浙江省温州市泊岙山庄规划设计说明

第一部分: 浙江省温州市泊岙山庄规划设计说明一、规划背景
1．城市总体规划定位
2．欧海区规划定位
3．规划地段定位
二、规划依据
三、规划范围
四、现状条件分析
1.区位条件分析
2.用地条件分析
3.开发条件分析
4.开发内容和市场分析
5.开发优势分析
五、规划设计主题
1.设计概念
2.设计主题
六、详细规划设计
1.总体布局
2.道路交通规划
3.绿地系统规划
4.景观环境设计
七、分期建设、分区管理建议
1．分期原则
2．分期建设要点
3．分区管理
新区规划用地平衡表
技术经济指标
分地块用地指标
第二部分: 浙江省温州市泊岙山庄规划设计图纸
浙江省温州市泊岙山庄规划设计说明
一、规划背景
1．城市总体规划定位
温州是浙江南部沿海经济核心区，处于长江三角洲和福州及闽南厦漳泉三角洲之间，是一座独特的城市。

自然资源相对贫乏，历史上经济不甚发达。

改革开放后温州人锐意进取，创造了著名的“温州模式”，经济持续实现跳跃式增长。

同时，温州的市场、温州人、温州模式也使城市发展一直是荣耀与矛盾相伴随。

按照《浙江省城市化发展纲要》以及《温州市城市总体规划》方案要求，温州作为全省三大中心城市之一，发展目标是成为我国东南沿海对外开放的重要工业、商贸、港口城市，浙江南部的经济、金融、交通、文化、科技中心，辐射浙西南、闽东北的外向型区域中心城市。

发展规模是市域人口为300~400万、市区城镇人口150-180万的特大城市。

城市建设和发展应合理利用城市各类用地和空间资源，统筹安排各项建设，不断完善城市功能，实现附有山水特色的城市建设目标。

2．欧海区规划定位
瓯海区北靠鹿城区，东接龙湾区，南邻瑞安市，西接丽水地区青田县，是浙南交通枢纽，温州市核心城区重要组成部分。

从瓯海在城市的区位特征和现有基础看，瓯海的发展定位应既有别于鹿城的政治、商贸、文化中心、也不同于龙湾的工业强区，而应该根据自身的自然条件和经济发展水平，扬长避短，实施差别化战略，在挖掘资源优势和强化原有优势产业的基础上，发挥区位优势，启动和培育房地产、旅游、教育、物流等产业，增强城市功能，培育瓯海经济新的增长点，使其成为具有产业经济、高等教育，度假旅游综合优势的现代化城市地区。

3．用地规划定位
泊岙山庄规划用地位于瓯海区的东部，在瓯海区的梧埏片区内，地处吹台山、大罗山之间。

按照城市总体规划和瓯海梧埏片分区规划草案，瓯海将实施“东进南扩”战略，因此泊岙山庄用地应该作为城市主城区向南扩展的重要地区之一来建设开发，规划内容应以居住为主，配以商业购物、休闲体育、教育等配套发展设施。

二、规划依据
（一）规划法律依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《城市规划编制办法》及其实施细则，建设部1991年
（二）相关技术依据
1．《温州市城市总体规划纲要（2000—2020）》,中国城市规划设计研究院，2000/12，
2．《温州市城市总体规划（2000—2020）》方案，中国城市规划设计研究院，2002/06
3．《温州瓯海区分区规划》方案，中国城市规划设计研究院，2002/08
4．温州市瓯海区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，温州市瓯海区人民政府，2001/02 5．《温州泊岙山庄规划设计方案招标任务书》
以及其他相关法律法规、技术规范、历年温州市统计年鉴和历次工作会谈的记录。

三、规划范围
规划范围主要包括南白象镇、茶山镇和丽岙镇的部分用地，老104国道北侧，新104国道两侧总面积约1.8km2，其中山地面积？km2，水面面积？km2。

