华润五彩城早期定位报告
华润：购物中心品牌化战略
华润：购物中心多品牌化战略一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系统二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程2、华润商业地产开发的四大优势三、华润中心品牌打造1、华润中心品牌始于深圳万象城2、万象城模式的优势和劣势3、深圳的万象城大手笔打造4、深圳华润中心的打造四、欢乐颂品牌打造1、再造一个品牌的必然逻辑2、华润万家的欢乐颂打造3、深圳南山首个欢乐颂项目五、其他1、印象城，未来的又一综合体品牌2、旅游地产项目六、华润下一步一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系列预计到2016年，全国开店15家，购物中心开发面积超过70万平方米。
二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程华润多个品牌综合体项目的成功运作与复制，与华润集团多年在地产开发领域的战略部署和稳扎稳打密不可分。
从单一的住宅开发开始高端产品探索，到2005年的“住宅开发+持有物业”的商业地产介入，2009年华润置地已经过渡到了“住宅开发+持有物业+增值服务”的高端综合物业经营模式，同时华润万家的欢乐颂综合体品牌开始发力，华润集团终于具备在各大城市复制综合体项目的能力。
期间发展战略清晰的分为三部分：（1）单一住宅开发模式。
1994年，香港华润创业有限公司战略注资当时北京华远，由此掀开了华润在内地拓展地产业务的帷幕，随后以“华润北京置地”名义迅速上市；2002年，华润置地走出北京，开发上海滩项目，开始了全国化布局。
并确立以凤凰城都市精品系列、橡树湾学府系列为样板产品线的住宅开发模式。
此种模式在当时很好地提升了华润置地多住宅项目开发的效率和标杆项目的品牌辐射力。
此时宁高宁还有通过投资控股，南入股万科，北入股华远，打造地产巨无霸的思路，惜未成行；（2）“住宅开发+持有物业”开发模式。
2005年，华润置地接受母公司华润集团的商业地产注入，开始发展投资持有物业，深圳华润中心一期的万象城开发在全国迅速成为高端综合体的一个标杆。
招商专业知识
有请尹经理讲解
Thank You
王璐 2015.9.6
社区商业：是一种以社区范围 内的居民为服务对象，以便民、 利民，满足和促进居民综合消 费为目标的属地型商业。
商业地产概念、商业与住宅的区别
几个必要概念： 区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位臵。
板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、 洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈——优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸 纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）
调研注重的内容： 1、项目周边商业环境 2、项目周边常住人口组成 3、项目周边人均消费水平 4、项目未来规划指引 5、同类竞争对手的详细情况 调研报告的出具。
南部潜在商圈——高端居住区、社区商业聚集区
提起南部,人们除了想到山区，还想到高品质的居住。自济南提出“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的 城市发展战略，有着“济南后花园”之称的南部片区更是渐渐受到重视。随着大型商务地产祥泰广场、中海 环宇城、鲁能商业综合体和华润五彩城等商业地产项目拔地而起，南城商业终于开始摆脱“配角”地位，迅 速崛起，新的济南商圈格局即将形成。
B、谈判技巧：明确客人意向，善听善问，集中谈判，多次肯定，落实筹码，先易后难，大胆
还价，引导清晰 C、谈判中的异议 产生异议的原因： 客人面对决定时，感到不安，希望延迟作出决定； 客人未 能充分了解自己的情况或对你推荐的物业是否合适自己抱有疑问，表示客人充分表现自己。 D、解决异议的方法：询问法 ，条件交换法，预知未来法 。 E、 签约：签约时合理安排客户时间，签约时间应缩至最短，
RET公司介绍
•
发展商内部访谈调研、市场机会 分析、市场案列借鉴与RET专家 研判。
