城市更新项目尽职调查的主要内容
工程尽职调查方案
工程尽职调查方案一、总则工程尽职调查是指对工程项目进行综合、深入、全面地分析与评价，以获取有关工程项目真实情况与风险状况的过程。
其目的是为了确保项目的顺利实施，保证项目的合法性、安全性和可行性，降低投资风险，提高项目的投资价值。
本工程尽职调查方案旨在对工程项目进行必要的调查，以保障工程项目实施的合法性和可行性。
二、调查内容1. 项目概况对工程项目的基本情况进行了解，包括项目名称、项目地点、项目规模、项目负责人、项目业主等基本信息。
此外，应对工程项目的历史沿革、发展背景、目标定位、技术特点等方面进行详细了解。
2. 技术性调查对工程项目的技术实施方案进行深入研究，包括工程项目的施工工艺、技术规范、设计方案等方面。
同时，还需对工程项目的先进性、可行性、独创性等方面进行评估。
3. 经济性调查对工程项目的资金来源、投资规模、收益预期、成本控制等方面进行详细分析。
对工程项目的投资回报率、资金运作情况等方面进行全面评估。
4. 法律性调查对工程项目的法律法规、相关合同、相关许可证等方面进行全面了解。
对工程项目是否存在违法违规行为进行深入调查。
5. 环保性调查对工程项目的环保措施、环保设施等方面进行细致考察。
对工程项目的环境影响评价、环境保护措施等方面进行综合评估。
6. 安全性调查对工程项目的安全生产管理情况、安全设施、安全责任等方面进行全面了解。
对工程项目的安全风险、安全隐患等方面进行深入调查。
三、调查方法1. 现场调查实地对工程项目进行巡查，了解项目现状，掌握项目实际情况。
了解项目周边环境，了解项目所处地理位置、交通情况等相关信息。
2. 资料调查搜集工程项目相关资料，包括项目规划、施工图纸、设计方案、经济数据、环保资料、安全记录等，进行资料分析，深入了解项目。
3. 专家咨询邀请相关领域专家对工程项目进行专业咨询，获取专业意见，确保调查结果的客观性和准确性。
4. 社会调查对工程项目的社会影响进行调查，了解项目对于周边社区、环境等方面的影响，包括是否存在社会抗议、舆论反馈等。
城市更新并购(投融资)法律尽职调查的目的和意义
城市更新并购（投融资）法律尽职调查的目的和意义众所周知城市更新项目难度最大的阶段在于搬迁阶段，而实际上对于开发商而言，获取土地或城市更新项目才是首要的重点和难点。
因为城市更新的特殊性，直接获得城市更新项目对于部分开发商或其他地区投资者而言难度较大，通常只能通过并购的方式实现，但并购就会产生信息不对称的问题和风险。
城市更新过程中为投资方进行的法律尽职调查，就是为了降低信息不对称的法律风险。
一方面是对并购的交易架构、交易模式进行法律风险分析，降低股权并购或者资产并购中双方的交易风险；另一方面是对城市更新项目进行核查，对项目申报、项目推进中的法律风险进行提示。
尽职调查的调查内容
常规并购（投融资）的法律尽职调查内容分为十大类左右，通常包括公司主体（资质、章程、执照等）、历史沿革（股权的抵押查封代持等）、重大资产（资产的抵押查封代持等）、重大合同、重大投融资、主要债权债务、知识产权、诉讼仲裁及行政处罚、财务税务、劳动人事等。
在并购（投融资）实务中，通常会根据标的公司类型性质的不同而对调查侧重点进行调整。
例如，对科技类公司的并购，对知识产权的尽调要重点关注；对劳动密集型公司的并购，劳动人事方面就要重点关注；对房地产企业的并购，
对土地、建筑物等重大资产要重点关注；对医药企业的并购，对业务/市场准入许可、《药品生产许可证》、《药品经营许可证》、药品产品许可、知识产权、名称权、环保等要重点关注；对教育类幼儿园的并购，对办学筹设批复、建筑质量检测合格证、消防验收合格意见书、食品餐饮许可证、卫生保健合格意见、环境评估意见、办学许可证等证件要格外关注。
旧村改造21项尽职调查内容
旧村改造21项尽职调查内容一、项目背景随着城市化进程的加快，旧村改造成为了解决城市发展与保护传统文化之间矛盾的重要方式之一。
为了推动旧村改造工作的顺利进行，需要进行21项尽职调查，以全面了解旧村的现状和问题，为后续工作提供科学依据。
二、旧村基本情况调查1. 旧村地理位置：包括所在城市、地理坐标等信息。
2. 旧村面积：了解旧村的总面积和各区域划分情况。
3. 旧村历史沿革：了解旧村的建设历史、发展演变等情况。
4. 旧村规划情况：了解旧村的规划文献、规划设计等信息。
5. 旧村建筑风格：了解旧村的建筑风格、建筑材料等情况。
三、旧村文化资源调查6. 旧村历史文化遗存：了解旧村的历史文化遗存，包括古建筑、文化遗址等。
7. 旧村传统产业：了解旧村的传统产业发展情况，包括手工艺、农业等。
8. 旧村民俗文化：了解旧村的传统节日、习俗、民间故事等。
四、旧村自然环境调查9. 旧村地形地貌：了解旧村的地形地貌特征，包括山水环境等。
10. 旧村气候条件：了解旧村的气候特点，包括温度、降雨量等。
11. 旧村水资源：了解旧村的水资源情况，包括水源、水质等。
五、旧村基础设施调查12. 旧村交通状况：了解旧村的交通网络、道路状况等。
13. 旧村供水供电情况：了解旧村的供水供电设施建设情况。
14. 旧村污水处理设施：了解旧村的污水处理设施建设情况。
六、旧村居民生活状况调查15. 旧村居民人口情况：了解旧村的人口数量、年龄结构等。
16. 旧村居民收入状况：了解旧村居民的收入来源、收入水平等。
17. 旧村居民居住条件：了解旧村居民的住房情况、居住环境等。
七、旧村社会治理调查18. 旧村社会组织状况：了解旧村的社区组织、村民自治情况等。
19. 旧村治安状况：了解旧村的治安情况、犯罪率等。
八、旧村风貌整治调查20. 旧村环境卫生情况：了解旧村的环境卫生状况，包括垃圾处理等。
21. 旧村违建整治情况：了解旧村的违建情况，包括违章建筑拆除情况等。