四、现状条件分析
1、区位条件分析
泊岙山庄规划用地位于温州市特别是欧海区的两大通道上：
其一，甬台温高速公路和改道后的新104国道是连接温州市区与瑞安市的重要交通通道，也是南起瑞安、北止温州、纵贯温州历史的经济动脉和文脉，而泊岙山庄规划用地正位于这一大的交通经济走廊上；
其二，三垟湿地、温瑞塘河以及茶山、吹台山在构建温州绿色生态网络中具有重要作用，它们与温瑞塘河等主要水系边的带状绿地和沿主要城市快速路、高速公路的防护绿地一起构成了温州重要的绿化生态网络和通道，而泊岙山庄规划用地也正位于其中。

因此，泊岙山庄的规划建设应充分发挥区位优势，依托“产业带动”、“项目带动”、“环境带动”、“房地产带动”、“品牌带动”和“规模带动”来增强城市功能，实现建设目标。

2、用地条件分析
“六山、一水、三分田”，是对温州瓯海区土地的基本描述。

泊岙山庄规划用地为典型的丘陵地形，被山体环抱，？溪在用地内蜿蜒而过。

现状用地主要为农田和村庄。

基地内现有民房多为农民自建，建筑质量不高，建筑周围环境不佳。

3、开发条件分析
泊岙山庄规划用地的现状交通条件是：用地南侧有老104国道，它将改作为城市次干道服务于用地，同时作为温州市区连接南部的丽岙、仙岩以及瑞安的重要生活性道路；新的104国道从吹台山东翼的隧道，自北而南横穿用地，是主要的外围城市交通性干道。

这两条主要道路为泊岙山庄提供了更好地发挥服务自身、辐射地区作用的基础。

整个用地范围内，新104国道以西的部分用地土地较为平整，可以作为先期开发用地，以期带动整个用地的开发建设。

4、开发内容和市场分析
从目前温州的居住环境和居住质量而言，城市边缘区的整体质量偏低。

居住密度普遍偏高，与日照规范要求相差较大，其他使用功能对居住影响较大。

住房周围环境恶劣，根本无所谓公共绿地、组团活动空间等。

分析1990－2000年温州市城市基本建设和房地产投资，虽然在1995年之后投资总额曾经略有下降，但是总的趋势是逐年递增的，而且在1997年之后投资金额增幅有所加大，其中主要集中在市区。

在城市边缘区，以瓯海为例，其房地产投资和基本建设投资总额增幅几乎为零，在全市所占比例更是从1993年起逐年下降。

（见图1、2、3）这反映了城市边缘区住宅供应的不足。

从住宅需求和消费上分析，目前住宅现金消费多、按揭贷款少，说明了温州居民的居住消费能力比较强。

根据预测，2001年到2005年，温州市区平均每年新建住宅总需求约为300万平方米。

经相关因素修正后，市场前景仍十分乐观。

此外，在住宅供给上，除了市场主导因素以外，应充分发挥政府和规划引导市场的功能，以保证住房供给结构的均衡，而从近几年的房地产开发情况看，温州房产市场缺乏高档次、有特色的楼盘，致使杭州、上海、北京等地纷纷出现温州团队购房的现象。

而通过温州人在外购房的价格分析，可以得出温
州缺乏高品质住房的结论。

因此，泊岙山庄的开发建设需要有一定的前瞻性。

按照新加坡经验，居住水平随经济发展水平提高而提高。

每10年，新加坡居住水平均有显著增长，在人均居住使用面积增长的同时，住宅质量与居住区质量也同时上升，而且两者相比，后者的重要性越来越取代前者，即居住水平的提高更多地表现在居住质量的提高上，而不再表现在居住面积的扩大。

