【意询分享】楼王打造案例解析

样板房展示
实景展示
楼王户型
165㎡，4室2厅2卫1厨
楼王独特卖点
户型
位置
稀缺大户型
最佳中央景观
销售情况
• 成交均价18000元左右。
楼王：毛坯20000元每平，精装22000元每平，
比普通房源单价贵10%（2000元）。
3
苏州铂悦府
项目概况
物业类别：小高层、洋房、叠墅 建筑面积:84000平方米 容 积 率： 1.6 总户数：690户 物 业 费：3.36元/平方米·月 开 发 商：苏州旭嘉置业有限公司 物业地址：园区现代大道与琉璃街交汇处（白塘公园东） 项目特色：科技住宅 装修状况：精装修 绿 化 率： 40% 户型：140-185㎡ 物业公司：旭辉物业
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楼王户型
户型:253㎡,五室两厅三卫
楼王独特卖点
户型
位置
精装
两梯两户 入户一层均大 厅 绝佳中央区位 正前方有下沉 式花园及露天 4000元/㎡和 6000元/㎡极高 奢华精装标准
户型全名 南北通透
泳池
销售情况
• 产品在售成交均价9500—10500元左右。
楼王：销售速度缓慢，截止目前销售数量超过50%，成
交均价在12000——15000元左右，比普通的房源单价 贵10%—30%。
第二部分：苏州市场
1
仁恒棠悦湾
项目概况
物业类别：高层，10栋18层、6栋26层 建筑面积:170000平方米 容 积 率： 2.2 总户数：1373户 物 业 费：4.68元/平方米·月 项目特色：山景地产、科技住宅 装修状况：精装修 4000元/平 绿 化 率： 30% 户型：88-165㎡ 物业公司：仁恒物业
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销售情况
已售罄，封盘价25000元/平。
苏州市场小结
楼王与普通房源相比，户型在170以内， 因其位置最佳及户型稀缺贵10%左右。
第三部分：上海市场
1
万科翡翠公园
项目概况
物业类别：高层 建筑面积:302000平方米 容 积 率： 2.88 总户数：1974户 物 业 费：5.8元/平方米·月 项目特色：品牌地产,公园地产,国际化社区,地铁沿线 装修状况：精装修 绿 化 率： 35% 户型：85-180㎡ 物业公司：万科物业
地上
地下
楼王独特卖点
户型
位置
精装
一梯一户 仅72席
最佳中央景观
比普通房源多 烤箱
四开间朝南
项目细节亮点
物业每年清洗两次外立面。
园林水系每周清洁更换。
厨房台面凹槽防水设计。
隐藏式多媒体箱。
精装含地暖。
销售情况
• 一期封盘，所剩房源不多，成交均价21000元左右。
• 主推二期140、165平米两栋大户型，一梯一户。
地铁：2号线金科路站； 公交：有轨电车1路、张江南环线、1046路、778路、张江环线、116路、浦东25路、孙桥1路（华夏中路(秦镇) 站）、989路、江南专线、161路、636路 ； 自驾：中环、华夏路、罗山路。
万科翡翠公园房价： 53000元/平方米
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楼王户型
180㎡大平层, 4室2厅3卫1厨
物 业 费：2.8元/平方米·月
开 发 商：保利地产 物业地址： 浦东蓝靛路1688弄（近申江南路）
物业公司：保利
项目配套 学校：周浦中学、长宁国际学校、中福会幼儿园等，医学园区全龄教育配套； 综合商场：万达商业广场、小上海步行街、绿地东海岸时尚广场、医谷商务区； 幼稚园：中福会幼儿园等； 银行：浦发银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行； 邮局：中国邮政； 医院：周浦医院、上海国际医学中心、中德友好医院； 其他：迪士尼乐园、上海国际旅游度假区、上海国际医学园、周浦公园 广场、会所 轨交：地铁16号线周浦东站，迪士尼专线横新路站； 公交：628路、龙东专线、周康4路申江南路蓝靛路站。 保利艾庐房价：31000元/平方米
楼王独特卖点
户型
位置
精装
两梯两户大平层
最佳中央景观
比普通房源 品牌更好
销售情况
• 小户型封盘，价格55000-56000。 • 在推180平米大平层，均价53000。