• 在设计之前即厘清租售区域分 配，实现各自最优目标及最佳 协同。
• 研究业态在当地市场销售表现， 预测业态品牌进入趋势，反复模 拟修正业态组合。 • 依据不同业态对硬件之需求特征 及考虑项目未来调整可能，提供 产品设计任务书及硬件建议。 • 跟踪设计全过程，对过程设计细 节进行深入把控。
睿意德的租赁服务
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成都公司辐射云、贵等省份，业务覆盖西南各区域
铁像寺水街
仁恒置地广场
成都晶融汇
重庆环球金融中心
华丰融都
泰合国际财富中心
绵阳仙海龙湾
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RET睿意德自成立11个月期间，取得业界认可的服务成绩
为国内四十余个城市的逾
50个综合体项目提供策略顾问服务
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180万平方米 1000亿元
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70万平方米商业物业提供商业运营服务
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华润商业产品线研究
华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。
项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。
项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。
西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。
项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。
项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
RET睿意德：综合体的六大独门秘器
RET 睿意德执行董事聂绮冰还特别
提到了一点，即便是单一经验的人才，最 好完整地经历过综合体的一个周期，这样 才能知晓此前策划过程中的争议，到最后 落地的一刻是怎样发生的。“如果只看到 最终的结果，根据结果推断出来之前的过 程，往往是不可信的。而且也很难告诉其 他项目的开发商，这个策划最终落地的结 果会是怎样的。”
的认知 ；二来能为项目创造高溢价。
既然要形成交叉消费，发挥综合体的
那么，身世背景从何讲起？
协同效应，首先要解决的问题是能否找到 同质客群，然后根据客群去匹配相应的业
看重地段溢价
态。张家鹏将综合体的协同比喻成带一支
最直接的当诉求地段。如果综合体地
团队，首先需要分清主次以及厘清内部的 处北上广深的 CBD 核心区，那身世背景
综合体突围 之
本刊记者 张丽 文
大智慧提供 ：RET 睿意德房地产咨询公司
110
2013.09
综合体突围之六大独门秘器
综合体在国外是个物业组合，在中国，首先是个盈利模 式。盈利模式首先要明确租赁、销售谁是第一目标。切 记一定不能怀着销售的目的，想着经营的事儿。
谁拥有城市综合体，谁就拥有城 市 未 来！ 伴 随 着 这 句 流 行 语， 城市综合体迎来了一轮史无前 例的开发热潮。不仅一线城市扎堆，二三 线甚至四线城市也把建造城市综合体当作 城市运营的航向标。
华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析 80页PPT文档
人均GDP（美元）
14000 13000 12000 11000 10000 9000
8000 深圳
7000 6000 5000 4000 3000
杭州
人均GDP10000美元
沈阳
大连 郑州
青岛 合肥 重庆
成都
南宁
2019 2019 2019 2019 2019 2009 2019 2019 2019 2019 2019 2019
地王大厦
东门商圈
地王商务区
华润中心
人民南商圈
位于城市金融商业核心区
25
整体布局
将购物中心作为独立的主体建筑
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
