物业 移交验收标准和要求

物业移交验收标准和要求

1.目的

为移交物业的标准和要求提供指引。

2.职责

2.1管理处负责物业接管验收工作的全面组织。

2.2工程技术部负责组织落实交接。

2.3设备管理人员负责具体实施。

3.方法和过程控制：

3.1公用设施、设备移交接管验收标准：

3.1.1公用设施：

3.1.1.1围（护）栏（墙）：

A. 安装牢固；焊点平滑，无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。

B. 设计安装围栏应设立监视系统和报警系统的安装位置。

3.1.1.2道路：

A. 路面平整、无坑洼，广场砖无破损。

B. 在道路周边合理的位置设置清洁、冲洗道路的水龙头，且水龙头不让外人随意使用，水龙头周边应设置排水功能。

C. 沟渠井的盖配套，无破损，安装牢固，盖上的标识要与实际功能相吻合。

D. 小区道路出入口、车库（场）出入口应综合考虑设置岗亭、活动路障和道闸。

3.1.1.3公园椅：

A. 在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅。

B. 公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。

3.1.1.4单（摩托）车棚：

A. 在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，分布点，其大小应与小区的实际情况相吻合。

B. 存放点设置合理的照明。

C. 存放点应设置固定支持物，与小区的风格相匹配。

3.1.1.5清洁配套设施：

A. 在楼宇及花园内适当位置，合理设置垃圾箱（桶），大小适当，外观应与小区风格相区配。

B. 室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。

C. 住宅标准层应设置垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁。

D. 电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。

E. 地下车库应合理设置果皮箱及清洁水源，水源处需设置排水、考虑防水。

F. 天面应合理设置清洁水源，水源处需设置排水。

G. 应设置垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能和排气设施，大小与小区实际情况相匹配，同时，异味不影响住户。

3.1.1.6车库：

A. 地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。

B. 地下车库出入口应设置防洪闸。

3.1.1.7天面：

A. 天台女儿墙周边应设置合理数量固定支点，支点应成对设置，且每个支点的承重需大于300公斤。

B. 天台地面应有合理的排水坡度。

C. 瓷片地面、墙面，缝隙均匀、勾缝饱满，瓷片无破损、无空鼓，颜色均匀一致。

D. 水泥砂浆地面平整无反砂；粉刷墙面无流坠、无刷痕、无污迹，颜色均匀一致。

3.1.1.8绿化：

A. 绿花草坪应设置浇灌系统，且控制合理。

B. 花槽、花坛应设置合理的排水系统。

C. 绿化苗种应根据环境特点合理裁培品种；无枯苗、死苗，草坪平整无杂草。

3.1.1.9公布栏：

小区应在主要出入口设置信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设置信息公布栏。

3.1.1.10防火门：

A. 公共部位防火门钥锁应通用。

B. 门开、关、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损、力量适中。

3.1.2机电设备：

3.1.2.1供配电系统：

A. 高、低压配电柜周边应铺设绝缘胶垫，并配备绝缘鞋、手套、高压验电笔。

B. 高压配电柜进网柜应有线路编号标识，环网柜应与相对应变压器标注编号。

C. 变压器房应设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室应设置单独通风系统或配备降温设备。

D. 变压器与配电柜安装在一个房间应有安全隔离防护栏，变压器顶端不得安装照明灯具。

E. 变压器单独在房间安装的应有门且上锁，照明采用防爆灯。

F. 高压配电柜、低压配电柜、变压器、发电机正上方不得有任何排水、排污管道；在高压室或变压器房及低压配电室其他位置确实无法避免的，必须做好有效的防护措施。

G. 高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置必须高于周边排水位1米，且在上一层的位置确保没有水源，如有，应在上层做好防水处理。

H. 低压配电柜应清晰标注柜号，电缆进出线应清晰标注电缆用途、电缆型号、规格及进出位置。

I. 双电源转换柜、动力箱、照明箱等进线必须清晰标注电缆用途、电缆型号、规格及引自位置。

J. 发电机油箱房应设置防爆灯，应配备备用启动蓄电池、配备浮充充电器；发电机互投自动转换柜应配备备用蓄电池。

K. 发电机油箱的进油口应设置在方便加油的位置；油箱房应通风，油箱应有油位标识。L. 发电机排烟过滤系统应设置自动补水，且应有水位标识。

M. 发电机房应有水源和排水。

N. 所有开关均应有清晰、与实际使用功能相符合的标识。

O. 各类管线应排列整齐，各类线槽必须盖好。

P. 天台必须设置工作照明；消防步行梯的照明必须采用感应控制；电梯厅、公共走道必须采用节能灯。

Q. 地下室车库照明必须设置为多路控制，其中每路照明应分布均匀。

R. 路灯、草坪灯应分路采用时间控制，使用节能灯。

S. 大厦在每层均应设置工作插座；小区每单元的电表箱应设置公共开关。

T. 大厦周边草坪、大堂应设置节日装饰用电电源；小区内应合理设置节日装饰用电电源。U. 设计低压配电时应考虑住户用电、公共用电、商铺用电抄表到户。

V. 主要设备房应配备应急照明灯。

W. 强弱电井应设置照明；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。

X. 各种配电箱（柜）钥匙通用。

Y. 发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能，且功能正常。

Z. 机电设备的运行应做降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。

AA. 所有配电箱（柜）内应张贴与实际相符合的二次控制线路图，二次控制线路应标有与图纸相吻合的线号。

3.1.2.2给排水系统：

A. 水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米。

B. 天面雨水管应直接排入地面雨水井、沟。

C. 水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。

D. 水池、水箱应有水位标识，应有检修爬梯，透气孔、溢流孔均应加防虫网，人孔应加盖上锁；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，且水池最低位置设置一个直径600MM、深500MM的潜水坑。

E. 应根据水池的大小设置人孔及通风孔。

F. 地下储水池应分为两部位，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。

G. 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电磁阀；水池、水箱均应有水位透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。

