销售不动产收入确认及其涉税会计处理探讨
新会计准则下房地产企业收入确认的思考
新会计准则下房地产企业收入确认的思考国际财务报告准则第15 号发布之后，“财政部关于修订印发《企业会计准则第14号—收入》的通知财会〔2017〕22号”要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。
一直以来，房地产行业的合同销售与会计收入确认时点不一致，成本计量滞后。
这使得房地产企业的会计信息严重滞后，不能作为企业在重大管理、投资、融资和税务筹划上决策的有力支撑。
而新收入准则是否对房地产企业收入的确认产生重大影响，进而对会计信息有重大影响，成为了业界最为关注的焦点。
对此我们结合碧桂园的案例对如何执行新收入准则进行研究与思考。
一、旧准则下收入确认（一）确认原则1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（二）实务操作按照旧准则，在房地产的实务中，一般是以商品的交付为确认收入的标准，因为只有把符合标准的商品交付给客户后，才能实现商品的风险和报酬的转移。
同时具备条件有1、买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；2、房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；3、买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。
房地产作为一种特殊的商品，在我国受到法律以及销售合同的严格约束。
如《商品房销售管理办法》中就有明确规定“房屋在交付时如发现户型与约定的设计图不相同，或者验收的面积超过了约定的误差区间，或者验收的面积误差率超过了± 3% 的范围时，买方均有权要求卖方退房并退款。
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理(老会计人的经验)
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。
这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。
（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。
房屋销售会计处理方案
一、概述房屋销售会计处理方案是指企业在销售房屋过程中，按照会计准则和会计制度的要求，对销售房屋的收入、成本、费用、税金等进行的会计核算和会计处理。
本文将从房屋销售的基本流程入手，详细阐述房屋销售会计处理方案。
二、房屋销售会计处理步骤1. 销售合同的签订企业在销售房屋前，应与客户签订销售合同。
合同中应明确房屋的价格、交付时间、付款方式、违约责任等条款。
2. 收入确认（1）当企业将房屋交付客户，并取得客户支付的房款时，应确认房屋销售收入。
（2）对于分期付款的房屋销售，企业在收到每期款项时，按照合同约定的比例确认收入。
3. 成本结转（1）在房屋交付客户前，企业应将房屋的成本结转入“主营业务成本”科目。
（2）房屋交付客户后，企业应根据房屋的实际成本，将成本结转入“主营业务成本”科目。
4. 费用核算（1）销售过程中产生的费用，如广告费、中介费、佣金等，应计入“销售费用”科目。
（2）房屋交付过程中产生的费用，如装修费、维修费等，应计入“销售费用”科目。
5. 税金核算（1）根据税法规定，房屋销售应缴纳的税金包括增值税、企业所得税等。
（2）企业在销售房屋时，应按照税法规定计算应缴纳的税金，并在销售发票中注明。
6. 利润核算（1）企业在房屋销售过程中，将收入、成本、费用、税金等数据汇总，计算出利润。
（2）利润计入“主营业务收入”科目，并结转到“本年利润”科目。
三、房屋销售会计处理示例1. 销售合同签订企业签订销售合同，房屋价格为100万元。
2. 收入确认客户支付首付款30万元，企业确认收入30万元。
3. 成本结转房屋实际成本为80万元，结转至“主营业务成本”科目。
4. 费用核算广告费、中介费等销售费用为5万元，结转至“销售费用”科目。
5. 税金核算增值税税率为9%，应缴纳增值税9万元。
6. 利润核算销售收入30万元，减去成本80万元、费用5万元、税金9万元，利润为-54万元。
四、总结房屋销售会计处理方案是企业销售房屋过程中不可或缺的一环。
销售不动产收入确认及其涉税会计处理探讨