华润中心万象城，这个项目完全 抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计，给予其设计规划 的较大自由空间。
24 20
14
选址原则
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段
商圈
• 1.选择城市新城区的核心地段 • 2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群 • 3.交通便利，停车方便 • 4.考虑政府的城市规划
名称 深圳万象城 深圳大冲大象城 杭州 万象城
位置特征 罗湖-核心商务区
5
华润置地全国布局 以二线发达城市为主要战略城市
华润进驻主要城市
一线城市：北京、上海、深圳
二线城市： 成都、武汉、合肥、杭州、 大连、长沙、重庆、沈阳、 厦门、天津、南宁、青岛等
三线城市： 绵阳、常州、南通、鞍山、海南、 淄博、日照、余姚、秦皇岛等
一线城市
二线城市
沈阳
北京 秦皇岛 鞍山
北京华润五彩城项目招商手册 61页PPT文档
左邻右舍
上奥世纪中心
富力桃园 森林大第
燕尚园
空军大院 雪梨澳乡
The House
百旺新城
上地MOMA
上地佳园
清上园
莱镇香格里 美欣家园
橡树湾 紫城
硅谷亮城
二炮司令部
博雅西园
枫润家园
麒鳞花园
颐清家园 燕清源
观林园
清秀阁
高巢
清河人家 清河新城 水木天成
颐清家园
宝盛北里 北岸布鲁斯
北五环
天秀花园
御园
褐石
清林苑 学知轩
商业定位
Living Mall for more living
五彩城不但要考虑消费者购物的需要，还要考虑其心理的体验、生理的舒适、情 感的需求；
它面向以家庭、圈子等为单位的群体的结构化的消费需求，而不单纯把消费对象 假想成独立的个体；
它是一家人欢度美好时光的地方，是开始新的生活的地方，是传播文化的地方， 她担负着改变区域生活方式的社会使命;
项目进度
五彩城 一期：目前已经结构封顶，预计2019年7月开业； 五彩城 二期：预计2019年9月动工，2019年下半年开业。
七、一期业态组合及品牌规划
五彩城一期F1层——时尚动感
屈臣氏 KFC
卡西欧
七、一期业态组合及品牌规划
Starbucks
平实美学
优古利诺
L103
For your leisure
根据项目目标消费群和目标商户定位，制定统一的招商计划，并统一实施，按照工程进 度分两期开业；
大商户招商进度适度提前，确保大商户所需硬件条件能得到很好地实现。
统一管理，独立经营
购物中心由华润置地自行统一管理，只租不售； 保底租金+提成”的激励方式，实现购物中心与商户的长期共赢； 我们为商场消费者和经营者间的交易提供场所，租户自主经营，管理者提供意见和建议， 更多的是服务。
企业参观心得体会报告范文
企业参观心得体会报告范文近年"为发烧而生"的小米成为众人关注的焦点，它的发展速度让多少传统企业垂涎。
去年在《中国经济年度人物》评选活动中雷军与董明珠的十亿赌局更是把无数人的眼球吸引到这个基于互联网的企业。
是什么让一个年仅四岁小娃娃如此"嚣张"？带着对小米的好奇，基业长青的学员们来到了新建的小米大楼，参观了小米之家体验店。
参观小米公司办公区直观的感受小米的办公环境每一个角落都是一个暖心的关怀；小米的办公区充分体现了人性化和符合80、90后员工向往的工作状态，难怪在短短四年间它能吸引5000名员工。
舒适的环境和共同的目标让加班成为理所应当，让工作成为海边度假，也让我们感受到了创业公司的活力与激情！小米之家北京五彩城店虽然规模不大，但由于紧邻小米总部，小米高层经常会陪同各界大佬一起来参观，其中就有哈佛校友团、十九大国际媒体记者团、亚布力企业家论坛成员等，近期《前任3》多位主演还来参观过，可以说是300家小米之家中的当红明星。
连小米网副总裁张剑慧也忍不住调侃道：“五彩城的伙伴们，你们天天都能见大咖，是不是特幸福？”想看大佬的北京米粉，经常去瞅瞅绝对有惊喜！这家位于华润五彩城，不到100平米的小米线下零售店，一年营业额1.41亿，商场一共200多家店，这家小店就能占全年商场总营业额的10%。
小米高管在课堂上清晰、完整地分享了小米之家目前发展规模、发展历史、xx年成绩单、全球发展状况。
小米独到、严格的选品逻辑与方法。
小米这种极其严格的产品态度让不少人印象深刻，感动人心于对产品的极致追求！过此次参观学习与小米总部企业高管指导交流，开阔视野、拓展思维，共享经验，碰撞智慧大受启发，小米为什么能今天这么强大，那是因为他们有一群疯狂创始人，小米创始人们每天就跟打了鸡血一样，开启了一天至少12个小时学霸模式拦都拦不住。