1980年代后期起，新加坡已经面临改造60、70年代所建住宅的问题。

对于瓯海，目前居住问题已经不是量的问题，应在居住质量方面有更高的追求。

5、开发优势分析
随着温州主城区“退二进三”发展战略的加速实施，城市边缘区可利用自然优势，吸纳温州老城区及其他地区人口居住、休闲以及度假旅游。

其中优势有以下若干：
自然环境——泊岙山庄地处温州市区南部，自然环境良好，用地以南为省级花卉种植和博览基地，沿104国道继续向南是仙岩旅游区。

此外，由于温州受自然地形的分割，便于城市组团化发展和居住建设，因此，泊岙山庄可以结合城郊型旅游发展，有条件建设以休闲、度假为主的高档住区。

交通设施——甬台温高速公路和新、老104国道等重要交通走廊，为泊岙山庄提供了便利的交通条件。

随着交通和其他基础设施的进一步改善，泊岙山庄可以依托发达的交通网，建设大众交通便捷的住区，并为区域提供休闲、购物设施。

城市重要公共设施的建设——行政区划的调整和区行政中心和梧埏片新区的建设，将带动一系列城市公共设施的建设，如用地东侧的高教园区、用地以南的大型旅游设施和工业开发区等，这也为建设新的、多元化的住区提供了契机。

政府的参与与调控——由于泊岙山庄的建设有瓯海区政府的积极参与，这对于发挥规划的控制和引导市场的功能有着十分重要的作用，也有利于实现完善城市居住结构，形成多元化房地产市场，带动房地产、旅游、物流等产业发展的目标。

五、规划设计主题
1、设计概念
温州历史悠久，人文荟萃，是一个具有丰厚历史积淀的城市。

自然造就了这里的山水，风光秀美；勤劳的祖先留给这里灿烂的浙南文化；今天的温州，也如其他蒸蒸日上的城市一般，建设着美好的未来。

在城市建设发展、人们逐渐成为大自然的主宰的同时，也在逐渐学会尊重自然，不断地有意识地在建设中追求自然生态的平衡，追求文化的延续与回归，使城市文明得到健康持续的发展。

泊岙山庄的建设应代表着城市未来的形象，而未来城市不仅仅使现代化程度的竞争，更是城市文化、城市特色和城市环境的竞争。

而在这些方面，以居住为核心、辅以商业购物、休闲体育、教育等配套发展设施的泊岙山庄应该具有鲜明的城市形象，是一个环境优美宜人、人工与自然相映生辉的活动场所。

泊岙山庄的规划设计在“山，水、绿”等环境资源的充分体现的基础之上，还应包括人的活动和感受，在一个充满生机和魅力的区域内，人的生活无疑是设计所应针对的核心，在为人们活动提供各种场所与条件的时候，渗透着设计理念，这也是我们在顺应自然、着眼环境和以人为本方面所做出的努力。

2、设计主题
(1) 设计主题一：山水社区——阅山、闻水、感绿
“阅山”：山是大自然的体脉，也是城市和地域特色的集中体现。

基地内的山体环境是泊岙山庄的主要特色，也是设计灵感的源泉之一。

设计体现：
●设计结合自然山势，道路网骨架顺应等高线走向布局。

●通过对基地主要山体视线分析，考虑基地周边山体格局的影响，形成必要的放射状的视线通廊，以
保证视觉开敞。

●根据地势的高低和与山体的距离确定相应的开发强度，距道路一侧高强度开发，沿山体低强度开发，
避免对山体绿化和山体形象造成破坏，保持自然山体的雄伟挺拔和可观赏性。

“闻水”：温州以瓯江、塘河而闻名，水是永恒的特色和城市建设主题。

温州的水得益于该地区独特的地形构造。

设计中根据现状条件进行理水、造水，护水是该地段规划设计必须予以考虑的问题。

设计体现：
●考虑基地现状条件，设计中不运用超大尺度的水面，而是利用现有水道，梳理成为相互连接的水流
系统，结合水池设计绿带贯穿于整个用地，形成涓涓细脉，流淌不息的水体景观。

●水池及滨河绿带采用自然阶梯岸线设计，保证它的自然净化与游憩双重职能，岸线采用自然生态设
计，保证水的渗漏和自然净化作用，同时通过高差变化的设计对城市地下水的补给有利。