深圳城市更新情况调查设计
城市更新问题的深入分析
政策法规限制
01
深圳的城市更新受到政策法规的严格限制，如土地使用权、拆
迁安置等。
经济利益冲突
02
在城市更新过程中，开发商和原业主之间的经济利益冲突是主
要问题之一。
社会影响
03
城市更新会带来社会影响，如人口流动、社区重构等，需要充
分考虑社会稳定和民生问题。
05
建议和对策
政策建议与改进方向
数据采集和处理
数据采集包括问卷调查的数据和访谈的记录 。在数据处理之前，需要对数据进行清洗和 整理，以确保数据的准确性和完整性。
数据处理包括对问卷调查的数据进行统计和 分析，以及对访谈记录进行归纳和总结。通 过数据分析，可以发现城市更新中存在的问 题和市民的需求，为政府制定更加合理的城 市更新政策提供依据。同时，也可以为开发 商和设计师提供更加详细和准确的信息，以 便他们更好地进行城市更新项目的规划和设
展望
未来，我们计划进一步深化对深圳城市更新的研究， 探索更加全面和深入的调查设计和方法。我们将继续 关注城市更新的最新动态和趋势，及时调整和完善我 们的研究方案。此外，我们还将积极开展与相关机构 和专家的合作与交流，共同推动深圳城市更新的健康 发展。
对未来研究的建议和展望
对未来研究的建议
为了提高未来对深圳城市更新的研究水平，我们建议 采取以下措施。首先，需要加强对城市更新相关理论 和政策的研究和分析，为实践提供更加科学和有力的 指导。其次，应注重对不同地区和不同类型的城市更 新案例进行研究和分析，总结经验和教训，为其他地 区的城市更新提供参考。此外，还需要注重对城市更 新过程中涉及的社会、经济和文化等方面进行全面的 研究和评估，以实现城市更新的可持续发展。
尽职调查工作的主要内容与要求
尽职调查工作的主要内容与要求尽职调查是项目融资、企业上市顾问服务、企业IPO工作极其重要的基础工作。
尽职调查工作的质量将对项目投资人、企业上市服务工作的质量起到关键性作用。
从一定程度上讲，一个项目投资的成败、一个企业的上市服务工作的成效都取决于前期的尽职调查工作。
因此，尽职调查人员必须尽职尽责、认真负责、深入而全面的做好尽职调查工作。
尽职调查的内容及要求如下：（一）尽职调查的主要内容1、项目公司概况：（1）项目公司（主体公司）的目前基本工商注册登记信息，包括公司名称、成立时间、注册地址、注册资本、法定代表人、经营范围（包括工商登记经营范围及现在实际经营范围）等；可纳入合并范围的公司基本情况；（并购有关的企业证照）（2）项目公司（含合并范围）近两年一期经营业绩及主要财务指标（公司总资产、净资产、主营业务收入、毛利率、净利润、净利率）；（营业业绩和财务指标）（3）公司或项目亮点及核心竞争力；（4）未来3-5年业绩预计（销售收入、税后净利）。
2、现有股权结构、公司股权及业务历史沿革：（股权及股权变更信息）（1）现有股权结构；（2）历次股权变更情况；（3）主营业务变更情况；（4）其他工商登记变更情况。
3、公司人力资源管理情况：（详尽）（1）公司管理组织架构；（2）部门设置及人员配置；（3）各部门职责权限；（4）员工结构：包括各部门员工数量结构、年龄结构、文化结构；（5）用工制度：员工聘用手续、社保及公积金缴交情况、工作时间、加班制度、休假制度等；4、公司高管情况：（“高级管理人员”，系指担任副经理及以上职务或相当职务的管理人员。
）（1）董事及高级管理人员、核心技术人员的简历及简介；（2）高管酬薪及奖励情况。
5、公司产品/服务与技术（1）产品/服务简介：包括产品/服务名称、性能、用途及应用范围；（2）与现有同类产品/服务相比较的主要优缺点；（3）产品/服务的市场占有率、发展前景；（4）技术研发情况（包括研发团队、研发投入、研发成果、研发项目前景展望）；（5）产品制造模式（自行加工或委托加工）或服务模式，制造产品的主要原材料及零配件产品制造工艺流程或服务流程；6、行业及上下游情况：（自我、类比分析）（1）行业现状及发展前景；（2）行业所处生命周期发展阶段；（3）中国特殊的经营环境和经营风险分析；（4）公司在该行业中的地位及影响（列出行业内已上市或未上市的优秀同类公司进行对比分析）；（5）公司主要供货商及其变化情况、原材料供应行业的现状及发展前景；（6）公司主要客户及其变化情况。
工程项目尽职调查方案
工程项目尽职调查方案一、项目概述随着社会经济的不断发展和科技的进步，各种工程项目的建设日益增多。
而工程项目的建设和运营，需要投入大量的资金和资源，并且涉及到诸多风险。
为了有效降低工程项目的投资和运营风险，保障投资者的利益，尽职调查显得至关重要。
尽职调查是为了确保对一个工程项目的所有方面都进行了周密的调查和评估，并且从投资者和经营者的角度综合考虑各种因素，以便做出正确的投资和管理决策。
二、尽职调查的目的1. 评估工程项目的可行性，包括市场需求、行业竞争、技术水平等方面。
2. 分析工程项目的风险，包括市场风险、技术风险、经营风险等方面。
3. 调查工程项目的法律合规性，包括项目的土地使用权、环境影响评价、相关政策法规等方面。
4. 评估工程项目的盈利能力和投资回报率，包括项目的财务状况、预算计划、资金来源等方面。
三、尽职调查的流程1. 制定调查计划。
确定尽职调查的范围、时间表、目标和调查方法。
2. 收集信息资料。
收集和整理工程项目的相关资料和信息，包括市场调研报告、技术研究报告、财务报表、法律文件等。
3. 实地调查。
对工程项目进行实地调查，了解项目的实际情况，包括项目的地理位置、建设规模、设施设备、工作人员等。
4. 分析评估。
对收集到的信息资料进行深入分析和评估，包括市场需求分析、竞争情况分析、风险评估、盈利能力评估等。
5. 编写调查报告。
根据对工程项目的调查分析，编写尽职调查报告，向投资者和经营者提供建议和决策依据。
四、调查方法和工具1. 问卷调查。
