2017年上海K11购物艺术中心市调报告(百度文库)
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上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
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5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
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6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
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3、商业动线分析
上海大悦城商业动线呈圆形循环，多处形成回流；基于有利的地铁上盖商业， 可直接引导客群进入商场；项目内部拥有足够多的自动扶梯和直达客梯，方便 引导客群垂直流动；三层通天扶梯为全亚洲跨度最长的扶梯，将客户直接导入 到七层，同时也起着观光梯的功能。
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4、外部动线
外部动线：大悦城商场主入口位于曲阜路，处于地铁站和VIP停车场之间；其 中地铁8号线1号出入口可直达商场B1层。
面临的问题：
每一层针对的目标客群有所重叠；
2. 交通规划： 中山北路由北向南匝道出口只有一个左转 车道，金沙江路不允许左转，车流拥堵， 停车入口过少，自驾极其不便； 3. 停车位投入使用数量偏少： 项目规划 2200 个停车位，大量双层车位 的管理规划存在一定挑战。
二、上海大悦城
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
感谢您的观看
绿色环保和可持续发展
注重绿色环保和可持续发展，提升企业形象和社 会责任感。
ABCD
数字化转型和创新营销
通过数字化转型和创新营销手段，提升消费者购 物体验，实现线上线下互利共赢。
灵活应对市场变化
密切关注市场变化和政策动向，及时调整经营策 略，以应对可能的风险和挑战。
THANKS FOR WATCHING
度和影响力。
06
比较分析
建筑特色比较
环球港
大悦城
Leabharlann Baidu
环球港的建筑风格融合了现代与古典元素 ，外观宏伟，内部空间开阔。其独特的设 计使其成为上海的地标性建筑之一。
大悦城的建筑风格简约现代，以流线型的 外观和大型玻璃幕墙为特点，给人以时尚 、前卫的感觉。
K11
环贸IAPM
K11的建筑风格独特，以艺术和创意为主题 ，内部装饰和艺术设计别具一格，给人以 独特的购物体验。
03
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
感谢您的观看
绿色环保和可持续发展
注重绿色环保和可持续发展，提升企业形象和社 会责任感。
ABCD
数字化转型和创新营销
通过数字化转型和创新营销手段，提升消费者购 物体验，实现线上线下互利共赢。
灵活应对市场变化
密切关注市场变化和政策动向，及时调整经营策 略，以应对可能的风险和挑战。
THANKS FOR WATCHING
度和影响力。
06
比较分析
建筑特色比较
环球港
大悦城
Leabharlann Baidu
环球港的建筑风格融合了现代与古典元素 ，外观宏伟，内部空间开阔。其独特的设 计使其成为上海的地标性建筑之一。
大悦城的建筑风格简约现代，以流线型的 外观和大型玻璃幕墙为特点，给人以时尚 、前卫的感觉。
K11
环贸IAPM
K11的建筑风格独特，以艺术和创意为主题 ，内部装饰和艺术设计别具一格，给人以 独特的购物体验。
03
K11市调报告
游乐园旋转 木马的造型， 将门头和舞 台连在一起， 形成环行。
超大背景的 主视觉宣传
美陈
装置照片 说明 装置照片 说明
灯箱位宣传
户外道旗宣 传
直达电梯厅 LCD画面滚动 播放宣传内 容
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商场促销活动
活动信息
商场促销活动
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目录
一、体验是购物中心的灵魂 二、K11的艺术体验
1
一、购物中心的灵魂是体验
——深刻理解消费者的需求，具有亲和力，引发共鸣， 继而形成忠诚度
1、主题——准确的定位和成熟的推广 2、环境——视觉：独特的设计和细节的把控 3、业态——零售和服务的配比 4、品类——适当的延伸和扩展 5、品牌——对市场的判断力 6、服务——人性化和细致周到的考虑 7、科技——移动互联网，线上体验 8、社交——拓展社交圈 9、艺术——人文需求 10、意外——经常给顾客惊喜
上海K11艺术购物中心典型商业项目市调商业定位考察报告
吸烟室
ATM取款机
上海K11
项目总结
国内首家艺术购物中心
定位有内涵-
K11项目总结——大众艺术有内涵
K11定位为购物艺术中心和艺术舞台。目标客群是25-50岁的中产阶级，以及拥有 一定的经济能力，懂得享受并追求生活品味的消费者。K11的意识立足于当地的文 化底蕴，营造国际化氛围以及艺术气质，并使其与购物形成强烈的契合。
注重体验式消费-
引进“都市农庄”“ABC COOKING STUDIO”等类似业态，增加消费者的参与度。 公共空间的艺术参与增加消费者停留时间。
产品有艺术-
项目产品打造运用艺术手法融合人文、自然等元素，注重细节，品质优越。在各个 角落都有艺术品，给予逛商场的客户无处不在的惊喜，延长逗留时间。
