北京保利大厦案例分析

一、新保利大厦概况

新保利大厦为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。

二、项目开发背景

■区域市场概况——东二环写字楼总面积约355079平方米

■区域竞争项目——三大竞争对手

■项目地块资源分析——区位地段好、交通便利

三、项目定位

■产品定位——高档甲级写字楼

■目标客户群定位——国外大型企业、机构

四、项目楼层规划（附图）

五、建筑设计

■外立面设计

■结构设计

■办公空间设计

■楼通道设计

六、项目特色——系统生态节能

■高效节能的建筑外立面

■多重系统

■系统节能

七、项目配套

■吊楼1—5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心。

■大堂首层设咖啡厅。

■大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。

■地下二层设有约1,260平方米员工餐厅。

■3,210平方米健身中心。

■健身中心设标准4道25米游泳池。

■300平方米的空中咖啡厅。

八、项目精装修标准（附表）

写字楼是最能体现区域经济活力和发达程度的晴雨表。预计在2008年，东二环区域办公物业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15－16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。以位于东二环核心位置的新保利大厦为例，是目前为止在东二环区域具有国际甲级写字楼标准的典代表。

新保利，新建筑

——新保利大厦产品设计解析

一、项目概况

新保利大厦项目位于市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。项目为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。

新保利大厦——参数指标

物业类型：甲级写字楼

建筑结构：钢筋混凝土的混合结构

规划建设用地面积：10600 平方米（不含代征城市公共用地面积）

建筑总面积：103308平方米

绿化用地面积：3187平方米

建筑高度：98米

停位数量：地上机动车停车数量：19辆

地下机动车停车数量：500辆

地下自行车停车数量：300辆

楼层：地下4层，地上23层，商业吊楼8层

电梯数量：26部(办公区15部)

均价：3000美金/平方米

二、项目开发背景

1、区域市场概况

项目所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体的立体多功能新型商务区。东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米，其中写字楼面积约355079平方米。随着东二环商务带的大规模集中建设，预计在2008年区域市场将集中建成一批重点甲级写字楼项目。

2、区域竞争项目

项目名称项目规模均价

第五广场总建筑面积：12.4万平方米3000美金/平方米

南新仓国际大厦总建筑面积：10万平方米17000元/平方米

银座总建筑面积：16万平方米20000元/平方米

3、项目地块资源分析

（1）区位优势

新保利大厦位于东二环东四十条桥西南侧，是皇城文脉与现代商务结合的区域。该区域商务配套日臻完善，具备国际商务枢纽功能，是东二环商务带唯一集办公、银行、文化场所、各方机构的商务核心区。

（2）交通优势

①地面交通

◆东直门交通枢纽：距离亚洲最大的现代化立体交通枢纽——东直门交通枢纽仅2分钟车程，到机场只需约17分钟，未来可实现市区与首都国际机场的高效连接，成为京城商圈中能够最快到达机场的宝地。

◆东二环：二环路为京城最早修建，连接着东城、、

西城、宣武四大最为古老的城区，新保利大厦部交通道路

与东二环辅路直接连接，车辆驶出大厦即可快速进入二环

主路，形成项目外一体化的交通路网。

◆东四十条桥：平安大街与工体北路的联结点，1公

里分至东直门和门，与CBD的直线距离不超过3公里。

◆地铁东四十条站：新保利大厦地下一层设出入口与

地铁连接，交通路网更为便捷。

◆平安大街：的第二条“长安街”，有机连接东西城

区。

②地下交通

东四十条地铁站与项目地下一层直接连通，去往国贸商圈、建国门商圈以及金融街十分顺畅，为企业员工提供了高效的人性化交通路线。

三、项目定位

1、产品定位

新保利大厦定位世界级写字楼，强调自然生态、高效节能的人性化标准，体现现代化人文办公、绿色办公的理念。

2、目标客户群定位

CBD商务区是外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头的产业区域。从行业分布来看，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。未来外资机构在CBD 的写字楼需求一直呈上升趋势；金融街商务区是国大型金融机构聚集的最活跃区域。因此，新保利大厦以国外大型企业、机构作为目标客户群。

四、项目楼层规划

地下一层平面图首层平面图

吊楼层平面图写字楼层平面图

五、建筑设计

1、外立面设计

（1）采用柔索玻璃幕墙

新保利大厦采用钢框架筒体混合结构，承托90米高、68米宽单层双向点式柔索玻璃幕墙，超越了先前世界最大的德国慕尼黑凯宾斯基饭店（其高度仅为45米）。

项目在无桁架网索结构上，以强韧钢索连接整幅玻璃幕墙，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、贯通的风。玻璃幕墙采用高效节能进口玻璃，通透性极强，并能有效防止紫外线射入。（2）采用铜板幕墙

新保利大厦铜板幕墙位于项目南立面，面积约为1850平方米。选材TECU—Brass（太古黄铜），此种铜可随时间和气候影响，转变多种丰富色彩，涵丰富深具历史价值感

（3）金与石的搭配

新保利大厦立面材质通过洞石与黄铜的搭配，创造出富于变化并极富民族风格亦国际化的视觉感受，其竖向洞石遮阳百叶和开放式铜板幕墙在国都尚属首例。

（4）遮阳百叶

新保利大厦西侧和南侧的玻璃幕墙外面采用国首例竖向石材遮阳百叶，并与玻璃幕墙保持一定距离，成为“双立面”大厦。大厦采用意大利进口罗马洞石。

大厦百叶排列遵循地区春分、夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和层玻璃幕墙形成一定角度，保证冬季最大限度日照与夏季最大限度遮阳效果，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的被遮挡于玻璃幕墙之外，节约空调运营成本，使室光线自然柔和。外墙玻璃为双Low-E 中空玻璃，即玻璃表面涂有节能镀膜，节能环保更为深入。

2、结构设计

（1）特式吊楼设计

项目东北面悬挂着一座底部无支撑的8层钢结构特式吊楼，结合中国传统文化元素与现代高科技，外观设计借鉴了中国传统的叠式灯笼造型，以波浪型的外壳与横向、竖向钢结构线条组成了美仑美幻独具审美效果。

吊楼镶嵌于90米高的大堂中，高约45米，重约5000吨，顶层与写字楼11层（电梯标号15层）通过天桥连接，一侧和核心筒相连，另一侧下方则全无支撑，距离地面约7.2米，上方采用桥梁式斜拉结构。

（2）中庭设计

新保利大厦独创目前最高的90米挑高摩天中庭，千余平米无立柱大堂，尺度宽敞通透，令空间独具豪阔美感。

特色小结——多维采光

新保利大厦西立面50米至90米处，独创面积达480平方米的单层双向柔索玻璃幕墙“采光天窗”，为通透、轩昂、开阔的无柱式大堂及办公区域增强自然通风及采光。南立面也设有50米高的玻璃幕墙，配合中庭及外围的多重采光，形成大尺度办公空间，整座大厦通透明亮。

3、办公空间设计

（1）国际标准柱距

大厦楼层由规格为9米*13.5米，9米*9米的跨钢结构构成，大跨度空间拥有更宽阔视野和更舒适的办公氛围。客户可根据自身需要，自由规划、分割旷度空间。

（2）4米层高

新保利大厦设计标准层高为4米，净高约2.9米（比普通办公楼高出0.3--0.5米），轩