通过问卷调查方式，了解潜在客户对工程项目的需求和看法。
2. 专家访谈。
邀请行业内的专家学者，对工程项目进行评估和指导。
3. 数据分析。
通过对大量的统计数据和财务数据进行分析，评估工程项目的财务状况和盈利能力。
4. 实地考察。
组织专业团队对工程项目的实地情况进行考察，了解项目的实际情况。
5. 法律咨询。
聘请专业律师和法律顾问，对工程项目的法律合规性进行评估。
城市更新项目尽职调查的主要内容
城市更新项目尽职调查的主要内容风险提示：本文仅从城市更新改造实施主体的角度，对城市更新项目尽职调查的主要内容予以梳理，并不涉及城市更新尽职调查的方法及其注意事项，更未涉及城市更新尽职调查所涉事项的法律解决方案及其风险控制方案。
一、对城市更新项目合作方的尽职调查1、对项目合作方包括城市更新范围所涉的村集体经济组织或其后设立单位、项目融资合作方等进行全面的尽职调查，包括但不限于主体资格及其资信状况、公司治理结构、重大合同、税务、企业经营业务及所涉及的政府审批或许可、重大诉讼或仲裁等。
2、也可对项目合作方进行单项的尽职调查，调查并核实项目合作方的主体资格、资信状况等与项目有关的重大事项。
二、对城市更新项目土地相关情况的尽职调查1．调查核实项目范围内土地基本情况。
若项目范围内土地为国有用地，则应调查、核实《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》等文件，并将其分类为国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、国有土地租赁或者临时用地等类别，并重点核实是否存在抵押、使用权年限是否到期等事宜；若项目为集体用地，则应向村集体经济组织或其后设立单位、政府相关部门等了解、调查、核实集体用地的权属基本情况，并需调查明确该集体土地的用途及分类，是否属于宅基地、非农建设用地、农用地、统征返还用地、未利用地等。
2. 调查核实项目范围内土地是否存在历史遗留问题。
根据《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》等文件之规定，应重点了解、核实并调查项目所涉土地在深圳农村城市化过程中是否存在历史遗留问题，即更新范围所涉土地与国家相关政府部门、其他集体经济组织或其后设立组织、其他村民或法人组织之间是否存在土地性质及土地权属争议或未解决事项。
3.调查核实项目范围内土地是否已存在合作事宜。
应向村集体、项目范围内所涉土地的使用权人、被拆迁房屋所有权或使用权人了解、核实是否与其他个人、公司进行任何城市更新项目的合作或签署类似法律文件。
项目尽职调查主要内容
项目尽职调查主要内容项目尽职调查是指在进行投资或合作决策前对项目进行全面、深入的调查和评估，以获取项目的真实情况和潜在风险，为决策者提供有力的依据。
项目尽职调查通常包括以下主要内容：1. 公司概况：了解项目所属公司的基本情况，包括公司注册信息、股权结构、经营范围、组织架构等。
同时，还需对公司的财务状况进行分析，包括资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表的审查，以评估公司的盈利能力和财务健康状况。
2. 市场调研：对项目所在行业进行深入调研，了解行业的发展趋势、市场规模、竞争格局、消费者需求等。
通过市场调研，可以评估项目的市场潜力和竞争优势，为项目的商业模式和营销策略提供参考。
3. 技术评估：对项目的核心技术进行评估，包括技术的先进性、可行性、知识产权情况等。
通过技术评估，可以判断项目的技术可行性和创新性，为项目的研发和生产提供支持。
4. 风险评估：对项目存在的各类风险进行评估和分析，包括市场风险、技术风险、财务风险、法律风险等。
通过风险评估，可以识别和评估项目的潜在风险，为决策者提供风险管理和应对策略。
5. 盈利能力评估：对项目的盈利能力进行评估，包括市场需求、销售预测、成本控制、盈利模式等。
通过盈利能力评估，可以判断项目的盈利潜力和可持续性，为投资或合作决策提供依据。
6. 经营团队评估：对项目的经营团队进行评估，包括团队成员的背景、经验、能力等。
通过经营团队评估，可以判断团队的执行力和管理能力，为项目的成功实施提供保障。
7. 法律合规评估：对项目的法律合规性进行评估，包括公司的合规制度、合同的合法性、知识产权的保护等。
通过法律合规评估，可以避免项目在法律和合规方面存在风险，保障项目的顺利开展。
8. 市场定位评估：对项目在市场中的定位进行评估，包括目标客户群体、竞争对手、差异化竞争策略等。
通过市场定位评估，可以确定项目的市场定位和营销策略，提高项目的市场竞争力。
9. 可行性研究：对项目的可行性进行研究，包括技术可行性、市场可行性、财务可行性等。
项目尽职调查报告
项目尽职调查报告模板第一部分调查目的分别说明市场开发调查、工程调查、法律调查、财务调查的目的。
