华润五彩城案例分析
华润商业地产典型项目研究
2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
五彩城介绍
华北地区唯一的Sno1
华润五彩城沃尔玛超市开业
华润五彩城沃尔玛超市盛大开业
6月28日，位于上地清河板块 癿华润五彩城试营业。早晨7： 30开门迎客，一旪间顾客盈门。 根据华润置地方面披露癿数字， 五彩城中癿沃尔玛一小旪就有 近5000癿人流量。
沃尔玛超市成功开业，聚集了很大的人气
16
2.2.1
华润五彩城一期其它开业品牌店
华润五彩城开业的鞋、包店铺
17
2.2.2
华润五彩城一期其它开业品牌店
华润五彩城开业的运动、户外店铺
18
2.2.3
华润五彩城一期其它开业品牌店
华润五彩城开业的潮流服饰店铺
19
2.2.4
华润五彩城一期其它开业品牌店
华润五彩城开业的个人护理店铺
20
2.2.5
华润五彩城巨大的区域优势，将促进周边地区的经济发展。
9
1.6
华润五彩城项目定位
五彩城定位：家庭消费模式 核心竞争力：以消费者需求为导向的设计理念 消费理念： living mall for more living
华润五彩城力求在设计、招商、运营、推广以及物业管理诸多环节， 都力求实现情感定位与功能定位的统一，让顾客实现从消费者到生活者， 从购物消费到非购物消费，从便利购物到愉悦消费，从一个人享用到一 家人享乐的升级体验，致力于为人们营造一个欢乐、温馨、时尚、充满 节日气氛的一站式生活广场。
华润五彩城位置介绍
华润五彩城位于最具文化与经济活力的上清商圈，是与海淀区橡树湾形 成住宅商业一体化的配套设施。 五彩城位于海淀区硅谷城中心 区，北五环及清河北侧，八达 岭高速和中关村上地信息产业 基地之间，北承清河中街，东 临毛纺路。清河中街规划为东 西向区域主干道，40米宽，平 行于小营西路，向东联接八达 岭高速清河桥（翠微百货）， 向西联接上地南口（上地华 联）。
《社区级商业地产-总图定位业态布局及动线规划》
解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。
在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。
社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。
因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。
符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。
准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。
巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。
二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。
⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。
⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。
邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。
曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。
华润地产集团 成本造价 商业综合体 五彩城成本限额指标(V1.0)
