海十大商业中心之一。其中心五角场一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约 3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型 的主干道在这里交会而得名。