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【 摘要 】 文就销售 不动产预收款 项的 本 人 ； ． 款 已经 收到 或者 已取 得收取 价款 ２价 三 、销售不动产 预收款项 的账务 处理 核算及其收入 确认、相关税金会 计核 算的 的权利 。 和纳税调整 实务操 作这一课 题进行探 讨。 为此 ， 销售不动产 取得预收款 项时 ． 在 由于房 地产企 业销售不动 产预收 款项 与其他工 商企 业预收款 项一样 ，会计 上不 的应 交营业税 和企业所 得税的计算 、 申报 近年 来 ， 房地产 业的迅猛发展 ， 逐渐成 将其确认 为收到 当期 的销售收入 ，而将其 与会计 核算结转 收入不 匹配、 不一致 ． 那么 为一项 国民经济 的重要产业和 国家税收收 作为预收账款 处理 ，待 以后符合不 同销售 房地产企 业应如何 针对预 收款项进行 账务 入 的重要 来源。然 而房 地产企业 销售不动 方式下收入确认 要件 时 ，再将其转 为符合 处理和纳税调整呢？ 产预收款项 的核算和 销售收入的确认 以及 条件 当期 的损益 。 房地产企 业应在收 到销售不 动产预 收 相 关营业税 、 业所得税 的税收处理 上 。 企 由 二、 销售不动产预收款项 的纳税义务 款项的 当期 ，不仅 要将其并入 发生 当期 的 于行业会计 制度和税收 政策法规 的要求不 在营业税 方面 ，中华人 民共和国营 业 应纳税 营业 额计 算缴纳 营业 税金 及 附加 ． 《 同 ．使其相关税 收的核算 与会计处理产 生 税暂行条例 》第十一 条第三款规定 ：纳税 而且要其预 收款项先按 预计计税 毛利率计 “ 明显差异。 人销售 不动产 。应 当向不动产 所在地 主管 算出当 期毛利额 。可 以扣除相 关的期 间费 销售不动产 预收款项 收入 的确 以 税务机关 申报纳税 。” 中华人 民共和 国营 用 、营业税 税金及 附加后再计入 当期应纳 《
房地产企业分期收款销售收入会计确认与纳税处理
房地产企业分期收款销售收入会计确认与纳税处理本文以房地产企业为例，探讨分期收款销售收入会计确认与纳税业务处理之间的异同。
一、分期收款销售收入会计确认原则与税法上的收入确认原则（一）销售收入会计确认原则《企业会计准则第14号—收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（二）税法上的收入确认原则1.营业税收入确认原则。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条对暂行条例中的上述规定又做了详尽的阐明，即“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项；条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
”2.预征土地增值税收入确认原则。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》未明确条款规定土地增值税纳税义务发生时间。
但从土地增值税属于流转税范畴看，笔者认为，其纳税义务发生时间应与营业税等流转税相同，这在部分地方税务局的文件中有所体现，如《上海市地方税务局关于土地增值税预征问题的通知》(沪地税地［1996］30号)中规定，就项预征与定率预征，均是在收到每笔预收款时计算应纳税额并缴纳土地增值税。
3.企业所得税收入确认原则。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》并采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
不动产出售的会计分录
不动产出售的会计分录一、不动产出售概述不动产出售是指企业或个人将拥有的不动产（如土地、房屋等）转让给其他企业或个人，从而实现资产变现。
在不动产出售过程中，会计处理至关重要，关系到企业财务报表的准确性和合规性。
本文将重点介绍不动产出售的会计分录，以帮助读者了解和掌握这一领域的知识。
二、不动产出售的会计分录1.资产处置收益的确认不动产出售前，需要对资产进行估价，确定出售价格与账面价值的差额。
这个差额即为资产处置收益，应在会计分录中予以确认。
2.账务处理步骤（1）将不动产转入清理科目：在不动产出售前，需将其从原账面科目转入清理科目，以反映资产出售的实际情况。
（2）支付相关费用：在不动产出售过程中，可能会产生一些费用，如中介费、律师费等。
这些费用应在会计分录中予以体现。
（3）确认资产处置收益：将出售价格与账面价值的差额确认为资产处置收益，增加企业净利润。
（4）结转损益：将资产处置收益结转至当期损益，反映企业在不动产出售过程中的实际收益。
3.相关科目说明（1）清理科目：用于反映企业清理不动产的过程，包括出售、报废等。
（2）固定资产清理：反映企业清理固定资产的过程，如不动产出售、固定资产报废等。
（3）资产处置损益：用于核算企业处置资产所获得的收益或损失。
三、案例解析假设一家企业拥有一处房产，原值为1000万元，已计提折旧300万元，现以1500万元出售。
