2018信阳市场分析报告

42.45
40
20 0 人口（万人） 用地（平方公里）
2005年
2010年 2020年 2030年
42
60 110 185 2005年 2010年 2020年 2030年
42.45
60 110 185
到“十一五”末，信阳中心城区人口规模达到60万人；到2020年，达到建设用地100平方公里、人口 100万的“双百”城市规模；到2030年人口185万、建设用地规模185平方公里。
250000
200000 55 44 18 150000 100000 50000 0 2016年 线性 (成交宗数) 2014年 成交面积（㎡） 2015年 成交金额（万） 2016年
线性 (成交面积（㎡）)
信阳房地产市场运营现状——市场交易概况 2016年信阳主城区土地市场供应明细
规划指标要求 编号 土地位置 信阳市羊山新区经北二路与纬北二路交叉口西北角 信阳市107国道南侧、界河西侧 信阳市浉河区金牛山飨堂路西侧、飨堂小学东侧 信阳市浉河区李家寨镇新店村 信阳市浉河区金牛山产业聚集区十八里庙村 信阳市平桥区明港镇中山街东侧，南至镇政府招待所 信阳工业城珍珠路街道办事处袁寨村 信阳市平桥区平东街道办事处中山居委会 信阳市平桥区平东街道办事处中山居委会 信阳市羊山新区经北二路以西、纬北二路北侧 信阳市浉河区李家寨镇新店村 土地面积（㎡） 土地用途 工业 容积率 不小于1.0 不大于2.0 大于2.0不大于4.0 2.0-3.0 不大于0.7 4.0-7.52 3.5-6.7 大于1.0 1.0-1.5 大于1.0不大于1.8 1.0-2.0 不大于0.7 绿地率 不大于20% 不小于30% 不小于30% 不小于40% 不小于35% / 不大于20% 不大于20% 不大于20% 不大于20% 不小于40% 建筑 密度 不小于35% 不大于30% 不大于30% 不大于25% 不大于40% 小于80% 不小于40% 不大于50% 大于57% 不小于35% 不大于25% 出让年限（年） 2016- 101 2016- 102 P2016-101 2016- 201 2016- 202 MP2016- 101 2016- 301 2016- 302 2016- 401 2016- 402 2016- 403 35668.88 17485.1 13081.11 38186.31 20572.6 3127.08 32871.9 10380.34 20675.39 18245.5 50000 50
信阳房地产市场分析报告
目 录
contents
一、信阳房地产市场整体概况 二、信阳房地产市场运营现状 三、典型项目个案分析
一、信阳房地产市场整体概况
信阳城市规划概况——城市规划定位
信阳城市定位——城市总体规划
信阳东连安徽，西、南接湖北，为三 省通衢，是江淮河汉间的战略要地，
鄂豫皖区域性中心城市。距国家级中
羊山片区
本案
城市未来中心区，环境优美 政府导向； 目前缺乏各种配套，受政府 影响，价格推动较快，主要发 展中等密度高端居住产品和大 型商业、商务产品。
浉河中心片区 平桥片区
浉河沿岸片区
平桥工业区： 浉河沿岸片区：
依托浉河及南部风景区 发展，区域边线环境资源优 厚，但内部道路、医疗、商 业等配套资源匮乏，区域认 可度不高。
代表楼盘： 建业半岛、 绿城百合新 城
代表楼盘：恒大翡翠 龙庭、五号公馆、泰 阳城
代表楼盘：昌 建誉峰、欧洲 印象、万象 城、台北城上 城
二、信阳房地产市场运营现状
信阳房地产市场运营现状——土地市场概况 从近三年土地市场交易情况来看，供应量与成交量呈逐年下滑趋势。2016年信阳市土地市场交易冷淡， 月均成交土地1.5宗、5.5万方。
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18
350000 300000
664605.55
3759932.99 286055.73
44416.25
4000000 3500000 3000000 2500000 1888074.17 2000000 1500000 90925.57 664605.55 44416.25 1000000 500000 0
心城市郑州350公里，武汉210公里， 交通便利，历史悠久。
信阳市城市总体规（2013—2030）》
提出，到2030年，信阳市将发展成为 中心城区人口185万，建设用地185平 方公里的鄂豫皖交界地区的区域性中 心城市，中原经济区新兴产业基地和 山水宜居城市。
信阳城市规划概况——城市空间发展规划
