房地产产品规划设计经验教训总结(98个案例)参照模板

图37
图38
2．1．2公共部位
• 案例30：如图39某小区部分单元门是北入口，门 斗过小，无法达到遮风避雨的效果。有些单元在 入口台阶的侧面没有设置侧面的护栏，不够安全, 有些单元入口空间狭小黑暗。设计时门厅可稍微 外凸，形成局部一 二层挑空，加强入口感觉（如： 图40、图41）。另外采用实板门后，楼梯间底层 采光不良且容易发霉。
图15
• 案例12：在项目建设的时候，考虑到无障碍坡道， 充分体现了以人为本的设计理念。但是某小区坡 道转角的处理 未能完全按照坡道 要求设计转弯半径， 使用起来不是很方 便（如：图16）。
图16
1．6交通及停车
• 案例13：某项目地下车库入口方面，如图17有9 个车库入口的规划设计，使多层部分的噪音影响 较大，人车不能完全分流，影响小区的品质。
图２
解决措施：在规划设计 时除考虑平面效果外还 应考虑立体三维效果， 可利用工作模型来进行 研究。
图３
• 案例4：如图4某项目主干道两边，四个单元一幢 的长条形建筑过多，面宽过宽，相临两栋之间的 间距比较小，会有压迫感。同时在布局上没有长 短结合，也 影响了整体 景观的贯通。 在今后的规 划上，要力 求避免此类 问题。
3.5铺装材料和形式 3.6水景
3.7植物配置

3.8小品设计
3.9室外设备的景观处理
3.10室外照明及灯具 3.11标识系统
3.12垃圾筒、座椅
1.总体规划设计
1．1总体布局 • 案例1：某项目会所
和幼儿园由一条半圆 形的道路与主干道相 连，幼儿园位于中间， 会所位于尽端，导致
图1
车流、人流干扰严重（如：图1）。 解决措施：将会所及幼儿园的入口置于北侧，分别另 辟道路到达，使中央景观轴线为纯步行轴线。
4.竖向设计未得到充分重视，一方面失去了营造更 为丰富空间的机会，另一方面对工程造成不利影响。
5.建筑设计重立面轻户型，户型设计较为落后，使 用率较低。
6.不同面积户型梯度关系不够明显，特点不突出。
7.会所、商业等配套设施的设计对于氛围的营造仍 有较大提升空间。
8.施工图审图不够细，技术细节问题较多。
• 案例23：某项目分别在规划设计阶段、建筑设计 阶段、景观设计阶段对会所、游泳池和网球场的 位置进行了调整（如：图29、图30、图31）。
图29
图30
图31
解决措施：室外游泳池、网球场以及其他占地较大 的活动场所属于对环境影响较大的元素，位置需 在规划设计时就予以充分考虑，避免出现布局局
促或影响景观的现象。
图21
• 案例18：规划设计的时 候，机动车停车位都会
充分的考虑，而自行车 的停车问题在某些小区
中比较突出，存在随意
停放的现象。有些是没
图22
有设计车位，有些是在
机动车库内临时划分一
块地方用来停放自行车， 都不是很合理（如：图 22、图23）。
图23
鉴于住户闲麻烦不太愿意将自行车停到地下车库 的情况，我们可以用建筑底层的局部架空空间来 作为自行车的 停放位置，这 样既方便业主， 也便于管理 （如：图24）。
• 案例6：某项目规划 设计时未充分考虑 建筑体量，导致最 终建筑总平面间距 有较大调整，局部 单元数减少，导致 容积率降低（如： 图5、图6）。
解决措施：规划设计 与建筑设计应尽量 同步进行，彼此进 行协调。
图5（原规划图） 图6（建筑调整图）
1.4出入口
• 案例7：出入口是小区的对外接
口，相当于形象工程，同时也是
图27
图28
解决措施：以上几个案例主要是在规划阶段我们对 竖向规划设计的深入程度不够，而且在评审阶段 也往往被忽略，从而需要建筑单体设计和景观设 计时来完善和弥补，建议在规划设计时对竖向规 划进行深化，明确竖向意图，而在建筑设计、景 观设计和市政管线设计时相互配合、完善和真正 实施。
1．8室外活动设施
解决措施：随着目前社会的发展，规划设计时停车 位比例必须根据当地经济发展的实际情况作出正 确判断，建议有条件的小区将车位配比做到1：1， 且室内外停车比例在0.8：0.2左右。
• 案例15：道路交通标识（指示）在已建成的楼盘 中未规划设计，目前小区规模越来越大，此项设 计将尤其重要。如 图18，某小区内有 死胡同，既没有回 车场地又没有明显 的指示标志，给业 主和访客带来不便。
规划设计 经验教训总结
本次体检范围：
集团公司部分已建成及在建多层住宅项 目。
我们的优势：
1.园区式规划已形成较完整的体系与手法，结构清 晰，空间层次丰富完整。
2.道路分级明确，人车分流的概念突出，社区安定 感强。
3.社区整体感与归属感营造成功，实现了“安定美 好”的规划立意。
4.建筑立面设计精致丰富，色彩及用材细腻考究， 很好地体现了住宅的价值感。
卧室 卧室