参观、交流、分享加晚宴一直到深夜我们都还有种意犹未尽的感觉，这样的状态这样的疯狂想不成功都很难！我是对标考察网（.duibiao/）万斌很高兴与大家分享愉快的！需要日方建筑企业的要请，或者写信给日方建筑企业得到他们的毕马威作为一家老牌咨询公司，给出的报告在业内一向很有权威性。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
房地产营销策划方案
篇一：房地产营销策划方案大全资料目录房地产营销策划方案大全资料目录本资料目录由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供年月房地产营销策划方案大全最新更新资料，以下为年月更新资料[年月更新]年月北京世侨锦绣生态宜居项目营销方案销售推广策略[年月更新]年月成都房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月创典市场信息简报页调查分析报告[年月更新]年月东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告前期策划[年月更新]年月房地产预测绘知识分享专题研究报告[年月更新]年月河南九九紫墅比别墅项目园前期策划营销推广方案[年月更新]年月玖珑城购物公园号楼商业项目认筹方案营销推广策略[年月更新]年月克而瑞咨询季刊页调查研究报告[年月更新]年月南京新街口海尚海百货商业项目分析调查研究报告[年月更新]年月青岛田横休闲度假项目定位与产品建议前期策划[年月更新]年月山东临沂房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月上海松江市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月天津房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月天津土地市场月报页调查分析报告[年月更新]年月西安市房地产市场月报页调查研究报告[年月更新]年月下旬重点城市报广搜集页调查分析报告[年月更新]年月销策划浅析专题研究报告[年月更新]年月郑州楼市资讯月报页市场调查报告[年月更新]年月郑州市高新区市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月中国房地产市场研究月报页调查分析报告[年月更新]年月重点城市报广汇编调查研究报告[年月更新]年月珠海锦绣海湾城生态宜居项目推广执行方案营销策划战略[年月更新]年月安徽滁州凯迪置地广场商业项目市场研究报前期策划[年月更新]年月北京昌平牛蹄岭别墅项目前期策划销售推广方案[年月更新]年月北京大兴国际赛车嘉年华汽车文化基地项目报告前期策划[年月更新]年月房地产经营与管理土地一级开发项目运作管理制度[年月更新]年月湖南湘潭帝豪国际高端项目开盘活动策划方案营销推广策略[年月更新]年月南京天正理想城句容宝华板块住宅市调报告调查研究分析[年月更新]年届时报世界华文广告奖作品鉴赏[年月更新]年月湖南怀化房地产市场情况分析报告页调查研究总结[年月更新]年月河南鹤壁浚县房地产市场报告调查分析总结[年月更新]年月安徽铜陵市房地产市场调研报告调查分析总结[年月更新]年月克而瑞咨询中心产品月报页调查分析报告[年月更新]年月安徽阜阳房地产市场情况页调查分析报告[年月更新]年月北京华润五彩城商业中心项目调研报告市场调查分析[年月更新]年月东莞虎门慧盈高层精工华宅项目投资评审报告前期策划[年月更新]年月河北保定市商业地产市场专题调研报告调查研究分析 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龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
余姚房地产市场及土地考察分析报告
余姚房地产市场及土地考察分析一、余姚城市简述1、余姚概况及经济发展情况余姚市位于浙江省东部，东邻宁波江北、鄞州区，南靠奉化，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。
余姚距宁波国际机场和宁波北仑港40分钟车程 , 至杭州萧山机场1小时车程 ,经杭州湾跨海大桥到上海仅需2小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。