第二部分调查方案一、市场开发调查方案二、工程调查方案三、法律调查方案四、财务调查方案第三部分市场开发调查内容一、项目概况二、前期手续办理情况三、现有规划方案说明及评估四、拆迁安置补偿情况五、项目所在区域房地产市场情况分析六、项目可售价格评估七、项目经济测算八、市场开发尽职调查结论及建议一、工程技术1、工程与水文地质2、气象条件二、工程地块情况三、地块场地及周边情况四、地块区域规划情况五、设计情况六、成本分析1、规费2、工程成本七、工程资料收集情况1、已有资料 3、所缺资料八、项目建设实施可行性分析1、工程地质、水文、气象方面2、场地地块方面3、市政配套4、项目报建5、施工图设计6、项目难点7、其它风险九、项目施工建设周期十、工程尽职调查和建议一、被调查公司设立文件二、被调查公司历史沿革三、被调查公司的组织文件（一）现行有效的公司章程（二）最新经年检的企业法人营业执照（三）组织结构图四、被调查公司内部文件（一）股东会、董事会、监事会相关会议记录、决议（二）股东会、董事会、监事会议事规则五、被调查公司股东文件（一）设立时及最新验资报告（二）被调查公司现任股东名册及股权状况（三）股东权利的完整性六、被调查公司项目（土地）情况（一）土地基本状况（二）土地使用权取得（三）土地用途和使用权年限（四）土地价格及出让金的缴纳七、项目进展及相关手续的办理情况（一）基本情况（二）关于土地使用权（三）关于项目立项（四）关于规划与建设手续（五）关于环保、人防、消防等手续（六）关于征地、拆迁方面所有的法律文件及政府文件（七）公司与政府相关部门签订的所有法律文件；八、被调查公司对外投资状况九、被调查公司资产文件十、被调查公司经营合同及重大债权债务情况十一、被调查公司的关联交易情况十二、被调查公司对外重大担保情况十三、被调查公司税务状况十四、被调查公司及股东诉讼、仲裁及行政处罚情况十五、被调查公司劳动用工和社会保险情况十六、被调查公司管理制度十七、法律尽职调查结论及建议第六部分财务调查内容一、被调查公司的基本情况（一）历史沿革：公司成立以来的主要情况（二）调查公司历任股东及股权状况：公司成立以来股东、股权变动情况（三）注册资金到位情况：各类计入注册资金的资产到位情况二、资产状况核实（一）截止资产调查日财务状况：确定资产调查日期，并以此时点确认账面资产情况；（二）对货币资金、应收货款、预付账款、其它应收款、存货、长期投资、固定资产及在建工程、无形资产、长期待摊费用等资产的账实进行核实。
XX城市更新项目法律尽职调查清单
XX创新并购基金管理有限公司XX城市更新项目
法律尽职调查清单
1. 清单中所列文件如提供，请勾选“是”，否则请勾选“否”并在“备注/说明”栏中进行说明不能提供的原因。
2. 在提供清单所列文件时务必提供复印件并加盖所属主体公章/骑缝章，并在复印件右上角注明所属本清单类目相应的序号，同时请准备原件以备核实。
3. 随着尽职调查的深入，可能需要合作方提供进一步的资料，或根据调查情况对合作方人员及相关主体进行访谈，须合作方通力合作。
二〇一五年【】月【】日。
城市更新尽职调查课件
▪ 申报主体条件
➢权利主体自行申报 ➢权利主体委托单一市场主体申报 ➢市、区政府相关部门申报 ➢旧住宅区的更新单元计划申报
项目的立项申报
申报及审批
▪ 流程：申报主体→区政府→市规土委→更新单元计划草案 公示（10天） →市政府批准→公告
出让条件
▪ 实施主体确认 ▪ 建筑物拆除
▪ 原房地产权属证书的注销登记 ▪ 注销程序：实施主体申请→房地产登记管理部门公告 （10天） →审核注销
▪ 申请建设用地审批
土地出让
出让总面积
▪ 不大于拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让的零星用地 （10%/3000平方米）的总面积。
▪ 即土地权属手续完善的用地总面积+项目总面积10%以内且不超过 3000平方米零星用地≧（覆盖）实施主体项目建设用地面积。
现状拆迁量锁定
▪ 查丈锁定 ▪ 防止加建、抢建
租赁清退
需核查的问题 ▪ 较大经营性物业存量：清退困难 ▪ 租赁清退补偿预判 ▪ 标准预判（161号文） ▪ 市场预判
实质性影响 ▪ 补偿成本 ▪ 产权人签约及物业移交影响
租赁清退方式的选择
拆迁补偿方案
需核查的问题（重点核查）
▪ 补偿方案和补偿标准的合理性、可行性 ▪ 核查项目内的特殊产权物业
➢ 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）（规土委 【2010】16号）
▪ 专项规划
➢ 《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》（规土委【2010 706 号） ➢ 《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（规土委【2011】
828号）
关于旧城改造的调查报告
关于旧城改造的调查报告尊敬的各位领导：为了进一步推动旧城改造的工作，我们进行了一项调查，以了解当前旧城改造的现状和潜在问题。
本报告将详细介绍我们的调查结果，并提出建议。
一、调查目的和背景⑴调查目的我们的调查目的是了解旧城改造的现状、问题和挑战，为制定相关政策和规划提供参考。
⑵调查背景近年来，随着城市化的快速发展，许多旧城区存在着老旧不堪、环境恶劣等问题。
为改善城市面貌，吸引投资和促进经济发展，旧城改造成为了一个重要的任务。
二、调查内容及方法⑴调查内容我们的调查主要涵盖以下几个方面：(1) 旧城改造目标和规划(2) 旧城改造的成果和效果(3) 旧城改造中遇到的问题和挑战(4) 旧城改造中的社会影响和民众意见⑵调查方法为了获取准确的信息，我们采用了多种方法进行调查，包括实地调研、问卷调查和专家访谈等。
通过这些方法，我们收集了大量的数据和意见。
三、调查结果和分析⑴旧城改造目标和规划根据我们的调查，旧城改造的目标主要包括提升城市形象、改善居民生活条件、促进经济发展等。
但在现实中，由于规划不完善和执行不力，很多旧城改造项目并没有取得预期的效果。
⑵旧城改造的成果和效果虽然旧城改造取得了一定的成果，但仍存在许多问题。
一方面，有些改造项目只停留在表面，没有解决根本问题。
另一方面，一些改造项目对居民生活造成了不便，甚至引发了社会不满情绪。
⑶旧城改造中遇到的问题和挑战在旧城改造过程中，我们发现了以下几个主要问题和挑战：(1) 资金不足和投资难题(2) 法律和政策体系不完善(3) 旧城改造涉及范围广、层次多，协调难度大⑷旧城改造中的社会影响和民众意见通过调查，我们了解到旧城改造对社会产生了一定的影响，包括促进就业、改善居民生活环境等。
