浙江省温州市泊岙山庄规划设计说明

第一部分: 浙江省温州市泊岙山庄规划设计说明一、规划背景

1．城市总体规划定位

2．欧海区规划定位

3．规划地段定位

二、规划依据

三、规划范围

四、现状条件分析

1.区位条件分析

2.用地条件分析

3.开发条件分析

4.开发内容和市场分析

5.开发优势分析

五、规划设计主题

1.设计概念

2.设计主题

六、详细规划设计

1.总体布局

2.道路交通规划

3.绿地系统规划

4.景观环境设计

七、分期建设、分区管理建议

1．分期原则

2．分期建设要点

3．分区管理

新区规划用地平衡表

技术经济指标

分地块用地指标

第二部分: 浙江省温州市泊岙山庄规划设计图纸

浙江省温州市泊岙山庄规划设计说明

一、规划背景

1．城市总体规划定位

温州是浙江南部沿海经济核心区，处于长江三角洲和福州及闽南厦漳泉三角洲之间，是一座独特的城市。自然资源相对贫乏，历史上经济不甚发达。改革开放后温州人锐意进取，创造了著名的“温州模式”，经济持续实现跳跃式增长。同时，温州的市场、温州人、温州模式也使城市发展一直是荣耀与矛盾相伴随。按照《浙江省城市化发展纲要》以及《温州市城市总体规划》方案要求，温州作为全省三大中心城市之一，发展目标是成为我国东南沿海对外开放的重要工业、商贸、港口城市，浙江南部的经济、金融、交通、文化、科技中心，辐射浙西南、闽东北的外向型区域中心城市。发展规模是市域人口为300~400万、市区城镇人口150-180万的特大城市。

城市建设和发展应合理利用城市各类用地和空间资源，统筹安排各项建设，不断完善城市功能，实现附有山水特色的城市建设目标。

2．欧海区规划定位

瓯海区北靠鹿城区，东接龙湾区，南邻瑞安市，西接丽水地区青田县，是浙南交通枢纽，温州市核心城区重要组成部分。

从瓯海在城市的区位特征和现有基础看，瓯海的发展定位应既有别于鹿城的政治、商贸、文化中心、也不同于龙湾的工业强区，而应该根据自身的自然条件和经济发展水平，扬长避短，实施差别化战略，在挖掘资源优势和强化原有优势产业的基础上，发挥区位优势，启动和培育房地产、旅游、教育、物流等产业，增强城市功能，培育瓯海经济新的增长点，使其成为具有产业经济、高等教育，度假旅游综合优势的现代化城市地区。

3．用地规划定位

泊岙山庄规划用地位于瓯海区的东部，在瓯海区的梧埏片区内，地处吹台山、大罗山之间。按照城市总体规划和瓯海梧埏片分区规划草案，瓯海将实施“东进南扩”战略，因此泊岙山庄用地应该作为城市主城区向南扩展的重要地区之一来建设开发，规划内容应以居住为主，配以商业购物、休闲体育、教育等配套发展设施。

二、规划依据

（一）规划法律依据

1.《中华人民共和国城市规划法》

2.《城市规划编制办法》及其实施细则，建设部1991年

（二）相关技术依据

1．《温州市城市总体规划纲要（2000—2020）》,中国城市规划设计研究院，2000/12，

2．《温州市城市总体规划（2000—2020）》方案，中国城市规划设计研究院，2002/06

3．《温州瓯海区分区规划》方案，中国城市规划设计研究院，2002/08

4．温州市瓯海区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，温州市瓯海区人民政府，2001/02 5．《温州泊岙山庄规划设计方案招标任务书》

以及其他相关法律法规、技术规范、历年温州市统计年鉴和历次工作会谈的记录。

三、规划范围

规划范围主要包括南白象镇、茶山镇和丽岙镇的部分用地，老104国道北侧，新104国道两侧总面积约1.8km2，其中山地面积？km2，水面面积？km2。

四、现状条件分析

1、区位条件分析

泊岙山庄规划用地位于温州市特别是欧海区的两大通道上：

其一，甬台温高速公路和改道后的新104国道是连接温州市区与瑞安市的重要交通通道，也是南起瑞安、北止温州、纵贯温州历史的经济动脉和文脉，而泊岙山庄规划用地正位于这一大的交通经济走廊上；

其二，三垟湿地、温瑞塘河以及茶山、吹台山在构建温州绿色生态网络中具有重要作用，它们与温瑞塘河等主要水系边的带状绿地和沿主要城市快速路、高速公路的防护绿地一起构成了温州重要的绿化生态网络和通道，而泊岙山庄规划用地也正位于其中。

因此，泊岙山庄的规划建设应充分发挥区位优势，依托“产业带动”、“项目带动”、“环境带动”、“房地产带动”、“品牌带动”和“规模带动”来增强城市功能，实现建设目标。

2、用地条件分析

“六山、一水、三分田”，是对温州瓯海区土地的基本描述。泊岙山庄规划用地为典型的丘陵地形，被山体环抱，？溪在用地内蜿蜒而过。现状用地主要为农田和村庄。基地内现有民房多为农民自建，建筑质量不高，建筑周围环境不佳。

3、开发条件分析

泊岙山庄规划用地的现状交通条件是：用地南侧有老104国道，它将改作为城市次干道服务于用地，同时作为温州市区连接南部的丽岙、仙岩以及瑞安的重要生活性道路；新的104国道从吹台山东翼的隧道，自北而南横穿用地，是主要的外围城市交通性干道。这两条主要道路为泊岙山庄提供了更好地发挥服务自身、辐射地区作用的基础。

整个用地范围内，新104国道以西的部分用地土地较为平整，可以作为先期开发用地，以期带动整个用地的开发建设。

4、开发内容和市场分析

从目前温州的居住环境和居住质量而言，城市边缘区的整体质量偏低。居住密度普遍偏高，与日照规范要求相差较大，其他使用功能对居住影响较大。住房周围环境恶劣，根本无所谓公共绿地、组团活动空间等。分析1990－2000年温州市城市基本建设和房地产投资，虽然在1995年之后投资总额曾经略有下降，但是总的趋势是逐年递增的，而且在1997年之后投资金额增幅有所加大，其中主要集中在市区。在城市边缘区，以瓯海为例，其房地产投资和基本建设投资总额增幅几乎为零，在全市所占比例更是从1993年起逐年下降。（见图1、2、3）这反映了城市边缘区住宅供应的不足。

从住宅需求和消费上分析，目前住宅现金消费多、按揭贷款少，说明了温州居民的居住消费能力比较强。根据预测，2001年到2005年，温州市区平均每年新建住宅总需求约为300万平方米。经相关因素修正后，市场前景仍十分乐观。

此外，在住宅供给上，除了市场主导因素以外，应充分发挥政府和规划引导市场的功能，以保证住房供给结构的均衡，而从近几年的房地产开发情况看，温州房产市场缺乏高档次、有特色的楼盘，致使杭州、上海、北京等地纷纷出现温州团队购房的现象。而通过温州人在外购房的价格分析，可以得出温