余姚总面积1501平方公里，2011年底，户籍人口101万人，人口自然增长率-0.054%。
余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡。
6个街道为：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道。
余姚物产丰富，农业历史悠久，被国家授予“中国杨梅之乡”、“中国榨菜之乡”、“中国茭白之乡”、“中国蜜梨之乡”和“中国红枫之乡”称号。
余姚一直跻身全国经济综合实力百强县市之列，余姚社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力分别位居全国第18位和第9位。
余姚工业门类齐全，基础较为扎实，有“塑料王国、模具之乡”之称。
工业经济以仪表、电子、塑料、化工、轻纺、机械、冶金等传统支柱产业为基础，机电仪一体化、新材料、精细化工等一批高新技术产业迅速崛起，同时以制笔、按键、灯具、汽车配件、水暖设备、电动工具、打火机、消防器材、不锈钢制造等行业为主的块状经济已遍及全市各地。
余姚名牌产品迭出，涌现了帅康、玉立吸油烟机、富达吸尘器、舜大全价饲料等中国名牌产品。
余姚是全国商贸市场大市之一。
依托全国最大的塑料交易专业市场——中国塑料城，这里已成功地举办了十届中国塑料博览会（1999年——2008年）、中国小家电博览会、中国裘皮服装节、中国农业机械展览会、全国电动工具展览会等大型经贸展会活动。
余姚还有全国闻名的中国轻工模具城、中国裘皮城和在建全国最大的中国有色金属城等。
这些市场共同构建了余姚这个全国商贸大市。
2008年余姚在福布斯中国大陆最佳商业城市的排行榜中名列41位，居全国县级城市第4位。
附表：余姚2011年经济发展统计表2、宁波都市北部中心城规划及余姚中心城区规划2.1 宁波都市北部中心城规划宁波都市区北部中心城，形成“一心、三园、六镇”的空间结构，其中核心区包含余姚城区、慈溪城区、姚北-周巷片区。
推荐-长沙县星沙兵装集团项目初步可研报告 精品
（4）其他规划
星沙城市未来规划——南拓北延东进西联
南拓：未来大量基于知识经济和信息社会发展的新兴产业将布置在县城南部。
北延：适宜发展环保产业园。
项目地块四至照片
4、周边配套
项目处于星沙核心商圈，各项配套设施十分完善，交通便捷、生活便利。
配套类型
主要配套设施
教育配套
华润小学、松雅小学、松雅湖中学、星沙中学、长沙县实验中学、长沙卫校、长沙师范学校、湖南大众传媒职业技术学院、新华书店
生活配套
松雅湖生态公园、星沙文化公园、民生银行、家具广场、苏宁电器、国美电器、永琪美容美发
长沙县总面积1997平方公里，18个镇，总人口81.3万，常住人口99.2万。城镇居民人均住房建筑面积40.7平方米。
星沙是长沙县新县城和国家级开发区长沙经济技术开发区所在地，长沙县城区和工商业中心。星沙位于长沙市东北郊，地处长沙县、芙蓉区和开福区三县区交汇处，距长沙市中心区域仅8公里，东与黄花镇相邻，南与芙蓉区接壤，西滨捞刀河水，北与安沙镇交界，星沙总面积约68平方公里，耕地面积20XX4亩，总人口85065人，其中农业人口21865人，驻星沙的省、市、县单位150多家。
3、城市规划
（1）城市发展定位
长沙县是长沙市2020年310平方公里城市总体规划“一主两次”中的两个城市次中心之一和长沙市商业体系规划“一主两副”的两个商业副中心之一。
星沙城市功能分布呈三区形态
随着星沙路网建设、公共交通、生活配套设施的完善，星沙城市功能逐步完善，已形成了以开元路为中心的中央商务区，以及开元东路以北的生活区、以南的工业区，吸引了长沙市区以及长沙县其他乡镇(如黄花镇、榔梨镇等)的人群。
华润置地可行性研究报告
华润置地可行性研究报告一、研究背景华润置地是一家知名的房地产开发企业，致力于打造高品质的住宅和商业项目。
随着城市化进程的不断加速，房地产市场的竞争日益激烈，对于开发商而言，如何选择项目、确定项目规划，以及确保项目的可行性，成为了至关重要的问题。
因此，针对华润置地在城市规划和项目开发中的需求，本研究将对其可行性进行分析研究。
二、研究目的本研究旨在通过对华润置地的项目进行可行性分析，为公司提供决策支持。