但同时，也有一部分民众对旧城改造的方式和效果表示质疑，并提出了自己的意见和建议。
四、建议基于我们的调查结果和分析，我们提出以下几点建议：(1) 完善旧城改造的规划和目标，确保项目的可行性和可持续性。
广州城更新土地整备项目尽职调查法务服务
广州城更新土地整备项目尽职调查法务服务引言：随着城市化进程的不断推进，广州市面临着不少老旧区域需要进行城市更新和土地整备的任务。
然而，要顺利实施这些项目，就需要进行详尽的尽职调查，以确保项目的可行性、合规性和风险控制。
本文将就广州城市更新土地整备项目的尽职调查法务服务进行探讨，给出相关建议和措施。
一、尽职调查的重要性城市更新土地整备项目的尽职调查是指对项目所涉及的土地、法律、金融、环境等方面进行全面深入的调查和评估。
这样的调查能够帮助项目团队全面了解项目所处的环境和面临的问题，从而制定出合理的解决方案，并为项目后期的实施提供有力的法律支持。
尽职调查中必须包括土地法务服务。
尽管土地是城市更新土地整备项目的核心资源，但土地的所有权、使用权、处置权等都需要符合法律法规的要求。
因此，项目进行尽职调查时必须充分了解土地的法律属性、所有权归属等情况，并确定土地使用的合规性。
二、尽职调查法务服务的内容1.土地权属调查进行土地尽职调查时，需要深入了解土地的权属情况。
包括查明土地的产权状况、使用权人、土地的具体范围、用途等信息。
在确定土地权属时，还需要查阅土地使用证、土地权证等相关文件，确保土地的所有权合规、清晰。
2.土地法规调查项目需要考虑土地利用规划、土地出让政策以及地方土地法规等方面的相关法律规定。
了解当地土地使用政策、交易规则、土地出让价格等信息，以确保土地使用和交易的合规性。
3.土地处置方式调查在进行城市更新项目尽职调查时，还需要了解并评估土地处置方式的合规性。
此处包括了解土地流转、土地出让、土地招投标等各种土地处置方式，确保选择合适的土地处置方式，也确保处置方式的合规性。
4.法律风险评估在项目尽职调查的过程中，需要识别和评估潜在的法律风险。
这包括土地权属上的争议、土地使用权上的限制、存在的环境污染问题等。
同时，还需要评估土地过去和现在的法律问题，以规避潜在的法律风险。
三、尽职调查法务服务的建议和措施1.投入专业法务资源在进行城市更新土地整备项目尽职调查时，应当投入足够的专业法务资源，包括有经验的律师、法务顾问等。
项目尽职调查工作制度_流程
项目尽职调查工作制度_流程一、项目尽职调查概述在实现投资产生回报的过程中，项目的尽职调查是关键的一环。
项目尽职调查包括对项目背景、市场情况、主要业务、财务状况、法律合规性等方面的调查和分析。
其目的是对项目的可行性进行评估，从而为投资决策提供依据。
项目尽职调查工作的结果不仅影响到投资者决策的准确性和收益率，还决定了项目在投资过程中的风险。
二、项目尽职调查工作内容1. 项目背景对项目的产生背景、经营历史、管理团队等方面进行调查，以了解项目的基本情况，为其他调查内容提供基础数据。
2. 市场情况通过市场调研、竞争分析等方式，了解市场概况、行业趋势等信息，在此基础上进一步分析项目在市场中的竞争力和发展前景。
3. 主要业务了解项目的核心业务、营收来源、客户占比等方面信息，结合市场情况评估项目的商业模式、盈利能力等。
4. 财务状况对项目的财务情况、财务报表、财务指标等进行透彻的分析和评估，以衡量项目的经济效益和财务稳定性。
5. 法律合规性对项目涉及的所有法律条文和法规进行逐一核查，确保项目在法律上的合规性，并评估项目的法律风险。
6. 技术研发了解项目所使用的技术研发情况、技术人才、专利情况等，以评估项目的技术含量和技术优势。
三、项目尽职调查流程1. 初步调查对项目进行基本情况了解，对项目进行初步筛选。
2. 深入调查对初步筛选的项目进行深入了解，对项目的背景、市场情况、主要业务、财务状况、法律合规性、技术研发等方面进行深入调查和分析。
3. 风险评估在深入调查的基础上，对项目的投资风险进行评估，分析和预测项目的盈利能力、市场风险、管理风险、法律风险等。
4. 投资决策根据尽职调查的结果，制定投资策略，确定是否继续投资或退出。
5. 后续管理对投资的项目进行定期的监督和管理，随时掌握项目的运营状况，检查投资目标是否实现，对项目的风险进行及时的处置和调整。
尽职调查 项目实施方案
尽职调查项目实施方案在项目实施之前，进行充分的尽职调查是至关重要的。
尽职调查是指对项目相关信息进行全面、深入的调查和分析，以便在项目实施阶段做出明智的决策。
下面，我们将详细介绍尽职调查的重要性以及项目实施方案。
首先，尽职调查有助于全面了解项目的背景信息。
通过对项目所涉及的行业、市场、竞争对手、政策法规等方面的调查，可以帮助项目团队全面了解项目所处的环境和市场现状，为项目实施提供有力支持。
其次，尽职调查可以帮助项目团队发现项目中存在的风险和隐患。
通过对项目相关方的调查和分析，可以及时发现项目中可能存在的风险和隐患，有针对性地制定风险应对策略，提前做好风险防范措施，确保项目的顺利实施。
另外，尽职调查还可以帮助项目团队明确项目的目标和定位。
通过对项目所处行业和市场的调查，可以帮助项目团队明确项目的发展方向和定位，制定出符合市场需求和发展趋势的项目实施方案，提高项目的成功率和竞争力。
在项目实施方案中，我们将充分利用尽职调查所获得的信息，制定出科学、合理的实施方案。
首先，我们将在项目实施前进行全面的市场调研，了解市场需求和竞争情况，为产品定位和营销策略提供依据。
其次，我们将建立完善的风险管理体系，及时发现和解决项目中存在的风险和问题，确保项目的顺利实施。
另外，我们将明确项目的目标和定位，制定出符合市场需求和发展趋势的产品策略和营销方案，提高项目的成功率和竞争力。