信阳城市空间总体发展规划
羊山新区 （市政府片）
羊山新区 （高铁片）
南湾风景区
平桥区
信阳房地产市场整体概况 ——各板块典型项目 信阳房wenku.baidu.com产市场各大板块竞品项目分布 国内一线品牌开发企业纷纷进驻，市场竞争日益加剧。
代表楼盘：恒 大名都、恒大 翡翠华庭、东 方经典、和兴 阳光城、幸福 玫瑰园、九悦 鸿城、博士名 城。 代表楼盘：香 江帝景、茗阳 天下 代表楼盘： 中铁领秀 城、建业 城、华仪富 丽华城
近三年信阳土地市场挂牌成交数据 年份 2014年 2015年 挂牌宗数 140 69 成交宗数 112 55 成交面积（㎡） 3759932.99 1888074.17 成交金额（万元） 286055.73 90925.57
2016年
160 140 140 120 100 80 60 40 20 0 2014年 挂牌宗数 2015年 成交宗数 69 112
13081.11
30421.54 21560.99 12254.12 110424.46 82485.11 62924.99 83851.98 20572.6
2.0-3.0
2.0-2.5 2.5-2.8 1.2-1.5 1.2-1.5 1.1-1.2 1.1-1.2 1.1-1.2 4.0-7.52
商服40住宅70 50 50 50 50 50
P2016-201
WG2016- 101 WG2016- 102 WG2016- 201 WG2016- 202 WG2016-301 WG2016-302 WG2016-303 WG2016-401
信阳市浉河区金牛山飨堂路西侧、飨堂小学东侧
羊山新区新十八街以西、羊山外国语小学北侧 羊山新区新十四街以东、新七大道南侧，东临信阳和兴阳光置业有限公司 羊山新区新二十四大街以东、公园大道北侧 羊山新区新二十四大街与公园大道交叉口东北角 信阳市浉河区金牛物流产业集聚区 信阳市浉河区金牛物流产业集聚区 信阳市浉河区金牛物流产业集聚区 信阳市浉河区金牛山产业聚集区十八里庙村
信阳城市规划概况——城市规划目标 从信阳政府规划工作要点中看，构建以主城区中心城市为核心，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇 化发展新格局，朝着建设豫鄂皖三省交界处的区域中心城市和豫南重点城市方向发展。
信阳市城市规划目标
200 180 160 140 120 100 80 60 42 60 60 110 110 185 185
不小于30%
不小于35% 不小于20% 不小于30% 10%-20% 不大于20% 不大于20% 不大于20% 不小于35%
不大于30%
不大于35% 不大于60% 不大于35% 30%-50% 不小于40% 不小于40% 不小于40% 不大于40%
商服40住宅70
商服40住宅70 商服40住宅70 70 40 50 50 50 商服40 住宅70
片区楼盘品质及规模参差不 齐，沿河项目品质稍高
城市副中心，教育配套丰 富，但相对缺乏大型商业配套 及品质居住环境； 楼盘规模差别大，虽不乏大 规模品质项目，但整体缺少综 合体项目及大型商业配套填补 片区功能空缺。
信阳房地产市场整体概况 ——板块细分 信阳房地产市场整体呈现八大板块 随着信阳市经济增长，城市框架的不断拉大，房地产市场格局发生了重大变化，中心城区以外的区域房 地产市场逐渐呈现出百花齐放的现状，外围各新兴板块房地产市场正在高速崛起。
信阳房地产市场运营现状——市场交易概况 2016年信阳主城区土地市场供应明细
规划指标要求 编号 土地位置 信阳市浉河区金牛物流产业集聚区 信阳市浉河区金牛物流产业集聚区 信阳市浉河区金牛物流产业集聚区 信阳市平桥中心大道南段东侧 羊山新区新十四街以东、新七大道南侧，东临信阳和兴阳光置业有限公司 信阳市浉河区十三里桥乡十三里桥村 信阳市羊山新区十八大街与工业大道交叉口东北角 羊山新区新十八街以西、羊山外国语小学北侧 信阳市浉河区李家寨镇新店村 信阳高新区城东街道办事处刘洼社区居民委员会，西至信阳威尼斯置业有限公司 土地面积（㎡） 土地用途 仓储 仓储 仓储 住宅 商服70% 住宅30% 住宅 工业 商服10% 住宅90% 公共 设施 住宅90% 商服10% 容积率 1.1-1.2 1.1-1.2 1.1-1.2 大于1.0不大于3.5 2.5-2.8 1.5-2.0 1.0-2.0 2.0-2.5 0.5 1.2-1.7 绿地率 不大于20% 不大于20% 不大于20% 不小于30% 不小于20% 不小于30% 不大于20% 不小于35% 