具体目标包括：1、对项目的市场需求进行调研分析，确定项目定位和规划方向；2、评估项目的投资成本和预期收入，分析项目的盈利能力；3、分析项目所处的政策环境和市场环境，评估项目的风险；4、提出项目的建议和改进措施，降低项目风险，提高项目成功率。
三、研究方法本研究将采用多种研究方法，包括市场调研、成本分析、收益预测、SWOT分析等，以全面评估项目的可行性。
具体方法包括：1、收集相关市场数据，了解当前地区的房地产市场情况，包括需求、供给、价格、竞争对手等；2、评估项目的投资成本，包括土地收购成本、建设成本、装修成本等；3、预测项目的销售收入，包括销售价格、销售周期、销售额等；4、分析项目的SWOT，评估项目的优势、劣势、机会和威胁。
四、可行性分析1、市场需求分析根据市场调研结果显示，在该地区存在着较大的房地产需求，尤其是中高端住宅和商业项目。
考虑到当地人口结构、收入水平和发展潜力，该地区的房地产市场有望持续增长，项目的市场需求具有较强的吸引力。
2、投资成本分析通过对项目的土地、建设和装修成本进行分析，发现项目的投资成本相对较高，但在项目规划和设计上有所优化的话，成本控制可有效降低，提高项目的盈利空间。
3、收益预测分析根据市场需求和投资成本的分析，预测项目的销售收入和盈利能力。
结果显示，项目具有良好的盈利前景，可以满足公司的投资回报要求。
4、SWOT分析对项目进行SWOT分析，发现项目的优势在于地理位置优越、市场需求强劲，劣势在于投资成本较高、竞争对手众多，机会在于市场潜力大、政府支持力度大，威胁在于市场风险和政策风险。
北京华润五彩城介绍
北京华润五彩城介绍业态丰富购物完美华润五彩城位于海淀区硅谷城中心区，北五环与清河中间，八达岭高速和中关村上地信息产业基地之间，北承清河中街，东临毛纺路。
华润五彩城一期开业一年多来，迅速拉升了上清区域的商业氛围，赢得越来越多口碑称赞的同时，亦使得上清区域的成熟魅力愈加凸显。
华润五彩城二期业态更丰富、购物体验更完美，成为集时尚购物、生活家居、餐饮娱乐、文化运动、儿童乐活为一体的地标性商业旗舰，为该区域人群带来了丰富的购物体验以及更舒适休闲的购物享受。
华润五彩城是华润置地投资20亿元开发并持有运营、在北京打造的第一个城市区域商业中心项目，总建筑面积20万平方米，一期6.5万平方米、二期13.5万平方米。
华润五彩城规划了华北地区唯一一家独占性经营的史努比儿童乐园，是华润五彩城区别于其他竞争产品的标志性业态。
7月2日至7日期间五彩城将迎来“漫威我是真英雄”全国第三站的巡演，也是北京唯一一场巡演，将为广大儿童提供一次超现实英雄主义的完美体验。
京北首个living mall为贯彻living mall理念，带给消费者更舒适的购物体验，华润五彩城整合多种资源，进行高水平的综合业态规划，将全世界最漂亮的沃尔玛、北京市最专业的真冰冰场、京北最值得期待的五星级影院和华北地区唯一的 Snoopy 儿童乐园作为主力店，辅以精品购物、休闲运动、餐饮娱乐等丰富业态，汇集了近300家国际国内知名品牌商户，足以满足周边人群消费的多样化需求。
业内人士表示，华润五彩城所在的海淀区上清板块揽聚上地信息产业基地，与清华、北大等高校比邻而居，周边还云集了大量的高端企业、科研机构。
区域内住宅小区众多，华润橡树湾、领袖新硅谷、上地MOMA、清河新城等知名高档住宅小区吸纳了众多硅谷产业区高端人士。
“随着上清板块道路交通的进一步升级，五彩城周边基础配套将日趋完善。
”“五彩城一期的稳定经营，以及二期项目的盛大开业，相信对该区域商业氛围的聚合力会迅速飙升，上清板块价值也正在不断被拉高。
商业地产租金收益分析(2014年)
在持有物业租金收入榜单的25家上市房企中，总收入达到了776.92亿元，而前 11位房企贡献的收入达到了655.28亿元，占比达到了84.34%，集中度明显。
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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背景
国内商业地产已进入爆发期，有一种说法是，中国用十年的时间走了美国在商业地产用 五、六十年走过的路。在经过前期野蛮、粗放化发展后，内地房企在商业地产已经形成 了以万达、华润置地、中粮为代表的第一阵营，在上市房企租金收入情况中也相吻合。
© Copyright Centaline Group, 2013
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收入情况
