威海区域市调分析
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｛壹｝ 区域市场调研
1. 竞品个案核心指标汇总对比
我们抓取了威海市场当前标杆项目“华润湾九里”和与本案开发 产品类似的“海御19”，以及别墅项目“长青海宴台”这三个项 目进行类相对比：通过区位、开发商品牌实力、物业业态、户型 设计、周边配套、小区配套、物业服务等进行逐项对比。从而梳 理确立本案项目的产品核心竞争力。
物业服务（无偿）
私家保姆培训服务：定期提供免费的家政保姆培训课程 短暂陪护服务：对有需要照看的老人（不需要专业护理）按时拜访，探讯；对紧急病情病人需至医院， 提供家人在场情况下的同时陪护，免费提供专业陪护公司联系方式；此项服务提供前将明确通知业主， 物业公司不承担专业护理责任； 引领服务：来访引领：业主的访客，应业主要求，可由秩序维护人员引领访客至业主家门外。夜间引领 ：为夜间晚归的业主提供从小区入口陪同送至家门的夜间引领服务。重物协运：护卫人员在确保不影响 正常工作的前提下，提供协助业主搬运重物的服务；并可提供便捷小推车/行李车服务。 访客过滤服务：若业主家人或朋友来访，管家或者门警会上前询问其是否已预约并通过智能化系统与业 主确认，方可让其进驻大楼；对于业主短暂离开期间，好友来访时，应业主要求，管家或门警可代为接 待。 客户服务：专属管家服务、24小时贵宾服务热线；快速服务反应机制；业户接待，业主服务响应；（服 务需求、投诉、咨询处理）收费管理，档案管理；业主关系维护，业户满意度测评；空置房管理，社区 文化等； 安全维护服务：“五级安全屏障”服务；高素质的安全护卫人员；人员及物品出入管理；车辆及区内交 通管理；机动巡逻管理，安防监控管理；消防管理，突发事件应急管理等； 24小时专线服务：物业服务中心保修热线；物业服务中心投诉热线；各项便民查询；飞机航班查询；天 气预报查询；留言服务；叫醒服务；
物业服务（有偿）
家居保洁服务（菜单式收费服务） 定期为业主进行房屋居家保洁服务；地毯清洗；布面沙发或皮沙发清 洁；云石地板或者木地板打蜡抛光；大量垃圾清理；灯具清洁；洗手间器具清洁；天花板清洁；玻璃窗 清洁（室内）；特殊污物清洁；家居废品统一收购服务；其它清洁项目； 归家即住服务 按业主的要求，提前预约家政服务。业主随时归家，即可享受清洁如新的家。提供特定条 件下的维修养护服务。业主离家前可对无贵重物品的房屋委托定期保洁。此项服务可提供业主选择性参 与，属于有偿服务，需与业主签订服务协议，明确服务内容，责任，费用。 房屋代租代售服务 向业户提供有资质的社会中介服务机构，为业户提供房屋代租代售服务；当业主要出 租或出售房产时，与中介结构按照国家有关房产中介服务规定签订协议，需缴纳一定服务费用； 代购服务 代购内容：应业主要求，可代定牛奶，桶装水等。可代购简单的日用产品如牙膏，手纸，洗发 水，饮料酒水，休闲食品，速冻食品，方便食品等等。（服装，家具，电器等奢侈品物品不在代购范围 内）
主力户型 2室1厅1卫1厨 87.77㎡
3室2厅1卫1厨 185.78㎡
主力户型 3室3厅3卫1厨 290.00㎡复式
2室2厅1卫1厨 142.98㎡
以威海目前产品与本案相似的高端豪宅进行类比分析——海御19
创造品质打造完美细节的海居理想度假居所
销售状况：自销在售、无分销介入
项目特色： 1、地段》威海国际海水浴场，黄金沙滩海岸边。 2、产品》威海首个恒温恒湿住宅小区，6星级精 装。 3、自身配套，海御会国际俱乐部》以恒温泳池、 SPA水疗、健身中心、餐饮系统、商务活动系统、 住宿系统和私属管家系统等5大系统。 4、附加》附属亚洲最大海滩帆船基地、国际游艇 会、2800米的私属沙滩。
年均去化：不足50套
13年去化 ：34套
海御19
海御19的业主配套设施集中为一个“海御会国际俱乐部”会所，内部涵盖了游泳 池、健身房、SPA、亲子乐园、商务会议厅、餐厅酒吧等服务项目，服务种类虽然 众多但是采取的是会员制度（业主享有7折优惠），因此是完全对外开放的。 物业服务采用威海鸿建物业公司与达文物业合作的方式。 安保方面采用了“八重安防”