H. 在地下储水池进水阀门前加装一个65MM的闸阀，以便清洗水池时使用。

I. 水泵房应设置清洁水源。

J. 要有保证异常情况造成跑水的防护措施。

K. 给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。

L. 应考虑空调的集中排水。

M. 大厦（小区）地下水池到给水泵的管道的两侧都要装阀门，所有水表、阀门一侧都应加装活结，以便维修更换。

N. 所有大厦（小区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。

O. 卫生间地漏要安装存水弯头。

P. 各类泵运行无异常声音。

3.1.2.3消防系统：

A. 所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。

B. 所有消防阀门应标明控制区域。

C. 消防泵应设置带负荷试泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。

D. 防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。

E. 消防监控中心应安装空调。

F. 大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。

G. 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、监控中心应设内线电话。

3.1.2.4电梯：

A. 电梯机房应设置通风、降温设备。

B. 电梯应有断电后自动平层功能。

C. 电梯应有对讲系统，在出现问题时监控中心人员可以与轿厢内的人员对讲。

D. 监控中心应有电梯的运行指示，且可以控制电梯的上下运行及停止功能。

E. 电梯底坑应平整、整洁，并设置排水设施。

F. 电梯轿厢内风扇要保证轿厢内的通风。

G. 电梯厅需设置通风设施。

H. 电梯运行平稳无振动。

3.1.2.5泳池：

A. 泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。

B. 泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。

C. 泳池周边应设置救生圈，照明应足够。

D. 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。

E. 泳池周边的配套设施完好无损。

3.1.3.资料：

3.1.3.1产权资料

A. 用地批准资料。

B. 项目批准资料。

C. 施工许可证。

D. 用水、用电、用气指标批文。

3.1.3.2技术资料

A. 住宅区规划图、小区竣工总平面图。

B. 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。

C. 单位工程竣工验收证明书。

D. 地质勘探报告，沉降观察记录。

E. 地下管网竣工图。

F. 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具

清单。

G. 电缆铺设记录。

H. 线路及电力电缆试验记录。

I. 发电机、电动机检查试运转记录。

J. 电气设备试验调整记录。

K. 电气设备绝缘检查。

L. 电气设备送电验收记录。

M. 防雷接地电阻检测记录。

N. 防雷引下线焊接记录。

O. 水、卫生器具检验合格证。

P. 通风机风量测量调整记录。

Q. 空调器性能测定调整记录。

R. 环保达标验收许可证。

S. 消防验收许可证。

T. 房屋测绘验收资料。

U. 房屋验收记录。

V. 绿化平面图。

3.2房屋移交接管验收标准：

3.2.1.业主房屋：

业主房屋应按以下标准进行检查验收。

序号检查部位检查标准

1、

地面水泥地面表面平整、颜色均匀，无空鼓、裂缝、脱皮、麻面和起砂等现象。踢脚板应与墙面（板面）紧密结合。

木地板平整牢固、接逢密合，无裂缝，无空鼓起翘、颜色均匀，踢脚线与墙面接缝严密，线角顺直。

瓷片地面

（厨、卫、阳台）有坡度、不积水、不渗漏、排水畅通，无空鼓、开裂，瓷砖勾缝饱满、均匀。

2、

墙面水泥砂浆表面平整，无空鼓、裂缝、脱皮、麻面和起砂等现象