“感绿”：绿代表着优美的环境与和谐的生态。

现代社会中高度发达的物质文明给人们带来紧张与压抑的生活氛围，人们越来越向往一片绿色的和谐与宁静。

泊岙山庄应该成为处处见绿，时时有绿的生态环境的典范。

设计体现：
●基地环境设计中结合山体、水体等自然条件，设计高尔夫公园，使主要的绿化游憩空间与山水自然
条件完美结合，给人们提供回归自然和感受自然的场所。

同时结合复杂的地形条件，因地制宜，减少土方量，形成多层次、立体的绿化景观。

●在服务设施和区域性商业设施集中的地区，着重体现绿的主题，将主要的开敞空间进行丰富多样的
绿化景观处理，使其成为核心空间，使人们的活动时时刻刻在绿的怀抱之中。

●沿104国道设有开敞的绿色景观隔离，对隔绝道路噪音和粉尘污染，美化街道景观，有利于缓解由
高强度开发而带来的压抑冰冷的感觉。

(2) 设计主题二：高尔夫公园社区——高尚、休闲、自然
高尔夫运动在东方素来被认为是一项高尚运动，高尔夫（GOLF）运动中的绿色（Green）、氧气（Oxygen）、阳光（light）和步履（foot）深刻内涵传达出这项运动的迷人之处。

在国外，高尔夫球场边的用地进行住宅建设的经验已经十分成熟，它不仅可以带给住宅以大片草地、树丛、水面等自然景观、而且为居民提供享受自然的休闲运动场所。

现代社会中，高度发达的物质文明给人们带来紧张与压抑的生活氛围，人们越来越向往一片绿色的和谐与宁静。

而泊岙山庄独特的自然环境优势、区位条件和周边的旅游资源为发扬高尔夫运动精神提供了良好的物质基础。

在山庄的建设中引入“高尔夫公园社区”规划理念，适度建设用地许可的小规模高尔夫运动场地和配套服务设施，不仅可以提升和整合整个社区的品质，吸引高层次的居住投资；而且从城市发展的角度看，虽然高尔夫运动以打球为主，兼有餐饮、休闲和社交的功能，因此可以带动地方经济，带动旅游、服务等行业的发展，完善城市功能。

(3) 设计主题三：城镇化的综合社区——大居住、大配套
六、详细规划设计
（一）总体布局
通过对周边环境的宏观分析，以环境组织、交通联系等为设计契入点。

规划设计的总体布局旨在实现充分结合地形、实现功能分区明确，土地使用经济高效、社区特色鲜明、生态环境良好等目标。

1．规划布局结构：
2．公建设施规划
作为一个城镇化新社区，拥有繁荣和充满活力的商业购物区十分必要．从土地经济角度来说，它是对土地价值的最集约的使用方式。

另外，它也给予新社区形象上以强有力的支持，体现着当代人高效的创造才能，一往无前的进取精神和面向未来的信心。

公建设施的规划分为区域级和社区级两个层次。

⏹ 区域级的公建设施集中布置在？？路东侧，这里由于交通优势，是土地价值最高、升值潜力最大的地段。

此外，考虑到体育休闲设施、教育设施的建设在带动整个用地发展的后进性，以及与自然山体的有机结合，体育休闲布置在地势平缓的新104国道西侧。

新安南路东侧公共设施区域的核心空间各由一条自南向北的步行街组织。

这是允许高强度开发的区域，其中不必强调功能的纯粹单一，应体现混合使用的原则，提供多种综合性的场所以适应现代城市生活的需要。

整个公共设施建设区占地面积。

公顷，总建筑量应控制在。

万平方米。

⏹ 社区级公建设施主要结合住宅布局，就近服务。

由于地形条件的限制，居住区级的服务设施不应强求服务半径，而更多应关注服务内容和服务容量。

在内容上应考虑与区域级公共设施内容的相互补充。

另外，在居住区级公建中，中学、小学和幼儿印的设置成为重要内容，规划在？？用地中安排中学一所(占地约？？公顷)，各安排小学一所(占地各约？？公顷)，和幼儿园？所(占地各？？公顷)。