『 个案分析——标杆项目：华润湾九里 』
项目位置
华润湾九里Leabharlann 项目实景项目规划图
项目基本信息
项目位置：威海环翠区金线顶 占地面积：210000 ㎡ 总建筑面积：575000㎡ 容积率：2.7 项目开发商：华润置地 开盘时间：2013年7月20日 交房时间：2015年1月 均价：10356元
售 楼 处 实 景
物 业 费:2.60元/平方米·月 物业公司: 华润物业公司 物业公司资质：一级资质
『 个案分析——类似项目：海域19 』
总规划指标
海御19项目位于四季海湾的中心位置
项目位置
推盘信息
项目是国际海景城二期均为观海高层，主推87平 米高层，起价每套130万，均价每平米17500元 ，精装现房在售。户型面积从87-290平米，其中 290平米是跃层。
亮点：威海首个滨海综合体
户型规划：面积为65㎡-220㎡ 主力户型： 96㎡两室两厅一卫，142㎡的三室两厅两卫 网签去化数据：2013年749套，完成10个亿销额
市场评价：威海12年销冠项目，13年销售亚军项目， 项目综合评分在威海数一数二
96㎡两室两厅一卫
142㎡三室两厅两卫
华润湾九里
威海华润湾九里是华润置地以“高端、养生、休闲 度假”为主题打造的大型滨海综合体项目，并且在商业区 内建有购物中心（华润五彩城）、五星级度假酒店、5A写 字楼和游艇码头，另外还有海洋博物馆、公园等配套设施 。但是在小区内部也就是住宅区并没有完善的配套，例如 游泳池、健身房、私人会所等，唯有一座幼儿园在小区中 心位置，仅对业主开放使用。 物业采用华润置地物业公司，为业主提供无偿和有偿，以 及代理代购等服务。
案场置业顾问
出街广告
华润湾九里
产品介绍： 华润威海湾九里位于环翠区的金线顶，规划为城市核心的世界级滨海综合体。业态包括滨海商业中心、超五星级酒
店、游艇码头、海景高端住宅、公寓及低密度别墅，整个金线顶项目最终将规划建设成为集商业办公、文化娱乐、海洋观 光、休闲度假和居住于一体的国际性旅游度假休闲区。绿化率40%。交通便捷，周边配套设施齐全。
1. 竞品个案核心指标汇总对比
我们抓取了威海市场当前标杆项目“华润湾九里”和与本案开发 产品类似的“海御19”，以及别墅项目“长青海宴台”这三个项 目进行类相对比：通过区位、开发商品牌实力、物业业态、户型 设计、周边配套、小区配套、物业服务等进行逐项对比。从而梳 理确立本案项目的产品核心竞争力。
物业服务（无偿）
私家保姆培训服务：定期提供免费的家政保姆培训课程 短暂陪护服务：对有需要照看的老人（不需要专业护理）按时拜访，探讯；对紧急病情病人需至医院， 提供家人在场情况下的同时陪护，免费提供专业陪护公司联系方式；此项服务提供前将明确通知业主， 物业公司不承担专业护理责任； 引领服务：来访引领：业主的访客，应业主要求，可由秩序维护人员引领访客至业主家门外。夜间引领 ：为夜间晚归的业主提供从小区入口陪同送至家门的夜间引领服务。重物协运：护卫人员在确保不影响 正常工作的前提下，提供协助业主搬运重物的服务；并可提供便捷小推车/行李车服务。 访客过滤服务：若业主家人或朋友来访，管家或者门警会上前询问其是否已预约并通过智能化系统与业 主确认，方可让其进驻大楼；对于业主短暂离开期间，好友来访时，应业主要求，管家或门警可代为接 待。 客户服务：专属管家服务、24小时贵宾服务热线；快速服务反应机制；业户接待，业主服务响应；（服 务需求、投诉、咨询处理）收费管理，档案管理；业主关系维护，业户满意度测评；空置房管理，社区 文化等； 安全维护服务：“五级安全屏障”服务；高素质的安全护卫人员；人员及物品出入管理；车辆及区内交 通管理；机动巡逻管理，安防监控管理；消防管理，突发事件应急管理等； 24小时专线服务：物业服务中心保修热线；物业服务中心投诉热线；各项便民查询；飞机航班查询；天 气预报查询；留言服务；叫醒服务；
物业服务（有偿）