根据上述会计分录，可进行如下操作：（1）将房产转入清理科目：借：固定资产清理700万元贷：固定资产1000万元（2）支付中介费10万元：借：固定资产清理10万元贷：银行存款10万元（3）确认资产处置收益：借：银行存款1490万元贷：固定资产清理1490万元（4）结转损益：借：固定资产清理30万元贷：营业外收入30万元四、总结与建议不动产出售的会计分录是企业资产处置过程中不可或缺的一环。
通过对资产处置收益的确认、账务处理步骤和相关科目的了解，企业可以更好地掌握不动产出售的财务状况，确保财务报表的准确性和合规性。
房地产开发企业实施新准则会计处理探讨
房地产开发企业实施新准则会计处理探讨作者：悄金林来源：《财会通讯》2008年第04期房地产开发企业的产品是商品房，鉴于其高价值性和高风险性及投资密集型的特点，商品房销售多采用预售和分期付款销售方式。
《房地产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可，作为房地产开发企业收入的确认标准，该规定宜于实际工作中的操作，但并没有反映销售的实质，在理论上显得不够完善；而《企业会计准则14号——收入》以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上有其合理性，但要求会计人员具有较强的专业判断能力。
笔者认为，在会计实务中房地产商品销售收入的确认应符合两个层次的标准：法律标准和专业标准。
第一，法律标准。
法律标准是指我国的相关法律规定中商品房销售必须符合的条件。
例如，房屋产权归属应当清楚，并有合法的产权证件；经过改、扩建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更登记手续后，方能进行交易；对于以出让方式取得土地使用权的，未按出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或者未按照出让合同规定进行投资开发(属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额25％以上)的，以及权属有争议的，未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。
凡不符合上述标准的，即使房地产已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为销售收入予以确认。
第二，专业标准。
专业标准是指《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计制度》中关于销售收入的确认标准。
新《企业会计准则第14号——收入》第4条规定了销售收入确认的5个条件，以期房预售为例作具体说明：(1)商品房交付是“主要风险和报酬转移给买方”的重要标志，也是实质重于形式原则判断的实质内容。
根据有关规定，开发商应承担以下责任：开发商已书面通知购房人办理交付手续，如已发放人住通知书；开发商提供了《商品房面积实测技术报告书》、《建筑竣工验收备案表》；开发商提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；经购房人验收合格后，双方签署了房屋交接单，交接钥匙。
房地产开发企业收入确认的会计与税收比较
厦门地税稽查局干部培训资料（二）房地产开发企业收入确认的会计与税收比较７月９日国税发［２００３］８３号二、合作开发房地产项目1、房地产开发企业之间签订项目开发合作、合资开发项目1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。
投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。
2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。
项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：1、房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
2、房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也3、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。
需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。
房地产企业销售收入与成本确认及其涉税问题