五彩城成本限额指标（V1.0）华润置地有限公司目录一、总则 (1)（一）编制目的 (1)（二）成本控制原则 (1)（三）适用范围 (1)二、指标体系 (2)（一）指标体系概况 (2)（二）技术指标定义及K 值 (2)1.商业使用率 (2)2.层高与净高 (7)3.小汽车停车效率 (7)4.含钢量 (8)5.卫生间厕位配置指标 (9)6.柱网 (9)7.用电容量配置指标 (9)8.技术指标K 值 (9)（三）经济指标定义及K 值 (10)1.地上商业单方成本 (10)2.精装修工程单方成本 (11)3.外饰面工程单方指标 (12)4.经济指标K 值 (12)（四）指标落地措施 (12)1.技术措施 (12)2.战略采购 (13)三、管理要求及成本对标流程 (13)（一）指标体系管理要求 (13)（二）成本对标指引 (14)1.成本数据范围 (14)2.成本（地上、地下）核算原则 (16)3.地上、地下划分原则 (16)4.成本对标流程 (18)5.成本对标表 (21)四、其他 (24)（一）生效期 (24)（二）解释权 (24)一、总则（一）编制目的本限额指标以成本控制为导向，优化成本结构，体现万象城与五彩城产品的差异化，通过成本量化指标，实现产品标准下的最优成本匹配。
同时规范五彩城进行成本对标积累和成本后评估工作，指导未来五彩城成本测算的准确性，推动五彩城购物中心战略采购物料的标准化。
（二）成本控制原则（1）继续保持顾客敏感的差异化优势及成本匹配。
如：中庭精装标准、卫生间配置数量；（2）提升商业使用率、相比万象城适当降低地上地下空间舒适性（净高、车位舒适度、后勤区、公共空间面积）；（3）产品标准化，提高战略采购比例，发挥规模效益；（4）参照《华润万象城机电设计指引》2.0 版，加强五彩城机电成本设计阶段控制，消除浪费；（5）优化降低结构成本、后勤区精装标准、地下车库标准；（6）相比万象城，大大降低幕墙、屋面装饰的成本。
华润五彩城早期定位报告66页PPT
华润五彩城早期定位报告
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科 克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
09余姚五彩城工作总结(总体)2
三、经验教训总结
（一）、施工部署方面
1、现场平面布置 2、屋面施工安排 3、管井（建筑管井、机电管井）的施工安排 4、技术与生产结合 5、机电预留管理 6、幕墙与外立面管理 7、室外景观园林管理
（二）、管理方面
1、专业交叉作业管理 2、分包管理 3、质量管理 4、合约管理 5、项目人事管理
（一）施工部署方面
一、工程概况
1.4建设规模
时尚生活 中心独栋
酒店塔楼 购物中心
总建筑面积 16.4万m2
楼层
功能
层高m 建筑面积
B3层 汽车库/设备用房
Байду номын сангаас
3.7
B2层 汽车库/设备用房
3.7
7.0万m2
B1层 汽车库/设备用房/商业 5.76
楼层 F1层 F2层 F3层 F4层 F5层 F5夹层
功能
商业、酒店大堂 商业 商业
（二）管理方面
5、项目人事管理经验教训
项目人事流动性大。（近15人） 项目经理更换频繁，导致项目部同事 方向感不强。（更换4次） 人事组织方面，要多组织团队活动， 使项目人员认可并融入公司文化，提高 项目凝聚力及员工的积极性，让员工自 愿为公司风险自己的价值，并且让员工 在工作中学习成长。 公司领导在项目中期调动了华东区其 他项目的同事来余姚支援。
四、小结
小结语： （一）余姚五彩城开业，是公司领导重视、支持和项目部各部 门通力协作、同事一起努力的结果。
公司李登超总驻场、张爱华总参与项目管理给项目施工指明了方向； 项目同事4-6月份牺牲休假时间，全力以赴余姚五彩城项目。
（二）余姚五彩城开业，是起点，不是终点。
接下来的工作还有很多：工程与运营之间的配合、协作和移交；局部 施工整改；还有不少遗留工作；塔楼和商业街还有很多工作要梳理安排等等 ，仍然需要项目部同事再接再厉。
社区型购物中心业态组合与配比技巧
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。
目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。
本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、喜荟城、证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