一些便民设施结合居住组团布置，满足居民各种日常生活需求。

高层公寓的裙房可以起到综合服务的职能。

别墅区中安排会所、专题俱乐部等小型社区服务设施。

3．居住用地规划
(二）道路交通规划
1．车行交通
2．步行交通
3．停车场
●规划中充分考虑未来城镇化社区的交通量要求，不仅仅是行的要求还有停的需要。

规划中除用
地指标控制严格规定了各个用地性质的配建停车位以外，还集中安排了几处公共停车场。

●其中在？？安排一处公共停车场，体育休闲设施可根据实际需求确定相应的停车规模，并且这
一地段有着巨大的容纳潜力。

●现代生活越来越倾向于对汽车的依赖，未来的居住区对汽车的需求量也越来越大，即在高层公
寓组团中地面停车车位达到居住户数的70％以上。

（三）绿地系统规划
绿地系统不但是新区生态环境和生活质量的主要体现，也是人们活动游憩的主要空间。

规划结合现有山体绿化等得天独厚的自然条件，设计了一个立体多姿的绿化系统。

1．高尔夫公园
2．广场
3. 带状绿化
4．组团绿化
（四）景观环境设计
城市中的景观建设不仅仅是景观问题，而是通过对自然环境的改造与建设，创造使人类生活更有意义的人工环境和自然环境，通过改变人的生活空间的环境质量，达到改变人的生活的目的。

1．总体空间形态
2．高度分区控制
3．轴线组织
4．景观分区
5．景观节点标志
七、分期建设、分区管理建议
相信泊岙山庄是温州未来的象征，是一个体现现代文化、自然生态和生活居住和谐共处的场所。

其开发无论从规模和开发力度上都是空前的，为了保证开发质量，合理、经济的利用土地，实现滚动开发、战略性的分期建设是必由之路。

同时住区管理也是日益成为提升住宅品质的重要手段，在用地1.8平方公里范围内实行分区管理也是十分必要的
1.分期建设原则
⏹选择区位条件好、现状条件较为优越，基础设施条件较为成熟的片区作为一期开发建设，以便
迅速形成规模，以规模效应带动后期的发展建设。

⏹区域性商业购物区等大型公建设施应作为首期建设，以提高地区的吸引力，展示政府的决心和
信心．具有积极的宣传作用。

⏹一期建设的选择应考虑建设功能的相对齐全，避免单一形式的开发，以便为市场提供选择的机
会。

⏹一期建设用地不应占用过多的土地价值高的土地，许多好的土地留到二期、三期有利于土地价
值的提高，这是经济合理的土地利用。

具有较大拆迁负担的片区应留到后期开发，以便通过市
场杠杆实现健康的土地置换。

⏹基础设施的建设优先于一切开发建设，以便形成土地以及开发的良好市场运作模式。

2.分期建设要点
⏹一期开发建设区选择在？？？。

一期用地内含有？？？等多种开发项目可供选择。

商业服务设
施和部分住宅应作为首要建设项目．以提高片区的吸引力。

一期建设目标是使地段开发从无到有，提高新社区的吸引力，使开发建设步上良性发展的轨道。

⏹二期开发建设片区选择在？？？，用地面积约？？公顷。

包括？？？。

二期开发对社区应进行
全面的完善，并展示其鲜明的形象，采取适当控制、逐步实施的策略，以使土地效益最大化。

二期建设目标是提高开发建设的经济产出，深入完善新社区的建设内容，全面展现新区形象。

⏹三期开发建设片区选择在？？？，用地面积约？？？公顷。

三期建设完成以后，一个崭新的、
完美的2l世纪的城市新区将得到最充分的展现。

⏹分期规划不做年限上的具体要求，应该引入一种目标规划的概念，体现新开发实施的步骤和策
略。

规划实施过程中，各分期建设的过程也不是机械的，而是相互穿插的，这也是滚动发展的精髓。

在规划实施过程中遇到有重大前提条件变化的冲击时，可根据实际情况进行局部调整或发展重点的转移，以便适应变幻莫测的市场需求。

3.分区管理
新区规划用地平衡表
技术经济指标
分地块用地指标
●地块
●用地性质
●建设内容
●用地面积（公顷）
●建筑密度（％）
●高度限制(m)
●绿地率(％)
●容积率
2）
●建筑面积（m。