家居保洁服务（菜单式收费服务） 定期为业主进行房屋居家保洁服务；地毯清洗；布面沙发或皮沙发清 洁；云石地板或者木地板打蜡抛光；大量垃圾清理；灯具清洁；洗手间器具清洁；天花板清洁；玻璃窗 清洁（室内）；特殊污物清洁；家居废品统一收购服务；其它清洁项目； 归家即住服务 按业主的要求，提前预约家政服务。业主随时归家，即可享受清洁如新的家。提供特定条 件下的维修养护服务。业主离家前可对无贵重物品的房屋委托定期保洁。此项服务可提供业主选择性参 与，属于有偿服务，需与业主签订服务协议，明确服务内容，责任，费用。 房屋代租代售服务 向业户提供有资质的社会中介服务机构，为业户提供房屋代租代售服务；当业主要出 租或出售房产时，与中介结构按照国家有关房产中介服务规定签订协议，需缴纳一定服务费用； 代购服务 代购内容：应业主要求，可代定牛奶，桶装水等。可代购简单的日用产品如牙膏，手纸，洗发 水，饮料酒水，休闲食品，速冻食品，方便食品等等。（服装，家具，电器等奢侈品物品不在代购范围 内）
主力户型 2室1厅1卫1厨 87.77㎡
3室2厅1卫1厨 185.78㎡
主力户型 3室3厅3卫1厨 290.00㎡复式
2室2厅1卫1厨 142.98㎡
以威海目前产品与本案相似的高端豪宅进行类比分析——海御19
创造品质打造完美细节的海居理想度假居所
销售状况：自销在售、无分销介入
项目特色： 1、地段》威海国际海水浴场，黄金沙滩海岸边。 2、产品》威海首个恒温恒湿住宅小区，6星级精 装。 3、自身配套，海御会国际俱乐部》以恒温泳池、 SPA水疗、健身中心、餐饮系统、商务活动系统、 住宿系统和私属管家系统等5大系统。 4、附加》附属亚洲最大海滩帆船基地、国际游艇 会、2800米的私属沙滩。
年均去化：不足50套
13年去化 ：34套
海御19
海御19的业主配套设施集中为一个“海御会国际俱乐部”会所，内部涵盖了游泳 池、健身房、SPA、亲子乐园、商务会议厅、餐厅酒吧等服务项目，服务种类虽然 众多但是采取的是会员制度（业主享有7折优惠），因此是完全对外开放的。 物业服务采用威海鸿建物业公司与达文物业合作的方式。 安保方面采用了“八重安防”
『 个案分析——标杆项目：华润湾九里 』
项目位置
华润湾九里Leabharlann 项目实景项目规划图
项目基本信息
项目位置：威海环翠区金线顶 占地面积：210000 ㎡ 总建筑面积：575000㎡ 容积率：2.7 项目开发商：华润置地 开盘时间：2013年7月20日 交房时间：2015年1月 均价：10356元
售 楼 处 实 景
物 业 费:2.60元/平方米·月 物业公司: 华润物业公司 物业公司资质：一级资质
『 个案分析——类似项目：海域19 』
总规划指标
海御19项目位于四季海湾的中心位置
项目位置
推盘信息
项目是国际海景城二期均为观海高层，主推87平 米高层，起价每套130万，均价每平米17500元 ，精装现房在售。户型面积从87-290平米，其中 290平米是跃层。
亮点：威海首个滨海综合体
户型规划：面积为65㎡-220㎡ 主力户型： 96㎡两室两厅一卫，142㎡的三室两厅两卫 网签去化数据：2013年749套，完成10个亿销额
市场评价：威海12年销冠项目，13年销售亚军项目， 项目综合评分在威海数一数二
96㎡两室两厅一卫
142㎡三室两厅两卫
华润湾九里
威海华润湾九里是华润置地以“高端、养生、休闲 度假”为主题打造的大型滨海综合体项目，并且在商业区 内建有购物中心（华润五彩城）、五星级度假酒店、5A写 字楼和游艇码头，另外还有海洋博物馆、公园等配套设施 。但是在小区内部也就是住宅区并没有完善的配套，例如 游泳池、健身房、私人会所等，唯有一座幼儿园在小区中 心位置，仅对业主开放使用。 物业采用华润置地物业公司，为业主提供无偿和有偿，以 及代理代购等服务。
案场置业顾问
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华润湾九里
产品介绍： 华润威海湾九里位于环翠区的金线顶，规划为城市核心的世界级滨海综合体。业态包括滨海商业中心、超五星级酒
店、游艇码头、海景高端住宅、公寓及低密度别墅，整个金线顶项目最终将规划建设成为集商业办公、文化娱乐、海洋观 光、休闲度假和居住于一体的国际性旅游度假休闲区。绿化率40%。交通便捷，周边配套设施齐全。