楼王：价格53000左右，由于总价高，
比小户型房源单价低4-5%（2000-3000元）。
2
华润中央公园
项目概况
物业类别：高层、别墅 建筑面积:460000平方米 容 积 率： 1.31 总户数：1679户 项目特色：湖景地产 装修状况：精装修 绿 化 率： 35% 户型：86-170㎡
精装房楼王市调及楼王打造建议
Version：20151027
市场上的楼王都是怎么做的？
调研方式
样本调研： 筛选吴江、苏州、上海 三地，与中房·颐园产品类似的 中高端改善项目进行样本类比。 调研内容： 售楼处访谈+实地看房+网上收集资料
市调项目汇总
吴江
中南世纪城
苏州
上海
第一部分：吴江市场
1
中南世纪城
地铁：轻轨3号线横山路站；环线：南环快速路、西环快速路、中环快速路； 公交：37路、42路、300路、302路、328路、355路、415路等 横山路站下 。 仁恒棠悦湾房价： 一期均价21000元/平方米
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大门
售楼处
楼王户型
F1户型:209㎡,四房三厅两卫 F2户型:165㎡,四房两厅两卫
开 发 商：上海万之江房地产开发有限公司
物业地址： 浦东张江荣科路277号（近百业路） 项目配套 小学：张江高科实验小学藿香校区、上海市民办中芯学校(小学部)、张江高科实验小学香楠校区、张江镇中心小学、上海浦东新区金桥镇 三桥小学。 中学：华东师范大学第二附属中学、上海外国语大学附属浦东外国语学校、上海民办张江集团学校、上海市民办中芯学校 (中学部)、华东 师范大学张江实验中学、益江中学。 幼儿园：张江英桥幼儿园、上海市民办中芯幼儿园、高科幼儿园、金桥镇三桥幼儿园、张江幼儿园、上海市浦东新区广兰幼儿园。 综合商场：万科2049社区生活站、长泰广场、传奇广场、家乐福。 医院：东方医院、曙光医院、永典口腔医院、张江社区卫生服务中心。 幼儿园、会所等娱乐设施
物 业 费：4元/平方米·月
开 发 商：华润（上海）房地产开发有限公司 物业地址： 嘉定浩翔路98弄(芳林路和浩翔路交汇处)
物业公司：华润
项目配套 教育配套：幼稚园：宝翔幼儿园、留云幼儿园、马荣双语幼儿园等；中小学：怀少小学、古漪小学、留云小学、南翔小学、留云中学、交 大附属中学、华师大二附中、嘉定二中； 商业配套：华润旗舰商业五彩城，涵括影院、超市、中西餐饮、时尚轻餐、男女服饰、儿童教育、美容护理等多种业态、超过 100个品牌； 陈翔路地铁站34万方综合体商业；南翔东社区商业综合体太茂，囊括家乐福卖场、中西餐饮、时尚轻餐、儿童教育等；中冶祥腾城市广场。 生活配套：医院：瑞金医院、南翔医院；银行：浦发银行、交通银行、建设银行等； 17万平方米菁英湖风情公园； 滨湖风情商业；9000方邻里中心，涵盖约10米挑空游泳池、健身中心、城市会客厅； 19大街购物街——高尔夫主题购物街、香菘有机餐厅、1855 Spa美容美发会所等； 地铁：地铁11号线便利连接梅泰恒商圈，中山公园商圈，徐家汇商圈；轨道交通L3号线。 华润中央公园房价：30000元/平方米
楼王：正在预约，现交3万抵10万,预计10月末开盘，
价格预计23000左右，比普通房源单价贵9.5%（2000元）。
2
路劲香港时光
项目概况
物业类别：高层,11栋18层 建筑面积:84000平方米 容 积 率： 1.8 总户数：612户 物 业 费：3元/平方米·月 开 发 商：路劲地产苏州有限公司 物业地址：新区汾湖路与向阳路交汇处(地铁1号线汾湖路站附近） 项目特色：地铁、学区、改善 装修状况：精装修 2000元/平，四种风格可选 绿 化 率 31% 户型：120-165㎡ 物业公司：金钥匙物业
项目配套 综合广场：永旺梦乐城、方洲邻里中心、欧尚超市、圆融广场、东沙湖邻里中心、湖东邻里中心、景城邻里中心 学校：东沙湖学校、园区第十中学、方洲小学、园区外国语学校、西安交通大学附属中学 幼稚园：尚城幼儿园、昂立幼儿园、奇智绿地幼儿园 银行：建设银行、中国银行、苏州银行、工商银行等 医院：九龙医院、儿童医院
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户型展示