局限性-
上海K11
业态规划
国内首家艺术购物中心
客群属性分析：主力消费群体为地铁青年时尚客群及25-50岁追 求现代生活的社会消费群体。
上海K11
特色配套
国内首家艺术购物中心
特色配套：K11在B2层设置了一个小小的吸烟室，解决部分烟民逛商场的苦 恼。吸烟室对面为ATM取款机，里面安置了4台不同银行的自动提款机。
K11对城市的规模、地理位置和物业条件要求极高； 艺术资源的可供性与持续性； 停车位太少，仅为270个。
K11艺术购物中心
上海
上海k11调研分析报告
立面采பைடு நூலகம்流畅的竖线 条结合幕墙，现代感 十足。
南立面
东立面
3.立面-晚上
南立面
北立面
4.入口
商场部分只有一个主入口，直接将人流引进地下。 办公在北侧、东侧各有一个出入口。 西侧为后勤货物出入口。
一层平面图
B2层南侧链接地铁1号线
商业主入口
商业小门
商业小门
办公主入口
办公次入口
后勤货物出入口
5.停车—机动车
大家好
上海
中国内地首个K11购物艺术中心——上海K11 购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带，地下 三层至地上六层，面积约40000平米，周围配套 设施成熟。秉承品牌“艺术·人文·自然”三 大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力 打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物 体验、最潮的多元文化社区枢纽，365天的不间 断互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺术 欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间 产生一体化而微妙的互动作用，为市民及旅客 带来前所未有的独特五官享受。
6F-9F为停车场 270个停车位 收费：15元/小时
停车场入口
停车场出口
一层平面图
六层平面图
机动车库 机动车库出入口
机动车库坡道 地面停车
5.停车—非机动车
B2局部为非机动车库
一层平面图
地下平面图
非机动车库及其坡道
南立面
东立面
3.立面-晚上
南立面
北立面
4.入口
商场部分只有一个主入口，直接将人流引进地下。 办公在北侧、东侧各有一个出入口。 西侧为后勤货物出入口。
一层平面图
B2层南侧链接地铁1号线
商业主入口
商业小门
商业小门
办公主入口
办公次入口
后勤货物出入口
5.停车—机动车
大家好
上海
中国内地首个K11购物艺术中心——上海K11 购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带，地下 三层至地上六层，面积约40000平米，周围配套 设施成熟。秉承品牌“艺术·人文·自然”三 大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力 打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物 体验、最潮的多元文化社区枢纽，365天的不间 断互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺术 欣赏、人文体验、自然绿化以及购物消费之间 产生一体化而微妙的互动作用，为市民及旅客 带来前所未有的独特五官享受。
6F-9F为停车场 270个停车位 收费：15元/小时
停车场入口
停车场出口
一层平面图
六层平面图
机动车库 机动车库出入口
机动车库坡道 地面停车
5.停车—非机动车
B2局部为非机动车库
一层平面图
地下平面图
非机动车库及其坡道
上海K11商业报告
绿色环保
随着社会对环保问题的关注度提高，上海K11在建筑设计和品牌引 进方面注重绿色环保理念，倡导可持续发展。
04
上海K11未来展望
扩展计划
拓展商业版图
上海K11计划在未来几年内，继续拓展其在上海及周边地区的商业 版图，增加购物中心、酒店和办公楼等设施。
提升品牌影响力
通过与知名品牌合作、举办艺术展览和文化活动等方式，提升上海 K11的品牌知名度和美誉度。
成功案例二：K11举办的某次营销活动
总结词
K11购物中心成功举办了一次主题营销活 动，提升了品牌知名度和顾客参与度。
VS
详细描述
K11购物中心针对年轻消费者群体，策划 了一场主题为“时尚潮流节”的营销活动 。活动期间，K11邀请了众多时尚博主和 明星参与，通过线上线下互动的方式，吸 引了大量粉丝和顾客前来参与。同时， K11还联合场内品牌推出了限时折扣和赠 品活动，有效提升了销售业绩和顾客满意 度。
THANKS
感谢观看
Βιβλιοθήκη Baidu
品牌组合
国际品牌
上海K11汇聚了众多国际 知名品牌，包括时尚、美 妆、珠宝等领域的高端品 牌。
设计师品牌
K11也引进了许多国内和 国际的设计师品牌，为消 费者提供独特的时尚选择。
餐饮娱乐
K11配备丰富的餐饮和娱 乐设施，包括特色餐厅、 咖啡厅、电影院等。
随着社会对环保问题的关注度提高，上海K11在建筑设计和品牌引 进方面注重绿色环保理念，倡导可持续发展。
04
上海K11未来展望
扩展计划
拓展商业版图
上海K11计划在未来几年内，继续拓展其在上海及周边地区的商业 版图，增加购物中心、酒店和办公楼等设施。
提升品牌影响力
通过与知名品牌合作、举办艺术展览和文化活动等方式，提升上海 K11的品牌知名度和美誉度。
成功案例二：K11举办的某次营销活动
总结词
K11购物中心成功举办了一次主题营销活 动，提升了品牌知名度和顾客参与度。