基于空间句法的公共空间活力提升研究——以大连开发区五彩城广场为例
277【创新与发展】住宅与房地产2019年5月基于空间句法的公共空间活力提升研究——以大连开发区五彩城广场为例周 筠（大连金普新区规划院，辽宁 大连 116600）摘 要：随着大连经济技术开发区的发展与变革，原大连经济技术开发区五彩城广场由繁荣鼎盛趋向日渐萧条的景象，本文以提升五彩城广场的公共空间活力为研究对象，运用空间句法的理论从宏观和微观两个方面的交通可达性和空间活力对五彩城广场进行了分析，提出了加强周边联系和强化商业职能两方面的空间活力提升建议。
关键词：五彩城；空间句法；公共空间活力中图分类号：TU984.18 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）05-0277-01大连经济技术开发区五彩城始建于1988年，当时的定位为商业旅游区为开发区五大功能区之一，五彩城在20世纪末期迅速发展，成为大连经济技术开发区的名片。
岁月变迁，开发区区域中心逐步转移，五彩城片区日渐萧条。
本文以开发区五彩城为例，借助的空间句法理论对其现状进行研究，并分析总结存在的问题，进而提出重塑五彩城公共空间活力的策略。
1 空间句法理论空间句法的概念是由比尔·希列尔为首的空间形态研究小组在1970年提出的，是一种将城市空间和社会生活联系到一起的研究理论，是注重空间之间内在的联系和关系，创新性地提出了空间结构的社会学研究方法，基于社会科学研究的复杂性一直鲜有理论能将社会的复杂关系与城市的实体空间联系到一起研究。
本文运用空间句法理论构建五彩城片区公共空间分析的模型，运用空间句法的分析结果，分析和辨识五彩城片区现状存在的问题，进而提出合理和科学的对策建议。
2 五彩城片区现状2.1 区域空间结构宏观层面的空间结构分析是以开放区全域作为研究范围，研究五彩城在全域范围空间结构内所处的等级，运用空间句法中的整合度分析来研究空间结构，选取半径1千米，对全区进行整合度分析得到全区范围内整合度高的地区主要为安盛广场五彩城周边区域、以及保税区管委会区域、金州新玛特等区域，其余区域整合度较低。
05-售楼处后期价值最大化的研究与实践-原强
若售楼处转换为会所，后期价值低，运营困难，易成为成本包袱，占压现金流。 二三线城市项目，会所并非必要配臵。
不建议售楼处后期转化为会所。 若必须设臵会所（一线城市高端项目），可选择在价值低的位臵建设。
三、售楼处后期价值最大化研究
问题3：售楼处后期价值最大化的实现途径？
售楼处与商业建筑对位臵选择的要求基本相同；
结合酒店来设臵前期售楼处，产 权为开发商自有。 售楼处前期功能与其后期功能 （酒店公区）对建筑空间、装饰 感受、服务感受的要求一致，并 与住宅的目标客户特点一致。
沙盘演示区
洽谈区
酒店室内装修豪华，打动力强， 作为售楼处，客户体验好，形成
很强的销售支撑。
不足：建设周期长，投资大。 启示：后期作为酒店，价值高， 适用于星河湾特有生意模式。
四、合肥橡树湾售楼处实践应用
保证售楼处后期价值最大化的措施
2、报批报建阶段
按照产权性质为商业报建；
按可分割式商铺设计、报建； 按多个小面积单位的商铺办证，确保房产证分拆。 3、销售说辞阶段 明确开发商不承诺提供会所
常规小区会所所担负的配套功能由商家市场化经营来解决。
四、合肥橡树湾售楼处实践应用
商铺价值最大化的细节考量
平面图-售楼处
平面图-改作商铺
不足：对商铺而言，进深偏大， 且二三层商铺面积大。 启示：
1.分割为中型商铺，价值较高。
2.售楼处前期设计时，需考虑转换 为商铺的功能需要 。 售楼处实景图 商铺预留出入口
二、行业内售楼处典型案例分析
对以上案例归纳总结，如下表： 编号
1-1 1-2 2
项目
广州万科城 上海龙湖郦城 西安绿地世纪城
华润五彩城框架结构初步设计简介
由于地下室有2层，基坑开挖深度约为4.5m~12m.平整场地后 基坑深度为9.8m，开挖深度范围内地层主要为自稳性和工程性一 般土质，建议采用适当放坡后的复合土钉墙(喷锚)支护；局部基 坑无放坡条件时，可采用桩加锚杆的方式进行支护。
10
六、地基基础设计:
1.场地的工程地质及水文地质条件
2. 混凝土强度等级：
