上海K11商业报告

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项目定位

市场定位：K11的艺术 立足于当地的文化底 蕴，营造国际化氛围 以及艺术气质，并使 其与购物行程强烈的 契合；并非一味追求 “高端”、“高档” 客群定位：K11定位于 25—50岁追求现代生 活的社会消费群体； 中高端商务人群；中 产阶级，以及拥有一 定经济能力，懂得享 受并追求生活品味的 消费者。
B1层公共空间 设有免费充电 设备，还有自 带WIFI，无需 消费也可使用
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细节处极尽人性化设计
设备齐全的母婴室， 为妈妈的出行提供诸多便利。
卫生间是一 个购物中心 的良心。
“豪华”吸烟 室，有得看有得 玩。
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K11还注重引进富含艺术元素的品牌店家 的嫁接，从源头时刻感受到艺术气息。
B2 时装配饰 餐饮 生活 美容护理 合计 18 12 4 3 37
B1 9 2 1 3 15
1F 5 2
2F 8
3F 1 4 1 6
4F 2 5
合计 43 25 6 6
各业态占比 53.75% 31.25% 7.50% 7.50%
7
80
各业态店铺个数占比
7.50%
7.50%

31.25%
53.75%

地铁 出站口
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动线分析

1F动线设计
首层主动线是成 “—”字体，稍微 有点儿曲折。 这样的视觉引导使 顾客在购物中心里 面没有视觉疲劳， 或者不知道自己该 往哪走，又能增加 美感，不会像方框 看起来那么死板。

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K11营销亮点分析
艺术主题 业态运营
6-9层为停车场
车位：270 需要盘旋上6-9楼 用不同的颜色增加 墙体的鲜艳度，同 时可以区分楼层。 配合室外庭院和垂 直植物墙，使这三 层在外立面上特别 出彩。





建筑特色
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动线分析

B2层动线设计
B2层与地铁衔接处 ，因而布局了一个 大P-Plus名品集合 店和几个大的服装 配饰店，来吸引顾 客进入项目。 主动线成“回”字 形，可见性较好， 基本无视觉死角而 且店铺展示性比价 好。在项目另一端 布局了美妆零售和 美食小吃，把顾客 向里引导。
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业态规划

20%的零售及餐饮品牌为首次入驻中国，注 重引入特色、有个性、充满艺术色彩的品 牌。

上海K11文化艺术主题 购物中心是香港之外再 大陆地区的首家集购物 、写字楼、艺术展览、 演出、工作坊、零售、 休闲、餐饮和娱乐等众 多元素于一身的消费中 心。 在延续香港K11购物艺 术中心艺术、人文、自 然定位的基础上，上海 K11购物艺术中心更是 提供了艺术博物馆、环 保体验中心、主题旅游 景点和展示人文历史的 绝佳场所。
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K11艺术解读——镂空切割金属《蝴蝶/Butterflies》
商场的中庭有隋唐 建国工作室为上海 K11定制的四只镂 空切割金属 《蝴蝶/Butterflies》， 展示空间的变化和 变换灯光下的色彩 变化，与整体氛围 相得益彰。

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K11艺术解读——竹筒艺术品《Wretched War》
K11商业调查报告
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报告框架
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项目基本信息 K11营销亮点分析 启示借鉴
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1
项目基本信息
开发商简介 区位交通 建筑特色
项目背景 项目定位 动线分析
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开发商

香港新世界集团
新世界发展有限公司("新世界发展")于一九七零年创立，并于一 九七二年上市。经过二十多年的经营与发展，集团的核心业务已 由最初的房地产拓展至酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、 电讯及交通运输等领域。 新世界发展是香港四大地产发展商之一，由本集团兴建的"香港 会议展览中心"是目前香港最大、最有特色的商业中心之一。

地铁 出站口
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楼层品牌布局—B2
创意生活 休闲轻食
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楼层品牌布局—B1 时尚配饰 丽人美容

通过1楼多维艺术建 筑顶棚直下B1，还 能欣赏B2的艺术品 展。
采光顶棚
香港新世界大厦矗 立与淮海路黄金商 务区，西邻马当路 ，东靠黄陂南路南 路，北依金陵路。 周围有超过15家甲 级写字楼及数十家 5星级酒店，商务 氛围较浓； 地下二层直接与轨 道交通一号线黄陂 南路站地下通道相 连。
ห้องสมุดไป่ตู้
人民广场

K11

新天地商圈
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基本信息

上海K11艺术购物 中心，作为K11内 地拓展的第一步将 K11的品牌特色诠 释得淋漓尽致。成 为国内首家将艺术 、自然与商业完美 融合的成功案例。
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《上海惊奇》

