旧楼区提升改造工程设计施工方案

南开区2012年旧楼区提升改造(试点罗江东里小区)

工程设计施工方案

1. 概况

1.1 小区概况

本项目位于天津市南开区嘉陵道罗江东里小区，东邻泊江路，西至罗江路，南至自贡道，北邻嘉陵道。该小区始建于1980年，此次改造主要涉及1-14号楼，42个门栋，建筑面积3.6万平米，均为5层砖混结构住宅，住户660户，产权形式为直管公产、单位产和部分私产。

1.2 小区平面图

1.3 分项概况

1.3.1 管道节能

罗江东里小区1-14号楼全部为5层砖混结构住宅，无二次供水设施，燃气户内管及灶具连接管均已老化，无供热计量节能设施。

1.3.2 房屋综合

由于建造年代较长，小区3个主入口无大门，楼栋门开敞无门，楼道无照明且环境较差，楼梯踏步、扶手局部有损坏，楼道采光窗为木窗，且大部分已损坏，屋面防水层局部有开裂空鼓现象，外檐阳台、墙裙等有开裂现象，无原始供电系统接地保护，屋顶无避雷设施，小区围墙未围合，楼内垃圾道已经废弃，经过简

单封闭，垃圾窑门原为铸铁材质，已焊死停止使用。

1.3.3 外部环境

小区楼间甬路局部有破损，无体育锻炼器械，有违章98处，楼间杂物168处，门栋地名牌及楼体地名牌基本完好。

1.3.4 综合配套

楼内各种管线较混乱，涉及网络、有线电视、通讯及电线、信报箱破损严重，无原始消防设施，小区院内照明设施基本完好。

1.3.5 需要完善

楼内下水管道为铸铁材质，大部分存在排水不通畅、且经常阻塞现象，需重新疏通；小区围墙破损严重，新砌围合后应重新粉刷。

1.4 照片资料附后

2. 项目组织管理

2.1 旧楼区综合提升改造工程是市委、市政府重点抓好的民心工程，各级领导对此项工作要高度认识，明确责任与分工，工程准备及施工期间定期召开例会，组织协调好各方面的力量，高标准、高质量完成好这项工作。

2.1.1南开区政府负责旧楼区综合提升改造工程的整体协调、组织、推动工作。区房管局负责整体工程设计方案、预算的审定和工程监理及验收，房屋综合修缮工作，责任人为区房产公司经理陈鲁明。

2.1.2 区建委负责管道节能改造、规范楼内管线、供热管道相关工程的推动实施，责任人为区建委副主任王朝晖。

2.1.3 区市容委及街办事处负责组织辖区内确定的旧楼区按照标准对各类违章建筑进行拆除，清理杂物，规范和恢复楼房后院原貌，拆除后的渣土要及时清运；园林绿化及市政排水等相关工作，责任人为区市容委副主任王贵。

3. 综合提升改造技术方案

3.1 工序总体安排

2012年2月8日工程开工

2月8日-2月10日工程宣传总动员

2月10日-2月29日清除楼间杂物、拆除违章

2月10日-2月17日清除1#-14#楼（42个楼门）的楼道墙面小广告

2月15日-2月17日疏通1#-14#楼（42个楼门）下水管道

2月10日-3月6日安装楼道采光窗

2月13日-2月29日规范管线、安装智能电表

2月20日-3月10日安装楼道照明

2月20日-3月10日楼道粉刷、围墙粉刷

3月1日-3月10日修复楼梯踏步、扶手

3月1日-3月15日安装对讲门、更新信报箱

3月1日-6月20日维修屋面防水

3月1日-3月9日拆砌围墙

3月10日-3月15日维修小区大门

3月15日-3月20日验收准备

3.2 技术方案

依据2012年旧区居住功能综合提升改造工程查勘项目制定本施工方案，按照先隐蔽后表面、各专业交叉作业的原则进行施工。楼内：测量定制对讲门、塑钢窗——疏通更换下水管道——安装楼道照明（规范管线）——修复供电系统接地保护——封堵更换垃圾窑门——修复楼梯踏步扶手——安装对讲门、塑钢窗——更新信报箱——粉刷楼道。楼外：修复屋顶避雷——修复外檐——维修屋面防水。

3.2.1 安装楼宇对讲门

中等档次非可视楼宇对讲门。成品安装，含入户分机，安装调试。门体钢板厚度0.8mm，门体面积不大于2.5平米，每户钥匙三把。

3.2.2 楼道粉刷

清理楼道墙面，铲除原墙面涂料，满刮303腻子膏一遍，刷普通乳胶漆两遍。不流坠、不掉皮，不沾染其他部位，无明显接槎，无砂眼、疙瘩、漏刷、透底和咬色等。涂料工程完后，应设专人看管，做好成品防护，防止摸碰和弄脏污染。脚手架必经由专业人员搭设，并经检查符合安全技术标准规定，验收合格才可使用。

3.2.3 修复楼梯踏步

清理破损面层(砖台阶清理到砖面)，凿毛处理后涂刷界面剂，采用M20预拌砂浆新做抹灰（厚20mm），按水泥楼梯踏步考虑。踏步齿角整齐、表面密实、压光、洁净，无裂纹、脱皮、起砂、麻面、气泡、砂眼、接槎不平等缺陷。维修后做好成品保护，

3.2.4 修复楼梯扶手

补齐已缺失木扶手、栏杆，清除扶手栏杆表面上的油污、铁锈、焊渣、浮灰等，必须清除打磨干净、清理、加固、油漆粉刷（除锈漆一道，调和漆两道）。漆面应牢固、平整、光滑、光亮，色泽均匀一致。

3.2.5 修复采光窗

拆除原有楼道钢窗更换塑钢窗，填缝，补抹窗口。塑钢门窗附件安装齐全、牢固，位置正确、端正，启闭灵活，适用美观。

3.2.6 安装楼道照明

原楼道内无照明设施的（或现为明线照明），统一明敷楼道照明管线，采用槽板、1.5mm2铜线敷设、新装接线盒、安装延时开关、安装节能灯（无罩），如需新增楼道共用电表由社区居委会与专业部门联系安装（不含此项费用，电费居民公摊）；原楼道内有暗敷照明设施的，统一更换1.5mm2铜线、延时开关、节能灯泡（无罩）。灯具安装位置准确，安装牢固、美观、绝缘良好，检修方便。

3.2.7 修复屋面防水层

根据查勘情况按二级防水标准对损坏屋面进行修复。包括：拆除原防水层、基层处理、抹1：3水泥砂浆找平层、铺3mm厚SBS防水卷材两道（外层带岩片）、出屋面烟道整修，卷材搭接在100mm以上，应粘结牢固、平顺、严实、排水通畅、不漏水、不积水。

3.2.8 修复外檐

根据外檐形式的多样化，将混水墙外檐修补、混水墙外檐刷涂料、清水墙剔碱、阳台栏板修复综合考虑。包括：铲抹水泥砂浆墙皮，喷涂料两遍，采用预拌砂浆修补、剔砖、换砖、水泥细砂浆勾缝、阳台栏板修复、加固、更换。外檐高空作业应严格执行安全技术规定，防止发生高空坠物及人员伤亡事故。

3.2.9 修复住宅楼供电系统接地保护

对原有损坏地极进行修复。按一梯四户，三个门栋考虑。对于中性点直接接