VS
详细描述
K11购物中心针对年轻消费者群体，策划 了一场主题为“时尚潮流节”的营销活动 。活动期间，K11邀请了众多时尚博主和 明星参与，通过线上线下互动的方式，吸 引了大量粉丝和顾客前来参与。同时， K11还联合场内品牌推出了限时折扣和赠 品活动，有效提升了销售业绩和顾客满意 度。
THANKS
感谢观看
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品牌组合
国际品牌
上海K11汇聚了众多国际 知名品牌，包括时尚、美 妆、珠宝等领域的高端品 牌。
设计师品牌
K11也引进了许多国内和 国际的设计师品牌，为消 费者提供独特的时尚选择。
餐饮娱乐
K11配备丰富的餐饮和娱 乐设施，包括特色餐厅、 咖啡厅、电影院等。
上海商业项目考察报告2014.11.8
（三）考察组员
组长： 组员：
上海月星· 环球港
目
项目概况 项目区位及客流分析 建筑风格及室内装饰 动线设计 项目借鉴与启示
录
项目概况
环球港项目介绍
由欧洲著名建筑事务所精心设计，从项目建筑装饰上看酷似庞大“宫殿”， 上海“环球港”启动于2008年，作为全球中心城区最大的商业中心城市综合 体，集豪华的凯悦酒店、5A甲级写字楼、奢华酒店公寓于一身，同时引进诸 多世界顶级品牌、各国特色餐饮、健身中心、大型超市、豪华影院、儿童娱 乐中心、商务会所，集购物、旅游集散、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一 体，是跨行业、全方位的国际巨型Shopping Mall，一站式满足消费者购物休
3F品牌店
4F功能业态分区
四楼规划欧洲风情街，并结合演艺剧院、大型书店、国际影院、艺术展览等多个 模块，丰富的业态分布充分满足了周边居民全方位的多功能需求。
电影院 餐饮 文化娱乐区
欧洲风情街
欧洲风情街包括来自欧洲各国的配套餐饮与饱 含欧洲风情商品的精品商店。风情街平行规划 大型互动原创文化娱乐社区定期举办大型文化 活动及剧场演出； 餐饮以中高档次大型连锁餐饮为主，提升项目 档次，配合完善四楼高端休闲娱乐的功能定位 。
游客：五星级酒店将为购物中心带来大量 的观光游客和商旅人士。
居民：项目周边缺乏大型全业态的购物场 所，此地大量的居民会成为长期的消费群 。
上海K11考察报告
篇一：香港k11考察报告
香港k11/1881/ manhattan place/国际交易中心考察报告
位于香港九龙尖沙咀河内道18号k11大厦，该楼高73层，地库至4楼属购物商场、9至25层中层部分将作酒店用途。k11是全球首个购物艺术中心，率先把艺术、人文、自然三大核心元素融合。该楼紧邻地铁，与我司拟建项目水湾1979与地铁的关系有相近似处，可以参考。该楼周边旧建筑也挺多，而该楼能独善其身，也值得我司借鉴。
接着考察了位于香港尖沙咀广东道的“1881”，项目原址由1880年代开始直至1996年，除二次世界大战时期外，一直为香港水警总部。项目主要由五幢建筑组成，包括前水警总部主楼、前马廐、前时间球塔、旧九龙消防局及旧九龙消防局宿舍。根据香港《古物及古迹条例》，项目于1994年列为香港法定古迹 (旧九龙消防局主楼除外)，极具历史意义。长江实业于2003年成功投得香港政府前水警总部项目的发展权，为香港第一个由私人企业参与发展的融合新旧建筑项目，长实获得发展权后，耗资逾10亿港元，邀请不同范畴的专家如建筑师、历史建筑物保育专家、专业设计师、树木专家、园艺师等，尽力参照主楼维多利亚式建筑的特色来设计新翼部分，务求令新旧建筑融合。其保留原貌、注重细节，值得我司借鉴。
接着考察了每层有绿化露台的国际交易中心（exchange tower）,该楼除绿化值得借鉴外，内部设计（梁为走管线变断面、管线综合）等许多细节值得借鉴。
接着考察了曼哈顿广场（manhattan place）,该楼外立面及内部大堂、层厅处理的非常好，非常简洁，大师风范。
上海K11艺术购物中心调研报告
KFra Baidu bibliotek1楼层布局
•闻，独有的清新香气；
•尝，优质环球美食； •爱，源自艺术的创造及热情。 •3000平米的艺术交流、互动及展示空间，定 期举行免费的艺术展览、艺术工作坊、艺术家 沙龙等活动，构建起艺术与大众互动的桥梁。
K11楼层指南
K11艺术购物中心
艺术特色——商场装饰及小品
艺 术 和 商 业 的 结 合
K11艺术空间 •上海K11全力打造最大的互动艺术乐园、最具 舞台感的购物体验、最潮的多元文化社区枢纽 ，365天的不间断互动活动更将开启K11的创意 之旅，令艺术欣赏、人文体验、自然绿化以及 购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用， 为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受。 •赏，众多国际潮流品牌； •听，大自然美妙的声音；
K11艺术购物中心
项目业态及典型商家—零售
K11艺术购物中心
艺术特色——都市农庄
观后的启示：
1.K11充分把艺术· 人文· 自然三大核心元素融合，在商业地产领域同质化严重的情况下，使K11脱 颖而出；
2.K11注重对细节的把握和处理，每个角落都用心处理，体现出开发商的精益求精，在已开业的 K11中包括香港、武汉，上海K11无疑是最成功的； 3.项目了增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间； 4.项目所处的淮海路商圈，香港广场、力宝广场奢侈品林立，K11一方面注重文化艺术，一方面 又对奢侈品做了一个补充，DOLCE&GABBANA、Maxmara、Bubbery 、chloe、bally、EA、相继进 入； 5.零售方面：B1、B2 的服饰以年轻为主，日系女装代表axes femme、 collect point、锁定年轻女 性客群；