总的来说，尽职调查在项目实施中起着至关重要的作用，它可以帮助项目团队全面了解项目的背景信息，发现项目中存在的风险和隐患，明确项目的目标和定位，为项目的顺利实施提供有力支持。
在项目实施方案中，我们将充分利用尽职调查所获得的信息，制定出科学、合理的实施方案，确保项目的成功实施。
项目尽职调查提纲(完整版)
尽职调查提纲附录：一、“尽职调查”的七项基本内容针对风险企业的“尽职调查”主要包括七项内容，即对企业的管理风险、市场风险、技术风险、财务风险、法律风险、政策风险和退出风险的调查。
（一）公司的管理风险调查1、分析公司的管理机构是否健全，规章制度是否完善，“三会”、经营管理机构的职责是否分明，执行情况是否良好，评价影响公司规范化经营的风险。
2、分析公司的董事、监事、经理及高管人员个人资力、知识结构、管理能力（人格特点、经营理念、经营业绩等），评价公司经营管理的能力。
3、分析公司的董事、监事、经理及高管人员是否勤勉尽职，评价董事、监事、经理及高管人员对公司的忠诚度。
4、分析公司的股东结构和股权比例的合理性。
5、分析公司的增资、重组、股权转让、财务预算、决算、对外投资等重大事项的决策是否得到合法、有效的授权或批准，是否履行了合法程序。
6、分析公司是否有健全的风险管理及监督机制，能否有效、及时地对主要项目（或产品）的经营风险进行事前、事中、事后监控，评价公司的风险控制能力。
7、分析公司对下属控股公司、参股公司、子公司的监控管理（主要是经营决策、财务监督、内部审计、管理团队等）是否规范、有效。
8、分析公司的关联方对公司进行控制或影响的具体方式、程度，对关联关系（法律关系、股权关系、财产关系、管理关系、商业利益、人事关系等）的实质进行风险评判，特别是对以下内容进行分析：（1）股股东或其他关联股东与公司的管理机构、人员、财务是否独立；（2）控股股东或其他关联股东与公司的业务是否存在同业竞争，各自的主要业务和客户是否有冲突；（3）关联交易是否符合相关法律法规的规定，并履行了必要的程序；（4）关联交易的定价是否公允，与市场独立第三方的价格是否有较大差异；（5）关联交易的收入占公司主营业务收入的比例是否偏高；（6）关联交易的真实性，以及存在的必要性、持续性、依赖性；（7）关联方安排与非关联方的单位或个人进行的重大交易、或缺乏明显商业理由的交易、或实质与形式明显不符的交易、或权利和义务不对等显失公平等交易，是否实质上是关联方交易，或该交易背后还有其他安排。
实施城市更新行动调研报告
实施城市更新行动调研报告
实施城市更新行动调研报告
一、调研背景
随着经济的快速发展和城市化进程的加速，我国许多城市的老旧城区存在着许多问题，包括基础设施陈旧、环境污染严重、社会治安不稳定等。
为了改善城市居民的居住环境和提高城市竞争力，政府开始实施城市更新行动。
二、调研目的
本次调研的主要目的是了解城市更新行动的实施情况，分析其影响和问题，并提出具体的对策和建议。
三、调研方法
1. 文献调研：通过查阅相关的学术论文、政府文件和新闻报道，了解城市更新行动的相关政策和规划。
2. 实地调研：选择了某市老旧城区进行实地考察，观察城市更新工程的具体实施过程，并与相关部门负责人和居民进行深入交流。
四、调研结果
1. 政府的政策和规划对城市更新起到了积极的推动作用，城市更新行动得到了有效的推进。
2. 城市更新行动带来了许多积极的影响，包括提升了城市形象和竞争力、改善了居民的居住环境和生活质量。
3. 城市更新行动还存在一些问题，包括行政过程繁琐、资金来源不稳定、社会效益评价不充分等。
五、调研建议
1. 简化行政程序：政府应加快行政审批流程，减少繁琐的手续，提高效率。
2. 拓宽资金渠道：政府可以通过引进社会资本、开展PPP项
目等方式拓宽城市更新的资金来源。
3. 加强社会效益评价：政府需要加强对城市更新项目的社会效益评价，更好地解决居民利益与城市更新之间的关系。
六、结论
城市更新行动是提升城市竞争力和改善居民居住环境的有效手段，但其实施过程还存在一些问题。
政府应加强政策支持，简化行政程序，拓宽资金渠道，加强社会效益评价，以促进城市更新行动的顺利进行。
10-深圳城市更新项目可行性判断及尽职调查要点[DS设计素材小站]
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城市更新项目可行性判断及尽职调查要点PRESENTED BY刘利兵bingliliu@城市更新项目可行性判断及尽职调查要点•引言•城市更新项目可行性判断要点•审批流程•城市更新项目尽职调查要点引言引言•随着深圳经济的高速发展，土地资源紧束约的瓶颈日趋明显。
2009年，《深圳市城市更新办法》颁布，此后，城市更新项目逐渐成为深圳市土地供应的主要方式。
在深圳的房地产企业为谋求发展不得不高度重视城市更新，以期获得企业发展的土地资源。
什么是城市更新•《城市更新办法》第二条：城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：•（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；•（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；•（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；•（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