1）地下室（两层）
墙柱梁板混凝土等级均为C40
2）购物中心,商业1和商业2
墙柱混凝土等级为C35；梁板混凝土等级为C30
3）高层(4#楼)
从地下室底板~屋面， 墙柱混凝土等级由C40~C25 每五层降低一个等
级，梁板混凝土等级则由C35~C25 每五层降低一个等级。
4）高层（3#、5#、6#楼）
3.抗震缝、沉降缝、伸缩缝
本工程高层双塔楼之间设置抗震缝，缝净宽300mm；商业和地下室 均按规范要求设置后浇带。
9
4.地下室抗浮设计
根据地勘资料，地下室的抗浮水位为54.50m，而拟建地下室底 板面设计绝对标高为51.7m.抗浮水位为2.8米。地下室顶板覆土 1.0米，底板厚为300mm，满足整体抗浮。但应进行局部构件抗浮 设计。
地块平面呈矩形状。南北长约195米，东西宽约190米，场地高差 最高点与最低点相差8米。 3）项目规模：
项目总用地面积约为3.2万平方米，项目总建筑面积约为16万平方 米。其中地上建筑面积约为10.9万平方米，地下建筑面积约为5.1万 平方米。项目由购物中心、风情商业街、普通住宅、公寓、地下车 库与设备房等组成。其中购物中心约为5万平方米，风情商业街约为7 千平方米，普通住宅约5万平方米，公寓约为2万平方米，地下车库与 设备约为3.2万平方米。
余姚五彩城项目工程后评估
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3.1 工管部质量检查 从各季度工程管理部检查评分可以看出，在项目早期一结构阶段，项 目施工质量还正常，但是在项目进入到中后期，项目工期紧张到白热 化阶段后，施工质量开始下滑。但是在开业后，在塔楼及商业街工期 不紧张的情况下，因为项目部思想放松，施工单位还延续了抢工时的 质量状态。
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2.2 各阶段进度分析
屋面采光顶： 屋面钢结构及幕墙 采光顶是本项目进 度控制比较出色的 一个分项，两个月 的时间完成屋面钢 结构吊装及幕墙天 窗避水。
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正式通水 2014.5.30
公共区域装修开始大面施工
2014.2.20
景观园林开始施工 2014.3.26
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2.2 各阶段进度分析 桩基阶段： 施工进度整体受控 7月9日进场至9月 30日完成全部桩 基施工
个月
土方开始 2012.9.20
土方结束 2013.1.30 地下室机电开始安装 2013.7.10
地上部分机电开始安装 2013.9.1
60天
竣工验收 2014.6.25
消防验收 2014.6.20 正式送电 2014.4.25-5.13
幕墙采光顶龙骨开始安装 2013.9.11
采光顶封闭 2013.11.10
华润游乐场项目业态规划案例分析简介_84页_2011年
室 外 游 乐 场
室 内 游 乐 场
案例选择标准
根据国内知名程度、项目拓展范围等因素，室外游乐场选择了欢乐谷和方特作为案例； 主要分析其投资额、规模、客群、营运等特征； 结合知名程度、拓展范围，以及在购物中心中的开店意愿和地域因素，室内游乐场选 取了长三角一带具有代表性的品牌作为案例，并进行了实地考察；主要有汤姆熊、卡 通尼、爱乐游、星期八小镇、神采飞扬等； 此外，针对儿童零售也选取了反斗城和孩子王作为参考案例； 对于规模中小的（5000平米左右）、室内外相结合的游乐场所，也特选取了北京五彩 城的SNOOPY典型案例进行分析；
游客接待量
约400万/年
欢乐谷
各项目基本资料对比
地区项目 深圳 北京 成都 上海 建园时间 1998年 2006年 2009年 2009年 规模 占地35万平方米 占地 56 万平方米 占地47万平方米 占地90万平方米 投资 17亿 30亿 45亿 40余亿元 票价 60-170 60-160 50-130 100-200
游乐场业态简介
2011年5月28日
目录
游乐场概念简介 室外游乐场案例分析