上海k11调研报告
上海k11调研报告
上海K11 调研报告
1. 简介：
上海K11是上海市黄浦区著名的购物中心与艺术空间，位于淮海中路与恒丰路交汇处，总建筑面积约10万平方米。该建筑在设计上融入了当地的传统与现代元素，成为了一处融合了艺术、时尚、创意和购物体验的地标。
2. 宣传活动：
上海K11定期举办各类艺术展览、时尚走秀、音乐会等文化活动来吸引人们，并为来宾提供独特的购物体验。这些活动不仅为消费者提供了更多的选择和娱乐，也为商家提供了一个展示和销售产品的平台。
3. 产品和品牌：
上海K11店内展示了众多知名时尚品牌和设计师品牌，如路易威登、爱马仕、Gucci等。店内的产品种类丰富多样，从高端奢侈品到小众设计品牌，满足了不同消费者的需求。
4. 消费者评价：
通过对消费者的访谈，我们了解到大多数消费者对上海K11的体验评价较高。他们认为这里的购物环境非常舒适，并且有着独特的艺术氛围。消费者还对店内的产品种类和品质表示满意，认为这里是购买高品质产品的理想场所。
5. 改进建议：
尽管上海K11已经取得了一定的成功，但仍有一些方面可以改进。一些消费者提到店内的价格较高，希望能有更多的促销活动或降低商品的价格。此外，一些建议增加更多的餐饮和娱乐设施，使得整体购物体验更加多元化。
6. 总结：
上海K11作为一处融合艺术与购物的综合体，为消费者带来了独特的购物和娱乐体验。通过举办各类文化活动和展览，上海K11成功吸引了大量消费者，并为他们提供了一个展示和购买高品质产品的场所。鉴于其独特性和成功经验，上海K11有望继续在当地市场上保持竞争力，并吸引更多国内外游客前来体验其独特魅力。
上海K11购物艺术中心案例分析
卷等。干货方面，面食及啤酒可說是全尖沙咀 区最多品种的地方；超过600种面食，200款來
自世界各地的啤酒，连少見的峇里啤酒、德国
零酒精成分啤酒都有售。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
项目业态及典型商家—零售
K11艺术购物中心65%的店铺是首次进驻 香港及旗舰店。当中包括占地超过五千呎的全 球首间周大褔概念店、占地二万呎的MiXTRA 时尚运动专门店、及首次踏足香港的西班牙典 堂级专业护肤品牌AINHOA等.
香港K11的目标消费群体定位为中产阶级，以及拥有一定的经济能 力，懂得享受并追求生活品味的消费者。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
K11模式
K11的模式是可以并已经成功复制的。 继全球首个K11购物艺术中心于2009年 在香港开幕之后， 武汉K11多元文化生活区 北京K11环保体验馆 贵阳K11艺术村 相继开幕。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
推广活动
“艺滋味活动”
这次活动最大的亮点莫过于如今网络和电视媒体上
热传的《蒙娜丽莎的甜笑》
一个由6000个土司面包 构成的巨幅蒙娜丽莎人像马 赛克画作。不起眼的面包片， 一杆烘烤枪，一位土司面包 艺术的奇才和十二名香港本 地热爱艺术与美食的年轻人， 就构成了这幅让人们惊叹不 已的作品。
自世界各地的啤酒，连少見的峇里啤酒、德国
零酒精成分啤酒都有售。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
项目业态及典型商家—零售
K11艺术购物中心65%的店铺是首次进驻 香港及旗舰店。当中包括占地超过五千呎的全 球首间周大褔概念店、占地二万呎的MiXTRA 时尚运动专门店、及首次踏足香港的西班牙典 堂级专业护肤品牌AINHOA等.
香港K11的目标消费群体定位为中产阶级，以及拥有一定的经济能 力，懂得享受并追求生活品味的消费者。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
K11模式
K11的模式是可以并已经成功复制的。 继全球首个K11购物艺术中心于2009年 在香港开幕之后， 武汉K11多元文化生活区 北京K11环保体验馆 贵阳K11艺术村 相继开幕。
本报告严格保密，未经许可不得传播。
K11艺术购物中心
推广活动
“艺滋味活动”
这次活动最大的亮点莫过于如今网络和电视媒体上
热传的《蒙娜丽莎的甜笑》
一个由6000个土司面包 构成的巨幅蒙娜丽莎人像马 赛克画作。不起眼的面包片， 一杆烘烤枪，一位土司面包 艺术的奇才和十二名香港本 地热爱艺术与美食的年轻人， 就构成了这幅让人们惊叹不 已的作品。
上海k11调研分析报告
5.停车—机动车
6F-9F为停车场 270个停车位 收费：15元/小时 停车场入口
停车场出口
六层平面图 机动车库 机动车库出入口 机动车库坡道 地面停车
一层平面图
5.停车—非机动车
B2局部为非机动车库
一层平面图
地下平面图
非机动车库及其坡道
非机动车库坡道
机动车库坡道（6F-7F)
6F机动车库
非机动车库
5·艺术走廊
艺术感十足的长廊让人成为人们小憩的好去处，更增添了商业空间的趣味性。
6.空中花园
六楼闹中取静的空中花园，是天然绿色的氧吧，随处可见的艺术标识，构成了一个完美的休憩空间， 让人流连忘返。
7. 停车场
停车场在商场的6-9楼，此处的商业价值比较低，用于停车场是国内比较少见的。区别于传统的停车 场，色彩鲜艳的装修风格，夜晚罩上灯光之后，也成为淮海路上一道色彩艳丽的风景；六层设有绿色 休息通道，还设有汽车美容店，既合理提高商业价值，又增加顾客的体验感。.