城市更新政策体系2009年关于推进“三旧”改造促进集约用地的若干意见（粤府2009（78）号）2009年深圳市城市更新办法（深圳市人民政府令211号）2010年关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知2010年深圳市城市更新单元规划指定计划申报指引（试行）2010年城市更新单元规划审批操作规则（试行）2010年深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定2010年拆除重建类城市更新项目房产证注销操作规则2010年深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）城市更新政策体系2011年深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）2012年深圳市城市更新办法实施细则（深府2012-01号）2012年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2012版）2013年深圳市城市更新历史用地处置暂行规定2013年深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程（试行）2013年城市更新单元规划审批操作规则2014年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2014版）2016年关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（2016版）城市更新的原则与策略原则•政府主导、市场运作•规划统筹、节约集约•保障权益、公众参与策略•大力推进城中村和旧工业区改造•积极推进旧商业区改造•审慎推进旧住宅区改造城市更新的模式综合整治改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑的节能改造等不改变建筑主体结构和使用功能功能改造改变部分或者全部建筑物使用功能不改变土地使用权的权利主体和使用期限、保留建筑物的原主体结构拆除重建拆除原有建筑物、重新规划建设可以改变土地使用权的权利主体和使用期限可行性判断要点申报计划前的准备工作1、城中村/旧工业区/旧住宅？2、政府不同的审批态度？建筑物年限？判断项目类型包括土地利用总体规划和城市总体规划、组团规划、法定图则等了解片区规划情况如地类、空地、五类用地、政府土地整备区、未建设用地、政府社团用地、特殊用地梳理片区用地情况自然山体、河流；完整包含城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益用地；特区内城中村；涉及道路的等等划定更新单元划定城市更新单元的考虑要点一、拆除范围>单元总用地面积70%二、城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地应完整三、规划道路和现状道路是否一致四、是否涉及山体、河流五、产权完整，涉及建筑物保留的除外六、原特区内整村申报原则七、土地整备区不得拟定城市更新单元八、零散用地、政府社团用地、特殊用地不得单独拟定原则九、边角地、夹心地、插花地等未出让用地问题影响城市更新项目审批的因素一、用地的功能（性质）二、申报主体诉求与上层次规划的符合程度三、土地、建筑物权属的清晰程度四、城市更新单元的划定是否合理五、与政府部门的沟通效率可行性判断三要素A符合上层次规划C 城市更新意愿B 合法用地比例拆除重建类城市更新意愿要求单一宗地的业主改造意愿符合两个三分之二的条件（共有和区分所有）多宗地的同意申请拆除重建地块的面积占拆迁范围用地面积的4/5城中村、老屋村、非农建设用地范围外形成的建成区域经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意合法用地比例核心政策规定申请拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围内用地面积的比例应当不低于60%•重要性：能否泪如计划/地价计收和地价扣减的依据五类用地概念五类用地一、有合法手续的国有用地二、城中村用地三、旧屋村四、已按历史遗留违法建筑处理的用地五、已按登记历史遗留问题处理的用地五类用地相关证明材料国有已出让（划拨）用地（包括合同产权用地、协议出让用地、行政划拨用地）•证明材料：房地产权登记证明、土地划拨决定书、土地使用权出让合同等城中村用地（包括非农建设用地、征地返还用地、原农村用地红线用地等）•证明材料：非农建设用地批复或落实并核销费用建设用地指标证明、征地返还用地批复、原农村用地红线图旧屋村范围图历史遗留违法建筑处理意见书房地产登记遗留建筑处理意见书国有已出让（划拨）土地上建筑物处理意见书核心政策规定城市更新应当服从城市总体规划和土地利用总体规划根据法定图则所确定的各项控制要求指定更新单元规划五大规划编制体系—纵向城市总体规划次区域规划分区规划法定图则详细蓝图除纵向的规划阶段外，还有各类专项规划—横向横向规划绿地规划、公共空间规划、养老设施专项规划、紫黄橙蓝四线规划等相关规范性文件《深圳市基本生态控制线管理规定》《深圳经济特区梧桐山风景名胜区条例》•另外，就具体个案分析，城市更新单元还需要遵守关于生态控制线、海岸线、旅游用地、水源保护区、航空管制区、微波通道、高压走廊管理的相关规定法定图则•指在已经批准的全市总体规划、次区域规划及分区规划指导下，对法定分区内的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施及城市设计等方面做出详细控制规定。
城市更新并购项目尽职调查特殊内容
城市更新并购项目尽职调查特殊内容1、法律法规政策和实务的差异性合作协议权利义务的转让合作协议是项目公司与原土地权利主体签署的合作开发项目的书面协议，由原土地权利主体提供土地，项目公司实际开发建设。
合作协议一般会约定项目公司不得转让项目，而实务中经常会发生项目公司实际控制人的变更。