对于房企租金收入情况，根据统计的情况以持有物业租金收入进行了简单排行。在 榜单中，新鸿基以147.89亿元的持有物业租金收入，位列第一；九龙仓持有物业收入 107.1亿元，排行第二；万达集团仅比九龙仓少约4亿元，收入103.52亿元，位列第三。 紧接着的是83.6亿元的太古地产和57.95亿元的恒隆地产。
提交日期：
成果名称
小成果提交表
2014 年地产商租金排行
研究方案
所属分类 成果类型
研究内容
□住宅地产 √商业地产 □办公地产 □产业地产 □养老地产 □旅游地产 □城市运营 □交通地产 □企业咨询 □其他
□工具包 √专题研究 □经典案例 □其他 一、背景 二、对比 三、分析
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商圈的描述
商业及市场环境调研
未来将有多条道路跨过五环； 未来交通规划情况 区域及周边多条道路链接北部与市中心； 项目周边未来规划有轨道交通
主要辐射板块：清河板块、上 地板块、回龙观板块； 希望辐射板块：中关村板块、 亚奥板块
高楼解决方案
商务综合体
产品特征描述
商业规模在7-8万平米左右； 出生于60年代末-80年代初，年龄介于 25-40岁，拥有大专以上高等学历的 一群人。区域内客群眼界较开阔，注重 品位、品牌 区域中心 商务综合体3万平米左右，要 具备写字楼、酒店、商务会议
对购物中心的定位我们要从过去单一的功能定位发展到情感定位与功能定
位的统一。
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商业定位分析
情感定位与功能定位的直接表现
在对终端消费者访谈的过程中我们常常听到这样的话：
我喜欢周末到五 道口去逛逛。
我买日用品就去中 关村家乐福。
对她来说五道口是一个可以 满足物质享受和精神享受的 地方。（shopping)
16
深化研究
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终端消费者研究
工作形式
问卷调研（定量判断） 现场问卷：在6月2日橡树湾住宅二期开盘当天，借“硅谷商业旗舰” 启动，向当天前来 购房的客户进行了现场商业调研问卷 。当天共回收有
效文件近300份。
网络问卷：在6月5日我们又通过焦点房地产、搜房、新浪房地产三家 网络媒体发布了《中国硅谷商业旗舰》网络调研问卷。整个活动持续20 天，三家媒体累计回收优先问卷1200份。 深度访谈（定性判断） 根据前期消费者调研及调研问卷反馈的信息，我们根据选择区 域具有代表性的终端消费者进行了一对一的深度访谈。被采访对象主要 分为80后、70丁克、70三口之家三类人群，包括有已购橡树湾的业主、 IT工作者、老师等。
商
未来交通规划情况
小结
高 楼 处 理 方 案
写字楼调研
调 研
SWOT分析
圈
范
围
酒店调研
结 论
服务式公寓 调研
产 品 特
消费者调研 城市发展趋势判断
征
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商业定位报告思路
调研报告回顾
集中商业目前存在空白； 高品质业态缺乏； 现状表现零散、低端； 百货业华联、蓝岛已进入； 区域内未来将出现 清河新城等大型商业 区域未来人口密度大，且人口结构丰富
清河公建定位报告
2007年7月29日
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目录
第一部分：商业定位
• 商业定位分析 • 商业定位报告思路 • 深化研究 终端消费者研究 主力店测试 • 商业定位
第二部分：高楼定位
• • • • • • • 区域产业发展研究 区域写字楼需求及供给分析 区域写字楼租金分析 中关村写字楼规律类比、预测 区域酒店供应情况分析 区域典型酒店分析 高楼定位
区域周边存在竞争项目，但基本无致命威胁。
对区域未来交通状况研究充分，可以认为： 项目周边交通现状较差，但是在项目入市前随着安宁庄东路的延伸、清河 北路的打通、京包快线的竣工、地铁八号线的竣工，区域周边交通状况将大 大改善。 该项目作为十大边缘集团之一，将成为新兴的城市商业中心。 但对消费者调研、商家的预期需要进一步加强研究。 因此在前一阶段工作中，我部再次进行了“终端消费者研究”、“主力店 测试”二项工作，并结合前期研究成果完成最终定位分析。
公共服务、社区服务设施齐全；
购物中心是实现崭新生活方式的中心； 消费价值理念的转变：价格+质量+效用+便利+服务；。
