集体留用地项目合作分析及步骤

XX村集体留用地项目合作分析及步骤

一、土地情况

土地性质：集体留用建设用地，土地证号XXX号，土地面积：XXX 平米。

控制性详细规划指标：容积率2.0（3.5），建筑密度20%，建筑限高40（120）米，绿地率35%。

二、操作程序

1、XX村办理土地变性手续，先打申请报告到国土局申请自留地空转成国有划拨建设用地；（需超过2/3村民签字通过，由国土局履行征收程序，征收补偿费需与村里协商是否需要出）

2、然后打报告给街道办申请与房地产公司合作；

3、街道办批准后转区政府批复；

4、区政府批复意见后打报告给区国土局办理出让并转让手续，进行土地评估，根据评估结果缴纳土地出让金，约为评估价的40%，还有缴纳税务局的所得税和印花税等，总共税费约评估价的48%。

5、缴税完后到政务中心办理不动产证；

6、向市国土局申请增加容积率（由2.0增至3.5），缴纳土地增容费用；（按该宗地评估确认的楼面地价的100%或150%补交超容积率部分地价款）；

7、设计院出概念规划设计方案，办理建设项目相关报建手续，启动项目建设。

三、成本分析

1、土地费用：

（1）按该宗地评估价格，土地出让金及相关税费按48%计，地价约230万元/亩（容积率2.0），该项小计3176万元；（该区域2013年基准地价1500元/平米，容积率2.0）

（2）增容费（按该宗地评估确认的楼面地价的100%或150%补交超容积率部分地价款），楼面地价约1724元/平米，由2.0调至3.5，增加1.5，该项费用1724×1.5×100%×19186.06=4961万元；

土地费用合计2647+4961=8137万元

2、对方要求置换的房屋的建设费用（置换面积按1：1.5算，根

据建设方案可协商），建设成本约3500元/平米，14242.88×1.5×3500=7477万元。

3、成本分析

由于地价评估及增容费为估算值，实际数据需专业评估机构出具，以地价230万元/亩（容积率2.0）计，根据对方要求置换房屋的比例分三种情况：

（1）置换面积按1：1.3算，土地费用和建设费用两项合计：14617万元。折成楼面地价3463元/平米；

（2）置换面积按1：1.5算，土地费用和建设费用两项合计：15614万元。折成楼面地价4070元/平米；

（3）置换面积按1：1.8算，土地费用和建设费用两项合计：17110万元。折成楼面地价5246元/平米；

四、资金计划

五、风险分析

1、审批风险

（1）集体留用地征收为国有用地，需XX村2/3村民开会讨论通过，征收时涉及土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费，需与XX村协商，这些费用是否一并体现在置换房产里。

征收审批流程：XX村申请→区国土局审核批准→市国土局审核批准→市财政局审核批准→市政府审核批准，公告

审批时限，每个环节最长14个工作日，公告时限15个自然日，合计约95个自然日，即3个多月。

若审批不通过，该项目用地不能转成国有用地，公司损失前期办公经费和协调费，控制不超过50万元。

（2）公司与XX村合作，需社区管委会（街道办）和XX政府批准；

（3）申请增加容积率，需海口市规划局出意见，市国土局批准；

2、市场风险

由于项目审批时限较长，最快也要下半年才能启动，面临政策和市场的不确定性风险，需统筹考虑合作条件，控制前期投入。

六、结论

该区域楼盘销售均价约8000元/平米，楼面地价若超过3500元，项目基本没有利润。

因此，视土地评估情况，需与对方协商置换面积比例，若超过1：1.3，则需慎重考虑是否与对方合作。