周边商业
中环广场 太平洋百货
上 海 K11
香港购物广场
力宝广场
K11购物艺术中心位于淮海中路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂南路，北依金陵路，周围有超过15家 甲级写字楼及数十家5星级酒店，周边大型商业分别有：香港购物广场、太平洋百货、中环广场以及力宝 广场，地理位置得天独厚，是淮海路商圈地标建筑。
K11调研案例分析ppt课件
同时地下三层还有艺术的临时工作坊。 K11学院也在周末开设了诸如艺术人
生、小资生活、饕餮盛宴、魅力女人 等多种艺术课程，只要普通会员当日 消费满一千元便可免费兑换一张课程 参与票。
22
行为分析
得益于开放式中庭和透明的地下 中庭顶棚，即使首次来到K11也 能很快分辨出主打餐饮的二至四 层部分和主打休闲娱乐艺术的地 下一至三层部分。 而位于一层的知名品牌店则对奢 侈品作了补充，符合淮海路相对 高档的消费。
秉承品牌艺术?人文?自然三大核心元素相融合的核心价值上海k11全力打造最大的互动艺术乐园最具舞台感的购物体验最潮的多元文化社区枢纽365天的丌间断互动活动更将开启k11的创意之旅令艺术欣赏人文体验自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受
调研案例分析
.
1
.
30
由新鸿基地产开发的上海环贸iapm 商场借鉴了香港apm商场的成功营 运模式，主打“夜行消费”的新购 物理念。iapm商场整体风格现代时 尚，引进了丰富的国际级零售、餐 饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演 及推广活动，打造成时尚潮流购物 新地标。环贸IAPM 较好的融合了 “高端”“时尚”与“潮流”元素； 通过建筑设计及零售品牌的针对性 规划，使项目成为淮海中路的标杆 性商业项目。
瀑布下面是偌大造型的玻璃阳光顶棚，起伏间散发 着大气，造型独特，晶莹剔透。玻璃门直通地下商 场，上下连贯，组成了淮海中路都市水与阳光的自 然景观，给人以仰望气势恢宏，俯瞰叹为观止的感 觉。
生、小资生活、饕餮盛宴、魅力女人 等多种艺术课程，只要普通会员当日 消费满一千元便可免费兑换一张课程 参与票。
22
行为分析
得益于开放式中庭和透明的地下 中庭顶棚，即使首次来到K11也 能很快分辨出主打餐饮的二至四 层部分和主打休闲娱乐艺术的地 下一至三层部分。 而位于一层的知名品牌店则对奢 侈品作了补充，符合淮海路相对 高档的消费。
秉承品牌艺术?人文?自然三大核心元素相融合的核心价值上海k11全力打造最大的互动艺术乐园最具舞台感的购物体验最潮的多元文化社区枢纽365天的丌间断互动活动更将开启k11的创意之旅令艺术欣赏人文体验自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受
调研案例分析
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1
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30
由新鸿基地产开发的上海环贸iapm 商场借鉴了香港apm商场的成功营 运模式，主打“夜行消费”的新购 物理念。iapm商场整体风格现代时 尚，引进了丰富的国际级零售、餐 饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演 及推广活动，打造成时尚潮流购物 新地标。环贸IAPM 较好的融合了 “高端”“时尚”与“潮流”元素； 通过建筑设计及零售品牌的针对性 规划，使项目成为淮海中路的标杆 性商业项目。
瀑布下面是偌大造型的玻璃阳光顶棚，起伏间散发 着大气，造型独特，晶莹剔透。玻璃门直通地下商 场，上下连贯，组成了淮海中路都市水与阳光的自 然景观，给人以仰望气势恢宏，俯瞰叹为观止的感 觉。
上海k11购物艺术中心
VS
优势
上海K11购物艺术中心的优势在于其高端 的品牌定位、丰富的业态组合、独特的艺 术氛围以及优质的服务体验。中心吸引了 众多高端品牌和时尚品牌入驻，满足了消 费者对于高品质生活的需求。同时，中心 还提供个性化的服务，如VIP室、私人导 购等，提升了顾客的购物体验。
02
K11购物艺术中心品牌与 商户
高度评价。顾客普遍认为这里不仅购物环境舒适，而且商品种类丰富，
满足了他们的多样化需求。
Fra Baidu bibliotek
02
艺术体验独特
消费者对K11购物艺术中心的艺术展览和活动给予了高度评价。许多顾
客表示，这里不仅是一个购物的地方，更是一个可以欣赏艺术、感受艺
术氛围的好去处。
03
设施与服务完善
K11购物艺术中心在设施和服务方面也得到了消费者的广泛好评。顾客
称赞这里的导购服务专业、细致，同时对中心的休息区、儿童游乐区等
设施也给予了高度评价。
商户反馈
商户经营环境优良
K11购物艺术中心为商户提供了良好的经营环境，吸引了众多知名品牌入驻。商户普遍认 为这里的客流量大，消费能力强，是他们拓展业务、提升品牌形象的好平台。
中心推广策略得力
K11购物艺术中心在品牌推广和市场宣传方面得到了商户的认可。商户认为中心的营销策 略精准、有效，为商户带来了大量的潜在客户。
上海K11购物艺术中心案例分析
预算管理
制定全面的预算计划，包括收入预算、成本预算、费用预算等，为公司的运营管理提供明确的财务目标。同时，建立 预算执行监控机制，确保预算的有效执行。
成本控制
通过对采购、库存、配送等各环节的成本进行精细化管理，寻求成本降低的途径。同时，建立成本分析制度，定期对 成本结构进行分析和优化。
财务风险管理
建立健全的财务风险管理制度，包括资金安全管理、应收账款管理等措施，确保公司财务的稳定性和安 全性。同时，定期对财务状况进行评估和预测，及时发现并应对潜在风险。
配送过程监控
通过信息技术手段对配送过程进行实时监控，确保商品在途安全和准时送达。同时，建立 应急处理机制，对配送过程中出现的问题进行及时处理。
配送成本控制
