邯郸房地产市场邯郸房地产市场.pptx

国家政策/写字楼，
现行国家政策对写字楼市场的影响……
从国家宏观经济层面及现有执行政策分析，商业地产与住宅地产相比，将会在未 来相当长的时间内有着非常宽松的投资环境。
从2002开始，国家政策层面就有了对房地产调控政策的出台，十年来针对房 地产调控的政策层出不穷，但所有的调控政策均指向住宅行业，无一例是针对商 业地产，其中重要原因是住宅行业涉及民生问题，住宅价格的高低关乎社会及政 局的稳定，但商业地产价格的高低与这些敏感性问题关联度不大，这就是为什么 中央高层可以放任商业地产随意增长的最主要原因，另外，央行货币的超发使国 内十年间货币流通量增长一倍，2012年社会货币流通量高达将近100万亿元，如此 高的货币流通量，在还没有使人民币国际化之前，使国内通货膨胀的可能性大增， 所以政府在对房地产住宅行业投资严控的同时，必须疏导社会资金向其它方面沉 淀，这样才能降低通货膨胀的风险，而商业地产则是社会资金沉淀的其中一个方 向。
甲级写字楼标 准
我国办公楼市 场
高档写字楼（甲 级）
中档写字楼（乙 级）
顶级写字
相 符
国际写字楼标准（如四星、五
楼
星级）
甲级写字 楼
按 照
本地市场现行 标准
低档写字楼（丙 级） 就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写
字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字
从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业 务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着 经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
写字楼的 分类
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是５Ａ写字楼
写字楼市场目前流行两大评定标准
邯郸御景大厦_市场 篇HANDAN MARKET SECTION
政策分 析
STEP1：房产政策分析
最新房地产政策一览
回顾， 2012房地产政策---
调控政策频出，银行、政府、保障住房等均出台 相应策2月略24日，起对下调房存地款准产备市金率场0.5进个百行分多点 重打压
3月5日温家宝“继续做好楼市调控，促进房价合理回 归” 3月7日全国计划新开工建设700万套保障性住房 5月18日起存准率下调0.5个百分点 6月8日起降息0.25个百分点 6月18日住宅项目容积率不得低于1.0 7月1日“闲置土地”定义变宽 7月16日起存贷款利率分降0.25和0.31个百分点 12月8日国土部：坚持楼市调控不动摇 12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责
市场分 析
STEP2：写字楼市场分析
邯郸写字楼市场研究分析
在了解写字楼市场之前， 先让我们了解一下写字楼物业的概念及分类----
写字楼的 概念
政府、国企、私企等日常办公用房，向综合化、一体化发展，因 企业实力因素，多采用出售（整栋、整层、分割）或租赁（整栋、 整层、分割）方式。
“写字楼”系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员， 业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于 城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企 事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售、 出租的业务迅速兴起。
从现有执行政策来看，商业地产与住宅地产相比，商业地产没有限购限贷的 限制，个人购买商业地产的贷款与其购买住宅是否贷款毫无关联，也就是说购买 商业地产无论投资者手中持有多少住宅及有多少笔贷款均不相干，首付及利率均 按恒定比例执行。
住宅市场持续低迷，
写字楼市场是否会迎来契机，
让我们继续深入了解写字楼市 场……
BA（楼宇自动化）
针对智能化
CA（通讯传输智能化）
狭 硬件
义
FA（消防智能化） SA（安保智能化）
5A写字楼
广 义
楼宇品牌标准 地理位置标准 综合“A”级评定标准 客户层次标准 服务品质标准 硬件设施标准
（1）楼宇品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化 特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。 （2）地理位置标准：A级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较 高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。 （3）客户层次标准：A级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字 楼的客户层次通常是趋同的。 （4）服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。 （5）硬件设施标准：A级主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风 系统，以及电梯、智能等。
盘点， 2013房地产政策……
调控仍在继续，“国五条”轰动市场，中央 2多月2次0日国重务申院总绝理不温家放宝松主持房召地开国产务院调常控务会议，研究部署继续做
好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措 施（称为“国五条”） 3月1日国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问 题的通知》 3月15日住建部首肯地方根据自身情况取消经适房 4月9日住建部发布的《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》
5A写字 楼
甲级写字 楼
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准。５Ａ写字楼倒是有一 定的标准，类似于酒店星级评定的方法。 那么，５Ａ写字楼具体有哪些标准呢？
5A写字楼标 准
“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义
的针对智能化硬件方面，二是广义的指Βιβλιοθήκη Baidu合“A”OA级（评办定公标智准能。化）
楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所
谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的
一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是
基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。