2017信阳房地产市场年报(3)(1)

一、市场环境|供求关系
统计说明：预售数据不包含湖东春天、龙腾公寓共764套（8.1万方）
本年度羊山新区供应量一骑绝尘高达11984套，119万方。销售量也占据了信阳成交量的半壁江山为9847套，112万方。均价为四区最高：5156元/㎡。 但其去化率为四区中唯一低于2017年平均去化（111.54%）的区域。主要因为区域内位置偏项目如：龙跃活力城等尚拥有大批货量未去化。 信阳市区其他三区销售均高于供应量，去化率全部高于100%，实现去库存。 其中浉河区去化高达163.47%，成交5469套，60.4万方。集中在湖东片区及浉河沿岸。需求旺盛。 平桥区为四区中均价最低的区域，市场火热，成交3050套，35.6万方，去化153.5%。 南湾风景区在翡翠溪谷、美林湖、金色依居等低价楼盘销售推动下，成交797套，9.4万方。去化达到119.81%。但售价高于6000元的项目去化速度缓慢。如： 南湾四季、南湖燕园。
2017年信阳房地产市场年报
一、市场环境
• • • • 土地供应情况 成交情况 供求关系 成交结构
二、市场监测
• • • • 销售TOP20 销售之最 市场盘点 个案分析
三、市场预测
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库存情况
小结
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竞品盘点
一、市场环境|土地供应情况
2017年土地供应36宗（不含划拨）共670亩。 其中住宅用地17宗：成交16宗，成交面积35万方 （523亩）。
2017年信阳房地产市场年报
一、市场环境
• • • • 土地供应情况 成交情况 供求关系 成交结构
二、市场监测
• • • • 销售TOP20 市场之最 市场盘点 个案分析
三、市场预测
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库存情况
小结
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竞品盘点
三、市场预测
政策基调
2017年12月23日，住建部会议指出，”库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作“。信阳仍有库存压力，政策上不会过度打压信阳房地产市场。但资 金信贷方面将会“收紧”。这也是政府首次提出“县城去库存”的概念。
二、市场监测
• • • • 销售TOP20 市场之最 市场盘点 个案分析
三、市场预测
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库存情况小结•源自竞品盘点二、市场监测|销售TOP20
2017年刚需仍然是市场主力，改善型产品明显增多。
二、市场监测|市场之最
销售之最： 涨幅最高： 单价最高： 均价最高：
东方今典·中央城（三冠王） 锦江城（57%） 香江帝景（18996元/㎡） 浉河湾（7808元/㎡）
供应方面
2017年土地供应数量、面积小，但楼市火爆，刺激开发商开工热情。如东方今典、建业等企业囤有大量土地资源，准备开发。而随着封土令的解除，将有一批计划2017年 开盘的楼盘集中在2018年入市：如中梁、琴桥十三宗地项目等。市场供应量将上升。
需求方面
目前，市场价格已居高位，或多或少透支未来市场预期。目前信阳市场，特别是羊山新区的高空置率来看，投资价值减弱，政策上如再取消“农补”减少“棚改项目”缺少 市场输血，靠信阳本地需求难以支撑的楼市高去化率。恐慌性购房难以为继，购房者逐渐回归理性，导致市场逐步降温。
土地供应集中在羊山新区。 浉河及平桥传统老城区无土地供应，新增土地供 应多集中在湖东片区及工业城。 流拍一幅（WG2017-401）：位于羊山新区新六 大街北延段以东、顾岗水库以南（37亩）。
一、市场环境|土地供应情况
政府单宗供地体量较小，从溢价率来看，2017信阳 土地市场整体表现平淡。底价成交是主旋律。 百亩以上土地仅一副，由中梁取得：地价高达
单套面积最大： 金牛国际社区（561㎡）
二、市场监测|市场盘点 2017年热力关键词：
区域、价格。
区域：2017年是羊山新区的主场，区域热度高， 其价格涨幅惊人，主流价格已攀升至6800左右。 其次为浉河沿岸，价格6300左右。 价格：除区域因素外，价格主导销售，低价产 品去化明显。
二、市场监测|个案分析
二、市场监测|个案分析
林溪佳苑（以价换量）
• • • • • • 建筑类别： 多层 高层 开发商：信阳中冶宝润置业有限公司 楼盘地址：信阳市羊山新区新六大街与新一 路交汇处向西350米 占地面积：17万平方米 建筑面积：63332.7平方米 容积率：2.2
销售情况：
805套，9.3万方，4.45亿元。销售套数TOP2， 销售金额TOP5，去化率75%。
东方今典·中央城（三冠王）
• • • • • • 建筑类别： 高层 开发商：河南东方城房地产开发有限公司 地址：羊山新区新十一大道与新二十大街交叉 占地面积：336667平方米 建筑面积：90万平方米 容积率：3.5