通过合理规划配送路线、提高装载率、降低退货率等措施，有效控制配送成本。同时，定 期对配送成本进行分析和优化，寻求成本降低的潜力。
财务管理和成本控制
绿色环保理念
随着消费者对环保意识的提高， 上海K11购物艺术中心将更加注重 绿色环保理念，推广可持续发展。
发展建议和战略规划
提升品牌影响力
通过加强品牌宣传和推广，提高上海K11购物艺术中心在消费者心 中的认知度和美誉度。
优化商业业态组合
根据市场需求和消费者偏好，调整商业业态组合，引入更多具有吸 引力和竞争力的品牌和产品。
采购策略制定
根据市场需求和销售数据，制定灵活的采购策略，包括采 购周期、采购量、采购价格等方面的规划，以实现库存周 转和成本控制的平衡。
制定全面的预算计划，包括收入预算、成本预算、费用预算等，为公司的运营管理提供明确的财务目标。同时，建立 预算执行监控机制，确保预算的有效执行。
成本控制
通过对采购、库存、配送等各环节的成本进行精细化管理，寻求成本降低的途径。同时，建立成本分析制度，定期对 成本结构进行分析和优化。
财务风险管理
建立健全的财务风险管理制度，包括资金安全管理、应收账款管理等措施，确保公司财务的稳定性和安 全性。同时，定期对财务状况进行评估和预测，及时发现并应对潜在风险。
配送过程监控
通过信息技术手段对配送过程进行实时监控，确保商品在途安全和准时送达。同时，建立 应急处理机制，对配送过程中出现的问题进行及时处理。
配送成本控制
通过合理规划配送路线、提高装载率、降低退货率等措施，有效控制配送成本。同时，定 期对配送成本进行分析和优化，寻求成本降低的潜力。
财务管理和成本控制
绿色环保理念
随着消费者对环保意识的提高， 上海K11购物艺术中心将更加注重 绿色环保理念，推广可持续发展。
发展建议和战略规划
提升品牌影响力
通过加强品牌宣传和推广，提高上海K11购物艺术中心在消费者心 中的认知度和美誉度。
优化商业业态组合
根据市场需求和消费者偏好，调整商业业态组合，引入更多具有吸 引力和竞争力的品牌和产品。
采购策略制定
根据市场需求和销售数据，制定灵活的采购策略，包括采 购周期、采购量、采购价格等方面的规划，以实现库存周 转和成本控制的平衡。
深度解读K11艺术购物中心的操作和运营模式
深度解读‖“K11”艺术购物中心的操作和运营模式
2014-08-04《环球企业家》
在国内商业地产领域，只要能在上海立足的项目，几乎都可以打败所有同行。作为内地最领先的全球城市，上海是个非常讲究、潮流时尚、快速变化和国际化的市场。欧美、港资、国内一线、内地各区域实力企业，都寄希望于在上海建立自己的品牌和总部，因此对公共商业项目的竞争就极其激烈。在这里，资金实力、开发理念、运营管控等几个方面都需要做到国内顶尖，才有可能生存下来。
K11一经问世就备受瞩目，其艺术购物中心的差异化地位在零售业界引起不小的震动，更为各大商业地产项目争相模仿。
在当前上海滩商业地产行业，排名第一位的购物中心就是香港K11。作为富三代的老牌港资操盘手，香港富豪郑裕彤长孙即K11的创始人郑志刚的作品，的确出手不凡。一下在上海市场引起轰动。有数据为证，在大众点评网上海综合商场排行榜上，K11在人气和口碑评价两个单项都是排名榜首。
2013年才翻新改造完毕的上海K11艺术购物中心，如今在内地圈子里已经如雷贯耳。笔者数次调研K11，每次都有不同的收获。很难定义K11究竟是颠覆性创新还是微创新，但不管怎样，K11现在是当之无愧的上海购物中心的创新模板。
一言以蔽之，K11的成功的核心理念就是跨界，操盘手郑志刚长期扎根艺术界，他的跨界思维打败了传统的商业圈子里的所有高手。TMT行业有一句话值得借鉴，“现代企业不怕没有竞争对手，就怕连自己都没发现竞争对手在哪里。”
K11胜出的核心就是，郑志刚压根没把K11购物中心当成商场，而是当成现代都市博物馆，他给K11类产品下了一个新的定义，就是博物馆零售业，从而成为现代上海人新的生活方式中心。
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上海K11购物艺术中心
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设计亮点
↑
上海K11购物艺术中心
三角玻璃顶摄影欣赏
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设计亮点
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过道上的艺术装置--铸铜《痕迹》 刘建华（中国）
上海K11购物艺术中心
25
设计亮点
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柱子改造成橱窗
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1F进B1的入口
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B2下B3全层艺 术展览区
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玻璃穹顶
上海K11购物艺术中心
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设计亮点
K11外立面建筑摄影欣赏，墙体上的蝴蝶提现出”化茧成蝶，破壳而出”改造后的项目升 上海K11购物艺术中心 级的寓意 27 ↑
租金：90元/平方米/天--100元/平方米/天
设计公司：Kokaistudios 目标客群：19-50岁追求现代生活的社会群体，通过 艺术与购物契合，并非一味追求高端 项目地址 :卢湾区淮海中路300号
上海K11购物艺术中心
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广场概要
上海K11购物艺术中心