房地产企业销售收入与成本确认及其涉税问题作者：吴跃云来源：《财会通讯》2006年第09期一、房地产企业收入确认及流转税问题房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。
会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。
(一)会计法规关于房地产企业收入的确认原则《企业会计准则——收入》规定了销售商品的收入确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。
但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有其特殊性。
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业即应确认销售收入。
但也有可能出现法定所有权转移后，风险和报酬尚未转移的情况，此时，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。
房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。
但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。
在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。
(二)税收法规关于房地产企业收入的确认原则税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有专门规定，其共同点在于都按照销售方式的不同来确认收入的实现。
对于内资房地产企业，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
房地产企业收入确认的税务会计差异调整
房地产企业收入确认的税务会计差异调整房地产开发企业由于经营的特殊性，其会计核算和税务处理也有自身的要求。
本文主要通过对房企企业所得税、营业税应税收入与会计收入的比较，简要介绍其有关的差异。
代收款项是否作为收入房企常见的代收款项有天然气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。
1.企业所得税：以是否纳入价内或开票来判定是否作为应税收入。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
2.营业税：一般作为应税收入，符合条件代收的政府性基金或行政事业性收费除外。
营业税相关法规规定，房企的营业额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。
价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；所收款项全额上缴财政。
3.会计准则：一般不确认为收入。
会计准则规定，企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项，一般通过“其他应付款”核算。
收到代收款项的会计分录为：借：银行存款贷：其他应付款。
预售收款是否作为收入《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》规定，商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
1.企业所得税：确认为应税收入。
会计与税法在收入确认方面的差异分析
财会实务会计与税法在收入确认方面的差异分析荫湖北交投高速公路发展有限公司【摘要】收入是企业在经营过程中 关注的核心内容之一，也是会计核算 中的关键部分。
收入既是企业盈利的 源泉也是产生税收的首要环节，因此，企业和税务部门都对收入给予高 度关注。
由于企业会计准则与税法的 规定存在差异，财务部门对收入进行 核算的结果并非能被税务部门认可。
对企业而言，会计与税法在收入确认 上的差异既增加了财务核算的难度，也加大了企业的涉税风险，不过，正 因为会计与税法存在差异，从而为企 业进行税收筹划提供了空间。
【关键词】企业会计准则税法收入确认武汉工程大学管理学院孟蝶—尧弓I言会计与税法由于要达到的目的不同，它们在核算的过程中存在很多差异。
从企业的角度而言，会计主要是为了向企业的管理者、资金的提供者以及其他一些利益相关者提供需要的财务信息，财务会计核算是为了维护企业的利益。
而税法的目的则主要是为了维护国家的税收利益，从某种意义上讲，财务会计与税法的目的存在对立性，这是基于纳税人与征税人之间的利益冲突而得出的。
因此，企业在进行财务核算时不能只考虑会计准则方面的要求，对于税法方面的相关规定也有必要掌握，这一方面可以减少涉税风险，另一方面也能为提前做好税收筹划工作提供可能性。