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商业定位分析
日本六本木开发理念
东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目由日本森大 厦株式会社历时17年完成，在2003年4月开业，目前已经成为了外地游客去东 京必到的综合商业设施。其参事岸满帆先生介绍该项目之所以可以取得成功， 最重要的是其独特超前的开发理念－－“文化都心”。 文化信息的传播地，森艺术中心（位于森大厦价值最高的顶层）、图书馆、 电视台； 创造新CBD的工作、生活区，森大厦、凯悦酒店、六本木新城（回迁居 民）； 安心、安全的城区，毛利庭院、露天广场（提供早市、太极拳场地、水稻
第三部分：整体定位方案
• 方案一 • 方案二
第四部分：下阶段工作
• 方案比较
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第一部分：商业定位
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商业定位分析
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商业定位分析
美国购物中心发展特点
购物中心最先出现于美国，其时间最早可以追溯到1907年，第二次世界 大战后在美国得到充分发展，20世纪60年代中后期才盛行于欧美发达国家。 因此研究美国购物中心的发展特点将对我们项目购物中心的定位起到一定的 借鉴意义。现阶段美国购物中心发展特点： 商业业态丰富； 连锁发达且专业化程度高； 非产品性消费占更高的比例； 购物中心设计个性，管理科学； 商业设施是消费、娱乐、历史、文化、科技的深度结合；
对他来说中关村家乐福就是 去买东西的。(purchesing)
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商业定位分析
情感定位与功能定位的诉求点
情感定位
提供更多的消费选择
功能定位
业态组合
新的生活方式
主题
文化的传播地
消费客群
交流的地方
档次
城市的地标
规模
家庭的乐园
辐射范围 10
商业定位分析
商业定位的成功关键
情感定位与功能定位同时进行，相互促进、相互印证，并最
逐步调 整成高档； 引入高品质、有知名度的业态； 建筑形态具有标志性及超前性。 15
城市发展趋势的判断
商务新领地 成熟的边缘集团
商业定位报告思路
调研报告小结
对区域商业市场环境的研究已经充分、清晰，可以简单的概括为： 区域具备良好的商业基础但整体表现落后； 随着城市的扩张及上地产业的发展，商业需求旺盛但有效供给不足；
田等）；
节能环保的环境； 历史与现代的结合。
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商业定位分析
日本六本木开发理念
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商业定位分析
美国购物中心发展和日本六本木对我们的启发
购物或者说实物消费已经不是一个购物中心唯一需要提供的功能，或者购 物中心的功能定位好坏将不是决定购物中心成败的关键。 购物中心不但要考虑消费者购物的需要，还要考虑心理的体验、生理的舒 适、情感的需求，应该是一个安全、安心的场所。她是一家人欢度美好时光 的地方，是开始新的生活的地方，是传播文化的地方，简单的说它必须提供 一定的社会功能，有一定的社会使命。 未来消费的价值理念需要我们重新审视，单一的价格、功能、质量必须重 新附上便利、服务、体验的消费需求。
终成为密不可分的统一体。
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商业定位报告思路
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定位报告思路
商业定位流程
城市发展趋势研究 区域商业及市场环境研究 区域交通规划状况研究 区域终端消费者研究
情 感 定 位
商业功能 商业类型 商业空白及差异化 辐射范围 商业需求
综合分析
定 位成果
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商业定位报告思路
调研报告回顾
商业及市场环境调研
SWOT分析