中国内地首个K11购物艺术中心隶属于上海新 世界淮海物业发展有限公司第一分公司——上 海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带， 地下三层至地上六层，面积约40000平米，周围 配套设施成熟。秉承品牌“艺术·人文·自然” 三大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力 打造最大的互动艺术乐园、最具舞台感的购物体 验、最潮的多元文化社区枢纽，365天的不间断 互动活动更将开启K11的创意之旅，令艺术欣赏、 人文体验、自然绿化以及购物消费之间产生一体 化而微妙的互动作用，为市民及旅客带来前所未 有的独特五官享受。
上海K11购物艺术中心
4
广场概要
关于K11改造
今天的K11是由2002年修建竣工的新世界百货裙楼翻新改造而来 。虽然仅仅只是10年的时光，但老旧的店面，单一的业态早就使得新 世界百货在日新月异的淮海路商圈中黯然失色。随着巴黎春天和香港 广场等一批新型高档购物中心的出现，新世界百货遭遇到了竞争对手 的强势打压，昔日风光不在，人气和商气均被对手分流，利润空间一 降再降。 面对重重困境，新世界百货的业主方（香港新世界发展集团）并 没有“随波逐流”，而是选择“绝地反击”。新世界集团通过对淮海 路商圈进行重新梳理和研究，将核心目标客群锁定为25岁到38岁之间 的“三有”（有经济能力、有文化、有追求）人士，并根据他们受教 育程度高，喜欢新鲜事物的特点来引导这部分人的消费行为，将香港 K11文化产业的艺术空间及商业模式融入到新世界百货的翻新过程中
。这种文化元素的注入不仅仅让新世界百货的翻新在形式上进行了全
面的升级，而且在内容上有了一次质的飞跃。 2012年底翻新后的新世界百货已经完全脱胎换骨，一个全新的文 化艺术型商业综合体——上海K11购物艺术中心从此“化茧成蝶，
破壳而出”。改造后的K11不仅是大陆首个购物艺术中心，更是一间
艺术乐园、环保体验中心、主题旅游景点和展示人文历史绝佳的时尚
港丽餐厅
K11都市农庄
Βιβλιοθήκη Baidu
上海K11购物艺术中心
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楼层解读--F4
业态占比：餐饮100%
业态类型：高端餐饮 主力店及次主力店：鸿 星荟海鲜酒家
上海K11购物艺术中心
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设计亮点
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白桦林圣诞美陈装置网络照片图欣赏
上海K11购物艺术中心
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设计亮点
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白桦林圣诞美陈装置网络照片图欣赏-提倡环保-熄灯一小时-废物利用等
咖啡
BAKER&SPICE、咖世家咖啡、cova、简单生活、 甜品 琳、宝珠奶酪、茶米、西树泡芙/洛林挞屋
上海K11购物艺术中心
6
楼层解读--B2
业态占比：零售79%+餐饮
9%+服务配套12% 业态类型：服饰、护理美容、 配饰、休闲餐饮 主力店及次主力店：ECCO、
secret
创意新地标。相比改造前的新世界百货，K11购物艺术中心的面积增
加了一层，约1万㎡；租金也比翻新前上涨了10%—23%左右。人气 、商气全面超越了原来的竞争对手，再一次成为淮海路，上海，乃至 全国的商业地产标杆项目。
上海K11购物艺术中心
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楼层解读-上海K11艺术购物中心入驻品牌商家
时装配饰
axes femme、巴利、Be in Lover、贝丽飞、Burberry、chloe、可奇奈尔、collect point、杜嘉班纳、D'ZZit、爱步、 佐丹奴、哈瓦那/杜德/都达斯、意布鲁斯、晴姿、LOCE MOSCHINO、麦克斯·马勒、美思嘉、Morellato、马克兔、 ON&ON/W.doubleudot/lapalette、PAULE KA、P.PLUS、RED Valentino、retrogallery、rosebullet、铁达时、斯 帕颂、vivienne westwood、零一零眼镜店、wolford
resipe 食之秘
上海K11购物艺术中心
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楼层解读--B1
业态占比：零售79%+餐饮
8%+服务配套13% 业态类型：服饰、美发美容、 钟表配饰、休闲餐饮 主力店及次主力店：
COCCINELLE
上海K11购物艺术中心
8
楼层解读--1F
业态占比：零售89%+
餐饮6%+服务配套5%
业态类型：服饰、生活 配套、休闲餐饮 主力店及次主力店： Max 蔻伊 Mara、Chloe
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K11都市农庄-与L3-L4的餐饮业态结合打造，营造餐饮业态的有机、健康，绿色原生态的氛围
上海K11购物艺术中心
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设计亮点
K11都市农村
上海K11购物艺术中心
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设计亮点
钢管、不锈钢、三角玻璃打造的大树完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内圆形休息椅处，不仅增加了休憩处的美感，还 完美的融进自然元素，令整棵现代材质打造的大树在B1楼的中庭上空不显突兀。如此设计首先具有采光、遮阳、避雨 的功能，其次便捷快速地到达B1楼，从而增加B1楼的人流。类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受。
上海K11购物艺术中心
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美容护理