由于会计与税法方面的差异比较多，本文将重点对收人的确认条件差异进行分析。
二、收入确认条件分析(—)会计的收入确认条件。
企业会计准则在收人的确认条件方面作出了五点规定，第一点是关于风险和报酬的规定，即要求风险和报酬都转移给了购货方，风险已转移但报酬未转移、风险未转移但报酬已转移的情况均不符合这里的第一条规定，当然，根据重要性原则这里说的风险和报酬是主要的，对于一些次要的风险和报酬不影响收人的确认，例如售后回购业务就不符合收人确认条件，因为它的风险和报酬都没有转移;第二点是企业没有保留与商品所有权相关的继续管理权，也不再实施有效的控制，例如：甲房地产开发企业与乙企业签订合同将其尚未开发的土地卖给乙企业，合同规定由甲企业开发这片土地，开发后的土地出售后，利润由甲、乙企业按比例共同享有，这种情况属于甲企业保留了与所有权有关的继续管理权，此交易不属于销售交易，而是属于甲、乙企业共同开发土地、共同分享利润的投资交易，因而在出售土地时，不应确认收人;第三点是对于收人能够用货币进行可靠的计量，这一点是与会计假设中的货币计量假设相对应的，如果收人不能用货币进行可靠的计量，那么不能确认收人;第四点是从稳健性的角度出发要求与销售商品相关的经济利益很可能流人企业曰第五点是从收人与费用配比的角度而言的，要求与收人相关的成本能够通过货币进行可靠的计量，会计上在确认收人的同时要结转相应的成本，如果相关的成本不能进行可靠的计量，那么不能确认收人。
房地产企业销售不动产何时确认销售收入
房地产企业销售不动产何时确认销售收入问：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发（2009）31号）规定房地产销售企业开发产品只有完工并签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，未收到的款项作为应收帐款处理。
对于这样的规定，企业执行难度很大，我们企业在执行中到底应当怎样处理？答：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发（2009）31号，以下简称31号文件）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应与实际收讫价值或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期税款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发芯片的，应按销售合同或协议中的约定的价款于收到委托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业，受托方、购买方三方共同签订的销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
公司出售房产的会计账务处理
公司出售房产的会计账务处理
公司出售房产涉及到会计账务处理，需要根据相关的会计准则
进行处理。
首先，在出售房产时，需要确认房产的原值以及累计折旧，计算出房产的账面价值。
然后，需要将房产的账面价值与出售
价格进行比较，计算出售房产的净收益或净损失。
接下来，需要编
制出售房产的会计凭证，将房产账面价值、累计折旧、出售价格以
及相关的税费等信息记录在凭证中。
在账务处理过程中，需要将出售房产所得款项的收入确认为公
司的营业收入，并在资产负债表中调整房产的账面价值和累计折旧。
如果出售房产导致净收益，这部分收益将被确认为公司的非经常性
损益。
同时，需要计提出售房产所得税等相关税费，确保税务处理
的合规性。
此外，还需要在财务报表中充分披露出售房产的相关信息，包
括出售房产的金额、净收益或净损失、税费等，以便于股东和利益
相关方对公司财务状况有清晰的了解。
总的来说，公司出售房产的会计账务处理涉及到资产减值、收
入确认、税务处理以及财务报表披露等多个环节，需要严格遵循相关的会计准则和法规要求，确保账务处理的准确性和合规性。
企业销售不动产会计分录
企业销售不动产会计分录企业销售不动产的会计分录嘛，说简单也简单，说复杂也不复杂。
大家都知道，企业有时候需要通过卖掉一些房子、土地或者其他不动产来获得资金。
这可不是一个小事，毕竟涉及到的金额大，涉及的会计处理也特别有讲究。
毕竟，账本上的每一笔数字都得反映出真实的交易情况。
所以，咱们就得好好捋一捋，看看当企业卖掉不动产时，会计怎么做分录，才能确保账目清晰、合规。
你得知道，卖不动产的收入，不是直接就收入了的。
别看这笔交易听起来有点简单，实际操作起来可是得走几个步骤。
比如说，企业把不动产卖了，收到的钱就叫做销售收入。
这笔钱先得入账，但这还不是全部。
你得先把之前那块不动产的账面价值，从公司账簿里“消失”掉。