粉刷无裂纹，无掉粉、起皮，无漏刷、透底，基本无反碱、咬色，无流坠、疙瘩，颜色一致，刷纹通顺、无明显刷纹，装饰线分色平直，阴阳角方正顺直。

瓷片墙面面砖牢固平整、无破裂、无空鼓、无歪斜、无污渍，无缺楞掉角，颜色一致，勾缝饱满。面砖缝隙均匀。阴阳角处砖搭接方向正确，非整砖尺寸应大于二分之一。

3、天花毛坯顶棚表面平整，无裂缝、脱皮、麻面和起砂等现象

粉刷无裂纹，无掉粉、起皮，无漏刷、透底，基本无反碱、咬色，基本无流坠、疙瘩，

颜色一致，刷纹通顺、无明显刷纹，装饰线、分色线平直，在灯光下，天花表层不应有明显的起伏阴影，阴阳角方正顺直。

吊顶整体完好。罩面板与龙骨连接紧密，表面平整，线角顺直方正，不得有污染、折裂、缺棱掉角、锤伤等缺陷，接缝均匀一致；并预留大小适中，位置适当的检修口。

4、门、窗开、关、锁动作自如，小五金配件齐全，缝隙适度，密性好，外门窗不渗漏，颜色一致，无划痕，无污染，油漆光滑亮丽，不允许起皮、漏刷、透底，反碱、咬色、流坠、疙瘩等。门窗几何尺寸符合设计要求。

5、灯具无松动、无破裂、表面整洁、开关正常、位置正确，灯泡完好，并符合设计要求。

6、开关、插座、接线盒、配电箱开关、插座、接线盒安装牢靠、平齐方正。位置正确合理，使用正常，高度、型号、规格符合设计要求，通电正常；配电箱安装平齐方正，箱内布线整齐，接点紧固，负荷及支线开关标识清楚，漏电开关自检正常，箱体接地良好，箱盖完好。

7、门铃、电控锁、对讲安装牢固、使用正常，高度、规格、型号、功能符合设计要求；对讲话质要清析，可视对讲图像清析、无抖动、变形及干扰；电控锁开门按钮灵活。

8、预留预留孔

预留孔要内高外低，倾斜30度左右，孔中无阻隔物，孔的高度要符合设备安装要求（不宜太高），并靠近安装设备的位置（包括空调孔、抽油烟机、热水器排气）。

预留台面空调室外机安装台面，长、宽、高应符合室外机的要求（要考虑室内面积的大小）。

预留接口冷凝水管预留接驳口应畅通；安装热水器冷、热水管预留接驳口要有明显标识；煤气管预留接驳口的位置符合热水器、煤气灶的安装。

9、

洗手间洁具浴缸、淋浴浴缸应无脱瓷、划伤，储水塞动作自如不渗漏，排水畅通有吸力，不得封闭浴缸旁的检修口，颜色均匀一致；淋浴门动作自如，淋浴盆无脱瓷、划伤，排水畅通有吸力。

镜面、台面无划痕、无破裂、无污渍、无滴漏，周边打胶饱满、配件齐全，安装牢固方正。

洗手盆、便器无脱瓷，存水弯不漏水，便器不渗水，排水畅通有吸力，便器不反臭。

水龙头、花洒开关灵活，出水量正常，无滴漏、无锈蚀，表面无损伤。

洁具小配件齐全完好，安装位置恰当、符合使用要求。

10、

厨房厨柜颜色一致，安装牢固，门缝均匀，开关灵活，无回弹、倒翘，表面无损伤，无虫蚁破坏，安装位置符合设计要求。

洗菜盆、水龙头无损伤、无锈蚀，排水畅道，存水弯不漏水，水龙头开关灵活，出水量正常，无滴漏。

抽油烟机、煤气灶抽油烟机安装牢固，外表无划伤，运行平稳无异声，操作按钮灵活，风向正确，逆风阀安装到位，排烟管连接紧密、不漏烟，照明正常；煤气灶安装平稳，安装

位置合理，配件齐全，无损伤，打火正常。

11、给排水给水给水分户总阀开关自如，无滴水，封闭性好，水表无损伤，运转方向正确。

排水排水顺畅、有吸力，不渗漏，配件齐全，安装到位。预留口位置准确，保护有效，管内无异物。

12、通风、排气排气风机逆风阀动作自如，排气管连接紧密无漏风。

13、护栏连（焊）接牢固、焊点平滑、油漆饱满到位，无龟裂现象。

14、室内卫生窗明几净，清洁，无建筑垃圾、建筑标记及遗留物品。

15、楼梯踏步及扶手稳固，油漆均匀饱满。踏步高度、宽度偏差不超过15MM，阴阳角方正，线角顺直，正面和背面应做截水和滴水，且宽度和深度均大于10CM。

16、煤气管、表无损伤，接口密封好，无泄漏隐患，煤气管表层应刷银灰色油漆。

3.2.2商铺：

3.2.2.1每个商铺应有独立的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置。

3.2.2.2应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。

3.2.2.3商铺消防应符合消防要求，应有疏散指示灯、消防平面图、配置足够的灭火器材等消防设施。

3.2.2.4应设置垃圾桶。

3.2.2.5公共通道应采用节能灯。