cellcare、梵珀巴黎法师发艺、Green Massage、刘娟美甲沙龙、Neroly、有机家、魅丽奇、思亲肤、屈臣氏
生活
abc料理工作室、趣奇、宜丽客、创e品位、物心、sanrio、婷意花宇、托尼诺·兰博基尼、YAANG life
美食
阿吾罗日本料理·铁板烧、Azul Urban、铭品番茄、港丽餐厅、新元素、合点寿司、极食餐厅、花丸乌冬面、HOME THAI RESTAURANT、九点半、比萨马上诺、红星荟海鲜酒家
上海K11购物艺术中心
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设计亮点
细节处理到位
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公区橱窗氛围
上海K11购物艺术中心
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设计亮点
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扶梯中缝，细枝末节处是白桦林元素的延伸
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扶梯旁的DP陈列
上海K11购物艺术中心
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DP景观与商品陈列的结合
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设计亮点
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白桦林元素贯穿整个商场
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各楼层扶梯口也作了相应的装置
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闺蜜们的开心
上海K11购物艺术中心
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童年的曼妙时光
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设计亮点
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市调现场变装春节氛围-亚当生命之树氛围包装
上海K11购物艺术中心
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设计亮点
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上海K11购物艺术中心
全楼层利用艺术品展示点上下引流，艺游地图标明了15件作品的分布楼层，可通过艺游地图查 找，也是一番乐趣
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设计亮点
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人文艺术作品展-铸铜
上海K11购物艺术中心
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设计亮点
设计亮点
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空中花园艺术景观
上海K11购物艺术中心
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市调小结
上海K11总结及启示
1、精细化的运营模式，创新提倡博物馆零售业态商业概念。 2、融入人文、艺术、体验业态的经营模式。 3、通过数字营销O2O策略，与时俱进，加强线上推广与线下服务体验，抵挡电商带来的冲击。 4、精细化招商管理，品牌组合求精求细，只引进5个国际一线的品牌，且品牌形象与其艺术氛围 相融合。 5、主题形象突出，不仅表现在跨界的思路与艺术小品上，更多的是上海K11背后拥有强大的艺术 团队丰富项目的艺术内涵与底蕴， 6、强化了其面向公众的业态功能，包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多 元化品牌名店的创艺生活。从运营角度来讲，一个能够举办各种展览的空间更能够发挥K11的艺 术资源优势，也使一个购物中心做活动的能力变得更加强大。 7、特色经营管理，如开办都市农场，其运营思路就是准确地抓住了都市人对田园生活的向望与渴 望，通过体验的方式抓住了顾客的情感需求。 8、不是简单的复制商业，而是与当地的文化、历史、人文、地域等息息相关，因地制宜地设定运 营方案。
市调报告
上海K11艺术购物中心
2017.02.23
上海K11购物艺术中心
1
C
主要内容
ONTNETS
1 2 3 4
上海K11购物艺术中心
广场概要 楼层解读 设计亮点
市调小结
2
广场概要
上海K11购物艺术中心
开发商:新世界集团 商业建面:4万平方米 开业时间：2013.6.28 品牌商家:78家 产权归属:全部自持 改造资金:5亿 车位 :270个 主力店：DOLCE&GABBANA、 Burberry、 Max Mara、 P-Plus 名品集合店、港丽餐厅 业态占比：是装配饰42% 美容护肤12% 生活配套 10%、餐饮36%
上海K11购物艺术中心
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楼层解读--F2
业态占比：零售90%+
餐饮10% 业态类型：服饰、生活 美容、休闲餐饮 主力店及次主力店：
DOLCE
&
GABBANA 杜嘉班纳
上海K11购物艺术中心
10
楼层解读--F3
业态占比：零售7%+餐饮
77%+服务配套16% 业态类型：服饰、餐饮、都 市农场 主力店及次主力店：