要知道，之前不动产的成本可能会有折旧，折旧了多少就得一并处理。
这笔销售收入和账面价值的差额，通常就是企业的盈利或亏损。
咋说呢，举个简单的例子。
如果你企业之前买的房子，账面价值是100万，结果这次卖了200万，咱们的分录就得把200万收入记录下来，然后把那100万的账面价值也得去掉。
嗯，这时候你可能会问了，那剩下的100万，怎么处理呢？对了，这个就是企业的利润啊。
咱们得把它算进来，作为利润入账。
哎，不管是赚了还是赔了，都会有一笔账清清楚楚的。
别急，可能有朋友会问了，万一这块不动产还没折旧呢，咋办？这个问题也有解。
你得先把不动产的账面价值，按照最初的购置成本来算，再加上之前折旧的部分。
卖出去后，所得的价款中，超过账面价值的部分，就是企业的盈利；如果低于账面价值，那就是亏损。
所以说，做这些会计分录，得仔细甄别，不然一不小心就会出错，影响整个账务的准确性。
还记得我刚才提到的“销售收入”吗？别急，这笔钱得分几步来处理。
你得确认这笔收入到底是多少，是现金到账，还是用其他方式结算（比如以银行转账、对账等等）。
如果是现金，直接把现金收入的那一部分记账；如果是分期付款，那就得按合同条款，逐步确认收入，别看这些小细节，万一出错，后果可不是闹着玩的。
房地产企业在会计、所得税、增值税、土增税上的收入确认
房地产企业在会计、所得税、增值税、土增税上的收入确认会计上如何确认收入根据新收入准则、财会〔2017〕22号文件规定如下：一，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
较旧收入准则的“主要风险报酬转移时确认收入”，新收入准则强调，相关控制权的转移而确认收入。
二，满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务;否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
(2)客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
(3)企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，是指在由于客户或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。
当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
新准则对于收入的确认强调，在一个时间段内确认收入，较以前建筑施工按完工进度百分比确认收入不同，新准则下强调的是“合同的履约进度”，更强调的是合同的作用。
问：企业在执行《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号)时，对于因转让商品收到的预收款及相关增值税应当使用什么会计科目?答：根据《企业会计准则第14号——收入》(财会〔2017〕22号，以下简称“新收入准则”)的规定，合同负债，是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。
如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。
企业因转让商品收到的预收款适用新收入准则进行会计处理时，使用“合同负债”科目，不再使用“预收账款”科目及“递延收益”科目。
根据新收入准则对合同负债的规定，尚未向客户履行转让商品的义务而已收或应收客户对价中的增值税部分，因不符合合同负债的定义，不应确认为合同负债。
房地产企业收入确认标准
一、 引言
房地产企业因为自身业务特点， 合同签订、 收款与产品完工、 交付 之间存在较长时间差异， 尤其是在期房预售模式下， 往往在合同签订、 收款之后较长时间才能完工、 入住， 这就涉及到收入确认标准的问题， 即在何种情况下才能确认收入实现 。 本文就房地产企业收入确认标准 谈一下个人观点。 房地产企业收入确认存在不同的会计政策， 有以交付确认， 有以入 住确认， 也有以发出入住通知确认， 或者以达到入住条件确认。 标准不 同， 造成了收入确认时点不同， 影响了会计信息的可比性， 同时也存在 调节收入， 影响利润的可能。根据有关法规和行业特点， 以交付作为收 也是比较合理的标准 。 入确认标准是最稳健，
三、 房地产销售的法律分析