项目公司往往不会直接将项目转让，实操中直接转让项目也无法实现，但会有种种变通模式。
例如转让项目公司的部分股权，申报更新单元计划项目公司在签约过程中变更为其他公司或让计划中的实施主体提前替换原申报更新单元计划的项目公司，重新签署搬迁补偿协议。
对于这些情形，实务中深圳各个区的处理意见不同，基本上采取默许的态度，通常不会出具书面意见，但也存在个别区明确表示不同意的反馈。
定期开展更新单元计划清理根据《深圳市城市更新办法实施细则》第四十一条和2016年12月《暂行措施规定》第二十八条的规定，各区政府对城市更新计划将定期开展计划清理。
自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的，自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的，自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的，均可能按程序调出计划。
实际操作中，计划调出仍存在较大的可弥补空间。
如权利主体提出请愿或者项目公司提出延期申请，有权机关可能会同意对相关期限予以延长，但也的确存在项目被调出计划的案例。
2、房屋无法确权或确权后发生争议城市更新项目中存在依法可流通并取得房地产证的房屋，同时也涉及大量未依法取得房地产证的房屋及不可在市场中自由流通的房屋，例如小产权房。
在对小产权房进行权属确认时因其可能没有相关有效法律凭证而争议较多，尤其是当小产权房还存在协议转让的情形时。
根据2012年9月深圳中级人民法院发布的《房地产审判工作白皮书》可以看出，深圳的司法机关在处理小产权房权属争议时采取“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，深圳法院原则上不予受理，对于已经受理的案件，原则上予以驳回。
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城市更新项目尽职调查的主要内容
风险提示：本文仅从城市更新改造实施主体的角度，对城市更新项目尽职调查的主要内容予以梳理，并不涉及城市更新尽职调查的方法及其注意事项，更未涉及城市更新尽职调查所涉事项的法律解决方案及其风险控制方案。
一、对城市更新项目合作方的尽职调查
1、对项目合作方包括城市更新范围所涉的村集体经济组织或其后设立单位、项目融资合作方等进行全面的尽职调查，包括但不限于主体资格及其资信状况、公司治理结构、重大合同、税务、企业经营业务及所涉及的政府审批或许可、重大诉讼或仲裁等。
2、也可对项目合作方进行单项的尽职调查，调查并核实项目合作方的主体资格、资信状况等与项目有关的重大事项。
二、对城市更新项目土地相关情况的尽职调查
1．调查核实项目范围内土地基本情况。
若项目范围内土地为国有用地，则应调查、核实《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》等文件，并将其分类为国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、国有土地租赁或者临时用地等类别，并重点核实是否存在抵押、使用权年限是否到期等事宜；若项目为集体用地，则应向村集体经济组织或其后设立单位、政府相关部门等了解、调查、核实集体用地的权属基本情况，并需调查明确该集体土地的用途及分类，是否属于宅基地、非农建设用地、农用地、统征返还用地、未利用地等。
2. 调查核实项目范围内土地是否存在历史遗留问题。
根据《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》等文件之规定，应重点了解、核实并调查项目所涉土地在深圳农村城市化过程中是否存在历史遗留问题，即更新范围所涉土地与国家相关政府部门、其他集体经济组织或其后设立组织、其他村民或法人组织之间是否存在土地性质及土地权属争议或未解决事项。
3.调查核实项目范围内土地是否已存在合作事宜。
应向村集体、项目范围内所涉土地的使用权人、被拆迁房屋所有权或使用权人了解、核实是否与其他个人、公司进行任何城市更新项目的合作或签署类似法律文件。
三、对城市更新项目被拆迁房屋及其物权人的尽职调查
1.全面调查、核实城市更新项目范围所被拆迁房屋包括永久性建筑物、临时性建筑物及其附着物情况，并核实其所有权人、使用权人、用益物权人、担保物权人等情况，并拟定详细清单。
2．重点调查、核实非住宅房屋情况并拟定清单。
3.了解并查证被拆迁房屋的装修状况，必要时进行证据保全。
4.向相关政府部门了解、核实项目范围内涉及违法、违章建筑的认定和处理情况并拟定相关清单。
5.调查、核实项目范围内小产权房情况并拟定清单。
6.调查、核实项目范围内合作建房情况并拟定清单。
7.调查、核实项目范围内被拆迁房屋的出租情况并拟定清单，并以复印、影印、摄像等方式收集项目范围内的被拆迁房屋租赁合同及其相关文件。
8.调查、核实项目范围内被拆迁房屋已设定抵押或存在被司法机构查封、冻结状况，并拟定相关清单。
9.调查、核实项目范围内所有权或使用权有争议的被拆迁房屋情况并拟定清单。
四、对城市更新项目与拆迁补偿有关的其他事项的尽职调查
1.调查、核实项目范围内华侨房屋情况并拟定清单。
2.调查、核实项目范围内在建工程情况并拟定清单。
3.调查、核实项目范围内擅自改变法定用途的房屋情况并拟定清单。
4.调查、核实项目范围内公益事业用房清单。
5.调查、核实项目范围内军事设施、教堂、宗祠、寺庙、文物古迹情况并拟定清单；。
6.调查、核实内户口所属项目范围内的生活特殊困难人员清单）。
五、必要时，应对项目所在地就实施城市更新项目的法规、政策环境进行了解和调查。