销售情况：
1054套，12万方，7.18亿元。2017年当之无愧的 信阳房地产市场三冠王。涨幅高达45%
二、市场监测|竞品盘点
此5盘销售主力户型均在135-140㎡。
香江帝景 金牛国际 绿城百合
VS
南湾四季 南湖燕园
此5盘占据均价排行榜前7，分列TOP3-TOP7。是信阳高品质楼盘的代表，在销售上却遭遇在冰火两重天。 区域位置： 产品线： 香江帝景＞绿城百合＞南湖燕园=南湾四季＞金牛国际 金牛国际＞南湾四季=绿城百合=香江帝景＞南湖燕园
热销原因：
品牌效应，国内龙头企业，具有领跑效应。信阳多个
项目，对区域影响较为明显。 规模效应，大体量 轰炸式营销，集合多渠道宣传，全城拓客。 快节奏入市。快速进入市场，最大稀释客群
二、市场监测|个案分析
正商·红河谷（闷声发大财）
• • • • • 建筑类别： 小高层 多层 花园洋房 开发商：信阳正商置业有限公司 楼盘地址：浉河区湖东大道与107交汇处往西 300米 占地面积：244000平方米 容积率：1.6
河谷以其高性价比极具竞争力的价格劲销773套，为一枝独秀的洋房类产品。
金牛国际社区从7月随市提价，涨幅高达40%，成交均价高居全市TOP3，绿城百合居其后，成交均价全市TOP4。随着市场火热，两盘库存得 到一定的释放，成交量有所提升。 而南湖燕园、南湾四季成交冷淡，南湾四季年成交仅10套。南湖燕园从10月起降价销售，提升了销售量，持续降价的三个月，销售35套。
客户来源
棚改户购房需求：2017政府加大征地拆迁安置房的货币安置力度。2017信阳计划棚改1566户，货币安置1029户。 城镇化人口：2016年全市农民进城购房补贴已发放1095户，财政补贴资金1272.7万元（2017年数据尚未公布） 一、二线购房客源外溢：2017年是房地产调控最密集、严厉的一年。促使客源外溢，三四线城市房价普遍高涨。 供不应求的房地产市场推动了投资需求及刚需的恐慌性购房潮。
热销原因：
低价入市，羊山少有的，低于5500元/㎡的楼盘。 潜力巨大：羊山新区为信阳房地产发展主流方向， 未来市场潜力值
二、市场监测|竞品盘点
除锦江城在区位价值的影响下，涨幅迅速，高达57%。均价攀升至7700元/㎡。 其余成交量前4的洋房类产品，均以低价换销量，成交均价低于6000元/㎡。金成·翡翠溪谷更是全年均价维持在4500元/㎡左右低价。正商红
一、市场环境|库存情况
截至12月，信阳市商品房市场库存量为42712套（期房+现房），总面积527.9万㎡，库存有微幅减少。
库存主要集中在羊山区、浉河区。
一、市场环境|小结
供应市场
供应短缺
因政府严格控制土地供应面积及收紧土地供应数量，信阳市场土地供应不足。 从商品房库存继续减少来看，市场处在繁荣期，尚未出现衰退迹象。
市场情况
置业热潮
15、16政府出台的各项利好救市政策依然刺激着房地产市场，2017年房地产行情更是坚定了购房者对楼市的信心，商品房供应量不足。量少价涨，市场行情火爆，使得 2017年年尾房企推盘积极，12月共15个项目30万方住宅进入市场。形成新一轮供应潮，预计明年2月将形成新的成交高峰。
区域特征
浉河区去化速喜人，羊山“四高”
一、市场环境|成交情况
2016利好政策延续，一、二线城市客源外溢，市场供不应求，
信阳房地产价格一路攀升，涨幅惊人。 2017年，69个项目21326套商品房取得预售证，批准预售面积 210万㎡（仅住宅，不含商业）。 146个项目在售，销售套数19780套，年销售面积224.9万㎡， 年销售金额113.59亿元。 销售面积超过预售面积。 2017年在2、3月形成节后形成首个网签高峰。后市场供应减少， 随着博林国际、中央城、皇城佳苑相继开盘，形成抢房热潮， 房价骤升。7、8月迎来成交高峰。
浉河区区位优势明显，风采依旧，表现不俗。去化率及去化速度领跑全市，区域内楼盘普遍畅销。 羊山新区，供应量、销售量、涨幅、成交均价稳居全市第一，但销售”冷热不均”：热点区域开盘即清盘，偏远楼盘去化缓慢。
2017年信阳房地产市场年报
一、市场环境
• • • • 土地供应情况 成交情况 供求关系 成交结构
二、市场监测|个案分析
恒大·翡翠龙庭（大牌房企）
• • 物业类别： 住宅 建筑类别： 高层 小公寓
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开发商：暂无资料
楼盘地址：羊山新区第五大道与新二十四大街交叉 口东2000米 占地面积：约6万平方米
销售情况：
销售7个月，772套，8.7万方，6.74亿元。销售金额 TOP2，成交均价TOP2(精装），去化率并不高，仅 67.23%，近期推出LOFT首付分期（首付3.5W）。
热销原因：
地段价值（羊山外国语中学、和兴·阳光城）盘如其 名，城市中央。交通便捷。羊山新区为信阳房地产 发展主流方向。 竞争格局单一，入市时市场供应量小，竞品较少， 开盘即取得售罄的佳绩。
二、市场监测|个案分析
浉河湾（出人意表）
• • • • 建筑类别：高层 开发商：信阳盛光房地产开发有限公司开发 楼盘地址：信阳市浉河区浉河南岸 套数：126套