经营模式决定会计核算方式， 会计核算是以财务语言记录经营活动， 所以只有分析房地产企业的销售业务， 才能讨论收入标准确定原则。 在通常房地产销售流程中， 与会计确认相关的环节有如下几个： 签 署合同、 付款或者办理按揭手续、 房产竣工验收、 办理入住、 办理产权登 签署合同可能在房产竣工验收之后； 此外， 付 记； 如果是现房销售的话， 款也可能约定在竣工验收或者入住之后。 在上述几个环节中， 只有办 理完产权登记和付清款项， 买卖双方的权利、 义务才完成， 一个完整交 易才宣告结束。 房地产不是一般意义上的普通商品， 属于不动产， 不动产买卖与动 。《物权法 》 ， “不动产物权的设立、 第九条 变更、 转 产买卖有很大差异 消灭， 经依法登记， 发生效力； 未经依法登记， 不发生效力， 但法律另 让、 ， “动产物权的设立和转让， 有规定除外” 第二十三条 自交付时发生效 。 但法律另有规定除外” 力， 《北京市商品房预售合同（ 2008 年 9 月修订版） 》 根据北京市 范本 如果买方对卖方所交付的房地产无异议， 或异议 第十五条第四款规定， “验收交接后， 双方应当 双方应当签署商 部分经协商处理同意收楼的， 品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的， 双方同意按 ）” ； 《北京市商品房现房买卖合同 照下列约定方式处理（ 自行约定内容 （ 2008 年 9 月修订版） 》 ， “商 中， 现房交付的规定也与预售相同。 可见 是法定的房地产实际交付的凭据， 也是体现买卖交易完 品房交接单” 成， 企业将房地产主要风险转移的证明依据。 在司法解释中也有类似规定。2003 年 4 月 28 日， 最高人民法院发 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》 ， 布 第 “对房屋的占有转移， 十一条规定 视为房屋的交付使用， 但当事人另有 灭失的风险， 在交付使用前由出卖人承担， 交 约定的除外。房屋毁损、 无正当理 付使用后由买受人承担； 买受人接到出卖人的书面交房通知， 由拒绝接收的， 房屋毁损、 灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用 ” 之日起由买受人承担， 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外 。 该司法解释明确了房屋一旦交付或者推定交付， 其毁损、 灭失的风险就 已经转移。
房地产开发企业收入确认问题的探讨
房地产开发企业收入确认问题的探讨
沈向光;胡元满
【期刊名称】《河北财会》
【年(卷),期】2003(000)006
【总页数】2页(P41-42)
【作者】沈向光;胡元满
【作者单位】秦皇岛职业技术学院
【正文语种】中文
【中图分类】F293.33
【相关文献】
1.房地产开发企业收入涉税审计常见问题探讨 [J], 路莹碧
2.房地产开发企业收入确认探讨 [J], 郑旭琳
3.关于房地产开发企业收入确认与相关税收问题探讨 [J], 纪建刚
4.新收入准则下房地产开发企业收入确认问题研究 [J], 李勇
5.新收入准则下房地产开发企业收入确认问题研究 [J], 李勇
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销售不动产收入确认及其涉税会计处理探讨
【摘要】本文就销售不动产预收款项的核算及其收入确认、相关税金会计核算的实务操作这一课题进行探讨。
近年来，房地产业的迅猛发展，逐渐成为一项国民经济的重要产业和国家税收收入的重要来源。
然而房地产企业销售不动产预收款项的核算和销售收入的确认以及相关营业税、企业所得税的税收处理上，由于行业会计制度和税收政策法规的要求不同，使其相关税收的核算与会计处理产生明显差异。
一、销售不动产预收款项收入的确认和核算
房地产企业销售不动产收入的确认同一般的生产企业相比具有一定特殊性，其取得的预收款项未能同时符合《企业会计准则——收入》中关于商品销售收入确认的条件。
在会计实务的处理上，房地产企业对收入的确认上也出现过因采用不同的方法而导致不同的结果。
比较有代表性的做法包括：以签订预售合同并收取预收款项作为收入确认的依据、以签订正式销售合同作为收入实现、以竣工验收并开具发票作为销售实现、以收讫款项并办妥产权过户手续作为收入的确认等。
这些做法曾经引起严重的分歧，有些房地产上市公司因销售收入的确认问题而被出具保留意见或解释性说明段的审计意见。
为加强房地产企业税收征管，特别是规范企业所得税的纳税行为，2003年7月，国家税务总局下发了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发［2003］83号）。
时隔两年多，针对房地产行业所得税管理新暴露的问题，国家税务总局又于2006年3月下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）。
由此，现行税收政策在确认销售不动产收入的问题上，分别按照一次性全额收款方式、分期收款方式、银行按揭方式、委托销售方式、先租再售方式、视同销售等不同方式采取不同的方法来明确。