不小于30% 不小于35% 建筑 密度 不小于40% 不小于40% 不小于40% 不大于28% 不大于60% 不大于35% 不小于35% 不大于35% 不大于25% 不大于28% 50 50 50 70 商服40住宅70 70 50 商服40住宅70 40 住宅 70 WG2016-801 53301 商服 40 50 仓储 50 商服 40 商业、办公用地40 住宅70 商业40 住 宅70 商业40 住 宅70 住宅 70 WG2016-1102 WG2016-1201 WG2016-1301 WG2016-1302 WG2016-1303 WG2016-1401 WG2016-1402 WG2016-1403 信阳高新区城东街道办事处刘洼社区居民委员会，西至信阳威尼斯置业有限公司 信阳市浉河区十三里桥乡十三里桥村 信阳市浉河区十三里桥村 信阳市浉河区东双河镇，东临原信阳县矿山机械厂 信阳市浉河区湖东办事处三里店社区 羊山新区新六大街北延段以东、顾岗水库以南 信阳市浉河区东双河镇新区居委会 信阳高新区珍珠路街道办事处闵岗社区居民委员会 53301 16419.62 3421 5270.04 18656.9 24576.5 28604.1 3996.12 住宅90% 商服10% 住宅 住宅 住宅93% 商服7% 仓储 住宅 商业10%住宅90% 工业 1.2-1.7 1.5-2.0 1.5-2.0 1.5-1.8 1.1-1.4 1.5-2.0 1.1-1.5 不小于0.8 不小于35% 不小于30% 不小于30% 不小于35% 不大于20% 不小于35% 35% 不大于20% 不大于28% 不大于35% 30% 不大于30% 不小于40% 不大于25% 30% 不小于35% 商服 40 70 70 住宅 70 商服 40 50 70 商业40住宅 70 50 出让年限（年）
商服10% 住宅90% 商服20% 住宅80%
医院
商服40 住宅70
商服40住宅70 50
商服12% 住宅88%
商服33%住宅67% 工业 工业 工业 工业 医卫 慈善 商服20% 住宅80% 商服10% 住宅90% 商服70% 住宅30% 住宅 商服 仓储 仓储 仓储 商服12% 住宅88%
商服40 住宅70
融、文化娱乐，区域内中高端大盘云集，未来将是生态宜居的集居住、
旅游、商务为一体的新城区。
信阳房地产市场整体概况 ——区域均价 信阳房地产市场各大板块楼市均价差异较大
按照区域特点，信阳楼市主流 板块价格概况： 浉河区：商业区，配套全，价 格4800-5500元/㎡，在售楼 盘约28个； 平桥区：老工业区，城区破 旧，价格3500-4500元/㎡， 在售楼盘15个； 羊山新区：羊山新区可以划分 为市府片和高铁片，在售楼盘 约48个；市府片价格45005000元/㎡，个别楼盘突破 5200元/㎡；高铁片价格 3600-4500元/㎡，个别楼盘 突破5000元/㎡ 南湾：环境优，价格40006000元/㎡以上，在售楼盘5 个。
信阳房地产市场整体概况 ——整体现状
信阳房地产市场整体呈现五大组团
南湾湖片区：
依托南湾湖风景区优美 的自然环境，重点发展 别墅、洋房等中高端居 住产品及游闲产品。
羊山新区：
浉河中心片区：
核心城区，配套资源 优厚，但环境稍嘈杂； 当前主要物业形态集 中为高密度普通住宅物 业和非住宅物业，价位 处于全市较高水平。
市中心：地段得天独厚，配套极其成熟，板块有限，寸土寸金，重点发 展金融、商贸服务为主，价格并不是促进销量最主要的因素，房源合适 最重要。 羊山行政板块：未来行政中心、集居住金融、文化娱乐，区域内中高端 大盘云集，是未来信阳市主流发展方向； 高铁板块：以高铁为中心，未来有较大发展潜力，住宅组团逐渐增多； 高新区板块：高新技术产业开发区，以工业和物流为主。 平桥板块：规划居住和工业为主，未来城市副中心； 南湾板块：以旅游为主，部分高端住宅组团。 老浉河板块：老行政中心，集居住金融、文化娱乐为一体，区域配套完 善，交通拥挤，形象老旧，沿河两岸是未来信阳市主流发展方向。 浉河新兴板块：正在崛起的浉河区新兴板块，未来行政中心、集居住金
“南联北延，东拓西优”
向东：主要布置城市行政中心、文 化中心以及工业区，城市大规模集 中建设的居住区。 向北：跨过羊山和龙飞山，主要建 设科教园区及配套居住组团，发展 教育产业。 向西：有南湾风景区及金牛山风景 区，发展成为以游览观光、娱乐休 闲、康体健身为主的服务基地。 向南：完善湖东区的建设，保护和 完善浉河两岸的景观，作为城市重 要的生态建设及特色河滨景观区。