K11倾力呈现诸多 本土艺术家的作品 为市民们描摹过去 十多年里上海当代 艺术成为人记忆或 不被知晓的瞬间。
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《印象派大师·莫奈特展》

上海K11在B3层特 开辟3000平方米的 chi K11艺术空间定 期举办艺术展览、 教育讲座及工作坊 等，一次建构艺术 家与公众的交流平 台。
体验型消费业态占比大


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都市农庄
全新业态模式增加客户停留时间，带动购物中心人气
在都市农庄内除了植 物观赏以外，每周末 还举办丰富多彩的互 动种植活动，为前来 都市农庄的顾客带来 全方位亲近自然的新 体验。 农庄种植区分为植物 赏区、无土栽培区、 种子互动区三个模 块，每模块都会根据 季节变化种植不同植 物。
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艺术作品展：B3作为一个公共的艺术空 间，每一季都有艺术家的作品在这里展 出。
街拍季：街拍在K11是一种非常自然的时尚 文化，任何一个人都有可能被摄影师捕捉。
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楼层品牌布局—B2

创意生活 休闲轻食
K11的餐饮布局相对 集中，可以让顾客有 一个统一规划布局的 感觉，同时也可以让 顾客在非常短的时间 内做出选择。 同时也会安排一些小 咖啡厅，便于顾客休 息。
时装配饰 餐饮 生活 美容护理
业态占比：时装配饰54%，餐饮31%，生活配套服务15%； 上海K11 在业态组合上服装零售为主，符合淮海路商圈为女性购 物天堂的定位，同时大量引进餐饮，满足购物人群及周边商务办公 人群的餐饮需求； 缺乏娱乐型业态；
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都市农庄 在3楼的都市农庄 一角，K11将流行 游戏“开心农场” 实体化，把300平 方米空间打造成室 内生态互动体验种 植区。 突破了室内环境的 局限，采用多种高 科技种植技术，在 室内模拟蔬菜的室 外生长环境，种植 了奶油生菜、菠菜 等，并专门开辟出 了体验种植区，让 大众零距离接近自 然体验种植的乐趣

建筑特色
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都市森林——屋顶花园

屋顶花园绿化覆盖 面积不高，放了一 些童趣雕塑小品， 还有可用来休息的 桌椅。 获得较好的视野。


建筑特色
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休闲及互动设施的布局深入人心
免费的 公共阅 览空 间，还 提供诸 多刊物 相比以往商场 只有消费才能 换来店内的稍 作休息，而 K11里的休息 区域与没有围 栏的艺术品融 合在一起 卫生间等候区设 有Kinect体感游 戏供客人玩
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建筑特色
中庭玻璃顶棚有效采 集自然光线。 在减少B1层灯光能耗 的同时，以其树干树 枝的创新造型与周围 的垂直绿化融为一 体。
玻璃顶棚

建筑特色
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楼体停车场

将停车位引导商业价值较低的6-9F，与户外露台自然绿化 的搭配布局，尤其是停车场的美化处理让人心情愉快。

同时，还没有受白 领青睐的“K11文 华学院”，人们可 以去“艺术人生的 软陶课”，也可以 去学习鸡尾酒的调 制、插花等。
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《真实、美、自由和金钱——社群美体兴起后的艺术》

知名独立策展人李振 华策划的为期两个月 的《真实、美、自由 和金钱——社群美体 兴起后的艺术》展 汇聚了国内外顶尖的 利益力量呈现了国内 外28位艺术家的26组 作品，其中半数作品 是艺术家为本次展览 特别创作。
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K11长期展示艺术收藏品， 倡导艺术生活，生活即艺术。
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K11艺术解读

为将艺术带进更多 的社群，扩大延展 艺术的影响，并推 动本固艺术与国际 艺术接轨，K11精 心挑选最具艺术理 想的作品典藏，汇 聚本土艺术家独具 魅力的创作，不断 扩展世界顶尖艺术 家知名作品。
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K11倡导的不仅是客户需要什么,更多的是上升到能给客户 体验到什么。
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项目背景

K11购物艺术中心的前身为香港新世界大厦地下3层至地上5层的 裙房商场，商场面积在3万平方米左右。其后，香港新世界大厦 的裙房开始了漫长的改造升级过程。其外立面中部分ART DECO 风格建筑予以保留，其余部分则进行重新装修，融入绿色、环保 、艺术灯理念，包括绿化植被等生态组件，凸显多元化的品牌组 合，使K11成为淮海路上的一个汇聚人流的景点，今儿把淮海路