总体上说，销售不动产预收款项确认收入的原则，其核心不外乎包括以下两个基本条件：1.开发产品的产权已经转移，并将开发的房地产项目交付给购买人；2.价款已经收到或者已取得收取价款的权利。
为此，在销售不动产取得预收款项时，与其他工商企业预收款项一样，会计上不将其确认为收到当期的销售收入，而将其作为预收账款处理，待以后符合不同销售方式下收入确认要件时，再将其转为符合条件当期的损益。
二、销售不动产预收款项的纳税义务
在营业税方面，《中华人民共和国营业税暂行条例》第十一条第三款规定：“纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”
在企业所得税方面，对房地产企业在取得销售不动产预收款项时，采取预计应纳税所得额的办法计算缴纳企业所得税，计算方法从国税发［2003］83号文规定的预计营业利润率修改为国税发［2006］31号文规定预计计税毛利率。
现行政策规定：1.房地产企业在开发产品未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
预计计税毛利率按开发项目的性质（经济适用房和非经济适用房）以及按非经济适用房项目的不同区域分别确定为预售收入的3%、10%、15%和20%。
2.房地产企业在开发产品完工后，根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
因此，结合销售不动产预收款项确认收入的原则，税法与会计制度对预收款项在收入确认时间与纳税义务时间存在差异，房地产企业销售不动产收取预收款项虽然不确认经营收入，但同样产生了营业税、企业所得税的纳税义务。
三、销售不动产预收款项的账务处理和纳税调整
由于房地产企业销售不动产预收款项的应交营业税和企业所得税的计算、申报与会计核算结转收入不匹配、不一致，那么房地产企业应如何针对预收款项进行账务处理和纳税调整呢？
房地产企业应在收到销售不动产预收款项的当期，不仅要将其并入发生当期的应纳税营业额计算缴纳营业税金及附加，而且要其预收款项先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，可以扣除相关的期间费用、营业税税金及附加后再计入当期应纳税所得额，并将按上述计税毛利率计算的金额作为取得当期的应纳税所得额的调增项目处理，计算缴纳企业所得税。
同时允许企业在按会计制度规定将上述预售收入确认为收入实现时，将已缴纳过营业税的应纳税营业额、企业所得税的应纳税所得额作为发生当期的应纳税营业额和应纳税所得额的调减项目处理。
总体上说，国税发［2006］31号采用预计计税毛利率法计算预计应纳税所得额后，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题，因而更加科学、合理、合法。
由于按现行税收政策对销售不动产预收款项采取预计计税毛利率法估算的应交所得税税额，与某一会计期间实际应交所得税税额以及完工决算应交所得税税额一般会存在差异，因此，房地产企业必须建立相应的明细账或辅助账，对会计制度和税收政策允许扣除的与同期预收款项配比的税金及附加进行登记。
严格按照企业会计制度进行账务处理的前提，其实质上是一种时间性差异，利用“递延税款”账户归集和转回企业所得税，可以有效地将按税收政策预计计税毛利率法预交的所得税与确认收入时确定的所得税相联系，按照会计处理的权责发生制原则、配比原则等相关原则解决好账务处理问题。
四、销售不动产预收款项核算注意事项
2003年以来，国家税务总局每年都把房地产业作为税收专项检查的重点，在明晰政策和强化征管等方面规范企业纳税行为，采取有效措施防止逃避纳税义务，保证国家税收及时足额入库。
为此，加强销售不动产预收款项的核算工作，必须做好以下两个方面工作：
（一）房地产企业开发产品完工后，必须及时结转确认收入和对应的计税成本。
主管税务机关对凡是完工产品在完工年度未按规定进行结算或纳税调整的，有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按征管法的有关规定对其进行处理：调整后仍为亏损的，按编造虚假计税依据处罚；纳税调整后有少缴企业所得税的，按偷税处罚。
（二）房地产企业对开发完工产品要履行报告制度。
在年度申报前将其开发产品完工情况报告主管税务机关，在年度申报时出具开发产品实际毛利额与预售毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告及其他相关资料。
其中差异调整情况鉴定报告的内容包括开发项目的地理位置及概况、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
对该差异调整情况的税务鉴定不符合实际的，税务机关根据实际情况进行确定。