• 案例28：卫生间管 道井尺寸过大，如 图36有940*420的 净空间给浪费，如 用1/4砖墙砌筑或 用其他材料保护则 可减少部分空间的 浪费。
图36
• 案例29：如图37多层阁楼的上人孔，通常被设置 在朝南的次卧上方，客户反映这将使朝南的次卧 被完全破坏，从而减少了一个卧室的利用率，因 此在多层销售时，不少客户进行了设计变更，将 上人孔调整至客厅角落位置。另外阁楼上人孔位 置留设尺寸偏小，在几个小户型中，如洞口尺寸 最小净宽只有800㎜，且位置位于餐厅上方，影 响使用（如：图38）。
图34
• 案例27：户型设计 中卫生间应尽量做 到明卫，争取自然 通风和采光，如果 受条件限制，两个 明卫有困难，要确 保一个明卫。在个 别的项目中还是不 可避免的出现了两 个暗卫（如：图
35）。
餐厅
厨房
阳台
阳台
厨房
书房
书房
客厅 卧室
卫生间 卫生间
卫生间 卫生间
卧室
主卧室
主卧室
阳台
阳台
图35
餐厅 客厅
• 案例21：某项目一期交付的1、2、3标段中的竖 向设计中景观与市政设计出现了两个标高系统， 在公寓南区北大门位置路面，市政标高为55.84而 景观标高为56.10，发展到4标段更为严重，六号 路南端路面，市政标高为55.88而景观标高为 58.07。
• 案例22：某项目1、2、3标段中室外道路标高高 于单元入户门入口标高，出现倒找坡现象。四号 路南端路面呈水平状态，不符合道路纵坡的找坡 规范，雨水排放出现问题（如：图27、图28）。
解决措施：如将图中黑线圈出范围内的三幢小高层 下面的2个地下汽车库连通，则在给客户挑选车位 时会有更大的空间，地下室出入口也将减少一个， 节约成本和增加绿化面积。
图17
• 案例14：住宅小区中，停车泊位数量的设定一直 没有绝对的标准。如某项目室内外车位只达到 30%，当时是满足2000年的规划设计指标，但规 划设计时对机动车辆的增长速度未加以准确把握， 使得在交付后此矛盾就越来越突出，目前小区停 车难问题已无法解决。
5.景观设计风格清新自然，软硬搭配适当，社区环 境优美和谐。
存在的较为突出的问题：
1.总平面规划较注重平面构图，三维及空间形态研 究不够。
2.对容积率、建筑面积等规划指标不够敏感，尚有 很大发掘空间。
3.对会所、商业、幼儿园、网球场等配套设施的选 址、功能、规模、管理方式、交通流线考虑不够， 造成日后使用上的不便与经营不善。
对外交通的必经之路。出入口的
尺度，以及管理方式对于小区的
交通起着很重要的作用，处理的 图7
不恰当，很有可能给交通和管理
带来一定的困难。某项目主入口
设置宽度不够，没有将业主、访
客车道分开，没有将出入车道分
开，岗亭位置设置不便于管理
（如：图7、图8）。
图8
• 案例8：在总体规划的时候，人车分流作为一个基 本思想，在方案中都有很好的体现。某项目人行 步道的门没有开放，主
9.人性化设计在细节处未得到充分体现。
10.立面风格较为单一，在大盘中尤为突出。
11.景观中的标识系统以及垃圾筒、座椅等细节缺 乏系统化设计。
提纲
1.总体规划设计
1.1总体布局
1.2空间形态
1.3规划指标
1.4出入口
1.5道路系统
1.6交通及停车
1.7竖向设计
1.8室外活动设施
2.建筑设计
2.1住宅
图４
1．3规划指标
• 案例5：目前我们的楼盘容积率普遍没有做足，损 失了销售面积。其中的原因是多方面的：有些是 规划设计初期就没有充分做足容积率；有些是为 了立面造型、产品质量而牺牲的；还有的是由于 规划设计阶段与施工图设计户型面积的偏差而产 生的；也有一些是容积率被非住宅部分占用掉的， 如地上的车库，是要算容积率的。除了那些为了 产品品质而放弃的容积率外，其他一些，我们通 过一定的措施，是完全有可能提高容积率的，这 将为我们的项目增加不少的可销售面积。
2．建筑设计
2．1住宅 2．1．1户型
在一个项目的规划设计中，户型的设计尤为重 要，因为住户每天居住其中，感受最深，实用与 否，方便与否，都有最为直观和切身的体会。
• 案例24：如图32是某项
目的一个边套户型，存
在如下几点不足：户门
偏小；餐厅对着厕所，
这样的布置很多住户是
比较忌讳的， 要尽量的
避免;主卧室的门对着墙
角，感觉也不是很好；
主卧室里卫生间门的位
置不是很合理，破坏了
卧室空间的完整性，离
衣橱的距离也较远。
图32
• 案例25：如图33 是某项目的一个 中间套户型。户 门偏小，餐厅位 置不稳定，不便 于摆放家具，北 面没有工作阳台， 缺少公共储物间。
图33
• 案例26：如图34是 某项目的一个中间 套户型。主要不足 在于户门正对卧室 门，对景不好，没 有公共的储藏空间， 南面缺少观景阳台， 主卧室的平面不利 于摆放家具。