130㎡, 3室2厅2卫1厨
86 ㎡,2室2厅1卫1厨
销售情况
• 一期开盘均价22000元/平，三期165平米洋房30000元/平。
• 在推四期86-138平米户型，均价35000-36000。
3
保利艾庐
项目概况
物业类别：高层、叠加别墅 建筑面积:123529平方米 容 积 率： 1.5 总户数：1238户 项目特色：湖景地产 装修状况：精装修 ,4000元/平 绿 化 率： 35% 户型：高层85-98㎡；别墅150-160㎡
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一期洋房16号楼标准层 B1户型：140㎡
一期小高层20号楼标准层 C1户型：140㎡
叠加别墅13号楼标准层 A1户型：165㎡
销售情况
1. 一期首次开盘售罄，均价29000元左右。 2. 现加推预约中。
4
万科玲珑东区
项目概况
物业类别：高层 建筑面积:224795平方米 容 积 率： 1.8 总户数：1300户 物 业 费：2.91元/平方米·月 开 发 商：江苏苏南万科房地产有限公司 物业地址：园区东沙湖路和星塘街交叉口（白塘公园东） 项目特色：科技住宅 装修状况：精装修 绿 化 率： 40% 户型：100-170㎡ 物业公司：万科物业
开 发 商：仁恒置业（苏州）有限公司
物业地址：新区滨河路与横山路交汇处（滨河路东侧） 项目配套 中小学：新区实验小学分校、苏州新区一中 综合商场：新区美罗、泉屋百货、乐天玛特、狮山永利广场 幼稚园：蒙台梭利幼儿Leabharlann Baidu、横塘中心小学附属幼儿园 银行：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行等 邮局：中国邮政 医院：苏大附属第二医院、苏州中医院 其他：新城花园酒店、香格里拉酒店 会所、超市等
项目配套 中小学：苏州外国语学校、新区一中、新升实验小学、木渎第三小学 综合商场：新区美罗商场、泉屋百货、华润万家 幼稚园：竹园幼儿园、新升幼儿园、万枫幼儿园、阳光假日幼儿园 银行：建设银行、交通银行、苏州银行、农业银行、工商银行 邮局：中国邮政竹园路 医院：明基医院
地铁1号线汾湖路站下车步行5分钟即可到达 ；地铁5号线正在规划中沿竹园路10分钟，西环直达市区 沿珠江路15分钟，至太 湖高架 房价： 均价18000元/平方米
轻轨1号线于星塘街站下，规划5号线； 6路、 108路、110路北线、110路南线、116路、166路、258路于九龙医院站下； 28路、 206路、209路于水墨花园站下； 2路、6路、16路、47路、108路、116路、166路、258路于园区行政中心站下。 房价： 均价29000元/平方米
样板房展示
项目概况
物业类别：小高层12—13层、高层32层、 洋房6层、别墅（双拼、叠加） 建筑面积:55万平方米 容 积 率： 1.3 总户数：306户 物 业 费：1.9元/平方米·月 开 发 商：苏州中南世纪城房地产开发有限公司 物业地址：吴江中山南路与长板路交汇处（新城新体育场北侧） 项目配套 汽车站：紧邻吴江新汽车站 生活配套：吴江最大社区运动会馆、吴江首座私家高尔夫俱乐部 中小学：南京邮电大学吴江分校、吴江青少年活动中心、吴江市实验初级中学、 吴江市爱德双语实验小学 幼儿园：吴江首座社区国际双语幼儿园 综合广场：恒达广场 便利店、会所 公交：102路、110路至中山南路站下车；112路至市体育场下车； 驾车：紧靠227省道，快速干线、吴江新汽车站、苏嘉杭高速，30分钟直贯上海、浙江，自由穿梭。 地铁：4号线中山路站 中南世纪城房价： 均价9800元/平方米 项目特色：豪华居住区,地铁沿线,花园洋房 装修状况：精装修 4000元/平、6000元/平（特指楼王） 绿 化 率： 40% 主力户型：108㎡（三居）、117㎡（四居） 物业公司：广州粤华物业
项目配套 中小学：自建幼儿园、东沙湖学校 综合商场：东沙湖邻里中心、永旺梦乐城、时代广场 银行：工商银行、建设银行、工商银行、中国银行、苏州银行、兴业银行….. 医院：九龙医院 小区自带幼儿园
128路公交到星塘路白塘公园东站下2分钟路程 ； 轻轨1号线星塘街站步行约818米。 房价： 均价23000-25000元/平方米