室内游乐场案例分析
兄弟公司游乐场案例分析
游乐场概念简介
游乐场定义：是一种综合的娱乐场所。包含的游乐项目多种多样，如原始社会模拟型、 未来世界幻想型、大型惊险项目、智力比赛项目、经典射击等。有的游乐场项目齐全， 有的以一个或数个项目为主。 经营形态：分为室内游乐场和室外游乐场两种类型。 选址：多建在人口稠密的大都市附近，或商场内部。
总结 游乐设备可采用小型的、危险程度低、以及对载荷要求低的； 游乐设备要选用一些具有特色的，款式新颖或者包装华丽； 可采用LED大屏等，制造绚丽的感觉；
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北京密云华润五彩城
城市新中心商业 定位：LIVING MALL 总建筑面积：20W㎡，分两期开发 主力店：沃尔玛，真冰场、韩国CGV五星级 国际影城、Snoopy儿童乐园
北京密云华润五彩城
业态 L1： 一期：以时尚运动类服饰店铺为主，配以连锁类快餐店铺； 二期：以偏重时尚休闲类的国际品牌为主，展示项目形象与气质。 L2： 一期：主力店铺沃尔玛超市，配以量贩式零售店铺； 二期：以国际、国内知名的零售商家为主，作为一层品牌的延伸 L3： 一期：主力店铺沃尔玛超市，配以生活类零售店铺： 二期：以国内知名潮流品牌为主，面向年轻消费者日常消费 L4： 一期：主力店真冰场，同时搭配面向家庭类休闲类餐饮店铺； 二期：Snoopy乐园+精选儿童类业态，通过儿童与家庭的紧密联系，强化顾客的忠诚度 L5： 一期：以流行类餐饮店铺为主，作为四层家庭聚会餐饮的补充 二期：生活配套、家具、数码等生活类业态为主题，满足家庭消费群的休闲生活需求 L6： 二期：上品质的餐饮为本层主题，为周边家庭聚餐、商务宴请等提供餐饮服务 L7： 二期：主力店CGV影院，共7厅、1198个作为的五星级影院及配套服务
• 消费动机：基本生活需求、聚会与交友、孩子教育等目的性需求； • 消费什么：选择专业店消费较多，如日常用品去超市、服装去百货、家电区电器专卖店等 • 影响因素：交通便利性、购物环境、价格适宜、功能齐全/一站式，目标消费者高度关注购物的时间 成本和 购物的环境体验。
业态需求总结 • 生活功能需求：品牌大超市、社区便利店、电器专营店、商务服务、通讯营业厅 • 时尚购物：休闲品牌女装店、新型时尚店、名品折扣店、化妆品超市、家居饰品、精致饰品店、化妆品专柜、 新奢侈品 • 儿童：儿童娱乐城、电玩、培训课、儿童教育（第二课堂）、儿童服饰、儿童玩具、亲自乐园、儿童摄影 • 餐饮：中高档中餐（家庭消费）、商务宴请（高档中西餐）、情调中西餐、中西快餐、咖啡厅、酒吧、水吧、 茶馆 • 休闲娱乐：五星级电影院、冰场、KTV、小剧场、原创艺术品展示区、新数码产品展示区、体验式音像店、 特色书店、美容美发
商业动线
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体验式商业特色与发展关键
• 五彩城定位开始时，所在的区域商业发展几乎为空白，所以，针对五彩城调研得出的消费需求和业态组合， 几乎代表了一个区域商业中心最全面的形态。同时，结合五彩城购物中心体验式商业特点：五彩城主力店+ 自主经营模式——以冰场和Snoopy乐园为例
北京密云华润五彩城
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业态占比
业态 餐饮 服装 个人护理 珠宝/钟表/配饰 生活/家居/数码/礼品 箱包/鞋/皮具 占比 24.6% 17.5% 2.7% 1.1% 5.5% 2.2
儿童
超市 冰场 影院
12.8%
19.6% 5.3% 8.6%
北京密云华润五彩城
客群：年轻家庭，高学历，高收入，以新移民群体为主，具备教育与科技背景
客群： • 核心消费者年龄以25-45岁为主，比例占44.6%； • 以家庭消费为主，区域三口之家占44.6%，2口之家占19.8%，年轻的家庭消费讲师未来主要消费模式之一； • 以大专及以上学历为主； • 籍贯结构：区域原居民和硅谷新移民混合居住的状态，新移民约占到一半。
北京密云华润五彩城
消费行为特征